裁判字號：臺灣新北地方法院93年訴字第30號民事判決
裁判日期：民國93年05月26日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣板橋地方法院民事判決九十三年度訴字第三○號
原告庚○○訴訟代理人 李振燦 律師複代理人 陳志誠 律師被告己○○訴訟代理人丙○○被告乙○○
戊○○丁0000000000限公司法定代理人辛○○右三人共同訴訟代理人 范宗熙 律師右當事人間請求返還買賣價金事件，於民國九十三年五月五日言詞辯論終結，本院判決如左：
主文被告己○○應給付原告新臺幣叁佰貳拾萬元及自民國九十一年十二月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告己○○負擔。
原告其餘之訴駁回。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰零陸萬陸仟元為被告己○○供擔保後准予假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）先位部分：被告應連帶給付原告新台幣（下同）三百二十萬元，及自民國（下同）九十一年十二月七日起至清償日止，按年息百分之五計付之利息，並 陳明 願供擔保請准宣告假執行。
（二）備位聲明：
１、被告己○○應給付原告三百二十萬元，及自九十一年十二月七日起至清償日止，按年息百分之五計付之利息。
２、被告丁0000000000限公司（以下簡稱：宜久居公司）應給付原告三百二十萬元，及自九十一年十二月七日起至清償日止，按年息百分之五計付之利息。
３、被告乙○○應給付原告三百二十萬元，及自九十一年十二月七日起至清償日止，按年息百分之五計付之利息。
４、被告戊○○應給付原告三百二十萬元，及自九十一年十二月七日起至清償日止，按年息百分之五計付之利息。
５、前四項任一被告為給付，他被告於其給付範圍內，免給付義務。
６、願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）查原告為系爭房地之買受人，被告己○○為出賣人，被告宜久居公司為仲介系爭房地買賣之經紀業者，被告乙○○為經紀人，負責執行本件仲介業務，戊○○為經紀營業員，負責協助經紀人執行本件仲介業務，均為被告宜久居公司之受僱人及履行輔助人。查系爭房屋為海砂屋，而且依原證五混凝土氯離子含量鑑定報告書明確記載系爭房屋混凝土氯離子含量偏高（俗稱海砂屋），其臥室頂版混凝土大量崩落導致原有天花板無法承載其重量，造成坍塌損壞，而頂版形成鋼筋外露，且銹蝕嚴重，局部鋼筋有斷裂現象，危及結構安全性，並有原告九十三年三月十六日陳報狀所附系爭房屋現況照片四張可稽。依原證六臺灣臺北地方法院八十七年度訴字第四二五五號民事判決其上裁判要旨明確載明，系爭房屋有混凝土氯離子含量超過一般標準及保護層厚度不夠，致系爭房屋平頂數處樓版混凝土剝落外露鋼筋之瑕疵，減少系爭房屋之價值及效用甚鉅，則被告即出賣人應負民法第三百五十四條關於物之瑕疵擔保責任，要無疑義。而且原告即買受人，有契約解除權至明。添
（二）先位聲明：即連帶損害賠償部分
１、被告己○○、乙○○、戊○○因有後述詐欺侵權行為，應負民法第一百八十五條共同侵權行為連帶賠償責任，至於被告宜久居公司應負連帶賠償責任之原因，原告係依不動產經紀業管理條例第二十六條第二項規定，經紀業因經紀人員
執行仲介或代銷業務之故意或過失，致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，暨民法第一百八十八條第一項規定，受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任為論據。
