臺灣高等法院98年度上易字第316號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院98年上易字第316號民事判決

裁判日期：民國98年12月02日

裁判案由：租佃爭議

臺灣高等法院民事判決98年度上易字第316號上訴人戊○○
庚○○己○○丁○○丙○○共同訴訟代理人 韓邦財 律師複代理人 林翰榕 律師被上訴人乙○○訴訟代理人甲○○上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國97年12月31日臺灣桃園地方法院96年度訴字第1102號第一審判決提起上訴，本院於98年11月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人為訴外人 廖光福 之子，上訴人於民國95年11月7日以原承租人廖光福之繼承人身分向桃園縣龍潭鄉公所（下稱龍潭鄉公所）申請承租龍鄉平字第95號租約耕地（下稱系爭第95號租約），承租被上訴人所有坐落桃園縣○○鄉○○段186、188、189地號○○鄉○○段918、969地號土地（以下合稱系爭5筆土地，分稱系爭民有段186、188、189地號土地、系爭大平段918、969地號土地）。惟上訴人於80年間即違法在系爭大平段918地號土地上經營、搭建鴻星活魚餐廳之停車場使用（鴻星活魚餐廳則係搭建於大平段910、911、912地號土地即重測前大坪段二坪小段8-7、8-
13、8-8地號土地上），並在系爭5筆土地上養雞及種植果樹、香蕉、竹子等，被上訴人曾向上訴人表示抗議，然上訴人均不理睬，上訴人顯有不自任耕作之情形，依耕地三七五減租條例第16條規定，系爭第95號租約應屬無效，且上訴人於系爭5筆土地上無故未為農業耕作繼續1年以上，依同法第17條第1項第4款規定，被上訴人亦得終止系爭第95號租約，被上訴人業已表示終止，故系爭第95號租約應已歸於無效或終止，兩造間既無耕地租賃關係存在，上訴人自應將系爭5筆土地返還被上訴人等語。
二、上訴人則以：系爭第95號租約係自36年11月由上訴人之祖父 廖祥石 向被上訴人承租，承租之土地標示為大坪段二坪小段6地號土地（面積0.3470公頃）及同段8地號土地（面積0.6803公頃），並持續續租。嗣廖祥石於56年往生後，先由上訴人之父廖光福於62年申請續租，之後由廖祥石之繼承人廖光福、 廖光有 、 廖光源 三人共同申請續租，租期為74年1月1日至79年12月31日，租期屆滿後，廖光有、廖光源無意續租，廖光福遂於80年1月15日單獨向龍潭鄉公所申請續租，被上訴人於80年以後並持續收受廖光福繳交之租金，系爭第95號租約既有續租之事實，故上訴人於91年基於繼承原承租人之地位，提出變更及續訂租約之申請，於法自無不合。又系爭第95號租約之耕地範圍包括系爭大平段918地號土地，該土地有系爭第95號租約及另一龍平第96號租約（下稱系爭第96號租約）存在，該土地未自任耕作部分係與8-7、8-8、8-13地號相鄰之狹長土地，即被上訴人對訴外人 廖益輝 起訴請求之部分，非系爭第95號租約範圍，足見，上訴人仍有於系爭5筆土地上自任耕作，被上訴人不得請求上訴人返還系爭5筆土地等語。
三、本件經原法院判決：上訴人應將系爭5筆土地返還被上訴人。上訴人不服原判決，上訴聲明為：（一）原判決廢棄，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：（本院卷第37頁背面）上訴人之祖父廖祥石前於36年間就被上訴人所有分割徵收前之大坪段二坪小段6地號土地（面積0.3470公頃）及同段8地號土地（面積0.6803公頃），訂有系爭第95號租約。另廖祥石之子廖光有亦就該分割徵收前大坪段二坪小段8地號土地訂有系爭第96號租約。廖祥石辭世後，系爭第95號租約即由廖祥石之繼承人廖光福、廖光有、廖光源3人共同申請續訂租約，租期為74年1月1日至79年12月31日，系爭第96號租約則於廖光有辭世後，由廖益輝於80年1月1日起續租。又重測前大坪段二坪小段8地號土地面積為0.7014甲（按：換算後即0.6803公頃），原登記由廖光有承租其中0.4049甲、廖祥石承租其中0.2965甲。嗣上開6地號土地於53年分割登記為大坪段二坪小段6、6-3、6-4地號，再於75年由大坪段二坪小段6地號土地分割登記為大坪段二坪小段6、6-5地號土地，復由大坪段二坪小段6-3地號土地分割登記為大坪段二坪小段6-3、6-6地號土地，由大坪段二坪小段6-4地號土地分割登記為大坪段二坪小段6-4、6-7、6-8地號土地，其中大坪段二坪小段6-5、6-6、6-7地號土地已經政府於77年間徵收，因之系爭第95號租約承租範圍之大坪段二坪小段6地號土地，經徵收後承租範圍僅餘大坪段二坪小段6、6-3、6-4、6-8地號土地，即分別為重測後之系爭民有段189、188、186地號、系爭大平段969地號。