裁判字號：臺灣臺北地方法院97年訴字第6410號民事判決
裁判日期：民國98年12月02日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣臺北地方法院民事判決97年度訴字第6410號原告乙○○○○訴訟代理人 連復淇 律師複代理人 李文欽 律師被告丙○○訴訟代理人 陳福寧 律師上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國98年11月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷十之七號房屋騰空遷讓返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰壹拾貳萬伍仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣叁佰叁拾柒萬肆仟捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國90年4月30日與訴外人坡心商業股份有限公司（下稱坡心公司）簽訂有經公證之房屋租賃契約（下稱系爭租約），由被告向坡心公司承租位在坡心市場之門牌號碼臺北市○○區○○街○○巷10之7號攤房（建號2183，，下稱系爭房屋，使用範圍包括店面及前面攤位），租賃期限自90年4月30日起至105年3月31日止計15年，嗣系爭房屋經本院94年度執字第49714號強制執行事件拍定，由原告於96年7月20日以新臺幣（下同）337萬4,800元買受，並於96年9月5日取得不動產權利移轉證書，於96年9月17日完成所有權移轉登記，依民法第425條規定，系爭租約對於原告繼續存在。茲因被告承租系爭房屋於夜間經營「老師傅炒牛肉」店，使用範圍包括店面及前面攤位，白天卻將系爭房屋店面前攤位與「心馨花坊」交換使用，已違反系爭租約第4條第2款約定，原告得依系爭租約第6條第1款終止系爭租約，爰以起訴狀繕本送達被告為終止系爭租約之意思表示；縱如被告所稱其在店面以外之部分使用係無權占有，則被告亦違反系爭租約第4條第4款之約定。是系爭租約終止後，被告仍繼續占有系爭房屋，係屬無權占有，原告先位主張依民法第767條規定，請求被告遷讓房屋。若認原告先位請求無理由，因系爭房屋每月租金僅2,000元，迄今已近7年未曾調整，以系爭房屋鄰接臨江街觀光夜市，衡諸當地繁榮景象及逛夜市之人潮不斷，並參酌土地法第97條第1項規定，以原告拍定買受系爭房屋之價額乘以10％即33萬7,480元，作為系爭房屋1年租金之計算標準，平均每月租金約2萬8,000元，爰備位主張依民法第227條之2第1項規定，請求自97年5月1日起將租金調整為每月2萬5,000元等語。並聲明：㈠先位聲明：被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並願供擔保請准宣告假執行。㈡備位聲明：被告向原告承租系爭房屋自97年5月1日起，租金調整為每月2萬5,000元。
二、被告則以：被告僅承租系爭房屋店面，並未包括店面以外部分，是被告店面以外之部分使用係無權占有，僅為違法占用坡心公司房屋之走廊、臺北市○○○○○道及馬路做生意而已。又心馨花坊與系爭房屋比鄰而居，被告之營業時間為晚上，心馨花坊於白天時逾越使用系爭房屋店面前範圍以擺放花卉、紙箱等，被告並未同意亦未出租予心馨花坊，未與甲○○有互換使用之協議，自無違反系爭租約第4條第2款約定。再者，依臺北市政府98年8月25日府產業市字第09833815800號函可知，臺北市政府曾於44年2月2日公告拆遷羅斯福路違章建築辦法中指定臺北市○○路○段（及現在之坡心市場）為遷移地點，臺北市政府承諾安置違章建築戶。爾後坡心公司將房屋出售（或被拍賣）給第三人，第三人亦須提供給臺北市政府安置前之違章建築戶，是原告並無終止系爭租約之權利，其先位請求被告騰空遷讓系爭房屋返還，為無理由。復以系爭租約定有租賃期限，依民法第442條規定及最高法院46臺上字第1536號判例要旨，原告無增加租金之請求權，而原告亦為坡心市○○○街○○號之承租人，關於租金及租期、不動產價值，於投標前均知之甚稔，並無情事變更之情事。且系爭房屋之租金，依臺北市零售市場管理規則之規定，其租金係比照公有市場，每月租金2,000元並無顯失公平，鑑定價格每月8,000元實屬過高，倘要增加租金，其計算應以：市場建築物總造價×10％＋市場用地公告現值×4％計算之等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告先位之訴及假執行之聲請暨備位之訴均駁回。㈡先位之訴如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠被告與坡心公司於90年4月30日訂立系爭租約並經公證，由
