臺灣高等法院101年度重上字第197號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院101年重上字第197號民事判決

裁判日期：民國102年03月26日

裁判案由：返還價金等

臺灣高等法院民事判決101年度重上字第197號上訴人瓏山林企業股份有限公司兼法定代理人 林鴻堯 共同訴訟代理人 張毓桓 律師被上訴人 吳南悌 訴訟代理人 張漢榮 律師上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國101年1月11日臺灣臺北地方法院100年度重訴字第238號第一審判決提起上訴，本院於102年3月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人瓏山林企業股份有限公司負擔百分之二
十三、餘由上訴人林鴻堯負擔。事實及理由
一、被上訴人主張：伊前手 謝惠茹 於民國96年5月13日以總價新臺幣（下同）6,700萬元（房屋為1,541萬元、土地為5,159萬元），向上訴人購買預售屋「博物館」建案中之A1二樓房屋（含地下4樓編號178、179號之停車位）及其基地即台北市○○區○○段○○○○○○號土地（下稱系爭房地），而分別與上訴人瓏山林企業股份有限公司（下稱瓏山林公司）簽訂房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約），與上訴人林鴻堯（下稱林鴻堯）簽訂土地預定買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約，與系爭房屋買賣契約合稱系爭買賣契約）。 嗣伊 及謝惠茹於同年11月24日與上訴人訂立更名契約，由伊繼受謝惠茹上開買賣契約之權利義務。詎伊於繳納第6期款之際，發現系爭房屋有未編列停車編號影響伊自洽貸款、虛增坪數等疑義，且上訴人拒絕伊在銀行撥款前勘查施工狀況，伊於接獲瓏山林公司催繳第6期款之97年12月25日存證信函後，即於同年12月31日以存證信函回覆並提出同時履行抗辯，故在上訴人說明或補正前，伊無給付遲延。然上訴人未踐行民法第229條、第254條規定兩次催告程序，即於98年1月9日以存證信函指摘伊違約未繳交第6期款5,360萬元（即銀行貸款之款項），片面主張解除契約，並沒收已繳1,340萬元價金，其解除契約並不合法。經伊向臺北市政府提出申訴，由該府消費者保護官介入協調後，上訴人於98年6月6日退還伊335萬元，已繳款項仍有房屋款2,319,500元、土地款7,730,500元（計1,005萬元）未退還。嗣上訴人於99年1月22日將系爭房地移轉登記予訴外人 林賜勇 ，就系爭房地已屬給付不能，伊於99年10月13日、28日兩次催告上訴人履行契約或退還價款未果，乃於同年11月17日以存證信函解除契約，爰依民法第259條第2款契約解除後回復原狀或同法第179條不當得利之規定起訴，並聲明：㈠瓏山林公司應給付伊2,319,500元、林鴻堯應給付伊7,730,500元，及均自97年10月14日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行（原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴）。其於本院之答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：依系爭房屋買賣契約第7條第1項：「房屋價款分期付款明細表」、系爭土地買賣契約第4條第1項：「土地價款分期付款明細表」之約定，應依各期工程進度，於核發使用執照日起第30天「確定期限」付清第6期價款。嗣博物館建案於97年11月21日核發使用執照，伊於使用執照核發當日以掛號方式寄發繳款通知，通知被上訴人之前手謝惠茹應繳第6期房屋價款1,232萬元、土地價款4,128萬元，計5,360萬元，該第6期款為可委辦銀行貸款繳納。詎被上訴人未如期繳納已陷於給付遲延，經伊於97年12月25日以存證信函催告給付第6期款，否則將沒入已繳款項同時解除契約，並特別寬限至98年1月8日為完成撥款日。