臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事簡易判決
原 告 丁○○
樓之1
訴訟代理人 乙○○
樓之3
被 告 南山人壽保險股份有限公司
法定代理人 己○○
訴訟代理人 甲○○
被 告 聯邦商業銀行股份有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 戊○○
上列當事人間請求執行異議事件，本院於民國97年8月11日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告於民國（下同）96年10月22日用新台幣壹拾捌萬元(
證物1)向訴外人 尤劉 元娘購買停車位（編號B2-31，下稱
系爭車位），是在 鈞院查封程序前所為，先行敘明。
（二）又按系爭建物地下室法定及增設停車位權利確認及同意書
即住戶規約第一條：「本人購買時已充分認知本房屋總價
如包括法定汽車停車位及增設停車位之價款，則所購房屋
坪數，其地下室之大公共持分面積包含車位之持分面積，
每一車位分擔面積「零」坪，合併登記於該戶之大公持分
比例中。」即已說明停車位並無「大公」持分，有購買停
車位的區分所有人才有「使用管理權」也載明區分所有人
權利與義務，有無停車位與俗稱「大公」的公共設施的持
分大小無關。系爭建物停車空間買賣轉讓行為係債權行為
之一種，區分所有人間買賣此權利的轉讓行為與公寓大廈
管理調例第4條第2項規定並無不符，此規定指的是，非區
分所有人，不得單獨分離移轉或設定負擔，原告為區分所
有人與訴外人 尤劉元娘 間買賣轉讓停車位之行為並無不符
前項規定。原告與訴外人尤劉元娘間停車位買賣契約書（
宗大建設股份有限公司核發地下室車位使用證明書）中之
車位轉讓記錄表備註欄1「車位轉讓，以東方公園（大樂
利）住戶為限。」也載明，指各區分所有人都可以互相買
賣轉讓。被告即抵押權人之抵押權對抗原告使用管理權，
殊無理由。
（三）訴外人尤劉元娘所有門牌台南縣永康市○○○路○○○巷○○
號3樓之2（整編前門牌中華路355巷8弄12號3樓之2）建號
2275即與被告間在 鈞院97年度執字第8390號簡股強制執
行事件之系爭建物，曾於 鈞院92年度執字第29981號乾
股強制執行事件在民國93年5月27日拍出，當時拍賣公告
上之查封概況並無停車位，得標人 龔明雪 於民國93年7月6
日登記，又於93年9月14日賣給訴外人尤劉元娘，足見訴
外人尤劉元娘與被告間之系爭建物原就無停車位，與俗稱
「大公」的公共設施的持分大小無關。
（四）且依現行土地登記規則實務對於公寓大廈地下室法定的防
空避難室及停車空間，所設置的法定汽車停車位及增設停
車位，分「有建物編號」及「無建物編號」2種，「有建
物編號」的可以登記即「所有權」屬個人所有，「無建物
編號」的不能登記為「使用權」屬區分所有人共有，早已
成通例，並無所謂隱藏式的停車位。系爭建物之地下室二
樓編號31下機械式停車位是「無建物編號」的，所以是「
使用權」，建築物與土地同為法律上重要不動產之一種，
關於其「所有權」之登記程序及其相關測量程序，涉及人
民權利義務之重要事項者，諸如區分所有建築物區分所有
人對於共用部分之認定、權屬之分配及應有部分之比例、
就登記權利未能協議或發生爭議時之解決機制等，於土地
法或其他相關法律未設明文，土地登記規則並無規定區分
所有權人對公共設施持分之大小。此參：86年台上字第
1655號要旨同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分
所有人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為
各相關區分所有人共有，但若有部分區分所有人不需使用
該共同使用部分者，得予除外；而該共同使用部分之所有
權，應於各相關區分所有建物所有權移轉時，隨同移轉於
同一人，並不得單獨移轉於非區分所有人，此觀八十四年
七月十二日修正前之土地登記規則第七十二條第一款、第
二款（修正後為第七十五條第一款、第八十條）之規定自
明。因此各區分所有人就各種共同使用部分之應有部分，
