裁判字號：臺灣高等法院100年上易字第332號民事判決
裁判日期：民國101年03月28日
裁判案由：確認優先承買權不存在
臺灣高等法院民事判決100年度上易字第332號上訴人 張添幸 訴訟代理人 黃忠信
陳遠昇 被上訴人 侯美珍 訴訟代理人 曾哲政 上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，上訴人對中華民國100年1月21日臺灣新竹地方法院99年度訴字第200號第一審判決提起上訴，本院於民國101年3月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊為訴外人 張添慶 之債權人，張添慶所有座落新竹縣○○鄉○○段○○○○○號土地應有部分1/8（下稱系爭土地），前經伊聲請原法院以97年度執字第12049號強制執行事件（下稱系爭執行事件）予以強制執行拍賣，並於第二次拍賣時，因無人應賣，由伊以拍賣底價承受。詎上訴人於民國（下同）98年12月21日向原法院民事執行處陳報就系爭土地有租賃權，並對伊所承受之系爭土地行使優先承買權。惟上訴人據以主張有優先承買權之證明文件即「土地使用租賃同意書」係上訴人與其兄弟張添慶、 張添籌 通謀虛偽意思表示所偽造，該同意書記載每月支付新臺幣（下同）4,000元租金之約定，與上訴人自承係「無償使用」系爭土地，及上訴人自承有權使用系爭土地，不必租賃等情，相互矛盾，足證該同意書係臨訟杜撰。至上訴人另提出之電費單、有線電視收視戶繳款單，亦無從證明上訴人就系爭2027地號土地有租賃之事實。爰求為確認上訴人就系爭執行事件，對系爭土地所有權權利範圍1/8之優先承買權不存在等情。
二、上訴人則以：系爭土地連同周圍地號土地均係伊祖先遺留之共有祖產，因土地上有共同祖厝，共有人皆有默契保持土地完整不予分割，僅為分管使用，依系爭土地使用租賃同意書涵意，伊已受家族託負保管使用系爭土地。又伊因原居住之祖厝年久漏雨無法整修，為奉養老母親，經家族協商同意後，與胞兄弟即訴外人張添慶、張添籌簽定系爭土地使用租賃同意書，取得登記於張添慶、張添籌二人名下之土地使用權，作為建屋及進出道路使用。是伊確有租地建屋，居住於系爭土地長達56年之事實。被上訴人主張系爭土地使用租賃同意書為伊與張添慶、張添籌事後通謀虛偽意思表示所偽造，並未舉證以實其說。又伊於98年12月21日始提出系爭土地使用租賃同意書主張行使優先購買權，係因原法院執行處辦理強制執行程序時，如遇有優先購買權人，其通知是否優先購買時點為標的物拍定之後，故伊於標的物經拍定之後，經法院通知始提出證明資料，主張優先購買，於法並無違誤。又契約所載簽訂日期與實際簽訂日期不符之情形在所多有，或為使契約效力回溯發生、或為使契約當事人權利義務關係具體書面化，或因其他理由不一而足，情況並非罕見，故被上訴人實難僅憑系爭土地使用租賃同意書之簽訂日期在伊建屋之後，即謂該同意書係事後偽造。系爭土地之共有人間就土地之使用收益及管理有分管協議存在，系爭土地分歸伊與張添慶、張添籌管理使用，惟伊為求慎重，仍事先洽詢經其他共有人同意後始於系爭土地上建築房屋。至於系爭土地使用租賃同意書上承租人簽名部分，雖非伊本人親簽，係伊同意訴外人 陳文玲 代理簽名，被上訴人為此提起偽造文書等案件，亦經臺灣新竹地方法院檢察署檢察官認定該同意書非偽造，而為不起訴處分，該同意書之真正並無疑問。另伊並非無償使用系爭土地，僅因伊與母親同住，負責照顧母親，張添慶及張添籌遂與伊協調同意伊應付之租金得充作張添慶、張添籌應分擔母親之扶養費，故伊係以租金抵應分擔之扶養費用，並非無償使用系爭土地。伊對系爭土地有租賃權，自得行使優先承買權云云，資為抗辯。
三、原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，其上訴聲明為：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則於本院答辯聲明：上訴駁回。
