臺灣臺北地方法院小額民事判決
111年度店小字第288號
原告 孫德荃
訴訟代理人 孫沛柔
被告 高心蘭
訴訟代理人 高政治
上列當事人間返還押金事件，本院於民國111年5月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣陸萬零壹元，及自民國一百一十一年二月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔百分之九十，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣陸萬零壹元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠訴外人 孫德輝 承租原告所有坐落臺北市○○區○○○路○段000巷00號6樓之房屋（下稱系爭房屋），其中有一間衛浴，並訂有房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間自民國107年6月20日起至110年6月20日止，共計3年，租金為每月新臺幣（下同）32,000元，及押租金64,000元，於租約到期後曾與被告口頭續約。然被告曾於110年4月28日告知訴外人孫德輝因家中有狀況無法續約，而需收回系爭房屋，訴外人孫德輝僅能暫居旅館，並委由訴外人孫德輝姪女即訴外人甲○○代為處理搬家事宜，然事出三級疫情警戒期間，室內禁止五人以上群聚，故無搬家公司願意搬運，只能請被告延期收回系爭房屋，期間訴外人孫德輝雖未居於系爭房屋內，仍有按時繳納房租，訴外人孫德輝後於110年9月30日因胃癌病歿，由訴外人甲○○代為清理系爭房屋後，於110年10月16日交還系爭房屋予被告。詎被告表示訴外人孫德輝生前曾口頭續約系爭租約，且因訴外人孫德輝過世即為承租人違約，而拒絕返還押租金，為此，爰依租賃契約之法律關係提起本訴，請求被告返還押租金等語，並聲明：被告應給付原告64,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
㈡對被告抗辯之陳述：
原告未於交屋前同意被告扣一個月的押金，當初房東雖告知訴外人孫德輝積欠租金故要扣押租金，及提前解約，然打開訴外人孫德輝之手機確認後發現，都沒有欠租且也沒有提前解約的狀況，當時沒有特別爭執是因為想再跟律師確認，保護雙方權益。
二、被告答辯：
㈠原告主張並非真實，事實上因系爭租約於110年6月20日到期之前，訴外人孫德輝於110年4月7日向被告通知續約3年，並同意每月租金增加1,000元，然被告後於110年4月28日通知訴外人孫德輝無法續約，並請訴外人孫德輝於110年6月20日搬離系爭房屋，然訴外人孫德輝遲遲不搬，直到110年10月5日始由自稱訴外人孫德輝之胞姐即原告以電話告知被告訴外人孫德輝已去世，不再續租系爭房屋，被告曾向原告表示因提前解約，按系爭租約需罰一個月押租金，原告並向被告承諾願意給付，委請訴外人甲○○幫忙整理系爭房屋，然訴外人甲○○於處理過程中表示口頭續約無法律依據無效，極度不願意配合。
㈡被告與訴外人甲○○於110年10月17日約定返還系爭房屋時，發現下列問題，需賠償約80,000元：
⒈大門與樓下大門信箱鑰匙少給一份，房間所有錀匙均未歸還。
⒉地磚有裂縫，走過去有卡卡聲，廁所壁磚有大裂痕，並故意以門廉檔住（10年前有更換過乙次）。
⒊馬桶下面左右側有很大、深、長的裂痕，並故意用清潔劑遮住，詢問專家後，認非地震所致，馬桶廠牌為HCG，價值17,490元（10年前購買）。
⒋櫻花牌壁掛式烘碗機，已無加熱功能，價值20,000元（3年前購買）。
⒌櫻花牌壁掛式抽油煙機，電源可打開，但已無抽油煙功能，價值20,000元（8年前購買）。
⒍未歸還自行申請之網路數據機及電話線，然訴外人甲○○表示，網路數據機及電話線本來就在系爭房屋內，非訴外人孫德輝自行申請，惟帳單確實均登記為訴外人孫德輝。
⒎訴外人孫德輝留下很大一捲電話線，很擋路；被告雖曾表示不能釘牆，然還是有釘牆，處理費需2,000元。
⒏系爭房屋外面樓梯處擺放一袋垃圾長達一個月無人處理，處理費500元。
⒐代為油漆粉刷費30,000元。
㈢原告通知被告於110年10月5日會搬離，然租金僅付至110年10月19日，110年10月20日至110年11月4日共計16日之租金17,600元未給付。而系爭租約上有註明提前解約需一個月前通知，同時支付對方一個月租金作為違約金。