２、次查，被告宜久居公司為經營仲介業務之公司，即為不動產經紀業管理條例第四條第四款所稱經紀業，被告乙○○為經紀人，被告戊○○為經紀營業員，二人均為不動產經紀業管理條例第四條第七款所稱經紀人員，而且原告與被告宜久居公司具有民法債篇居間之法律關係，並由被告乙○○執行本件仲介業務，另被告戊○○則協助乙○○執行本件仲介業務，且原告並已付訖居間報酬，此觀原證二之服務費確認單即明。添
３、再者，依不動產經紀業管理條例第二十二條第一項第五款規定，不動產說明書應由經紀業指派經紀人簽章，且土地權利登記狀態建築改良物權利登記狀態以
及有無檢測海砂含氯量及輻射鋼筋﹖（若有，請附檢測結果，若無，則應說明原因），此為內政部所定不動產說明書應記載事項，復為買方判斷是否購買系爭房屋之重要交易事項，亦均為被告宜久居公司、乙○○、戊○○所明知。添
４、而且，現行民法第五百六十七條規定「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人」，民法債篇修正後增列第二項「以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義。」，以符合目前仲介業現實之狀態；換言之，就訂約之事項，仲介業具有調查以及據實告知之義務，且係積極、主動之義務。
５、且按詐欺行為者，一為積極的虛構事實、欺罔行為，一為消極的隱匿事實，茲所謂隱匿事實，係指在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務，而故意掩飾否認，以避免表意人發現，包括出賣人故意不告知買賣標的物瑕疵者，亦屬隱匿事實，自當構成詐欺行為。添
６、又按因受詐欺而為買賣者，即為侵權行為之被害人，依民法第九十二條第一項規定，固得撤銷其因被詐欺所為之意思表示，使買賣契約自始歸於消滅，而請求返還不當得利，並得依侵權行為法則請求損害賠償（參照最高法院六十七年度第十三次民事庭庭推總會議決定意旨）。
７、茲查，原告買系爭房屋之前即有天花板水泥掉落之情形，而且系爭房屋所在整棟建物共有五、六戶同樣有天花板掉落之情形，並為附近鄰居所知情乙節，業據證人 藍嬌鳳 結證在案，被告己○○雖辯稱：我不知道那是海砂屋云云，然被告己○○亦自認有僱工裝潢之事實，渠就系爭房屋天花板因海砂屋而呈現鋼筋外漏水泥塊班剝之外觀事實，豈有諉為不知之理！更何況，被告己○○於系爭房屋天花板之木工裝潢，祇係覆以一層薄薄的木板，以及渠於購買房屋後不到四個月的期間，即迅速將系爭房屋轉賣給原告，顯見被告己○○應屬明知系爭房屋有前開重大瑕疵，才會如此草率裝潢並急於在短時間內將該房屋轉手賣出添從而被告己○○之行為，實屬隱匿，系爭房屋為海砂屋之重要交易事項，致原
告受詐欺才簽訂系爭買賣契約，自應成立詐欺及侵權行為。再依原證七不動產異動索引表可知，系爭房地前於九十年六月二十八日，由 蘇麗雪 以買賣為由過戶予 許惠雯 ，旋許惠雯再以買賣為由，於九十年九月二十日將房屋再過戶回到蘇麗雪，嗣九十一年七月九日，蘇麗雪將系爭房屋售予被告己○○並完成過戶登記乙節，於被告乙○○、戊○○調閱登記簿謄本或不動產異動索引表時即已知悉，且通常情形，乙○○、戊○○應進而調查解約之原因，復參以前揭信義房屋公司函覆該公司曾於九十年五月二十九日仲介許惠雯買受蘇麗雪所有系爭房屋，嗣買賣雙方因海砂屋而解除契約協議等語，暨信義房屋公司蘆洲光華店地址為蘆洲市○○路○○○號一樓，與被告宜久居公司毗鄰，並為競爭同業，以及被告乙○○、戊○○專業仲介之立場，渠等為履行據實報告說明義務，必
定檢視系爭房屋瑕疵狀況，暨向同棟上下層住戶附近鄰居、競爭同業調查了解，豈有諉為不知系爭房屋為海砂屋之理，尤以仲介業之業務，涉及房地買賣之