四、經查，被上訴人為張添慶之債權人，張添慶共有之系爭土地前經被上訴人聲請原法院以97年度執字第12049號執行事件予以拍賣，並於98年11月26日第二次拍賣時，因無人應賣，由被上訴人以拍賣底價12萬元承受，嗣上訴人於98年12月21日具狀向原法院民事執行處陳報系爭土地使用租賃同意書，並聲明優先承買系爭土地等事實，業據本院調取原法院97年度執字第12049號執行卷宗核閱屬實，並有該拍賣公告、拍賣筆錄及上訴人陳報狀等影本可稽（見本院卷第125-131頁），堪信為真實。
五、上訴人主張伊對系爭土地有優先承買權，係以伊為系爭土地之承租人，並在系爭土地上興建門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○段○○巷○號之二層樓RC造建物等情，為其論據，並提出系爭土地使用租賃同意書為證。惟被上訴人否認上訴人有租地建屋之事實。經查：
㈠被上訴人主張門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○段○○巷○號2
層RC造建物非上訴人所建一節，固據提出新竹縣稅捐稽徵處房屋稅籍證明書影本5紙為證（見原審卷第18-22頁）。然依該上開稅籍證明書所示，該稅籍編號00000000000號、門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○段○○巷○號房屋係39年7月起課，迄至98年止折舊年數為58年，係「土磚混合造」構造，面積為120.4平方公尺，納稅義務人為訴外人 張上偉 、張上作、 張上份 、 張上侃 、 張上倫 等5人，其構造已與坐落系爭土地上之「2層RC造」建物不同，二者顯非同一建物。再被上訴人於系爭執行事件除陳報稱：「八德路1段91巷5號之建物係張添幸（即債務人之六弟）所有，係債務人同意其在土地上興建房屋，現由張添幸全家人居住使用」等語（見原審卷第94頁）外，另於97年11月19日亦再具狀陳報：「本件2027地號上之三合院係債務人張添慶之叔叔 張上格 所有，經查張上格也是本件地號共有人之一」（見原審卷104頁）；且系爭執行事件再經原法院民事執行處會同本件兩造及地政人員於98年5月8日至現場調查，地政人員仍稱：「2027地號上有一棟二層RC造建物，門牌為1段91巷5號，其上有小部分三合院（土造）占用，但可能有誤差」等語（見原審卷第108頁），上訴人當場並陳稱：「三合院並無占用，當初建二層RC造房屋時已有測量過。另5號房屋為張添幸所有。
稅籍資料上之納稅義務人並無占用5號房屋」等語（見原審卷第108-109頁）；嗣被上訴人再於98年10月9日具狀提出懸掛門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○段○○巷○號之「2層RC造建物」照片（見原審卷第113頁），及載明「誤以為土造三合院係坐落在2027地號上，會同地政測量員履勘結果，更正為係坐落在...地號上與本件拍賣土地無關」等情之「三合院」照片（見原審卷第116頁），經核與上訴人於上開執行事件程序中所陳：「2027地號上門牌八德路1段91巷5號房屋是我蓋的。旁邊有一間土造的三合院是我的老家，也共用我的門牌，沒有坐落在拍賣的土地上...（既然房屋是你的，為何稅籍資料沒有你的名字，而是別人的名字？）我沒有去辦房屋稅籍登記，稅捐機關的資料老家三合院，不是現有的二層樓鋼筋混凝土建物」等情尚無不符（見原審卷第