並非必然按其區分所有建物即專有部分之面積與共同使用
部分之面積比例計算，此於公寓大廈之地下室停車位，尤
為顯然。蓋各區分所有人有需停車位者，有不需停車位者
，需停車位者於買受其專有部分時，得一併買受地下室停
車位，即共同使用部分之應有部分，未買受停車位者，即
予除外，而無該共同使用部分之應有部分；且地政機關於
建築改良物登記簿上就共同使用部分係另編建號，詳列各
區分所有人就共同使用部分之權利範圍，故作為停車位之
地下室，即共同使用部分並非當然屬於全體住戶所共有。
若買賣契約已載明未買受地下室停車位，地政機關就地下
室，即共同使用部分所登記之權利範圍亦因其有無買受停
車位而有差異，而無依民法第七百九十九條規定「推定」
為各區分所有人共有之餘地。原告系爭建物地下室法定及
增設停車位權利確認及同意書即住戶規約，即已證明系爭
建物停車位是「使用權」且不含「公設」的持分甚明。
（五）被告答辯二狀反證二，訴外人尤劉元娘向被告申請時所填
寫「房屋貸款申請書」所示並宣稱有一機械式停車位編號
地下室二樓31下，及反證三鑑定報告所示，評估價值並未
將停車位價值估算在內且在特殊因素及綜合分析所述對於
停車位稱「配備」而不稱「所有」，皆為被告對訴外人尤
劉元娘所核貸之依據，僅供被告參考用，惟銀行同業在放
貸時對「無建物編號」的停車位不納入鑑定價值，也早已
成通例。此亦可參：72年台上字第2432號要旨謂抵押權為
不動產物權，非經登記，不生效力，抵押權人僅能依設定
登記之內容行使權利，是抵押債務人究為何人，應以設定
登記之內容為準；93年台抗字第8號要旨：民法第八百七
十三條第一項規定，抵押權人於債權已屆清償期而未受清
償者，得聲請法院拍賣抵押物，就其賣得價金而受清償。
抵押權人依此項規定聲請拍賣抵押物，屬非訟事件，法院
所為准駁之裁定，對於債權、抵押權存否及抵押權標的物
範圍等均無實體確定效力。故祗須其抵押權已經依法登記
，且債權已屆清償期而未受清償，法院自應依登記內容為
准許拍賣抵押物之裁定。查被告所提示系爭建物抵押權設
定契約書約定事項及貸款契約書皆未載入停車位一事，即
表示不同意訴外人尤劉元娘將所宣稱之停車位納入計算，
所以才會未將停車位一事載入抵押權設定契約書約定事項
及貸款契約書甚明。
（六）又最高限額抵押權人即被告在強制執行時應負舉證之責任
，以證明系爭停車位之權屬，且只能依據「抵押權設定契
約書」及「貸款契約書」內容行使權利，而不能擴張其權
限，在 鈞院查封時並未至系爭建物管理室查核系爭停車
位登記使用情行並製作筆錄，只依被告陳稱有失公允，並
違反強制執行法第77條之1對於此種公寓大廈「約定專用
部分」使用管理權之停車位，賦予執行法院對於拍賣不動
產「實況調查」之權責，以便於拍賣公告時公告週知，並
於第81條第2項第8款增設應買人察看拍賣物之日時為公告
事項，以因應民間習慣。此可參：民國76年03月24日最高
法院76年度第6次民事庭會議決定(一)決議：抵押權所擔
保之債權，其種類及範圍，屬於抵押權之內容，依法應經
登記，始生物權之效力，惟地政機關辦理土地登記時，其
依法令應行登記之事項，如因內容過於冗長，登記簿所列
各欄篇幅不能容納記載，可以附件記載，作為登記簿之一
部分(參照最高法院74年11月19日第14次民事庭會議決定
)，關於最高限額抵押權所擔保之債權，如未於土地登記
簿一一記載，在目前可以其聲請登記時提出之最高限額抵
押權設定契約書，視為登記簿之附件，在該契約書上記載
之該抵押權所擔保之債權，均認為抵押權效力之所及、民
國84年8月4日84年台上字第1967號判例裁判要旨：抵押權
所擔保之債權，其種類及範圍，屬於抵押權之內容，依法
應經登記，始生物權之效力，但如因內容過於冗長，登記
簿所列各欄篇幅不能容納記載，可以附件記載，作為登記
簿之一部分。因此關於最高限額抵押權所擔保之債權，雖
未記載於土地登記簿，然於聲請登記時提出之最高限額抵
押權設定契約書，有該項債權之記載者，此契約書既作為
登記簿之附件，自為抵押權效力所及。綜觀被告「抵押權
設定契約書」及「貸款契約書」內容並未載入系爭建物之
地下室二樓編號31下機械式停車位一事，即可知被告不同