然被上訴人仍未繳納，伊始於98年1月9日依系爭房屋買賣契約第7條第2項、第23條第2項及系爭土地買賣契約第4條第2項、第10條第2項之約定解除契約，並沒入已繳納價金。伊雖於98年6月間退還違約金超過15％之部分即335萬元，但非與被上訴人達成合意解除契約。又系爭買賣契約業經解約而不存在，伊將系爭房地出賣並移轉過戶予第三人，並無一屋二賣等語置辯。其上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠被上訴人之前手謝惠茹於96年5月13日與瓏山林公司簽訂系
爭房屋買賣契約、與林鴻堯簽訂系爭土地買賣契約，約定房屋價金1,541萬元、土地價金5,159萬元，計6,700萬元；謝惠茹迄97年10月14日已繳第1至5期價款，房屋部分309萬元，土地部分1,031萬元，計1,340萬元後，於97年11月24日偕被上訴人與上訴人訂立更名契約，由被上訴人繼受謝惠茹與上訴人間系爭買賣契約之權利義務（系爭房屋及土地買賣預定契約書見原審卷一10至75頁）。
㈡該博物館建案於97年11月21日核發使用執照，瓏山林公司於
使用執照核發當日以掛號方式寄發繳款通知，通知被上訴人之前手謝惠茹應於97年12月20日繳付第6期房屋價款1,232萬元、土地價款4,128萬元，計5,360萬元（繳款通知及掛號郵件執據聯見原審卷一307頁、308頁）。
㈢上訴人於97年12月25日以存證信函催告被上訴人繳納第6期
價金，逾期未繳即解除契約，並於98年1月9日以存證信函解除契約（存證信函見原審卷一177至179頁）；被上訴人曾於97年12月31日以存證信函回覆上訴人，表示依消費者保護法第43條規定提出申訴（存證信函見原審卷一76至84頁）。
㈣上訴人解除契約後，被上訴人向臺北市政府提出申訴，經該
府消費者保護官介入協調後，上訴人於98年6月6日退還被上訴人335萬元（退款收據及支票見原審卷一180頁）後，現仍扣款房屋部分2,319,500元、土地部分7,730,500元，計1,005萬元。
㈤上訴人於99年1月22日將系爭房地所有權移轉登記予訴外人
林賜勇（建物登記簿謄本見原審卷一173頁）後，被上訴人於同年10月13日、同年月28日兩次寄發存證信函促上訴人履行契約，再於同年11月17日以存證信函解除系爭買賣契約（存證信函見原審卷一85至93頁）。
四、本件被上訴人主張上訴人應返還已繳納尚未返還之價金，上訴人則辯稱兩造間之買賣契約業因被上訴人未依限給付第6期款而解除，除已退還之335萬元外，其餘價金均已沒收等語置辯。則本件兩造間爭點在於，上訴人之解除契約是否合法？若上訴人之解除契約不合法時，被上訴人之解除契約是否合法？若上訴人之解除契約合法時，則違約金是否過高？經查：
㈠系爭房地買賣契約之第六期款係無確定期限債務：
按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，民法第229條第1項、第2項前段定有明文。又所謂無確定期限，指未定期限及雖定有期限而其屆至之時期不確定二種情形，前者稱不定期債務，後者稱不確定期限之債務（最高法院94年度台上字第1353號判決意旨參照）。本件被上訴人主張其應給付之第6期款係無確定期限債務，上訴人則辯稱該第6期款應依工程進度，於核發使用執照日起第30天付清，係有確定期限債務等語。查系爭房屋買賣契約第7條第1項：「房屋價款分期付款明細表」、系爭土地買賣契約第4條第1項：「土地價款分期付款明細表」，就該第6期可委辦貸款抵繳之期款，其付款期限係約定「於核發使用執照日起第30天」，有上開房屋及土地價款分期付款明細表（見原審卷一31頁、15頁）可稽，而何時核發使用執照，並未確定，揆諸前開說明，被上訴人應給付第6期款之債務，自屬無確定期限其中不確定期限之債務；再依系爭房屋買賣契約第7條第1項、系爭土地買賣契約第4條第1項之約定：「本契約付款辦法，買方應依已完成之工程進度所定之房屋（土地）價款分期付款明細表（如附件一）之規定，於接獲賣方繳款通知10日內自行向賣方指定之繳納地點或金融機構專戶以現金或即期支票如數壹次繳清，不得藉故拖延」等語（見原審卷一24頁、12至13頁），而使用執照何時核發下來，並非被上訴人（即買方）所能知悉，換言之，於上訴人通知「核發使用執照日」前，被上訴人無從知悉繳交第6期款之清償期屆至。