專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。且仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務並將調查之結果，詳實地告知原告，以盡其專業仲介公司之基本職責。但被告乙○○、戊○○為儘速將系爭房屋出售賺取服務費，不惜隱匿系爭房屋為海砂屋真象，致令原告陷於錯誤買系爭房屋，被告乙○○、戊○○故意違背報告系爭房屋為海砂屋義務之行為，亦構成詐欺及侵權行為，至為明顯。稽上，被告乙○○、戊○○故意違背報告系爭房屋為海砂屋義務之行為暨被告己○○故意隱匿系爭房屋為海砂屋之重要交易事實，均屬詐欺行為及侵
權行為，且均造成原告同一之損害致原告陷於錯誤而為買賣之意思表示，並給付被告己○○三百二十萬元，是依最高法院六十六年例變字第一號變更判例意旨，民法第一百八十五條所定共同侵權行為，係指各行為人之故意行為，均為原告所受損害之共同原因，即有行為關連共同，並不以意思連絡為必要，故原告主張被告己○○、乙○○、戊○○應負共同侵權行為人連帶賠償責任，洵屬有據。再者，被告乙○○、戊○○均為被告宜久居公司之經紀人員及受僱人，渠等於執行本件仲介業務，因有上述故意違背報告系爭房屋為海砂屋義務之行
為，致原告受有損害，致原告陷於錯誤而為買賣之意思表示，並給付被告己○○三百二十萬元，是依不動產經紀業管理條例第二十六條第二項及民法第一百八十八條規定，被告宜久居公司應與其經紀人員及受僱人被告乙○○、戊○○負連帶賠償責任，當毋庸議。添
（三）備位聲明：即不真正連帶賠償部分
１、本件關於被告己○○部份之請求權基礎，分別為原告依民法第三百五十九條規定解除契約後，依同法第二百五十九條第二款所得主張之回復原狀請求權原告依民法第九十二條撤銷被詐欺之意思表示後，依同法第一百十四條第二款準用第一百十三條所得主張之回復原狀請求權，並類推適用同法第二百五十九條第二款之法律效果，暨依同法第一百七十九條、第一百八十二條第二項所得主張之返還不當得利請求權，以及依同法第一百八十四條所得主張之損害賠償請求權。析言之，承前所述，被告己○○隱匿系爭房屋為海砂屋重要交易事項而不告知，致原告受詐欺才簽訂系爭買賣契約，自應成立詐欺及侵權行為，而且，原告復已委任律師於九十二年八月十一日以律師函表明撤銷買賣之意思表示，該律師函並於翌日送達於被告設於中和市○○路住所，故而原告依民法第九十
二條撤銷被詐欺之意思表示後，依同法第一百十四條第二款準用第一百十三條所得主張之回復原狀請求權返還買賣價金三百二十萬元，並類推適用同法第二百五十九條第二款之法律效果，即自受領時起九十一年十二月七日至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，暨依同法第一百七十九條、第一百八十二條第二項所得主張之返還不當得利請求權返還買賣價金及附加利息，以及依同法第一百八十四條所得主張之損害賠償請求權返還買賣價金及附加利息，洵有理由。第按出賣人就買賣標的物應無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，此民法第三百五十四條定有明文，核諸被告己○○所交付者為海砂屋，且依原證五混凝土氯離子含量鑑定報告書所載，系爭房屋因氯離子含量偏高，造成混凝土膨脹剝落，危及標的物結構安全性，顯已不適合居住，渠行為顯亦違反出賣人就物之瑕疵之擔保責任，故原告依
民法第三百五十九條規定主張解除買賣契約，洵屬有據。更何況針對海砂屋事件，已構成物之瑕疵擔保責任，且因其危害居住安全，當事人得據為主張解除契約之事由，並有首揭臺灣臺北地方法院八十七年度訴字第四二五五號民事判決可稽。再者，系爭房地移轉登記日期為九十一年十月七日，交屋日為九十一年十二月七日，系爭房屋臥室頂版混凝土大量崩落日期為九十二年六月二十九日，原告即與被告己○○連絡，並表明解約之旨，然遭被告己○○所拒，為此原告乃又委任律師於九十二年八月十一日以律師函表明解約及撤銷買賣，該律