㈣訴外人甲○○提供打掃公司照片不完整，未提供浴缸照片，其他照片拍攝角度奇怪，又錄音誤導原告父親（原告父親並非系爭房屋所有權人）。訴外人甲○○所提供之清運公司費用過高，然未將屋外垃圾清走，非常可疑云云。並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、得心證之理由：
原告主張訴外人孫德輝與被告於107年6月4日簽訂系爭租約，約定由原告承租被告所有之系爭房屋，租賃期間自107年6月30日起至110年6月20日止，原告並交付押租金64,000元予被告，嗣租約到期後，訴外人孫德輝表示欲續約3年，然為被告所拒，惟因新冠肺炎疫情爆發，始默示延長租賃契約，然因訴外人孫德輝與被告並未約定租賃期間，渠等之租賃契約乃轉為不定期租賃。嗣訴外人孫德輝於110年9月30日因胃癌病歿，原告則於110年10月5日告知被告不再續租，有訴外人孫德輝與被告間之LINE通訊軟體對話紀錄截圖、系爭租約影本、死亡證明書影本、兩造簡訊對話紀錄截圖影本等在卷可查（參見本院卷第23頁至第53頁、第129頁、第131頁），本件原告請求被告將訴外人孫德輝所交付之押租金64,000元返還原告，然為被告所拒，並以前揭情詞置辯，是本件應審究者應為：㈠被告是否應返還押租金？被告得否自押租金中扣除一個月之租金？㈡被告可否自押租金中扣除其所列舉應賠償之費用？分述如下：
㈠被告是否應返還押租金？被告得否自押租金中扣除一個月之租金？
⒈按民法第450條規定：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之」。次按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。又按民法第451條有關租賃契約擬制更新之規定，係以租賃期間屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即為表示反對之意思為要件。
⒉經查，本件訴外人孫德輝與被告成立租賃契約，其等租賃契約已於110年6月20日屆至，觀諸訴外人與被告之LINE通訊軟體對話紀錄，被告於110年4月28日告知收回自住不續租，後兩造未對租賃期間為約定，僅由原告表示地價稅調漲，欲調漲租金為33,000元，訴外人孫德輝對此表示同意，並於租期屆滿後按月給付調漲後之租金。 佐以 被告於110年8月6日表示「現在雖降二級，還是要防疫，避免不必要的遷移，繼續再租給你喔！」（參見本院卷第31頁至第45頁），益徵訴外人孫德輝與被告間於租期屆滿後對於租賃期間並無約定，即已形成不定期租賃契約之狀態，參酌前揭民法第450條規定，承租人即訴外人孫德輝自得隨時終止租約，並不負有提前一個月通知被告終止租約之義務，更遑論本件係因訴外人孫德輝因胃癌於110年9月30日病逝，原告身為訴外人孫德輝之繼承人，於繼受訴外人孫德輝之權利義務後，已於110年10月5日告知被告不再續租，系爭租約既約定於交還房屋時返還押租保證金，復未見被告於交屋時主張費用未結清、房屋未清理乾淨等情，則於交屋之日即110年10月16日起，被告即負有返還押租金64,000元予原告之義務，且被告不得主張扣除一個月之租金，應堪認定。
㈡被告可否自押租金中扣除其所列舉應賠償之費用？
⒈按押租金（即履約保證金）之主要目的在於擔保承租人履行
租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務
不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於
抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。又按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。租賃關係已消滅，承租人倘無租賃債務不履行之情事，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院87年度台上字第1631號、83年度台上字第2108號裁判意旨參照）。是就承租人債務不履行並可抵充押租金之有利於出租人事實，即應由出租人負舉證之責。若出租人舉證不足，且租約期滿，出租人即負有返還全額押租金之義務。
