臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
110年度重簡字第1928號
原告 劉玉燕
被告 蔡承發
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年2月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落新北市○○區○○街000巷00號12樓房屋全部遷讓交付原告。
二、被告應給付原告新臺幣（下同）240,000元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔99％。
五、本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以264萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、被告蔡承發經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事， 爰依 原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：
㈠被告二人向原告承租新北市○○區○○街000巷00號12樓之房屋（下稱系爭房屋），每月租金為2萬元（下稱系爭租約），自109年7月10日至110年9月10日止已積欠租金共14個月，迭經催繳，仍未履行，且不搬遷。為此，爰依系爭租約及租賃法律關係終止租約、提起本件訴訟等語，
㈡聲明：
1.被告應將系爭房屋全部遷讓交付原告。
2.被告應給付原告280,000元。
三、被告之抗辯：
㈠被告陳靜宜以：先前原告本欲出售系爭房屋，並向被告表示，由被告仲介，買賣成交後，仲介費可抵免房租。詎料被告雖找到買主，也有談成價格，原告嗣後卻反悔不賣，也不退還定金。原告當初說只要找人來就不用付租金了。買賣房子都是經過原告同意，仲介費是事先講好才會去簽約，沒有講好怎麼會簽約再來談仲介費等語置辯，並聲明：請求駁回原告之訴。
㈡被告蔡承發未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
四、本院之判斷：
㈠原告主張兩造成立系爭租約，迄至110年9月已欠租達14個月，期間迭經催繳，並向被告表示終止系爭租約等情，業據其提出系爭租約、存摺內頁影本、新莊民安郵局第187號存證信函等件為憑（本院卷第13至23頁），經本院核閱無訛，又被告陳靜宜到庭並不否認有積欠租金未給付一情，惟以前揭情詞置辯。而被告蔡承發則已於相當時期受合法通知，於言詞辯論期日不到場，亦未提出任何書狀為爭執，堪信原告此部分之主張為真實。
㈡請求遷讓返還系爭房屋部分：
按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1、2項、第455條前段分別定有明文。經查，原告主張被告於109年7月10日至110年9月，未依約給付租金，迄至110年8月已積欠租金達11個月以上，故其於110年8月10日，以新莊民安郵局第187號存證信函，催告被告應於5日內繳納積欠之租金，並要求被告遷讓返還系爭房屋等情，有前揭存證信函可佐（見本院卷第21、23頁），而被告並未依原告催告繳納租金，原告復以起訴狀表明終止租約之意思表示，該意思表示並已於110年9月24日送達被告（本院卷第31、37頁），是堪認系爭租約已於110年9月24日終止。故承租人即被告於租期終止後，即負有返還租賃物之義務，而被告於上開租賃期限終止後，未將系爭房屋返還原告，揆諸上開說明，原告請求被告返還系爭房屋，即屬有據，應予准許。
㈢請求積欠租金部分：
按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文；再押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。查，兩造間約定每月租金為20,000元、押租金為40,000元，被告自109年7月10日迄至110年9月，共14個月，計28萬元租金未給付，經扣除被告前繳納之押租金40,000元後，原告得向被告請求之金額總計為240,000元。
㈣而被告雖辯稱原告曾承諾由被告仲介買賣系爭房屋，並稱可以成交後之仲介費抵免房租等云云，惟查：
⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條及568條定有明文，所謂居間，係指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會（即報告居間），或於雙方當事人間斡旋，以促使契約成立而為訂約之媒介（即媒介居間），於契約因居間人之報告或媒介而成立時，他方給付報酬之契約而言。另當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦定有明文。而民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，亦應駁回原告之請求。
⒉本件被告辯稱經其居間，促成原告與買方即訴外人 李俊杰 （下稱李俊杰）間買賣系爭房屋等情，為原告所否認，依前揭說明，自應由被告就兩造間成立居間契約且被告已向被告報告訂約之機會或為訂約之媒介居間負舉證責任。經查，被告辯稱原告有與其成立居間契約，並承諾居間報酬得抵免租金等情，雖提出兩造間之通訊軟體LINE對話截圖及訂金收據一紙為證（本院卷第139至155頁、第91頁），然前揭訂金收據及兩造間之通訊軟體LINE對話紀錄，均未提及兩造間就系爭房屋買賣之仲介報酬約定為若干？被告徒以如未談妥仲介費，伊豈會出面簽約云云為辯詞，尚難認原告與被告間已成立居間契約。
⒊次按定金因交付目的之不同可以分為：立約定金、預約保證定金、反悔定金與解約定金。而按契約當事人雖交付定金，仍須就契約成立必要之點已意思表示一致，契約始為成立，非謂不顧當事人之意思如何，僅有定金之交付，即認契約一概視為成立。倘當事人對於契約成立必要之點尚未意思表示合致，縱受有定金，則該定金之性質應解釋為立約定金，即為保證立約之定金，而非證約定金（最高法院90年台上字第2379號判決意旨參照）。在契約成立前交付定金，用以擔保契約之成立者，即通常所謂之「立約定金」，交付立約定金者，除當事人另有約定，應依其約定外，如付定金之當事人拒不成立主契約，則受定金之當事人毋庸返還其定金，如受定金之當事人拒不成立主契約，即應加倍返還。此項定金，雖與一般為確保契約履行而交付之定金，係以主契約之存在為前提，兩者於本質上尚屬有間，是民法第248條規定，於「立約定金」即無適用餘地，惟仍應類推適用民法第249條之規定（最高法院90年台上字第1405號判決意旨參照）。「立約定金」（亦名 猶豫 定金、預約定金），在成立本約以前交付定金，其目的係取得一定之考慮期間，用以擔保本約之成立，如交付定金之當事人拒不成立本約，則受定金之當事人得沒收其定金，受定金之當事人如拒不成立本約，即應加倍返還定金，此項定金之作用僅在證明並擔保預約之成立及履行，即在擔保本約之成立，與用以證明本約成立並確保本約履行之證約定金有間。故若解釋當事人之真意，認其合意所交付之定金性質屬「立約定金」，則該定金之交付只發生視為成立預約之效力，至於本約是否成立，仍須視本約必要之點是否合致而定。
⒋又被告雖辯稱原告既已收受訂金，買賣即告成立，其自得以居間報酬抵免租金等云云。然觀諸該訂金收據內容（本院卷第91頁），雖有記載訂金為5萬元，及議定之總價款為1170萬元，惟另記載：「...且言明於民國年月日時簽訂房地產買賣契約...」，由此足徵，原告雖收受5萬元之訂金，然訂金收據既記載買賣雙方需再行簽訂房地產買賣契約，且有關系爭房屋何時移轉？買賣價金如何交付？相關稅賦如何負擔？等不動產買賣必要之點，均未有具體約定，應足認前揭訂金收據所載5萬元定金，僅屬立約定金、預約定金，而非證約定金，堪認原告與被告所稱之買方李俊杰並未簽訂系爭房屋之買賣契約，且依兩造提出之通訊軟體LINE對話截圖，可知原告業已表明不願出售系爭房屋明確（本院卷第109頁），更足徵原告與李俊杰之間並未成立買賣契約，縱兩造間曾有居間之合意（僅係假設，非本院認定之事實），系爭房屋買賣契約既未成立，被告自無居間報酬請求權可言。綜上，被告辯稱其得以居間報酬抵免租金，自屬無據，難以憑採。
五、從而，原告請求被告將系爭房屋遷讓返還，並給付原告240,000元。為有理由，應予准許，逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。又被告 陳明 願供擔保，聲請宣告免為假執行，爰依同法第392條第2項酌定相當之擔保金額准予宣告免為假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國111年3月17日
三重簡易庭法官王凱俐
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年3月17日
書記官林穎慧