師函並於翌日送達於被告設於中和市○○路住所，換言之，原告因物有瑕疵而行使解除權，要無民法第三百六十五條第一項所定買受人為通知後六個月不行使或自物之交付起經過五年而消滅之情事，亦即本件並無解除權因除斥期間經過而不得行使之問題。更何況，被告明知系爭房屋為海砂屋，竟隱匿此項重要交易事項而不告知，依民法第三百六十五條第二項：前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之規定，被告洵無執為抗辯之餘地。另者，買賣契約經解除後，被告己○○依民法第二百五十九條第一款規定即負
有返還受領給付物即買賣價金，以及同條第二款附加利息等義務，從而，原告循此主張解約後回復原狀請求權，請求被告己○○返還買賣價金三百二十萬元，以及自受領時即九十一年十二月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計
算之利息，應有理由。添
２、本件關於被告宜久居公司、乙○○、戊○○部份之請求權基礎，分別為原告依不動產經紀業管理條例第二十六條第二項規定，民法第一百八十四條第一項前段規定，就被告宜久居公司、乙○○、戊○○執行仲介業務有故意或過失致原告受損害行使損害賠償請求權，原告依民法第二百二十四條債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任規定，被告宜久居公司應負債務不履行之損害賠償責任。析言之，按因侵權行為而不法侵害他人之權利，不以故意行為為限，因過失之行為不法侵害他人之權利，亦應負損害賠償責任。如怠於業務上應盡之注意，即難謂無過失因而損害他人之權利者，自應負損害賠償責任。經查：⑴被告乙○○、戊○○執行本件仲介業務，故意違背報告系爭房屋為海砂屋義務
，致令原告陷於錯誤買系爭房屋，均已構成詐欺及侵權行為，已如前述。被告乙○○、戊○○自應依民法第一百八十四條第一項前段規定負損害賠償責任。⑵至於被告宜久居公司既為本件仲介業務之經紀業者，且為被告乙○○、戊○○
之僱用人，自應就被告乙○○、戊○○故意違背報告系爭房屋為海砂屋義務，致令原告陷於錯誤買系爭房屋，依不動產經紀業管理條例第二十六條第二項及民法第一百八十八條規定負連帶賠償責任。第查，仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，尤其系爭房屋在短短一年間竟有三次易手情形，且不到三個月即由原屋主買回系爭房屋等異常情事，被告乙○○、戊○○調閱登記簿謄本或不動產異動索引表時即已知悉，且通常情形，被告乙○○、戊○○應進而調查解約之原因，包括向同棟上下層住戶附近鄰居競爭同業調查了解，倘若渠等確實調查，衡情應無不知系爭房屋為海砂屋之理，換言之，被告乙○○、戊○○縱令不知，此亦顯屬渠等怠於業務上應盡之注意所致，即難謂無過失，被告乙○○、戊○○仍應負損害賠償責任。至於被告宜久居公司部分，原告與被告宜久業務，已如前述，換言之，被告乙○○、戊○○為被告宜久居公司履行輔助人，依民法第二百二十四條規定，被告宜久居公司應就被告乙○○、戊○○之故意即故意違背報告系爭房屋為海砂屋義務或過失即怠於業務上應盡之注意而不知系爭房屋為海砂屋，負同一責任，換言之，被告宜久居公司應負債務不履行之損害賠償責任。添⑶被告己○○、乙○○、戊○○、宜久居公司負不真正連帶責任之理由，承前述
被告己○○、乙○○、戊○○、宜久居公司係依不同法律關係而負有同一賠償債務，是為不真正連帶債務，換言之，被告己○○、乙○○、戊○○、宜久居公司對於原告所負債務雖本於不同之原因，但客觀上具有同一之目的，即對原告各負全部給付之義務，為不真正連帶債務。因其中一被告為給付，他被告對於原告之債務亦告消滅，爰請求如備位聲明所載。添
