臺灣高雄地方法院民事判決 99年度雄簡字第966號
原 告 統一超商股份有限公司
法定代理人 高清愿
訴訟代理人 魏韶嫈
被 告 孫幸夫
訴訟代理人 蘇志成 律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國100年1月6日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹佰玖拾參萬陸仟捌佰玖拾陸元，及自民
國九十九年二月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利
息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六十五，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣壹佰玖拾參萬陸仟捌
佰玖拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：緣原告自民國92年12月15日起承租被告所有門牌
號碼高雄市○○區○○路○號1樓之房屋（下稱系爭房屋）
作為原告經營便利商店門市之用，約定租賃期限至98年12月
14日止（下稱系爭契約），雙方復於系爭契約期限屆滿前，
即97年6月20日簽訂續約，並約定租賃期限自98年12月15
日起至108年12月14日止（下稱系爭續約），詎被告於98年
10月23日將系爭房屋買賣過戶予訴外人即被告之女 孫瑛穗 ，
並於98年11月23日收受原告通知終止系爭租約之存證信函，
及解除系爭續約，原告亦回覆被告否認終止租約，雙方並無
簽訂任何終止租約文件，孫瑛穗復於98年12月15日以存證信
函要求原告限期搬遷，惟被告仍繼續收取原告租金至99年2
月10日止，足證系爭續約顯已生效，是被告事後未能依約提
供系爭房屋予原告經營便利商店之用，致原告誤信得持續經
營而投入成本，造成原告營收之損失，則原告自得依締約上
過失、債務不履行法律關係及系爭續約第7條第4項（下稱
系爭條文）請求被告賠償自98年12月15日至續約期限屆滿時
之營業損失計新台幣（下同）2280萬元，惟原告先就300萬
元範圍為一部請求，並聲明：被告應給付原告300萬元，及
自98年12月15日起至清償日止按年息5%計算之利息。
二、被告則以：系爭續約係雙方於97年6月20日所訂定，而約定
租賃期限自98年12月15日起算至108年12月14日，是系爭續
約為附「始期」之租約至明。被告雖於98年11月13日以存證
信函向原告表明系爭房屋已於98年10月23日買賣過戶予孫瑛
穗，並請其向孫瑛穗更換租約，及告知孫瑛穗不再出租原告
之旨。然原告在獲悉後，旋即在系爭房屋附近找尋其他店面
，擬搬遷過去繼續營業，而因原告於系爭契約租期屆至仍未
搬遷，雙方乃協商同意終止系爭續約，惟被告同意給予原告
搬遷時日，直至其另為承租新店面為止，原告員工即於99年
1月22日簽署關店恢復工程明細表，並於99年2月5日搬遷
至新址繼續營業，遂於99年2月10日交還系爭房屋予被告，
足證雙方已合意終止系爭續約。再者，原告之原本裝潢設備
因歷經系爭契約之6年租賃期間，依其耐用年數規定攤提折
舊後，已無殘值。又原告自被告營業處所搬遷至附近營業，
未曾有中斷之情，自無所失營業損失可言。況系爭續約乃為
原告單方所印製之定型化契約，其定有自由片面終止權，卻
未論被告有無此方面權利，顯失公平。至被告係於97年6月
20日與原告簽訂系爭續約，隔1年4個月之後，方於98年
10月23日始買賣過戶予孫瑛穗，顯非訂約時已知情事，自
無締約上過失可言等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回
。
三、兩造不爭執事項：
(一)原告原向被告承租系爭房屋作為原告經營便利商店門市之
用，租賃期間自82年12月15日起至98年12月14日止，嗣兩
造於97年6月20日訂立系爭續約，約定由原告繼續承租系
爭房屋，租賃期間自98年12月15日至108年12月14日止。
(二)被告係於98年10月23日將系爭房屋出售過戶予孫瑛穗。
(三)被告於98年11月13日曾寄發存證信函予原告，表示終止系
爭續約，原告於98年11月23日收受存證信函。孫瑛穗於98
年12月12日曾寄發存證信函予原告，表示請求搬遷，原告
於98年12月15日收受存證信函。原告於98年12月14日曾寄
發存證信函予被告，表示否認終止系爭續約，原告於98年