⒉另按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益，無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。民法第438條第1項、第432條第1項前段、第2項定有明文。依此規定，承租人應依約定方法為租賃物之使用收益，而承租人訂立租約之目的，既在於使用、收益租賃物，出租人即有容忍承租人以合於契約目的之方法，使用、收益租賃物之義務。再按「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態」、「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔」民法第423條、第429條第1項定有明文。是以出租人既以租賃物提供使用而收收租金利益，即應有保持合於約定使用、收益之狀態之義務，若租賃物於正常使用下，發生不合於使用收益之狀態，原則上應由出租人負擔修繕費用，不能要求承租人負責修繕，因此在租約終止時，承租人所應回復原狀之範圍，即不包含本應由出租人負責修繕之範圍，況且，房屋及附屬設備、裝潢、傢俱隨著時間之經過及日常生活之使用，本即有折舊及自然耗損之問題，是以承租人之回復原狀義務，並非租賃物之原來狀態，而係應有狀態，應將簽約後因時間或使用之變動情況考慮在內。末按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文，出租人主張承租人應負侵權行為損害賠償責任者，自應由其就此利己之事實負舉證之責。
⒊被告主張交屋時，發現如前所述之問題，原告需賠償約80,000元（參見本院卷第113頁至第127頁），然兩造於交屋時之對話紀錄如下（勘驗筆錄參見本院卷第199頁至第202頁）：
(前30秒：房東檢查房間以及各個電源開關）
房東：ㄟ遙控器在哪裡？在外面？
甲○○：就是這個呀。房東：遙控器？這是這個的，全部都可以用？
甲○○：我開給你看。
房東：都可以用是不是？
原告：對，就只有一台遙控器而已。
房東：嘿嘿嘿嘿（笑聲）。應該四台，有四台吧？剩下這一個是不是？
甲○○：我們從來的時候就只有看到這一個掛在門上。
房東：蛤，你說什麼？
甲○○：我們來接屋的時候，就只有看到這一個掛在門上而已。
房東：只有一個是不是？
甲○○：對，它就是掛在牆壁，其他都沒有。
房東：其他都沒有了。
甲○○：對。
房東女兒：不好意思這個沒有開，這個冷氣沒有開，喔好，關掉，謝謝。其實都還蠻乾淨，就這些電線而已。
房東：對，電線而已，電線這無所謂。
房東女兒：這些是cable嗎？cable有取消嗎？就是你們看電視的。
房東：以前你那個孫先生有沒有接cable?
甲○○：他沒有接電視。
房東：喔，他沒有就好了。以前沒有，是他接了不曉得。
房東女兒：他怎麼會有。
房東：你有帶合約書來嗎？
房東：電費有沒有都繳了？
甲○○：電費都繳了，瓦斯費我幫你多繳了四度。
房東：蛤？
甲○○：瓦斯費我幫你多繳了四度。
房東：多繳四度，哈哈哈哈哈，謝謝，多繳四度，可看看（台語），對一下，水電都繳了就好了。
房東：這個是什麼？什麼？
甲○○：還有一個收據呀。
房東：我說的是鑰匙。
甲○○：鑰匙都會給你。
房東：好。
房東女兒：清潔費也繳了。
房東：清潔費繳了，謝謝。
甲○○：然後把它放裡面。
房東：你開門那一支也要還給我。
甲○○：還給你啦。
房東：開門那一支。
甲○○及房東女兒：都在裡面。
甲○○：三隻嘛對不對。
房東：你看你看一下，我眼鏡沒帶出來，啊這高小姐。
房東女兒：你拿一下你拿一下。
房東：這麼多鑰匙。
甲○○：他有的我全部都給你了，我們沒有留。
房東：嘿嘿，全部給了。
房東女兒：（看單據）這個是瓦斯，然後這個是水費，他那個電費呢？
甲○○：電費是那一張，因為我找不到電話，打電話給台電，台電幫我們結清，台電說他們只能給我們電號，因為他不會再出單子了。台電啊。
房東女兒：你說。你都已經付了？
甲○○：對呀，對呀，都結啦！我要結清，因為我跟他說我們要交屋。
房東女兒：啊沒有收據就對了。
甲○○：這一張就是收據啊。
房東女兒：這個是收據？
甲○○：對，上面有寫台電，有看到嗎？
房東女兒：喔…看到了。
房東：繳到今天為止是不是？
甲○○：對呀，繳到今天為止。
房東：謝謝。
房東女兒：好了都繳了。
房東：還要再重新油漆啦，唉呀沒有辦法，我看，廁所我看一下，…這清潔劑沒有清走。