至上開8地號土地則於53年間分割為8、8-6、8-7、8-8地號等4筆土地，而8-6地號土地復於74年間分割為8-6、8-11、8-12、8-13地號土地，另8-8地號土地則分割為8-8、8-14地號土地，其中8-11、8-14地號土地為政府徵收，是原8地號土地經分割及徵收後為大坪段二坪小段8、8-6、8-7、8-8、8-12、8-13地號等6筆土地，其中大坪段二坪小段8-6地號即為重測後之系爭大平段918地號土地等情，有上開土地之登記謄本（原審卷1第32至36頁、第92至103頁）、系爭第95號、第96號租約之三七五耕地租約登記簿、龍潭鄉公所耕地租佃委員會耕地地租減免證明書（原審卷1第37至39、65至66頁），及原法院另案93年度訴字第594號租佃爭議事件卷所附之台灣省桃園縣私有耕地租約、桃園縣私有耕地租賃契約更正通知書（平字第95號、96號）、台灣省新竹縣私有耕地租約登記申請書（平字第95號、96號）、桃園縣龍潭鄉三七五耕地租約登記簿、龍潭鄉公所94年4月26日龍鄉農字第0940009807號函說明五六之載明等文件可憑（上開另案卷1第72至82頁、卷2第83至84頁），且為兩造所不爭執（本院卷第37頁背面），堪信此部分之事實為真正。
五、本件爭點：（本院卷第37頁背面）
（一）系爭第95號租約之耕地範圍是否包括系爭大平段918地號全部土地？及系爭大坪段二坪小段8-7、8-8、8-13地號土地？
（二）上訴人於系爭5筆土地上有無不自任耕作之情形？爰述之如下：
（一）系爭第95號租約之耕地範圍是否包括系爭大平段918地號全部土地？及系爭大坪段二坪小段8-7、8-8、8-13地號土地？
１、被上訴人主張：系爭大平段918地號並非系爭第95號租約之租佃耕地，系爭大平段918地號土地於重測前為大坪段二坪小段8-6地號，屬系爭第96號租約之租佃耕地，業經原法院另案93年度訴字第594號租佃爭議事件判決確定，並命該案被告廖益輝返還該土地予被上訴人等語。上訴人辯以：系爭第96號租約係由廖光有與被上訴人所簽訂，並由廖光有之子廖益輝繼承，被上訴人於93年對廖益輝起訴返還系爭第96號租約範圍之土地，包含大坪段二坪小段6-2地號、7地號、8地號、8-3地號、8-6地號、8-7地號、8-8地號、8-12地號及8-13地號等9筆土地，並取得勝訴確定判決（原法院93年度訴字第594號判決），其中8-6地號即為系爭大平段918地號土地，足見，系爭大平段918地號土地有系爭第95、第96號租約存在等語。
２、經查：⑴上訴人之祖父廖祥石前於36年間就被上訴人所有分割徵收
前之大坪段二坪小段6地號土地（面積0.3470公頃）及同段8地號土地（面積0.6803公頃），訂有系爭第95號租約。另廖祥石之子廖光有亦就該分割徵收前大坪段二坪小段8地號土地訂有系爭第96號租約。又重測前大坪段二坪小段8地號土地面積為0.7014甲（按：換算後即0.6803公頃），原登記由廖光有承租其中0.4049甲、廖祥石承租其中
0.2965甲。該8地號土地於53年間分割為8、8-6、8-7、8-8地號等4筆土地，而8-6地號土地復於74年間分割為8-6、8-11、8-12、8-13地號土地，另8-8地號土地則分割為8-8、8-14地號土地，其中8-11、8-14地號土地為政府徵收，是原8地號土地經分割及徵收後為大坪段二坪小段8、8-6、8-7、8-8、8-12、8-13地號等6筆土地，其中大坪段二坪小段8-6地號即為重測後之系爭大平段918地號土地，已如前述。是系爭大平段918地號土地，重測前為大坪段二坪小段8-6地號土地，而大坪段二坪小段8-6地號土地係由53年間分割前之大坪段二坪小段8地號土地分割而來，分割前之大坪段二坪小段8地號土地面積為0.7014甲，同為系爭第95號及第96號租約之租賃耕地，系爭第95號租約承租範圍為其中之0.2965甲、系爭第96號租約則承租其中之
0.4049甲。又系爭大平段918地號土地面積，計有3,101.82平方公尺（即0.310182公頃），此有土地登記第二類謄本可憑（原審卷第1第32頁），以1甲=0.96992公頃加以換算，系爭大平段918地號之土地面積約為0.3208甲（計算式：0.310182公頃÷0.96992=約0.3208甲），準此，系爭大平段918地號土地之全部面積（0.3208甲），已逾系爭第95號租約中系爭大平段918地號土地之承租範圍（0.2965甲），故系爭大平段918地號土地固係系爭第95號租約之租賃範圍，惟非該地號之全部土地，尚有部分土地係屬於系爭第96號租約之租賃耕地，應堪認定。
⑵如上所述，系爭第95號租約之耕地範圍應包括系爭大平段
918地號土地，即系爭第95號租約租賃範圍中之大坪段二坪小段8-6地號土地，則系爭大坪段二坪小段8-7、8-8、8-13號土地，自不屬於系爭第95號租約之耕地範圍。
（二）上訴人於系爭5筆土地上有無不自任耕作之情形？
