臺灣彰化地方法院98年度訴字第1001號民事判決

裁判字號：臺灣彰化地方法院98年訴字第1001號民事判決

裁判日期：民國99年05月12日

裁判案由：第三人異議之訴

臺灣彰化地方法院民事判決98年度訴字第1001號原告甲○○訴訟代理人 趙惠如 律師
丁○○被告丙○○訴訟代理人 蕭慶鈴 律師被告乙○○訴訟代理人 周黛婕 律師上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，本院於民國99年4月21日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣肆萬壹仟叁佰玖拾貳元由原告負擔。
事實及理由
一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：被告同意者。‧‧‧擴張或減縮應受判決事項之聲明者。‧‧‧被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。」，民事訴訟法第255條第1項第1款、第3款、第2項定有明文。經查：原告原起訴請求：⒈確認如附表所示建物非被告丙○○所有（所有權不存在），⒉確認如附表所示土地上AC（瀝青混凝土）約130坪路面非被告丙○○所有（所有權不存在），⒊本院98年度司執字第15847號執行事件（下稱系爭執行事件）就如附表所示建物及前述AC路面所為強制執行程序，應予撤銷。嗣經原告減縮或變更其應受判決事項如後述聲明欄所示，經被告於最後言詞辯論期日無異議，而為本案之言詞辯論，核與前開規定，並無不合，應予准許，合先敘明。
二、原告主張：㈠原告於民國91年11月1日向被告丙○○承租其所有如附表所
示2筆地號土地（下稱系爭土地），並約定以被告丙○○名義申請興建合法農舍（即如附表所示編號1建物，下稱系爭農舍，與系爭土地及如附表編號2所示建物合稱系爭不動產）。惟系爭農舍於租期未屆滿前屬承租人即原告所有，租期屆滿後則無償歸予出租人即被告丙○○所有，此觀兩造所定土地租賃契約書（下稱系爭租約）第7條約定至明。詎被告丙○○未經原告同意，竟以系爭不動產向臺灣銀行借款，因延欠借款未償，故由臺灣銀行聲請強制執行系爭不動產，經本院民事執行處以系爭執行事件受理，嗣由被告乙○○拍定，目前尚未繳足買賣價金，本院民事執行處亦尚未核發權利移轉證明書。
㈡系爭執行事件拍賣公告備註欄記載：「‧‧‧本件標的現
由第三人甲○○承租中，拍定後不點交。編號1.2.土地如屬農地重劃條例第5條所稱之重劃區內耕地，承租人、現耕之他共有人、毗鄰耕地之現耕所有權人，依序有優先購買權」。茲因原告承租系爭土地，並在其上出資興建系爭農舍，原告為系爭土地之承租人，無論依租地建屋之規定，或耕地承租人之規定，被告丙○○出售系爭土地，原告自有依同樣條件購買之權。又因若由被告乙○○取得系爭土地所有權，則原告私法上之地位顯有侵害之虞，則原告即有受確認判決之法律上利益。系爭土地（18、19地號）拍定價金各為新台幣（下同）2,,818,333元、2,108,333元，原告願以同樣條件優先承買。
㈢按優先承買權屬形成權性質，因優先承買權人一方表示願依
同樣條件優先承買之意思，買賣契約即為成立。蓋執行法院為拍定之意思表示，原係有以優先承買權人行使優先承買權時即不為拍定之解除條件。今優先承買權人既已行使其權利，解除條件既已成就，原拍定之意思表示已失其效力。故原告於執行法院核發權利移轉證明書予被告乙○○前，既已行
使優先承買權之意思表示，原告與被告丙○○間就系爭土地應已成立買賣契約，而同時間原由被告乙○○拍定之意思表示即已失效。原告訴請被告丙○○應由原告以同一價格優先購買系爭土地，故原告自得依據買賣之法律關係請求被告丙○○於原告付清買賣價金後，將買賣標的即系爭土地所有權移轉登記予原告。惟原告係於法院強制執行程序拍定後行使優先承買權，執行法院係代替執行債務人即被告丙○○立於出賣人之地位，則原告之價金應係向執行法院給付。
㈣按農業發展條例第18條第4項規定：「第1項及前項農舍起造
人應為該農舍坐落土地之所有權人。農舍應與其坐落用地併同移轉，或併同設定抵押權。已申請興建農舍之農業用地，不得重複申請。」本件原告就系爭土地既享有優先承買權，則依前開規定，農舍應與其坐落用地併同移轉，則被告亦應將系爭農舍所有權移轉登記予原告。
㈤如附表編號2所示建物（下稱系爭增建物）亦由原告出資建
造，自應由原告原始取得所有權，因屬未保存登記建物，無法請求移轉所有權，故原告是否為系爭增建物之出資建造人，自有確認利益。
㈥爰提起本件訴訟，請求：⒈確認原告就系爭土地有優先承買
權存在，⒉被告丙○○於原告向本院給付4,926,666元後，應將系爭土地所有權移轉登記予原告，⒊被告丙○○應將系爭農舍所有權移轉登記予原告，⒋確認系爭增建物為原告所有等語。
三、被告辯稱：㈠依據本院民事執行處98年11月10日彰院賢98司執育字第1584
7號函，系爭農舍經登記為被告丙○○所有，並非原告所有，原告就系爭土地自無優先承買權。