足見兩造就第6期款之付款期限，係約定應依上開分期付款明細表核發使用執照日起第30天，且該30天之起算時點，應自接獲賣方繳款通知之翌日起算，始符合公平原則。而非限定於核發使用執照日起第30天即為該第6期款給付之「確定期限」。是以被上訴人主張該第6期款係無確定期限債務一節，堪以採信，上訴人辯稱該第6期款係有確定期限債務云云，則不足採。㈡瓏山林公司對被上訴人之前手謝惠茹寄送之繳款通知書，其
送達日期不明，嗣上訴人同意被上訴人於98年1月8日前辦妥銀行貸款手續：
1.本件依兩造間系爭房屋買賣契約第7條第1項、系爭土地買賣契約第4條第1項之約定，被上訴人就第6期款之付款期限，係約定應於核發使用執照日起第30天，且於接獲上訴人繳款通知之翌日起算。又系爭房地之使用執照係於97年11月21日核發，為兩造所不爭執，堪予採信，本件上訴人主張其於使用執照核發當日曾以掛號郵件通知被上訴人之前手謝惠茹應於97年12月20日繳付第6期款（由被上訴人繼受謝惠茹關於系爭買賣契約之權利義務）云云，無非執上訴人提出之繳款通知、大宗掛號函件執據及被上訴人與謝惠茹之切結書等件（見原審卷一307頁、308頁、188頁）為據，惟該催繳通知書僅以瓏山林公司名義發出，並未以林鴻堯名義發出，業據證人 陳雅鈴 （即瓏山林公司人員）於原審證述甚詳（見原審卷二89頁），況瓏山林公司寄出之繳款通知，並未附任何送達回執，瓏山林公司亦未留存文件原本（見原審卷二75頁），依前揭說明，第6期款之付款期限30日，應自何日起算並不明確，自難認第6期款之付款期限應從97年11月21日起算。故上訴人主張被上訴人之第6期款付款期限應自97年11月21日起算至97年12月20日屆至云云，已非可信。
2.又上訴人抗辯其於97年12月25日業以存證信函催告被上訴人繳納第6期款等情，該存證信函記載：「.... 台端 倘擬全額以現金繳付不辦理貸款者，敬請於函達7日內以即期支票或匯款一次繳付。如台端擬以貸款撥付，至今逾期仍未完成貸款手續者，因念及時值年終事務繁多之故，特寬限辦理期間，於此再次催告台端至遲於98年元月8日前辦妥貸款手續...」等語（見原審卷一177頁至178頁，被上訴人於97年12月29日收件，收件回執見本院卷75頁），此份存證信函僅可認定，上訴人同意被上訴人於98年1月8日辦妥銀行貸款手續。
㈢上訴人於98年1月9日解除契約，於法不合：
1.按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條定有明文。換言之，出賣人須於買受人遲延後，再定相當期限催告買受人履行，於買受人逾期未履行時，始得解除契約。如出賣人未踐行前揭催告程序，而逕自解除契約，即於法未合。
2.查系爭系爭土地買賣契約第4條第2項約定：「買方若不按時繳付各期土地價款時，．．如經賣方以存證信函催告五日內仍未繳付者視同違約，賣方得逕行片面解約..」等語（見原審卷一13頁）；第10條第2項明文：「買方違反第四條規定者..且經賣方催告相當期限而仍未履行者，賣方得解除本契約。」等語（見原審卷一14頁，房屋預定買賣契約書第7條第2項、第23條第2項亦有類似之約定，參見原審卷一24頁、
29頁），核上開文義，同樣亦約定買受人給付遲延時，出賣人須以存證信函定5日相當期間為催告後，始得解除契約。
3.本件瓏山林公司對被上訴人前手謝惠茹寄送之繳款通知書，並無送達回執，其送達日期不明，況且林鴻堯並未寄發繳款通知書，業如前述，則被上訴人繳納第6期款之付款期限應自何時起算，已有疑義（此為有利於上訴人之事實，上訴人未能舉證以明之）。退而言之，縱使認為被上訴人之付款期限迄98年1月8日止，逾期應負給付遲延責任，則上訴人於98年1月8日繳款期限屆至後，仍應再定5日相當期間為催告，逾期仍未給付時，上訴人始得解除契約，如此方符合兩造契約之約定。惟上訴人於98年1月9日逕以存證信函解除契約，而未於再定5日相當期間催告給付等情，此有上訴人提出之興安郵局第806號存證信函（見原審卷一179頁，被上訴人於98年1月12日收件，收件回執見本院卷77頁）可稽，足認上訴人此之解除契約意思表示，與契約約定不合，並不發生契約解除之效力。又上訴人於原審亦承認其他買受人之紛爭有再次催告及解除契約，惟本案因為無再次調解，故與其他案件不同等語（見原審卷二115頁），故上訴人只有98年1月9日存證信函逕自解除契約，並無再次催告及解約一節，至臻明確。