１、按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。」耕地三七五減租條例第16條第1、2項分別定有明文。所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列（最高法院70年台上字第4637號判例意旨參照）。又耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之用。如承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作。所稱耕作，依土地法第106條第2項之規定，雖包括漁牧，但此乃謂自始即約定租用他人之土地而為漁牧，亦屬於耕地租用而已，非謂凡屬耕地租用，即可任意變更農地原有性質而為漁牧使用。故原為栽培農作物之耕地租佃契約，承租人未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧之用，並興建設施，致變更農地原有性質，即屬違反耕地租佃契約，不自任耕作。次按耕地三七五減租條例第16條第2項規定，所稱之原訂租約無效，係指承租人違反上揭規定時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅；其無效之範圍，係以租約所訂之土地全部為準；如同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，其未轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據。是承租人不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約亦屬無效，該無效乃於上開行為發生時即當然歸於無效，毋庸待出租人另為主張。
２、被上訴人主張：上訴人於80年間即違法於系爭大平段918地號土地上經營、搭建鴻星活魚餐廳之停車場使用，並在系爭5筆土地上養雞及種植果樹、香蕉、竹子等，足見，上訴人顯有不自任耕作之情形等語。上訴人則辯以：系爭大平段918地號土地有2租約存在，該土地僅有部分未自任耕作，而未自任耕作部分係與8-7、8-8、8-13地號相鄰之狹長土地，即被上訴人對廖益輝起訴請求之部分，此部分土地非屬系爭第95號租約範圍等語。
３、經查：⑴系爭5筆土地係被上訴人所有，上訴人之父廖光福因租用
系爭第95號租約，支付被上訴人租金至90年間乙事，此為兩造所不爭執，並有繳租單據為憑（原審卷1第86頁、第125頁），依系爭第95號租約及上開單據之記載，廖光福繳納之租金係稻穀金，足見，系爭第95號租約乃係為栽培農作物而簽訂之耕地租佃契約。
⑵被上訴人主張上訴人於系爭大平段918地號部分土地鋪設
水泥以供作鴻星活魚餐廳之停車場使用等情，上訴人於原審辯以：上開水泥業已拆除等語（原審卷1第168頁），並有現場照片可按（原審卷1第172、182、193至196頁）。
嗣於本院則復以上開情詞置辯，惟系爭大平段918地號土地，同為系爭第95號、第96號租約之租賃耕地，雖系爭第95號租約承租範圍為上開8地號土地中之0.2965甲、系爭第96號租約則承租其中0.4049甲，然各該租約實際之承租範圍究係位於何處，依上開租約所示，並未有任何記載，而龍潭鄉公所對於各該租約承租之範圍，亦不瞭解，有該所94年4月26日0000000000號函可按（原審另案93年訴字第594號租佃爭議事件卷2第83至84頁），是上訴人辯以：
未自任耕作部分係與8-7、8-8、8-13地號相鄰之狹長土地，即被上訴人對廖益輝起訴請求之部分，此部分土地非屬系爭第95號租約範圍等語，已難遽信。況上訴人對於系爭5筆土地上目前仍種有果樹、香蕉、竹子，及曾在上開土地上養雞等情，亦不爭執（本院卷73頁背面），且有現場照片可憑（原審卷1第182至186頁），則依上開１有關不自任耕作及其效力之說明，兩造間之上開耕地三七五租約，即因上訴人之不自任耕作而歸於無效。
⑶綜上，兩造間租賃關係因上訴人之不自任耕作而無效，從
而，被上訴人基於所有權之法律關係，請求上訴人返還系爭5筆土地，自屬有據，應予准許。
六、綜上所述，被上訴人本於所有權之法律關係，請求上訴人返還系爭5筆土地，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，上訴人於本院復請求測量系爭大平段918地號土地舖設水泥之位置及面積，自無必要。另兩造其餘之攻擊、防禦方法核與判決結果不生影響，爰毋庸一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國98年12月2日
民事第十二庭
審判長法官陳駿璧
法官李昆曄法官陳邦豪正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國98年12月2日
書記官李佳樺