139頁），據此亦足認新竹縣稅捐稽徵處稅籍編號00000000000號房屋稅籍證明書所載面積120.4平方公尺、於39年7月起課，迄至98年止折舊年數為58年之「土磚混合造」構造房屋，確與坐落系爭土地上之「2層RC造」建物，非屬同一建物；且坐落系爭土地上之「2層RC造」建物，係沿用新竹縣稅捐稽徵處稅籍編號00000000000號房屋稅籍證明書所載「土磚混合造」構造房屋之同一門牌。再參以被上訴人提出之電費收據影本，現門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○段○○巷○號用電戶確係上訴人（見原審卷73、74頁），均足證坐落系爭土地上門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○段○○巷○號2層RC造建物應係上訴人所建無誤。被上訴人以上開房屋稅籍證明書之記載而否認上訴人為該建物所有人，尚不足採。
㈡然上訴人於原審言詞辯論時陳稱：「…當初本來這筆土地全
部都是要給我…土地上的房子是我的，土地是共有的，因為我們兄弟有四分之一的持分，我叔叔也有持分，我叔叔有同意我在土地上蓋房子。（有租土地嗎？）都是自己的土地，沒有付錢，但我弟弟張添慶、我哥哥張添籌有打一份租約給我，但是是無償的，這是家族的地。因為我媽媽還在，我沒有付過租金。（房子何時蓋？租約何時訂立？）房子是921大地震前就蓋好了，我是在88年6月28日搬進去住，租約是我搬進去之後，我弟弟打給我，但詳細時間我不記得。土地是我弟弟、哥哥、叔叔他們讓我無償使用。（為何土地使用租賃同意書上記載付租金4,000元？）我不知道，我沒有付過租金」（見原審卷第68頁背面-69頁正面，99年4月16日言詞辯論筆錄）、「我是沒有付錢。土地本來是要我父親留給我們七名兄弟，後來過名給我大哥及張添慶，我本來就有權利使用，不用付租金…（你有何優先承買的權利？）我的房子蓋在系爭土地上，應有優先承買權」（見原審卷第87頁正、背面，99年5月24日言詞辯論筆錄）、「我從小是住在旁邊的三合院長大的，當初我父親過世時他持分四分之一，後來我們兄弟七人只登記給張添慶、張添籌兩人，後來我跟我叔叔他們說因為三合院不能住了，要蓋房子給我媽媽住，所以我叔叔們都答應我在2027地號土地上面蓋系爭建物，張添慶、張添籌也都同意…（你是否有經過所有的共有人同意？）是的。都有口頭或電話跟他們說過，每個人都有。當時系爭土地是不能夠建造房屋的，所以也沒有去申請建築執照，所以都沒有跟他們訂立書證，都是用講的。（是否有給付他們租金？）沒有。因為我父親留下來就有四分之一的持分。（是否有給付租金給張添慶、張添籌？）沒有。（系爭土地使用租賃同意書是否由你所簽名？）不是我簽的，不知道是張添慶還是陳文玲簽的。（印章是否是你蓋的？）也不是我蓋的。張添慶有我的印章，印張是我自己刻的，放在張添慶那裡，因為我們有共同經營公司，我是股東，所以把印章放在張添慶那裡。（此份土地使用租賃同意書是何時間所製作？）我不記得時間了，不是最近才簽的，應該有七、八年以上，有沒有超過10年以上我忘記了，正本在張添慶那裡，我只有一份影印本，有沒有正本我要回去問我太太才知道。…我是沒有付錢沒錯。房子是蓋給我母親住的。（你在99年
4月16日言詞辯論期日有稱房子是你蓋好之後張添慶才出具土地使用租賃同意書？）是的。房子蓋的時候，有先跟張添慶講好說三合院房子不能住人，我說要在旁邊蓋房子給媽媽住，他說我可以蓋房子可以使用。土地使用租賃同意書是張添慶後來才弄出來的，應該是蓋好後1年多就給我的，做好就放在我太太那邊，我也沒有看過，最近才找出來看的」（見原審卷155頁背面-157頁，99年7月26日言詞辯論筆錄）等語，可見上訴人於系爭土地上興建上開建物，係基於自己同屬系爭土地繼承人，得無償使用系爭土地之主觀認知。尤以上訴人針對原審詢問為何系爭「土地使用租賃同意書」上記載付租金4,000元，逕答稱：「我不知道，我沒有付過租金」等語，益徵其主觀上並無支出對價承租系爭土地之認識。此再證諸上訴人於系爭執行事件最初具狀聲明行使優先承買權時，係表示伊為系爭土地之「地上權人」（見本院卷第