被告向坡心公司承租系爭房屋，租賃期限自90年4月30日起至105年3月31日止計15年，被告在系爭房屋間經營「老師傅炒牛肉店」，營業時間自下午5時至12時。
㈡系爭房屋經本院94年度執字第49714號強制執行事件拍定，
由原告於96年7月20日以337萬4,800元買受，並於96年9月5日取得不動產權利移轉證書，於96年9月17日完成所有權移轉登記，依民法第425條規定，系爭租約對於受讓房屋所有權之原告繼續存在。
四、原告主張被告於日間將系爭房屋店面前攤位與心馨花坊交換使用，違反系爭租約第4條第2款約定；另被告自承其在店面外之使用係無權占有，則被告亦違反系爭租約第4條第4款之約定，原告得依系爭租約第6條第1款終止系爭租約，乃先位依民法第767條規定，請求被告遷讓房屋等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件主要爭點厥為：系爭租約承租範圍是否包括系爭房屋店面前之攤位？被告是否有於日間將系爭房屋店面前攤位借予他人使用，而違反系爭租約第4條第2款之約定？原告依民法第767條規定，請求被告遷讓房屋，有無理由？茲論述如下：
㈠經查，系爭租約就被告承租使用範圍雖僅記載：「臺北市○
○區○○街○○巷10之7」（見本院卷第9頁、第64頁），惟訴外人即承租位於系爭房屋旁之門牌號碼臺北市○○區○○街○○巷10之6建物經營心馨花坊之甲○○，於本院勘驗現場時證述：「提出95年5月10日至97年5月9日租賃契約書原本（交兩造閱覽後，發還證人），係向 蕭守冰 承租，承租範圍為該建物店內及店外至馬路，與台階距離約1公尺處，兩側為牆面直線向外延伸，現租金為每月3萬元整。」等語（見本院卷187頁反面至第188頁）；參以系爭租約租賃標的乃位於坡心市場內，該市場內所有攤販使用範圍均擴及建物店外至馬路，與台階距離約1公尺處之事實，業據本院至現場勘驗時查明屬實，並有坡心市場照片（見本院卷第17頁、至第20頁、第56頁、第201頁至第204頁）附卷可稽，是原告主張系爭租約約定被告承租範圍包括系爭房屋及其店面前攤位，實非無據。復觀諸證人甲○○亦證述：「我與丙○○協議系爭建物前面一部分借其佔用，乃因丙○○於晚間經營牛肉麵時，亦會佔用我承租的平台一部分，而我係營業到2點，所以就協議互相佔用對方承租範圍的一部分。」等語（見本院卷第188頁），益徵坡心市場內關於店鋪外至馬路，與台階距離約1公尺範圍之使用，需經該店鋪使用權人同意始得為之，乃屬市場內之常態；輔以系爭房屋店面前攤位，乃原出租人坡心公司所有，基於市場使用之特殊性，此區域之經濟效益往往較店鋪內為巨，及事實上如他人欲使用係上開區域，需得後方店鋪使用權人同意等情觀之，堪認原出租人坡心公司與被告訂立系爭租約時，就租賃標的物之範圍應及於系爭房屋店面前攤位。嗣系爭房屋經本院94年度執字第49714號強制執行事件拍定，由原告於96年7月20日以337萬4,800元買受，並於96年9月5日取得不動產權利移轉證書，於96年9月17日完成所有權移轉登記，且原告除取得系爭房屋所有權外，包含共同使用部分之持分，此有本院96年9月5日北院錦94執申字第49714號不動產權利移轉證書（見本院卷第10頁至第13頁）附卷可查，則依民法第425條規定，系爭租約對於受讓房屋所有權之原告仍繼續存在。基上，原告主張系爭租約承租範圍，除系爭房屋室內外，尚括店面前之攤位，應堪採信。
㈡第查，系爭租約第4條第2款約定：「未經甲方（出租人）書
面同意，乙方（承租人）不得將房屋全部或一部轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋。」此有系爭租約（見本院第8頁至第9頁、第63頁至64頁）在卷足憑，而上開約定所指「房屋」，在解釋上，應指租賃標的物整體而言，此乃基於市場承租攤位使用之特殊性而來，已於前述，是被告如欲將系爭房屋店面前攤位出租、出借他人使用，依系爭租約之約定，自需經出租人同意。又被告有將系爭房屋店面前攤位借予證人甲○○，經營心馨花坊之事實，業據證人甲○○證述：「我與丙○○協議系爭建物前面一部分借其佔用，乃因丙○○於晚間經營牛肉麵時，亦會佔用我承租的平台一部分，而我係營業到2點，所以就協議互相佔用對方承租範圍的一部分。」