臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
105年度重簡字第2020號
原 告 潘孝文
被 告 黃蕙芽
訴訟代理人 林嵩淘
上列當事人間請求排除侵害等事件，於民國105年12月30日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應將坐落新北市○○區○○○街○○巷○弄○○號建物之外
牆如附件所示之左側水管二根（A、B水管）拆除並回復外牆原狀
，及將該外牆返還原告及其他共有人全體。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：緣坐落於新北市○○區○○○街○○巷○○弄○○
號公寓（下稱系爭公寓）之一樓及五樓，分別為原告與被告
所有權，而系爭公寓之外牆為大樓全體區分所有權人所共有
，詎被告未經系爭公寓全體區分所有權人同意，擅自於公寓
外牆搭設如附件所示之A、B水管2根（下稱系爭水管），被
告前開行為，不僅破壞外牆之外觀，更侵害系爭公寓全體區
分所權人外牆之共有權，被告無權占有區分所有權人共有之
外牆，影響原告等共有人之權益甚鉅，爰依民法第767條第1
項、第821條等規定，提起本件訴訟，並求為判決如主文第1
項所示。
二、被告則請求駁回原告之訴，並以：系爭管路是從84年開始已
經經過外牆，有經過大家同意，且超過20年原告及其他住戶
都未異議，應認已成立默示分管契約，其他鄰近住戶也都這
樣做等語置辯。
三、本院之判斷：原告主張被告所搭建如附件所示之A、B水管2
根，無權占用系爭公寓外牆面，侵害原告之所有權，爰請求
被告拆除系爭水管等語，業提出現場照片為證，且有本院職
權調取之建物登記謄本、土地登記謄本在卷可佐，並前經本
院勘驗現場及新北市三重地政事務所人員測量屬實，此亦有
勘驗筆錄、土地複丈成果圖附卷可稽，被告則對於系爭水管
為其所搭設及兩造均為系爭大樓之區分所有權人等節均不爭
執，惟對於原告拆除之請求，另以上開情詞置辯。經查：
(一)雖系爭公寓於74年4月10日完成建築，此有前揭建物登記謄
本附卷可佐，是於公寓大廈管理條例施行前已存在之建物，
而公寓大廈管理條例雖於84年6月28日始公布施行，然其制
定之目的，在於加強公寓大廈之管理維護。且該條例公布施
行時，即於第43條規定施行前已取得建造執照之公寓大廈，
應依該條例規定成立管理組織，但得不受第7條各款不得為
約定專用部分之限制。嗣92年12月31日修正公布之公寓大廈
管理條例，更明定施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區
分所有權人應依該條例第25條第4項規定，成立管理委員會
或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備，
於區分所有權人會議訂定規約前，以該條例第60條規約範本
視為規約，但得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制
，直轄市、縣（市）主管機關對未成立管理組織並報備之公
寓大廈，得分期、分區、分類擬定計畫，輔導召開區分所有
權人會議成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、
縣（市）主管機關報備（公寓大廈管理條例第55條規定參照
）。足見施行前已取得建造執照之公寓大廈，除得不受該條
例第7條各款不得為約定專用部分之限制外，仍應一體適用
該條例相關規定，始符立法原意，合先敘明。
(二)按公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之
防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或
其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約
另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（
市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人
會議決議之限制，公寓大廈管理條例第8條第1項定有明文。
參諸該條例第3條將區分所有權之公寓大廈分為專有部分及
共用部分，第4條至第7條規定區分所有權人對專有部分之使
用、限制及應遵守事項，第9條規定共用部分之使用及限制
，則從公寓大廈管理條例第8條之文義及編排體例觀之，公
寓大廈外牆面之使用既須經各區分所有權人共同決議，關於
公寓大廈之外牆就內部區分所有權人關係而論，應屬共用部
分，復參酌民法第799條之說明，亦採相同見解，是公寓大
廈建物之外牆面應為共用部分無訛。次按所有人對於無權占
有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者
，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；
各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請
求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，
民法第767條第1項、第821條分別定有明文。又各共有人按
其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有
人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之
同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用
收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之
全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利，最高
法院62年台上字第1803號判例著有明文。
(三)經查，本件被告既有搭建系爭水管於系爭公寓外牆之事實，
已如前述，被告上開搭建系爭水管係在公寓大廈之外牆面而
屬全體區分所有權人之共用部分，雖被告辯稱已成立默示分
管契約云云，惟按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉
動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之
沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者
外，不得謂為默示之意思表示；意思表示有明示及默示之分
。前者係以言詞、文字或其他習用方法直接表示其意思之謂
，後者乃以其他方法間接的使人推知其意思。而默示之意思
表示與單純之沉默有別。單純之沉默除經法律明定視為已有
某種意思表示外，不得即認係表示行為；單純之沈默，與默
許同意之意思表示不同，對無權占有人之使用未加異議，僅
單純沈默而未為制止者，不生任何法律效果，亦非默許同意
繼續使用，分別有最高法院29年上字第762號判例、80年度
台上字第1470號、83年度台上字第237號判決意旨可參。是
所有權人未向無權占有人行使權利，並非當然即認為無權占
有人係有權占有，蓋所有權人未行使權利之原因不一而足，
不能僅因所有權人隱忍未發，即可推論係有默示之同意使用
或分管契約存在。是本件縱如被告辯稱系爭水管於84年間已
經存在云云，惟原告與其他系爭公寓之區分所有權人縱多年
沉默未為制止，然並未無法證明原告等共有人有何舉動或其
他情事，足以間接推知原告等共有人有同意被告使用系爭公
寓之外牆之事實，是以，尚難徒憑原告等共有人遲未訴請被
告拆除系爭水管之單純沉默或經過時間之長短，遽以推論原
告等共有人有何默示同意被告占用系爭公寓之外牆、成立分
管協議之意思，是被告辯稱系爭公寓之區分所有權人默示成
立分管契約云云，尚屬無據，即難憑採。則原告主張被告未
經系爭公寓全體區分所有權人同意，擅自於系爭外牆搭設系
爭水管，請求被告應予拆除並將外牆回復原狀後，返還全體
區分所有權人，洵屬有據。
四、從而，原告依民法第767條、第821條、公寓大廈管理條例第
8條第1項之規定，請求判決如主文第1項之所示，為有理由
，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述或攻擊防禦方法，於
本院前揭所為判斷結論均不生影響，爰不一一論述，附此敘
明。
六、本判決係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告
假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國105年1月6日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法官林翠珊
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國105年1月6日
書記官葉子榕