三、證據：提出經濟部智慧財產局註冊簿影本、仲介服務費確認單影本、不動產買賣契約影本、律師函、混凝土氯離子含量鑑定報告書影本、臺灣臺北地方法院八十七年度訴字第四二五五號民事判決影本、不動產異動索引表影本、不動產標的現況說明書影本、公司基本資料查詢乙份、信義房屋地圖查詢網頁乙份及房屋現況照片四張為證，並聲請向信義房屋仲介股份有限公司調閱系爭房地仲介之相關資料。
乙、被告方面：
壹、被告己○○部分：
一、聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請。
二、陳述：伊出售系爭房屋時，並不知該屋為海砂屋，而其後進行裝潢，係因擬自行居住使用。
三、證據：請求傳訊證人甲○○。
貳、被告乙○○、戊○○、宜久居公司部分：
一、聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請，並陳明如受不利之判決願供擔保免予假執行。
二、陳述：
（一）查本件原告向被告等請求賠償，無非依據民法第一百八十八條第一項規定，「受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由雇用人與行為人連帶負損害賠償責任」及不動產經紀業管理條例第二十六條第二項之規定「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任」，因而被告等有否「不法侵害他人權利」有否「故意或過失致交易當事人受損害」應由原告負舉証責任。
（二）本件被告等執行仲介時，製作有不動產說明書，該說明書業經原告於買賣成立前詳閱確認，此有原告親筆簽名可稽，尤其在房地產標的現況說明書中告知本件系爭標的並未作海砂屋輻射屋之檢測（第４、５欄），買方如對海砂屋有疑義時，買方得於簽訂契約支付第二期款前自行檢測之（詳如該說明書注意欄），而原告並未有疑義，亦未作檢測之要求，是被告已盡告知之義務，更無故意過失及無隱瞞事實之事。
（三）次查原告請求調閱信義房屋仲介公司前手銷售資料，該銷售資料係九十年五月間之事已隔三年，被告等無從知悉，且該件係以買賣方式登記返回予原出賣人，更無起疑之處。
（四）又原告所舉証人藍嬌鳳於九十三年三月三十日到庭之証詞：問：「有無告訴永慶、中信說有海砂屋」答：「我沒有見過、沒有告訴他們」，問：「他在屋內裝潢二、三十天証人有無告訴過被告訴 代李 」答：「我知道他們在裝潢，但我沒有告訴他」，足証証人 藍鳳嬌 並未將所謂海砂屋之情事告知被告等。
（五）又查原告自承本件系爭房地產於九十一年十二月七日正式點交完竣，至九十二年八月十一日始通知所謂之瑕疵情況，依民法第三百五十六條、第三百六十五條之規定，其請求權已罹於時效。
（六）綜上所陳，被告等既無過失故意，更無不法侵害他人之權利，又原告之請求權亦已罹於時效，是原告之請求顯圖無理由，請賜予判決如訴之聲明，以維法益。
三、證據：提出不動產經紀營業員證明影本一件為證。
丙、本院依原告聲請向信義房屋仲介股份有限公司調閱系爭房地仲介之相關資料。理由
一、程序方面：
（一）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但不甚礙於被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第七款定有明文。
（二）查本件原告於九十二年十二月二十三日起訴時，其訴之聲明為：「被告（己○○、永慶不動產蘆洲加盟店即乙○○、戊○○）應連帶給付原告三百二十萬元，及自民國九十一年十二月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息」；嗣於九十三年四月十四日具狀變更其訴之聲明為：「（一）先位部分：被告應連帶給付原告三百二十萬元，及自九十一年十二月七日起至清償日止，按年息百分之五計付之利息，並陳明願供擔保請准宣告假執行。（二）備位聲明：
