裁判字號：最高法院86年台上字第2223號民事判決
裁判日期：民國86年07月11日
裁判案由：排除侵害
最高法院民事判決八十六年度台上字第二二二三號
上訴人白雲山莊企業股份有限公司法定代理人 林志雄 訴訟代理人 莊柏林 律師被上訴人甲○○
徐志宏 李明融 右三人共同訴訟代理人 陳鎮宏 律師被上訴人乙○○
黃炳煌 詹美珍 葉月嬌 右當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於中華民國八十五年一月十六日台灣高等法院第二審更審判決（八十四年度上更㈠字第三二號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人主張：伊於民國六十二年至六十七年間，在坐落台北市○○區○○段五小段第九七地號面積Ｏ點八一ＯＯ五九公頃土地上，建造白雲山莊別墅四層樓房Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｅ四棟，並自六十八年起雖陸續將地上各層房屋以成屋分別出售；然原判決附圖（下稱附圖）所示Ａ１部分面積四六一點Ｏ一平方公尺及Ｅ部分面積一三三點九Ｏ平方公尺，並未隨之出售；雖係伊於取得建造執照後變更設計所建之獨立建築物，屬程序違建，但所有權仍為伊所有，且一直由伊占有中，並已分別編列門牌為台北市○○○道○段○○○巷○弄○○○號地下二樓、及同巷弄十七號地下一樓。詎被上訴人甲○○、乙○○、徐志宏竟將Ａ１部分地下室自隔壁Ａ部分牆壁打通，並在兩邊建造如附圖所示綠色部分圍牆，侵奪伊所有Ａ１地下室；被上訴人李明融、黃炳煌、詹美珍、葉月嬌亦侵奪Ｅ所示地下室等情。爰本於所有權及占有之法律關係求為確認該Ａ１及Ｅ部分之所有權存在，被上訴人甲○○、乙○○、 徐宏志 應將附圖所示綠色部分磚造圍牆拆除，將Ａ１部分返還上訴人；被上訴人李明融、黃炳煌、詹美珍、葉月嬌應將Ｅ部分返還上訴人之判決。
被上訴人則以：依竣工圖說登記建築範圍上本無Ａ１部分，又依Ｅ棟平面圖顯示Ｅ部分為大樓之基礎，且前開Ａ１及Ｅ部分均無使用執照，故Ａ１及Ｅ部分為白雲山莊Ａ棟及Ｅ棟之基礎結構，欠缺定著物之獨立性，無獨立之經濟價值，應為全體住戶即被上訴人共有。縱上訴人嗣後申請門牌編列，並不因此取得獨立之所有權；又上訴人雖將系爭Ａ１部分出售於訴外人 吳炫三 ，而出售建築物並不因此得證明具有所有權存在。上訴人出售Ａ棟、Ｅ棟之建物於伊後，系爭Ｅ部分經訴外人 王巧雲 僱請 林俊華 在泥土地鋪設水泥，做停車之用，並經李明融雇工將該部分廢棄物及泥土清除，鋪設水泥供住戶使用，而Ａ１部分之南面、西面矮牆則由伊所興建，顯非為上訴人所占有中。則原屬大樓基礎之系爭Ａ１及Ｅ部分，既因被上訴人為土地所有人可使用土地及其地下，屬於被上訴人與其他Ａ棟及Ｅ棟共有人所有，雖因李明融等人將系爭部分鋪設水泥，加裝鐵門，或於Ａ１部分之南面、西面砌牆，上訴人並不能因此而謂系爭部分為獨立建築物，取得該部分之所有權。上訴人於出賣該大樓十餘年後，出而主張大樓基礎為其所有之獨立建物，顯違誠信等語。資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人之上訴，無非以：經現場勘驗結果，白雲山莊別墅中之Ａ棟與Ｅ棟均係沿著山坡建築，Ａ１部分係屬挑空部分，位於Ａ棟前屋頂花園之下方，而屋頂花園下方第一層為地下停車場，再下一層即為系爭Ａ１部分，Ａ１地面約五分之四為泥土地，未經整建，約五分之一為水泥地，四面僅北面部分為牆係原有建築者，而西及南面有半堵牆之牆面，則為被上訴人所蓋，是以系爭Ａ１部分，若無被上訴人所蓋西面、南面的半牆，西面、南面僅靠數根水泥樑柱支撐，且與前方下方之山坡土地連接，難認為係一個上有頂、四面有牆、地下有地板足以避風雨之獨立建物。至於Ｅ部分，係在Ｅ棟樓之下方，Ｅ棟因係沿山坡建造，故Ｅ部分亦為挑空之樑柱支撐Ｅ棟大樓，Ｅ部分北面沒有牆，但沿山坡之道路遮住一部分挑空部分，可認為係護坡，經證人王巧雲證述係伊雇工興建完成，東邊完全無牆，亦經勘驗明確。