㈡依據最高法院39年台上字第1313號判例，及系爭租約第9條
、第10條等約定，系爭農舍建造完成後即由被告丙○○取得所有權，原告自不得主張系爭農舍享有優先承買權。
㈢從而，原告之訴俱無依據，爰請駁回原告之訴等語。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭土地為被告丙○○所有。
㈡原告於91年11月1日向被告丙○○承租系爭土地，租期9年，由原告在系爭土地上建造系爭農舍，雙方並締約系爭租約。
㈢系爭土地為特定農業區農牧用地，其性質屬於耕地。
㈣系爭農舍以被告丙○○為起造人，並於92年4月14日辦竣建物所有權第一次登記（原因發生日期為91年12月2日）。
㈤原告承租系爭土地之目的，在於建造系爭農舍，以經營羊肉爐生意，其店號為溪州老店羊肉爐。
㈥系爭不動產由被告乙○○於98年10月29日以附表所示金額拍
定，但尚未繳足全部價金，本院民事執行處亦未核發不動產權利移轉證書。
五、兩造爭執事項：㈠原告本於租地建屋之規定，請求確認其就系爭土地有優先承
買權，有無依據？㈡原告本於耕地承租人之規定，請求確認其就系爭土地有優先
承買權，有無依據？㈢原告請求被告丙○○應將系爭農舍所有權移轉登記予原告，
有無依據？㈣原告請求確認系爭增建物為其所有，有無依據？
六、按土地法第104條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用（最高法院65年台上字第530號判例要旨參照）。次按承租人代出租人出資建築房屋，既約明其房屋所有權仍屬於出租人，即與單純承租基地建築房屋其房屋所有權屬於承租人之情形不同，自無土地法第104條第1項之適用（最高法院39年台上字第1313號判例要旨參照）。又按民法第426條之2租地建屋優先承買權規定，係參照土地法第104條規定而增訂，則相關土地法第104條規定之解釋、判例及決議，亦可轉用於民法第426條之2規定之解釋。經查：系爭農舍為原告向被告丙○○承租系爭土地後所建造，但系爭農舍既以被告丙○○為起造人，並於92年4月14日辦竣建物所有權第一次登記（原因發生日期為91年12月2日），故由被告丙○○取得所有權，此情有相關建物登記謄本及自用農舍使用執照影本附於系爭執行事件卷宗可稽。準此，原告無論基於以被告丙○○取得所有權之意思而出資，或將系爭農舍借名登記予被告丙○○，在借名登記契約尚未合法終止前，原告均不得主張系爭農舍為其所有。依上判例要旨，本件核與民法第426條之2、民法第104條等租地建屋優先承買權規定，即有未合。又查：
系爭農舍建造完成時，即由被告丙○○取得其所有權，此由系爭租約第9條約定；「乙方應以善良管理人之注意使用土地、房屋（指系爭建物），如有損壞，概由乙方負責修繕‧‧‧」、第10條約定：「甲、乙、丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件，甲方得隨時解約收回土地（指系爭土地）及地上物（指系爭建物），因此乙方所受之損失，甲方概不負責。」等內容，即可明瞭。至於系爭租約第7條約定：「乙方（指原告）於租期屆滿時，建築物（指系爭建物）無償給予甲方（指被告丙○○），‧‧‧」，經詳加比對前揭約定，應解為締約雙方重申系爭農舍於租期屆滿後依然歸屬被告丙○○所有，原告不得索償，始符合當事人締約之真意。準此各情，原告既未取得系爭農舍所有權，則其本於租地建屋之規定，請求確認其就系爭土地之優先承買權存在，即無依據，洵難採認。
七、按土地法第107條及耕地三七五減租條例第15條規定耕地承租人之優先承買權，係為扶植自耕農而設，故承租人優先承買權之行使，應以其確有租佃關係存在，且該承租土地仍屬耕地，俾承租人優先承買耕地後，能成為自耕農，始符合上開法條賦予承租人優先承買權之立法意旨。次按耕地租賃，以支付地租而耕作他人之農地為要件。所謂耕作，指目的在定期（按季、按年）收獲而施人工於他人土地以栽培農作物而言。如承租人施人工於承租土地，其目的非以耕作為目的者，即非耕地租賃（司法院院字第738號解釋、最高法院63年台上字第1218號判例要旨參照）。經查：原告承租系爭土地之目的，在於建造系爭農舍，以經營羊肉爐生意，而非以定期收獲而施人工於他人土地以栽培農作物，依上判例及解釋意旨，系爭租約顯非耕地租賃之性質。準此，原告本於耕地承租人之規定，請求確認其就系爭土地之優先承買權存在，即無依據，亦難採認。
八、原告雖主張本於農業發展條例第18條第4項規定，被告應將系爭農舍所有權一併移轉予原告等語。惟查：原告就系爭土地俱無優先承買權存在，且農業發展條例第18條第4項僅規定農舍應與其坐落用地併同移轉，但無任何優先承買權之明文，亦無類似之文義。準此，原告援引該規定，請求被告應將系爭農舍所有權一併移轉予原告，亦無依據，要難採認。