12月15日收受存證信函。
(四)原告員工有於99年1月22日簽署關店恢復工程明細表，原
告並於99年2月5日搬遷至新址繼續營業，遂於99年2月
10日交還系爭房屋，被告則收取租金至99年2月10日為
止。
四、本件之爭點厥為：
(一)原告可否依系爭條文之特別約定請求被告給付300萬元
？
(二)系爭續約有無生效？如有，又是否終止？被告有無締約
上過失責任？
(三)原告可否依債務不履行之規定請求被告給付300萬元？
五、得心證之理由：
(一)按定型化契約，係指依照當事人之一方為與不特定多數
相對人訂立同類契約之用而預先擬定之交易條款所訂定
之契約。基於契約自由原則，此等契約條款，原則上均
屬有效，當事人雙方理應受其拘束。惟因此等條款係當
事人之一方所預先擬定，其就交易之客體，非但具備專
業知識，且通常均已累積豐富交易經驗，並多藉助法律
專業人士為其擬定定型化契約條款，故其條款多以追求
己方之最大利益為目標，或使用專門用語，而為通常欠
缺相關法律常識之交易他方所難以理解，或隱藏風險轉
嫁，而使交易他方承擔不利。是其雖符合契約自由之外
觀，然多悖離契約正義之要求，為防止此類契約自由之
濫用及維護交易之公平，民法第247條之1乃明定：「
依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約
，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約
定無效：一免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者
。二加重他方當事人之責任者。三使他方當事人拋棄權
利或限制其行使權利者。四其他於他方當事人有重大不
利益者。」。本件原告主張系爭續約雖為其提供並印製
之租約，但就系爭條文部分係兩造間個別約定之條款，
非原先印製之統一使用內容云云，惟查系爭續約固與原
告所提制式租約範本形式上有所出入，然原告於本院審
理中既自承兩造間亦係以制式租約來簽訂等語，又觀以
系爭續約第7條第9項同時顯示刪除該項內容之註記，
並由兩造用印於其上，有系爭續約影本乙份附卷足憑，
是以，倘認系爭條文係屬兩造間之特別約定，豈有在編
排於同條之後第9項部分另為刪除之理，足徵系爭條文
乃原告單方擬定之定型化契約條款無疑。復參以系爭條
文所定「租賃期間乙方承租範圍如因第三者或政府機關
出面主張，造成乙方裝潢需拆除或需遷移，致使乙方無
法營業，甲方應賠償乙方新台幣300萬元整，補貼乙方
部分裝潢投資之損失」等內容，對照系爭續約已於第5
條第2項載明「本租賃物於租賃期間若遭徵收或拆除部
分或全部，乙方得按被徵收或拆除面積比例減免租金；
若因而致使乙方無法營業，則乙方得終止本租賃契約並
得請求損害賠償。」等相關債務不履行之損害賠償字句
，兩者規範情形並無不同，則系爭續約第5條第2項即
足資原告據以救濟，今原告卻就上開裝潢拆除及搬遷部
分之損失，另援引系爭條文而主張被告應負補貼300萬
元之約定責任，且毋庸舉證具體損失，即可請求等情觀
之，系爭條文實質上顯然加重被告債務不履行之損害賠
償責任至灼，已失公平，並悖於契約正義，揆諸前揭意
旨，應認系爭條文有關原告裝潢拆除及搬遷部分之損失
，被告須補貼300萬元之規定，即已違反民法第247條
之1第3款之規定，故此部分之約定應屬無效。從而，
本件原告依系爭條文請求被告應補貼300萬元部分，洵
屬無據。至於，原告如就被告未能依系爭續約繼續提供
系爭房屋供其使用致受有損害，則被告應否負債務不履
行之損害賠償責任，非無探究之餘地。
(二)經查，本件原告自98年12月15日至99年2月10日止仍繼
續使用系爭房屋，並比照系爭續約內容交付租金予被告
收受乙節，此為兩造於審理中所不爭執，暫不論雙方間
是否曾於系爭續約開始前以存證信函就系爭續約表示終
止與否，參以其於系爭續約所載租期開始後客觀上所為
之舉，益徵彼此間顯有以默示合意就系爭續約於該段期
間內發生效力甚明。而原告雖於99年1月22日派員與被
告達成系爭房屋關店施工項目之協議，有被告所提系爭
房屋關店恢復工程明細表影本乙份在卷可稽，堪信為真
，細觀該紙關店恢復工程明細表固載明「本表經乙方具
權限主管同意施作，即為租約終止協議書附件之一」等
字樣，惟遍查全卷未見雙方有何終止租約之書面協議，
故原告表面上縱有配合為搬遷工程之舉，然可否據以認
定雙方即有終止系爭續約之合意，已非無疑。況查，系
爭續約內容原定租期為自98年12月15日起至108年12月