128頁背面陳報狀）；嗣於提出系爭「土地使用租賃同意書」時，仍表示以「地上權人」主張優先承買權，並陳稱「先前兄弟間有協議因老母親同住，所以有永久使用權」（見本院卷第130頁陳報狀）等情，益可得徵。而租賃契約為有償契約，其締約法律行為係以意思表示為之，上訴人既無支出對價換取系爭土地使用權利之認知，自無可能為承租系爭土地之意思表示。是上訴人顯不可能以系爭「土地使用租賃同意書」與張添慶、張添籌訂立土地租賃契約之事實，已足認定。被上訴人指稱上訴人未承租系爭土地等語，應可信實。㈢至於上訴人辯稱：系爭土地使用租賃同意書確有約定租金，
其給付方式係以養育母親之扶養費代替租金之給付云云。經查，系爭土地租賃同意書第三條固記載：「乙方（上訴人）需每月支付租金4,000元整給甲方（張添籌、張添慶），做為老媽的安養金」；而證人張添慶、張添籌亦分別於本院證稱：「租金的原因是因為考慮地價稅的問題，後來沒有收，是因為老人家癱瘓跟著張添幸，所以沒有跟他收」、「那時老人家跟著張添幸生活，那時沒有租金，到今年（100年）
4月6日百年以後才收租金」云云（見本院卷108、110頁筆錄）。惟依證人即代寫系爭土地使用租賃同意書文字並代上訴人簽名之陳文玲於本院證稱：「（為何會幫張添幸簽名？）我那時有聯絡他，他開卡車出門，好幾次聯絡不到他，後來我問張添幸由我幫他簽名好不好，他說好，我就幫他簽了」、「（你是否知道四千元租金是誰提議的？）應該是我先生（張添慶）提的」、「（同意書的內容是誰提的？）我先生」、「（上訴人張添幸在原審99年6月4日稱不知道土地同意書上有記載租金4千元的事情？）就我所知，我有告訴他我們簽同意書要給他蓋房子，我沒有提到很細的內容，也沒有要他付租金」、「（張添慶告訴你同意書內容之後，你有無先問過張添幸是否同意這些內容，之後才寫這同意書？）沒有先問過」等語（見本院卷第110-112頁筆錄），且上訴人亦於原審陳稱：「土地使用租賃同意書是張添慶後來才弄出來的，應該是蓋好後1年多就給我的，做好就放在我太太那邊，我也沒有看過，最近才找出來看的」（見原審卷第157頁）、「（為何土地使用租賃同意書上記載付租金4,000元？）我不知道，我沒有付過租金」（見原審卷第69頁）等語。由此可見張添慶、張添籌主觀上縱有使上訴人支付母親扶養費以抵系爭土地租金之意思，然此項意思並未經陳文玲向上訴人傳達表示，上訴人亦不知系爭土地使用租賃同意書有該租金之記載，而上訴人主觀上並無支出對價承租系爭土地之認識，已如前述，是依系爭土地使用租賃同意書之租金記載及證人張添慶、張添籌之證詞，亦不足據以認定上訴人與張添慶、張添籌已有土地租約之成立。
㈣此外，證人張添籌雖證稱自100年4月6日伊母往生後，已
開始向上訴人收取土地租金云云（見本院卷第110頁），並由證人陳文玲提出存摺內頁為證（見本院卷第117頁）。然查上訴人支付張添籌上開租金，係在原審判伊敗訴後所為，非無製造利己證據之嫌，自不能憑為認定事實之證據。是上訴人在100年4月6日之後支付張添籌租金之情，並不足以證明上訴人與張添慶、張添籌有就系爭土地訂立租約之事實。
六、綜上所述，上訴人辯稱伊為系爭土地之承租人，對系爭土地有土地法第104條第1項前段之優先承買權云云，並不足採。被上訴人主張上訴人對系爭土地並無優先承買權，尚屬有據。是被上訴人求為確認上訴人就系爭執行事件，對系爭土地所有權權利範圍1/8之優先承買權不存在之判決，尚無不合，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，經核並無違誤，上訴人指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認於判決結果無影響，爰不另一一論駁，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國101年3月28日
民事第十九庭
審判長法官魏麗娟
法官吳麗惠法官黃明發正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國101年4月3日
書記官顧哲瑜