九、按「動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權。」，民法第811條定有明文。又在原建物加蓋之增建部分，其或與原建物使用共同壁，或加建於原建物之上，仍與原建物相通，或必須利用原建物之門戶進出，各該增建部分，既已與原建物附合而成為一整體，即成為原建物之重要成分，依民法第811條之規定，應由原建物之所有權人取得各該增建部分之所有權。再者，基於物權標的物獨立性原則，必須在構造上及使用上均具有獨立性始足當之，兩要件必須兼備，缺一不可，否則不得單獨成為獨立物權標的物。經查：系爭增建物為原告所建造，固為兩造所不爭執。惟查：經本院調取系爭執行事件全卷，檢視相關現況照片、建物測量成果圖等資料後，得知系爭增建物實係利用原建物即系爭農舍向外擴建而成，兩建物均相通，且系爭增建物未另編釘獨立門牌。準此，以前開諸項標準逐一檢視，系爭增建物因欠缺構造上之獨立性，顯然與系爭農舍附合成為一整體，未具備構造上獨立性，不得單獨成為物權標的物，自已因附合而成為系爭農舍之重要成分，亦同由被告丙○○取得所有權，原告不得再主張其為所有權人。從而，原告請求確認系爭增建物為其所有，即無依據，故難採認。
十、綜上所述，原告就系爭土地俱無優先承買權存在，系爭不動產業經被告乙○○合法拍定，則原告提起本件訴訟，請求：⒈確認原告就系爭土地有優先承買權存在，⒉被告丙○○於原告向本院給付4,926,666元後，應將系爭土地所有權移轉登記予原告，⒊被告丙○○應將系爭農舍所有權移轉登記予原告，⒋確認系爭增建物為原告所有，俱為無理由，應予駁回。
、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後於判決結果不生影響，爰不再贅詞論列。
、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國99年5月12日
民事第一庭法官陳正禧以上正本係照原本作成。
如對本判決不服，得於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須附繕本）中華民國99年5月12日
書記官莊素美┌──────────────────────────────────────────────────────────────┐│附表不動產（土地）│├──┬───────────────────────────┬─┬────────────┬─────────┬──────┤│編│土地坐落│地│面積││備考││├───┬────┬────┬────┬────────┤├──┬──┬──────┤權利範圍│（拍定金額）││號│縣市○鄉鎮市區○段○○段│地號│目│公頃│公畝│平方公尺│││├──┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──┼──┼──────┼─────────┼──────┤│１│彰化縣│埤頭鄉│元埔││18│旱│00│00│558│全部│丙○○所有│││││││││││││2,818,333元│├──┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──┼──┼──────┼─────────┼──────┤│２│彰化縣│埤頭鄉│元埔││19│建│00│00│429│全部│丙○○所有│││││││││││││2,108,333元│└──┴───┴────┴────┴────┴────────┴─┴──┴──┴──────┴─────────┴──────┘┌─────────────────────────────────────────────────────────────┐│附表不動產（建物）│├──┬───┬───────┬───────┬───────┬─────────────────┬────┬───────┤│編││││建築式樣主│建物面積（平方公尺）││備考││││││├───────────┬─────┤權利│（拍定金額）│││建號│建物門牌│基地坐落│要建築材料│樓層面積│附屬建物主││││││││││要建築材料│範圍│││號││││及房屋層數││及用途│││├──┼───┼───────┼───────┼───────┼───────────┼─────┼────┼───────┤│１│34│彰化縣埤頭鄉斗│彰化縣埤頭鄉元│鋼骨造1層樓房│地面層：180.00││全部│1,800,000元││││苑東路245巷12│埔段18、19地號│農舍││││││││號│││││││├──┼───┼───────┼───────┼───────┼───────────┼─────┼────┼───────┤│２│61│彰化縣埤頭鄉斗│彰化縣埤頭鄉元│鋼骨造│地面層：18.49││全部│此建物為34建號││││苑東路245巷12│埔段18、19地號│││││之增建部分││││號││││││200,000元│└──┴───┴───────┴───────┴───────┴───────────┴─────┴────┴───────┘