１、被告己○○應給付原告三百二十萬元，及自九十一年十二月七日起至清償日止，按年息百分之五計付之利息；２、被告宜久居有限公司應給付原告三百二十萬元，及自九十一年十二月七日起至清償日止，按年息百分之五計付之利息；３、被告乙○○應給付原告三百二十萬元，及自九十一年十二月七日起至清償日止，按年息百分之五計付之利息；４、被告戊○○應給付原告三百二十萬元，及自九十一年十二月七日起至清償日止，按年息百分之五計付之利息；
５、前四項任一被告為給付，他被告於其給付範圍內，免給付義務」，係將原訴變更及追加。又原告追加被告，及將訴之聲明變更為先位、備位聲明後，其訴訟目的同一，與傳統預備合併之訴，以先備位聲明為不相容之二聲明者不同，依其意旨應係請法院按原告排定順序審酌，而原告追加及變更聲明前之訴訟資料多能利用，屬不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，基於訴訟經濟原則，本院認應准許之。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張於其為系爭房地之買受人，被告己○○為出賣人，被告宜久居公司為仲介系爭房地買賣之經紀業者，被告乙○○為經紀人，負責執行本件仲介業務，被告戊○○為經紀營業員，負責協助經紀人執行本件仲介業務，均為被告宜久鑑定報告書明確記載系爭房屋混凝土氯離子含量偏高（俗稱海砂屋），其臥室頂版混凝土大量崩落導致原有天花板無法承載其重量，造成坍塌損壞，而頂版形成鋼筋外露，且銹蝕嚴重，局部鋼筋有斷裂現象，危及結構安全性，被告己○○於系爭房屋天花板之木工裝潢，祇係覆以一層薄薄的木板，以及伊於購買房屋後不到四個月的期間，即迅速將系爭房屋轉賣給原告，顯見被告己○○應屬明知系爭房屋有前開重大瑕疵，才會如此草率裝潢並急於在短時間內將該房屋轉手賣出，添從而被告己○○之行為，實屬隱匿，系爭房屋為海砂屋之重要交易事項，致原告
受詐欺才簽訂系爭買賣契約，自應成立詐欺及侵權行為。再依不動產異動索引表可知，系爭房地前於九十年六月二十八日，由蘇麗雪以買賣為由過戶予許惠雯，旋許惠雯再以買賣為由，於九十年九月二十日將房屋再過戶回到蘇麗雪，嗣九十一年七月九日，蘇麗雪將系爭房屋售予被告己○○並完成過戶登記乙節，於被告乙○○、戊○○調閱登記簿謄本或不動產異動索引表時即已知悉，且通常情形，乙○○、戊○○應進而調查解約之原因，尤以仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜，且仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，並將調查之結果，詳實地告知原告，以盡其專業仲介公司之基本職責，但被告乙○○、戊○○為儘速將系爭房屋出售賺取服務費，不惜隱匿系爭房屋為海砂屋真象，致令原告陷於錯誤買系爭房屋，被告乙○○、戊○○故意違背報告系爭房屋為海砂屋義務之行為，亦構成詐欺及侵權行為，被告乙○○、戊○○故意違背報告系爭房屋為海砂屋義務之行為，暨被告己○○故意隱匿系爭房屋為海砂屋之重要交易事實，均屬詐欺行為及侵權行為，且均造成原告同一之損害致原告陷於錯誤而為買賣之意思表示，依民法第一百八十五條所定共同侵權行為，係指各行為人之故意行為，均為原告所受損害之共同原因，即有行為關連共同，並不以意思連絡為必要，故原告主張被告己○○、乙○○、戊○○應負共同侵權行為人連帶賠償責任等語。