甲○○：因為我不知道是誰的耶。
房東：蛤，這當然是你們用的啊。
甲○○：喔，那應該是，等一下直接丟外面就好啦。
房東：好吧，那等下都丟外面去，丟垃圾筒去。
(房東女兒在廚房測試瓦斯爐）
房東：這，這是什麼東西？…忘記了，這是什麼東西？溫度計？
房東女兒：瓦斯都有，那個水沒有漏。
房東：沒有漏水是不是？
房東女兒：都沒有漏水。
房東：那就是清空了。
房東女兒：對。(繼續在廚房檢查每一個櫃子）
房東女兒：乾淨的。
房東：這裡面有看？
房東女兒：沒有東西了。
房東：這外面的關起來。
房東：清空了就好了，清潔就好了，下面。
(打開下面櫃子）
房東女兒：應該是乾淨的。
房東：啊這，這打不開？
房東女兒：這應該打不開。這乾淨的。
房東：這乾淨的。
房東：那個油漆什麼時候會來？那個利力屋。
房東女兒：快四點才會來。
房東：那這個合約書是，他這是六萬四，要扣一個月，三萬三。
甲○○：為什麼要扣一個月？
房東：他這這個沒辦法跟我簽合約，他這個是要租幾年？
甲○○：要不要我把律師的信念給你聽，還是給你女兒看？
觀諸上開對話紀錄可知，兩造於交屋時對於房屋鑰匙是否交回、費用是否繳清、房屋之設備是否毀損、房屋之現況是否整潔等均一一詳查。
⒋茲就被告主張應於賠償之項目，分述如下：
⑴關於大門與樓下大門信箱鑰匙少給一份，房間所有錀匙均未歸還部分：
觀諸上開兩造交屋時之對話紀錄，兩造有提及鑰匙之返還，原告於斯時表示將手邊有的鑰匙全部交還，被告當場表示「這麼多鑰匙」，未見其提及「大門與樓下大門信箱鑰匙少給一份，房間所有錀匙均未歸還」。參以，被告並未說明於訴外人孫德輝承租時交付幾副鑰匙及交付何處鑰匙，而僅空言泛稱「大門與樓下大門信箱鑰匙少給一份，房間所有錀匙均未歸還」云云，自難僅以其片面主張遽認原告交還之鑰匙有所短缺。
⑵關於地磚有裂縫，走過去有卡卡聲，廁所壁磚有大裂痕，並故意以門廉檔住（10年前有更換過乙次）部分：
查本件被告雖主張系爭房屋內地磚有裂縫，走過去有卡卡聲，廁所壁磚有大裂痕需進行修繕，然被告自承地磚及廁所壁磚係於10年前更換，而一般房屋地磚或壁磚有裂痕，其原因或因熱脹冷縮或因年久失修，或因當初設計施工存有瑕疵，均有可能，是該裂痕屬正常使用所可能發生之自然耗損，更遑論被告並未提出訴外人孫德輝承租系爭房屋時之房屋現況，故難據此遽認該裂痕係因訴外人孫德輝之行為所致。又觀諸卷附照片（參見本院卷第119頁），縱該壁磚之裂痕係於訴外人孫德輝承租期間所生，該壁磚裂痕並未使訴外人孫德輝無從使用浴室，該裂痕對於訴外人孫德輝亦未造成安全或健康之危害，訴外人孫德輝未將該瑕疵即時通知被告，亦難認有何反善良管理人注意義務之情事，而難以要求訴外人孫德輝就此全數賠償，被告主張將前述修繕費自押租金中扣除，已有未洽。
⑶關於馬桶下面左右側有很大、深、長的裂痕，並故意用清潔劑遮住，詢問專家後，認非地震所致，馬桶廠牌為HCG，價值17,490元（10年前購買）部分：
按物被毀損者，被害人依民法第196條請求賠償物被毀損所減少之價額，得以修復費用為估定之標準，但以必要者為限，例如修理材料以新品換舊品，應予折舊（最高法院77年度第9次民事庭會議決議參照）。被告主張更換馬桶費用為17,490元（含零件14,990元、安裝1,600元、運棄500元、運費400元）部分，業據其提出訂購需求服務單為證（參見本院卷第117頁）。而依照被告所拍攝提出之現場照片所示（參見本院卷第113頁），系爭房屋之浴室馬桶確有破損，且依該破損外觀之位置及受損程度尚難認屬正常使用所發生之自然耗損。又訴外人孫德輝於承租系爭房屋前應有至現場查看屋況，倘斯時馬桶有該毀損情事，因該損害可能導致漏水情事或使用上之風險，其理應告知被告予以修繕，故堪認被告主張系爭房屋出租與原告時並無馬桶破損乙情，堪值採信。基此，訴外人孫德輝既為承租人，就系爭房屋之使用應負善良管理人之注意義務，而系爭房屋於出租與原告時，其所附馬桶既屬完好無缺，然被告於原告交屋後查看系爭房屋時所拍攝之馬桶外觀既有非屬正常使用所發生自然耗損之破損，則被告主張訴外人孫德輝未盡善良管理人之注意，致馬桶破損，應負損害賠償責任等語，即屬可採。又被告自承馬桶係10年前所購買，是上開破損馬桶自購買日至原告搬離日之110年10月16日止，已使用約10年，依上開說明，以新品換舊品之零件應予折舊，方屬公允。而依營利事業所得稅查核準則第95條第6項規定：「固定資產提列折舊採用定率遞減法者，以1年為計算單位，其使用期間未滿1年者，按實際使用之月數相當於全年之比例計算之，不滿1月者，以1月計」。再依行政院所頒固定資產耐用年數表及固定資產折舊率之規定，第1類房屋及建築設備之第2項房屋附屬設備「號碼10205、其他」項目之耐用年數為10年，依定率遞減法每年折舊1000分之206，則零件部分扣除折舊後之費用估定為1,499元，加計安裝1,600元、運棄500元、運費400元後共計3,999元，故被告告主張之修復上開紗窗費用，在3,999元內核屬必要，逾此範圍之主張，即非可採。