意將停車位納入計算， 鈞院鑒核即知原告所述屬實。況
且有建物編號的停車位皆要載入「抵押權設定契約書」及
「貸款契約書」並分別鑑價以確知停車位的價值。何況是
無建物編號的停車位。
（七）末按訴外人尤劉元娘所擁有的停車位是系爭建物地下室二
樓編號31下機械式停車位，非被告所稱地下室二樓編號31
停車位。因地下室二樓編號31停車位共有3個分為「上」
、「中」、「下」。被告應提出證明訴外人尤劉元娘所擁
有的停車位是那一個或者有幾個。土地登記規則第81條：
「區分所有建物之共用部分，應另編建號，單獨登記，並
依下列規定辦理：一、同一建物所屬各種共用部分，除法
令另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別合併
，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部
分區分所有權人不需使用該共用部分者，得予除外。二、
區分所有建物共用部分之登記僅建立標示部，及加附區分
所有建物共用部分附表，其建號、總面積及權利範圍，應
於各區分所有建物之所有權狀中記明之，不另發給所有權
狀。」訴外人尤劉元娘系爭建物謄本並無標示停車位也無
另編建號標示停車位。對於此種使用管理權之停車位於強
制執行法第77條之1，賦予執行法院對於拍賣不動產「實
況調查」之權責，以便於拍賣公告時公告週知，並於第81
條第2項第8款增設應買人察看拍賣物之日時為公告事項，
以因應民間習慣。可見買受共有不動產應有部分者，如不
知有分管契約存在，乃係可歸責於己之事由所致，所以執
行法院對於此種使用管理權之停車位不予點交，提供一則
實例「鈞院96年度執字第74580號吉股拍賣日期民國97年
7月24日拍賣公告備註七、據債權人代理人陳稱：查封之
建物附有編號62上之機械式車位，其使用權源不明，請應
買人自行查證，該建物目前係債務人自住，拍定後，僅就
建物按債務人占有現況點交，停車位不點交。」系爭建物
之停車空間為住戶規約之訂定約定各區分所有人之專屬停
車位，此停車空間係債權行為之一種，區分所有人間買賣
此權利的轉讓行為與公寓大廈管理條例第4條第2項規定並
無不符，此規定指的是，非區分所有人，不得單獨分離移
轉或設定負擔，原告為區分所有人(證物3、4)與訴外人
尤劉元娘間買賣轉讓停車位之行為並無不符前項規定之問
題，原告自得依約取得系爭車位之使用權。
（八）從而被告與訴外人尤劉元娘間因 鈞院97年度執字第8390
號給付票款強制執行事件，系爭建物的建物謄本並無標示
停車位，鈞院受理時，並未查明，僅依被告之陳報，顯然
嚴重影響原告之權益，爰起訴聲明鈞院97年度執字第8390
號被告與尤劉元娘間因給付票款強制執行事件，就原告所
有「系爭建物停車位，編號B2-31」所為之查封程序予以
撤銷，並提出訴外人尤劉元娘與原告丁○○間買賣系爭停
車位之見證人乙○○陳報狀一份（書狀陳述原告確有交付
訴外人尤劉元娘新台幣壹拾捌萬元）、收據，影印本1紙
、停車位買賣契約書，影印本1份(10紙)、原告丁○○建
物所有權狀，影印本1紙、原告丁○○土地所有權狀，影
印本1紙、最高法院81年度臺上字第505號民事判決1份
(3紙)、訴外人尤劉元娘系爭建物謄本2紙、訴外人尤劉元
娘系爭土地謄本1紙、鈞院97年度執簡字第8390號拍賣公
告、鈞院96年度執吉字第74580號拍賣公告等件為證。
二、被告方面：
（一）訴外人尤劉元娘抵押給被告之不動產原為訴外人 黃瀠禛 所
有，共同部分2535建號之權利範圍為90000分之171，無車
位；後因法院拍賣（執行案號：92執29981號），本案於
93年5月27日拍定，並於93年7月6日移轉登記給得標人龔
明雪。訴外人龔明雪之後將該不動產於93年9月14日轉賣
給訴外人尤劉元娘，惟共同部分2535建號所出售之權利範
圍為90000分之336（共同部分2535建號之權利範圍增加90
000分之165，增加之部分為機械式車位），由此可證訴外
人尤劉元娘抵押給被告之不動產包含機械式之停車位乃無
庸置疑；訴外人尤劉元娘向被告申請房屋貸款時即宣稱有
一機械式之停車位（編號:地下室二樓31號），嗣後訴外