14日止，期限共計10年，且未經公證，致有民法第425
條第2項買賣不破租賃之適用例外情形，是以，本件原
告即無向繼受人孫瑛穗主張上開權利之空間，又原告既
曾以存證信函主動請求被告繼續履行系爭續約，有相關
存證信函乙紙可參，顯見原告主觀上自無表示終止系爭
續約之意至灼，實難僅憑原告有為上開搬遷工程之舉，
逕謂兩造就系爭續約有終止合意之事實，故被告此部分
抗辯，無足憑採。此外，本件兩造係於97年6月20日訂
立系爭續約，且系爭續約之租賃期間非僅長達10年，又
遲至98年12月15日始生效力，乃兩造所不爭，顯見系爭
續約之內容，均由雙方提早於1年半之前業已擬定無訛
，今被告固於98年10月23日將系爭房屋出售過戶予孫瑛
穗，而就系爭續約履行方面，誠屬重要關係之事項，惟
自兩造訂定系爭續約至系爭房屋過戶孫瑛穗為止，兩者
期間即相隔1年4個月之久，衡情，此一期間孰非短暫
，實難期待被告於訂約時就將來事實之有無發生即得以
預見，況原告亦未就被告當時有無惡意為隱匿或不實之
說明另為舉證，以實其說，自難僅依原告片面主張，逕
認被告事後未能提供系爭房屋予原告之舉，即論其有締
約上過失，故原告此部分主張，難謂可信。
(三)次按租賃為債之契約，出租人不以租賃物所有人為限，
以他人之物出租，其租約並非無效。如出租人交付之租
賃物，合於所約定之使用收益目的，並於租賃存續期間
，保持其合於用益之狀態，已依債之本旨為給付，即不
負不完全給付之債務不履行責任，此有最高法院97年台
上字第979號裁判意旨可參。換言之，倘出租人未於租
賃期間內，繼續提供合於使用目的之租賃物予承租人使
用，即足構成不完全給付之債務不履行，須負損害賠償
責任，自不待言。觀以本件被告於98年12月15日確有繼
續提供系爭房屋予原告使用至99年2月10日搬遷交屋為
止之客觀事實，已如前述，足認被告就系爭續約之履行
，業已依約提供合於使用目的之系爭房屋予原告使用，
且使用期間共達58日，準此，亦難謂被告於此段期間就
系爭續約有何債務不履行之情事。至於，本件原告係因
被告訂定系爭續約後，另將系爭房屋過戶予孫瑛穗，使
其99年2月10日之後未能繼續使用系爭房屋，致受有拆
除搬遷及無法營業之損害，揆諸前揭說明，此一不完全
給付事由既可歸責於被告，則被告應就未能依債之本旨
繼續出租予原告一事，負其債務不履行責任，自不待言
。末查，本件原告因搬遷至新店面而受有重新裝潢之損
害，合計193萬6896元，有原告所提裝潢費用相關收據
6紙附卷可考，應屬實在，是原告此部分請求，非屬無
據。至原告另行主張其受有自98年12月15日起至系爭續
約期限屆滿時之營業損失為2280萬元云云，並提出營業
損失自行統計資料乙份為證，然本件原告自98年12月15
日起至99年2月10日搬遷至新店面營業為止，尚仍續向
被告承租系爭房屋為使用，並無中斷情事，此為兩造所
不爭，又衡以原告所搬遷新址既僅位於系爭房屋斜對面
，應認所處地理環境相同、客戶來源無顯著差異，自難
謂對其後續營業有何重大影響可言，且原告亦未就上開
營業損失為具體舉證，以實其說，故原告此部分金額及
利息起算日之主張，洵非有理，並此敘明。
(四)綜上所述，系爭定型化契約條款既顯失公平而無效，本件
原告自不得依系爭條文內容請求被告給付300萬元。惟本
件被告因未能於99年2月11日起依債之本旨繼續出租系爭
房屋予原告，致原告受有搬遷裝潢之損害193萬6896元，
被告自應負該債務不履行之損害賠償責任，是原告請求被
告給付193萬6896元，及自99年2月11日起至清償日止，
按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範
圍，即無理由，應予駁回。
六、本件係屬民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序，並為被
告一部敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，
就原告勝訴部分依職權宣告假執行。被告 陳明 願供擔保免為
假執行，亦無不合，併酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，
經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國99年1月20日
高雄簡易庭法官黃湘瑩
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國99年1月20日
書記官吳雅琪