⑷關於櫻花牌壁掛式烘碗機，已無加熱功能，價值20,000元（3年前購買）部分:
被告雖提出烘碗機照片及電子發票證明聯影本欲證明受有損害，惟被告係主張烘碗機已無加熱功能致失去其效用，然其所提出之照片無法使本院得出該烘碗機有其所述之損害，而電子發票證明聯影本僅能證明被告有購買烘碗機之事實，然無法證明原烘碗機有其所述之故障，且該故障係可歸責於訴外人孫德輝所致，是其此部分之主張，自不可採。
⑸關於櫻花牌壁掛式抽油煙機，電源可打開，但已無抽油煙功能，價值20,000元（8年前購買）部分：
被告雖主張有上開損害，然此部分未據被告提出與其所述相符之相關事證供本院審酌，自難為有利於被告之認定。
⑹關於未歸還自行申請之網路數據機及電話線，然訴外人甲○○表示，網路數據機及電話線本來就在系爭房屋內，非訴外人孫德輝自行申請，惟帳單確實均登記為訴外人孫德輝部分：
被告就此部分僅提出中華電信電信費帳單封面，未據被告提出與其所述相符之相關事證供本院審酌，自難為有利於被告之認定。
⑺關於訴外人孫德輝留下很大一捲電話線，很擋路；被告雖曾表示不能釘牆，然還是有釘牆，處理費需2,000元部分：
觀諸兩造對話紀錄可知，渠等於對話中有提到電線、cable等，被告於斯時表示「電線而已，電線這無所謂」等語（參見本院卷第200頁），未見其要求處理電線。至釘牆部分，則未據被告提出與其所述相符之相關事證供本院審酌，自難為有利於被告之認定。
⑻關於系爭房屋外面樓梯處擺放一袋垃圾長達一個月無人處理，處理費500元部分：
被告雖主張有代為處理垃圾，然此部分未據被告提出與其所述相符之相關事證供本院審酌，自難為有利於被告之認定。
⑼關於代為油漆粉刷費30,000元部分：
觀諸兩造對話紀錄可知，被告於對話中雖表示「還要再重新油漆啦」、「那個油漆什麼時候會來？那個特力屋」等語（參見本院卷第201頁），然由斯時兩造之對話內容均未提及系爭房屋因訴外人孫德輝使用之狀況需重新粉刷，且油漆係於兩造相約交屋前即由被告方約好特力屋欲進行粉刷，顯見係被告於交屋前即已決定重新粉刷系爭房屋，故亦無從將該重新粉刷所支出之費用自押租金中扣除。
㈢綜上，原告依繼承及租賃契約之法律關係，請求被告返還剩餘押租金，經扣抵前述之3,999元後，在60,001元（計算式：64,000元－3,999元＝60,001元）範圍內，核屬有據，應予准許，逾此範圍，則無理由，應予以駁回。
五、綜上所述，原告依繼承及租賃契約之法律關係，請求被告給付60,001元，及起訴狀繕本送達之翌日（即111年2月17日，參見本院卷第81頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法，及提出未援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決結果，無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、本判決係就民事訴訟法第436之8條第1項訴訟適用小額訴訟程序為被告一部敗訴之判決，依民事訴訟法第436之20條規定，應依職權宣告假執行。並依同法第436條之23準用第436條第2項，適用同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第3項所示。
中 華 民 國 111 年 6 月 24 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法官石蕙慈
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費1,000元
合計1,000元 以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 6 月 24 日
書記官徐子芹