4.從而，上訴人解除契約之行為並不合法，不生解除契約之效力。
㈣被上訴人解除契約並請求返還價金，則有理由：
1.按因可歸責於債務人之事由致給付不能者，債權人得解除契約，民法第256條定有明文。本件上訴人於98年1月9日所為解除契約之意思表示並不發生效力，已如前述，則系爭買賣契約依然存續，上訴人負有依約移轉系爭房地所有權予被上訴人之義務，然上訴人卻於99年1月22日將系爭房地所有權移轉登記予訴外人林賜勇，此有被上訴人提出系爭房地之建物登記謄本（見原審卷一173頁）可參，足認上訴人就系爭房地之履行已屬給付不能，被上訴人主張其於99年11月17日解除兩造間系爭買賣契約，有存證信函為證（見原審卷一91至93頁），應屬可信。
2.次按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第2款定有明文。本件兩造間系爭買賣契約既經被上訴人合法解除，則被上訴人請求上訴人返還其已給付尚未返還之金額，房屋部分2,319,500元、土地部分7,730,500元，及均附加自第1期至第5期款最後受領日即97年10月14日起按法定利率計算之利息，自屬有據。
㈤上訴人辯稱兩造間買賣契約已解除，被上訴人向臺北市政府
消保官提出申訴，其已退還335萬元，該契約早經其解除，當日並無合意解約，兩造僅就違約金返還之數額有所協商而已云云（見本院卷208頁），查被上訴人向臺北市政府消保官提出申訴，於協調過程中，上訴人固然同意退還335萬元，有退款支票及被上訴人之簽收為證（見原審卷一180頁），惟檢視該紙收據之文字內容，僅表示被上訴人收到上訴人退還部分遭沒收之已繳價金；此外，並無被上訴人對其他已繳價金之返還請求權有拋棄之意思表示，上訴人復無提出任何積極證據，可資證明被上訴人對其他已繳價金不再請求返還，是上訴人辯稱契約經其解除，兩造當日僅就違約金返還金額為協商云云，尚無可取。
㈥上訴人再辯稱被上訴人行使同時履行抗辯權不合法，被上訴
人第6期之繳款義務與被上訴人所指摘之房地瑕疵間無對待給付之關係云云（見本院卷209頁），惟本院係針對上訴人所辯稱因被上訴人繳交第6期款給付遲延，其已解除契約，此一有利於上訴人之事實，檢視卷內證據資料，而認為縱使認定被上訴人繳交第6期款有給付遲延之情事，上訴人所為之前述解除契約行為仍不合法，不生解除契約之效力。故對於被上訴人行使同時履行抗辯權是否合法，及有無因同時履行抗辯而阻卻遲延一節，即無審究必要，併予敘明。
㈦本件上訴人解除契約無理由，已如前述，至於兩造之另一爭點，沒入違約金是否過高，即無審酌之必要，附此敘明。
五、綜上所述，被上訴人依民法第259條第2款契約解除後回復原狀之法律關係，訴請瓏山林公司給付其2,319,500元、林鴻堯給付其7,730,500元，及均自97年10月14日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，並分別為供擔保後得、免假執行之諭知，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及立論之證據資料，均經本院審酌後，對判決結果不生影響，爰無庸逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項但書，判決如主文。
中華民國102年3月26日
民事第十六庭
審判長法官王聖惠
法官傅中樂法官呂淑玲正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年3月26日
書記 官明祖全 附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。