人尤劉元娘將系爭停車位出售予原告，顯見訴外人尤劉元
娘已明確將系爭停車位抵押設定予原告；本案原告亦曾委
託環宇不動產鑑定股份有限公司於94年8月26日勘估，勘
估鑑定報告書上亦明確註明系爭停車位之存在，且被告訴
訟代理人造訪該大樓管委會管委會亦告知本案停車位之管
理費於訴外人尤劉元娘出售予原告之前系由訴外人繳納，
停車位出售後方由原告繳納，更顯見系爭停車位出售前為
訴外人尤劉元娘所有。
（二）本案原告於96年10月22日向訴外人尤劉元娘購買車位，且
車位買賣價格為壹拾捌萬元似乎偏低，買賣時間點與聯邦
銀行假和押時問點相近（96年10月24日），亦與訴外人尤
劉元娘於被告之最後繳款日（96年10月23日）相近，故訴
外人尤劉元娘似乎故意損害本案債權。
（三）又原告與訴外人之對本案系爭停車位之買賣，然除書面合
約外，其並未辦理不動產物權之移轉登記，依民法第758
條規定:不動產物權，依法律行為而取得設定設定喪失、
及變更者，非經登記不生效力。故原告並非該車位之所有
權人。退一步言，就算該車位屬於原告所有，然該車位亦
已設定抵押權，故被告依法行使抵押權，乃係基於正當權
限之行使。況若依原告之主張，對於無獨立建號之停車位
買賣，若只依買賣雙方簽訂之買賣合約即可對抗抵押權人
，不足保護交易安全。
（四）依據公寓大廈管理條例第四條第二項規定:「專有部分不
得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或
地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔」，本案訴外
人尤劉元娘(即系爭車位之所有權人)向被告申請房屋抵
押貸款，並於民國(下同)94年9月5日設定第一順位最高
限額抵押權，設定時已含車位，且車位附屬於共同使用部
分；而本案於97年1月31日向鈞院聲請強制執行時，土地
及建物謄本所記裁之共同使用部分之持分與94年9月5日設
定抵押權時共同使用部分完全相同。且經查該大樓住戶(
建物門牌:中華二路266巷12號4樓至19樓之2)之共同使
用部分之持分可分為三種：亦即『90000分之171』、『
90000分之336』及『90000分之501』，經比對且詢問該大
樓管委會可知『90000分之171』者係無停車位可使用，
『90000分之336』者係有機械式停車位，『90000分之501
』者則為平面式停車位。訴外人尤劉元娘之持分為『
90000分之336』，故其向被告設定最高限額抵押權時，即
附有機械式之停車位乃無庸置疑。
（五）原告與訴外人雖訂有停車位買賣契約書，惟其所購買的僅
是該車位之使用權，此於買賣契約書第一條上亦有記戴。
且原告於民事準備書狀既宣稱系爭之車位非訴外人尤劉元
娘所有，卻又於96年10月22日向訴外人尤劉元娘購買車位
，此矛盾處恐難令人信服。
（六）公寓大廈區分所有權人共有之共用部分所設置之停車場，
如有分管之特約，其分管契約僅對於受讓人繼續存在。系
爭停車位現仍於執行程序當中，且仍未拍定且被告亦未承
受系爭停車位，故無所謂受讓人之存在。原告執其與訴外
人所訂之分管契約，對抗被告即抵押權人之抵押權，殊屬
無憑。
（七）爰聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭之事實及爭執事項：
（一）本院97年度執字第8390號強制執行事件，債權人南山人壽
保險股份有限公司聲請之執行標的物，為債務人尤劉元娘
所有座落台南縣永康市○○段○○○號土地權利範圍萬分之
36，暨座落其上第2275建號門牌號碼台南縣永康市○○○
路○○○巷○○號3樓之2所有權全部（包括共同使用部分2535
、2536建號之持分：含一停車位，編號B2-31），其中兵
北段2535建號之權利範圍為九萬分之336，兵北段2536建
號之權利範圍為萬分之40。該執行標的物前經本院另案96
年度執全字4106號假扣押執行在案，乃引用該假扣押事件
續為執行。經查該假扣押事件係於96年11月06日執行查封
程序。此經本院調閱該執行卷宗及土地、建物謄本核閱明
確。