二、被告己○○則以伊出售系爭房屋時，並不知該屋為海砂屋，而其後進行裝潢，係因擬自行居住使用等語，資為抗辯。被告乙○○、戊○○、丁0000000000限公司則辯以：被告等執行仲介時，製作有不動產說明書，該說明書業經原告於買賣成立前詳閱確認，尤其在房地產標的現況說明書中告知本件系爭標的並未作海砂屋輻射屋之檢測（第４、５欄），買方如對海砂屋有疑義時，買方得於簽訂契約支付第二期款前自行檢測之，而原告並未有疑義，亦未作檢測之要求，是被告等已盡告知之義務，更無故意過失及無隱瞞事實之事，而原告請求調閱信義房屋仲介公司前手銷售資料，該銷售資料係九十年五月間之事已隔三年，被告等無從知悉，且該件係以買賣方式登記返回予原出賣人，更無起疑之處，又原告自承本件系爭房地產於九十一年十二月七日正式點交完竣，至九十二年八月十一日始通知所謂之瑕疵情況，依民法第三百五十六條、第三百六十五條之規定，其請求權已罹於時效等語。
三、查原告主張於九十一年十月間，在被告宜久居公司所僱用之經紀人即乙○○及營業員戊○○居間仲介下，向被告己○○買受系爭房地，惟系爭房屋為海砂屋，且依原證五混凝土氯離子含量鑑定報告書明確記載系爭房屋混凝土氯離子含量偏高，其臥室頂版混凝土大量崩落導致原有天花板無法承載其重量，造成坍塌損壞，而頂版形成鋼筋外露，且銹蝕嚴重，局部鋼筋有斷裂現象，危及結構安全性之事實，業經原告提出仲介服務費確認單影本、不動產買賣契約影本、混凝土氯離子含量鑑定報告書影本等件為證，被告等對此亦均不爭執，堪信為真。
四、再查，原告主張系爭房屋既為海砂屋，被告己○○給付物有瑕疵，應負物之瑕疵擔保責任，而告乙○○、戊○○均為被告宜久居公司之經紀人員及受僱人，伊等於執行本件仲介業務，因有上述故意違背報告系爭房屋為海砂屋義務之行為，致原告受有損害，致原告陷於錯誤而為買賣之意思表示，並給付被告己○○三百二十萬元，是被告宜久居公司應與其經紀人員及受僱人被告乙○○、戊○○應負連帶賠償責任等語。被告等則以其等於原告買受系爭房地時，亦不知系爭房屋為海砂屋，且原告之請求權已罹於時效等語置辯。是兩造之爭執點在於原告是否得向被告己○○主張物之瑕疵擔保請求權，及被告乙○○、戊○○、宜久居公司是否需負連帶賠償責任之問題。經查：
（一）、系爭房屋經原告囑請康閱印土木結構技師事務所鑑定之結果，確認系爭房屋
混凝土氯離子含量偏高（約0．65937kg/m3），不符合耐久性鋼筋混凝土結構氯離子含量不得超過0.3kg/m3之規定，其臥室頂版混凝土大量崩落導致原有天花板無法承載其重量，造成坍塌損壞，而頂版形成鋼筋外露，且銹蝕嚴重，局部鋼筋有斷裂現象，危及結構安全性之事實，有上開事務所之混凝土氯離子含量鑑定報告書影本一份及照片四張為證，本院並依原告聲請向信義房屋仲介股份有限公司調閱系爭房地仲介之相關資料，經該公司函暨檢附之資料即財團法人中華顧問工程司之硬固水泥混凝土中水溶性氯離子含量試驗報告所載之內容，系爭房屋其氯離子之含量確有偏高之情形。則查，證人藍嬌鳳於本院訊問時既到庭證稱：「（問：是原告所買受系爭房屋的鄰居？）是的；（問：原告的房子，你知不知道屋況如何？）天花板已經塌下來，水泥掉下來；（問這樣的情形是何時發生？）是在原告買房子之後發生；（問：你認識房子之前的屋主？）因為換了好幾手，有的認識有的不認識；（問：原告買系爭房屋之前有無水泥掉落之情形？）有，因為我們家也有這種情形；（問：之前的屋主知道嗎？）應該知道，因為當時應該也有掉下來；（問：大概是什麼時候有這種情形？）我們家是兩年前，我們那棟房屋斷斷續續有相同的情形，他們五樓發生的比較早。第一個住在系爭的建物就有講過，可能沒有那麼嚴重，但天花板還是有掉下來；（問：你們那棟總共有幾戶有掉下來？）約五、六戶附近鄰居大都知道；（問：信義房屋有處理本件海砂屋解約？檢測報告是否知道？）知道」，足見被告己○○於出售系爭房地時，應已知悉該屋為海砂屋，從而，原告主張被告所交付之標的物氯離子含量過高，有滅失或減少其價值及通常效用之瑕疵，應負民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條物之瑕疵擔保責任，應為可採。
（二）、次查，被告等雖另辯稱原告之請求權已罹於時效等語，然按買受人因物有瑕