等語（見本院卷第188頁），且有現場照片（見本院卷第17頁至第19頁）為憑，證人甲○○亦證述此為其使用情形（見本院卷第188頁），而被告亦無證據足資證明其將系爭房屋前屬承租範圍之店前攤位借予證人甲○○使用，有經出租人同意之事實。是原告主張被告將系爭房屋店面前攤位出借他人使用，違反系爭租約第4條第2款約定，應為可採。承上，系爭租約第6條第1款約定：「乙方違反本契約之任何條款，或約定方法使用房屋，或拖欠租金達兩期以上，經甲方催告限期繳納仍不支付時，不待期限屆滿，甲方得終止租約。」此有系爭租約（見本院第8頁至第9頁、第63頁至第64頁）在卷足考，又原告以起訴狀繕本送達被告為終止系爭租約之意思表示，而上開起訴狀繕本，係於97年
9月18日寄存於被告戶籍地及系爭房屋地址之事實，有原告起訴狀及送達證書（見本院第3頁至第6頁、第35頁、第36頁）附卷可查，是堪認兩造間租賃關係業經原告終止而失其效力。原告主張被告違反系爭租約第4條第2款之約定，既經本院認定為有理由，則原告另主張被告違反系爭租約第4條第4款約定，即不再予審究，附此敘明。
㈢被告雖抗辯：被告僅承租系爭房屋店面，並未包括店面以外
部分，是被告店面以外之部分使用係無權占有，僅為違法占用坡心公司房屋之走廊、臺北市○○○○○道及馬路做生意而已等語。惟查，坡心市場內所有攤販使用範圍均擴及建物店面前，且於市場店面前擺設或販賣物品，需經店面使用權人同意，始得為之，此乃承租市場店鋪使用特殊性所致，是被告抗辯其承租範圍僅有室內，顯與實際情形不符。況果如被告上開所辯，則何以證人甲○○使用系爭房屋店外範圍需經被告同意？而被告使用證人甲○○承租範圍亦然？且被告僅空言否認證人甲○○證述之真實性，是自應認被告所為上開抗辯應非足採。被告又抗辯：系爭房屋依臺北市政府44年2月2日公告之拆遷羅斯福路違章建築辦法，須提供給臺北市政府安置前之違章建築戶，原告無終止系爭租約之權利云云。然查，臺北市政府雖依其臺北市獎勵投資興建公共設施辦法、臺北市獎勵投資興建零售市場須知之規定，於70年核准坡心公司投資興建坡心市場，並依臺北市政府與坡心公司簽訂之投資興建坡心零售市場契約書第12條約定，由坡心公司辦理安置事宜，有臺北市政府98年8月25日府產業字第09833815800號函覆內容（見本院卷第226頁）為憑，惟此安置義務乃臺北市政府與坡心公司間之契約約定所生，而原告係於96年7月20日，經由本院94年度執字第49714號強制執行事件拍賣程序買受系爭房屋，不因此即繼受坡心公司上開安置義務，況本院94年度執字第49714號強制執行事件就坡心公司不動產拍賣公告僅記載：「…另據臺北市政府市場管理處陳報，前揭建物公用目的之用途不得變更，拍定人應為得從事零售市場經營項目，以及拍定人應繼受拍賣標的上目前之租賃關係，並應依臺北市零售市場管理規則使用，以供參考。」對於拍定人資格並無任何資格限制，亦無記載拍定人有代臺北市政府安置搬遷戶之義務，且本件強制執行事件前有聲請人，以本院上開拍賣公司未記載拍定人需安置臺北市政府配租之坡心市場北邊60攤商，認侵害其權益而聲明異議，亦經本院認其聲明為無理由，裁定駁回之，此有本院民事執行處96年5月22日北院錦94執申字第49714號通知、本院94年度執字第49714號裁定（見本院卷第249頁至第263頁）附卷足憑，是被告以系爭房屋依臺北市政府44年2月2日公告之拆遷羅斯福路違章建築辦法，須提供給臺北市政府安置前之違章建築戶，抗辯原告無終止系爭租約之權利，實非可採。
㈣按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。查被告因違反系爭租約第4條第2款之約定，經原告依系爭租約第6條第1款約定終止兩造間租賃關係，此終止之意思表示業已到達被告，已於前述，則被告繼續占有系爭房屋即屬無權占有，是原告依上開規定，請求被告騰空返還系爭房屋予原告，自屬有據，應予准許。又原告先位之訴既為有理由，則就其備位之訴，本院自無庸再予審究，併此敘明。
五、綜上所述，原告先位依民法第767條之規定，請求被告將系爭房屋騰空返還予原告，為有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當擔保金額，予以准許。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國98年12月2日
民事第三庭審判長法官丁蓓蓓
法官陳怡雯法官周玉琦以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國98年12月2日
書記官劉英權