（二）原告主張其於96年10月22日用壹拾捌萬元向債務人尤劉元
娘購買系爭車位，是在上揭查封程序實施前。且係爭車位
之買賣係屬權利之買賣，債務人尤劉元娘已將該停車位之
權利交付原告，則系爭車位之權利已屬原告所有，乃被告
聲請之上揭執行事件將屬原告之系爭停車位權利為強制執
行，自有未合，因而提起本件異議之訴等如上所載之主張
。被告則否認系爭停車位係屬權利買賣，並以土地登記謄
本上所載之權利範圍，認系爭停車位之所有權係包含在「
大公」登記之權利範圍內，並非如原告所主張之純屬停車
位權利買賣而已等如上所載內容之抗辯。
（三）依上所載兩造之攻防主張，本件兩造爭執內容僅在於系爭
停車位買賣究係單純權利買賣，抑或係所有權之買賣乙項
為斷。
四、得心證理由
（一）原告雖提出與所有權人尤劉元娘間所訂之「停車位買賣契
約書」為憑，證明原告確已向尤劉元娘以十八萬元買得系
爭停車位，並提出「地下室法定及增設停車位權利確認及
同意書」一紙，供為證明每一停車並無大公持分面積，主
張停車位僅係權利，並無所有權，而停車位買賣亦僅係權
利買賣，只要符合公寓大廈管理條例規定，區分所有權人
即得買受停車位，原告係該社區之區分所有權人，符合買
受系爭車位之權利。
（二）惟執行事件債務人尤劉元娘系爭執行標的所有權，係於93
年9月14日以買賣原因而登記為所有權人，其前手為龔明
雪，又龔明雪則係因本院92年度執字第29981號強制執行
事件拍賣而取得所有權，此經本院調閱上揭92年度執字第
29981號強制執行事件卷宗，並有被告所提地政電傳資訊
整合系統異動索引一份在卷為憑。而上揭執行標的在92年
度執字第29981號強制執行事件中，依拍賣公告所載，並
無停車位之記載，而其中關於兵北段2535建號部分之權利
範圍，依建物登記謄本所載則僅為九萬分之171，與現今
登記之九萬分之336比較結果，計減少九萬分之165，則該
萬分之165權利範圍，自係表彰系爭停車位之所有權。
（三）再依原告所提該大廈與執行標的位處同一位置之不同樓層
建物之登記謄本比較結果，各該樓層總面積均為72.32平
方公尺，其兵北段2536建號部分之權利範圍均為萬分之40
，惟關於兵北段2535建號部分之權利範圍，則有九萬分之
171、九萬分之336及九萬分之501等三種持分比例之差異
，被告主張其中九萬分之171係沒有停車位住戶之權利範
圍，九萬分之336係有機械停車位住戶之權利範圍，九萬
分之501則係有平面停車位住戶之權利範圍等情，核與建
物登記謄本所載相符，顯見本件後來增加之兵北段2535建
號部分權利範圍九萬分之165，確係嗣後買得系爭停車位
時，一併移轉登記權利範圍，用以表彰系爭停車位之建物
應有持分。
（四）按不動產物權之移轉，非經登記不生效力。查系爭機械停
車位係附着在兵北段2535建號建物上，以兵北段2535建號
部分權利範圍九萬分之165表彰其所有權，則原告向尤劉
元娘買受系爭停車位，自應將表彰系爭停車位所有權之兵
北段2535建號部分權利範圍九萬分之165辦理所有權移轉
登記，始生不動產物權移轉之效力，乃原告僅提出與尤劉
元娘間之停車位買賣契約書，並未將兵北段2535建號部分
權利範圍九萬分之165辦理所有權移轉登記，則原告並未
取得系爭停車位之所有權。系爭停車位仍屬債務人尤劉元
娘所有，本件被告在該強制執行事件中聲請對包含系爭停
車位為強制執行，自無不合，原告提起本件異議之訴，請
求執行法院將系爭停車位之執行程序予以撤銷，核無理由
，應予駁回。
（五）本件其餘所提之攻擊、防禦內容，核與本院所形成之心證
無涉，爰無庸逐一論述，併此敘明。
五、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決
如主文。
中 華 民 國 97 年 8 月 25 日
臺灣臺南地方法院新市簡易庭
法官 王國忠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺南縣新市鄉○
○路○○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 97 年 8 月 25 日
書記官王冬荷