疵而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權於物之交付後六個月間，不行使而消滅，八十九年五月五日修正前民法第三百六十五條固有明文。惟因所定六個月期間過短，且無法與民法第三百五十六條之規定配合，為更周密保障買受人之權益，故八十九年五月五日修正後民法第三百六十五條規定，買受人因物有瑕疵而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅，是查本件買賣之標的物，是否因氯離子含量過高，有滅失或減少其價值及通常效用之瑕疵，非一般人肉眼即能分辨，須投注經濟上及技術上能力，經過特殊程序之檢查，始能發現此瑕疵，則原告之請求權自無罹於時效之情形。從而，原告主張被告己○○所交付系爭房地所在建物，因氯離子含量過高，有滅失或減少其價值及通常效用之瑕疵，主張依民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條規定，解除契約，自屬有據。
（三）、至原告另主張被告乙○○、戊○○、宜久居公司有故意違背報告系爭房屋為
海砂屋義務之行為，而需與被告己○○負連帶賠償責任乙節。經查，本件被告乙○○、戊○○、宜久居公司執行仲介時，製作有不動產說明書，而在房地產標的現況說明書中並已告知本件系爭標的並未作海砂屋輻射屋之檢測（第４、５欄），買方如對海砂屋有疑義時，買方得於簽訂契約支付第二期款前自行檢測之等語，原告就此亦不爭執，是被告乙○○、戊○○、宜久居公司辯稱其等並無故意過失及無隱瞞事實之事，已非不可採信。再證人藍嬌鳳於本院訊問時亦到庭證述：「（問：有無告訴永慶、中信說有海砂屋）我沒有見過、沒有告訴他們；（問：他在屋內裝潢二、三十天証人有無告訴過被告訴代李）我知道他們在裝潢，但我沒有告訴他」等語明確，是亦難證明被告乙○○、戊○○、宜久居公司執行仲介時，有何故意隱瞞該屋為海砂屋之情形。況查，系爭房屋是否屬海砂屋，尚需經過特殊程序之檢查，始能發現此瑕疵，有如前述，而該屋於出售予原告之前，並曾經被告己○○僱請工人進行裝潢，此經證人甲○○到庭證述上情無訛，則衡情仲介既無充裕時間先為不動產標的現況調查或進行鑑定，自難立即知悉該屋為海砂屋。足見被告乙○○、戊○○、宜久居公司應無原告所云故意隱匿未告知原告之侵權行為或違背委任意旨之債務不履行可言，是原告既不能舉證證明被告乙○○、戊○○、宜久居公司執行本件系爭房屋之仲介時，有何故意隱瞞該屋為海砂屋之情事，則其所為乙○○、戊○○、宜久居公司執行仲介時有故意隱瞞該屋為海砂屋之主張，尚不足取，原告執此主張被告乙○○、戊○○、宜久居公司應連帶負損害賠償責任，即屬無據。
五、綜上所陳，原告主張被告己○○所出售交付之系爭房地所在建物，因氯離子含量過高，有滅失或減少其價值及通常效用之瑕疵，主張依民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條規定，解除契約，自屬有據。從而，原告依民法第二百五十九條，請求被告己○○返還原告已付之價金三百二十萬元，及自受領時即九十一年十二月七日起至清償日止按法定利率計算之利息，為有理由，應予准許。至原告請求被告乙○○、戊○○、宜久居公司應連帶負損害賠償責任，尚屬無據，應不准許。
六、假執行部分：原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、本院就原告先位聲明為一部勝訴之判決，則就其備位聲明之部分，即無庸予以審酌，併予敘明。
八、至兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項，判決如主文。
中華民國九十三年五月二十六日
臺灣板橋地方法院民事第一庭
法官邱靜琪右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十三年五月二十六日
書記官白俊傑