依建築圖及兩造主張，東邊緊臨為防火巷，而防火巷的東邊則有「半堵高」之牆、南面無牆，西面為沿山坡而建之擋土牆。是以Ｅ部分，僅係樑柱支撐一個挑空之空間，與Ａ１情形相仿，除依山坡而建之擋土牆為上訴人所建造外，其餘牆壁均無，亦為上訴人所不爭。且依履勘之照片編號Ｅ１及Ｅ所示可知Ｅ棟大樓之住戶有樓梯可通系爭Ｅ部分，上訴人主張系爭Ｅ部分為獨立而與Ｅ棟無任何通道之建築物，亦不可採。另上訴人雖主張，曾搭木模版牆一節，縱認屬實，其餘東面北面仍無牆垣，仍難認為系爭Ｅ部分於建築完成時，為一上有頂、四面牆壁，下有地板，可避風雨之地下室。而證人林俊華於第一審所為有利於上訴人之證言，顯然不實在。另證人蔡國所證，曾依照上訴人之指示將系爭Ａ１之舊水電管拆除，改裝新管，縱屬實在，亦不能即認系爭Ａ１於建築之初為有頂、四面有壁，足可避風雨之建築物。又查Ａ１及Ｅ部分並不在原設計建築圖內作為各棟房屋或地下室之用，有白雲山莊各層平面圖附卷可憑；且經台北市政府工務局建設管理處函覆屬實在卷。依上說明，本件白雲山莊係位於仰德大道，依山坡地形而建築，為建Ａ棟、Ｅ棟及鞏固地基，必須有挑空樑柱支撐即系爭Ａ１及Ｅ部分，故Ａ１及Ｅ部分於六十七年建築完成之初，實為該大棟之基礎結構，而非具有獨立經濟目的之建築物，上訴人亦未在契約約定屬共同使用之基礎結構部分屬伊所有，於買賣契約成立後，自屬大樓所有人共同所有。從而上訴人主張，Ａ１及Ｅ部分為其增建部分，係程序違建，與一般大樓之地下室完全相同，屬其所有云云，核與事實不符，自不足採。雖銷售房地買賣契約書，載有「地下室為乙方（即上訴人）所有」之記載。然所謂地下室為出賣人所有，必須確實有地下室存在，始足當之。而本件Ａ１及Ｅ部分，依前說明，在建築師設計製圖之初，並非屬地下室，兩造買賣契約書中，就Ａ棟而言，所指地下室，僅是地下一層及地下二層「停車場或避難室」之部分，此部分為原設計建築圖所表明，亦經地政機關登記在建物登記簿之部分，並不包括建築設計圖上所未登記，亦無登記在建物登記簿上之基礎結構Ａ１部分；另就Ｅ棟而言，根本無地下室之存在，自難憑買賣契約書上有地下室為出賣人所有之記載，即指系爭Ａ１及Ｅ部分為上訴人所有。復查戶政機關所核發之編定門牌地址證明書，並不能證明所有權之歸屬，且不能證明是否可為獨立交易之標的，此有台北市士林區戶政事務所八十二年十二月十三日北市士戶字第二二０二一號函附卷可稽。縱系爭Ａ１及Ｅ部分領得門牌地下室證明書，然因系爭部分被戶政機關認屬防空避難設備，屬共同使用之性質，當然不得視同區分所有建物。且系爭Ａ１部分於建築之初屬大樓基礎結構，並不因訂立契約出賣與吳炫三即可認係屬具獨立經濟價值之獨立建物。末查，系爭Ａ１及Ｅ部分，係屬Ａ棟、Ｅ棟之基礎結構，為大樓之重要成分，而非上訴人所有，已如前述，上訴人於出售房地於住戶即被上訴人時，應認為一併將Ａ１及Ｅ部分交付被上訴人占有使用，自難謂為占有被侵奪等詞。為其判斷之基礎。
惟查，上訴人於原審主張，白雲山莊於施工時因基地之山坡地形落差達十餘米，仍可增闢獨立地下室，上訴人乃另行規劃，並擬於將完工時一併辦理變更設計。惟施工範圍及難度增加，因逾期完工而無法申請變更設計，致增建之Ａ１及Ｅ部分與Ｂ棟地下室一層及Ｃ棟地下二層形成程序違建。經伊再三陳情，各棟之門牌始於六十六年十二月十五日編定。嗣經台北市政府工務局認定，不妨礙水土保持、房屋無倒塌之虞，始於六十七年十一月二日核發使用執照。上情俱有陽明山管理局、台北市政府工務局卷證可稽，懇請鈞院函調即知（見原審卷第一七六頁背面），自屬與判決結果有關重要之攻擊方法，原審就此並未表示其取捨之意見，顯有判決不備理由之違法。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十六年七月十一日
最高法院民事第三庭
審判長法官范秉閣
法官朱錦娟法官朱建男法官許澍林法官蘇達志右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十六年七月二十九日