裁判字號：臺灣高雄地方法院103年訴字第866號民事判決
裁判日期：民國103年10月15日
裁判案由：給付 仲介 費
臺灣高雄地方法院民事判決103年度訴字第866號原告全國不動產土地仲介實業行法定代理人 施姜曲 訴訟代理人 施勝民 被告 朱簡月桂 （兼 朱培昌 之承受訴訟人）
朱志卿 （朱培昌之承受訴訟人） 朱泰萊 （朱培昌之承受訴訟人） 朱健飛 （朱培昌之承受訴訟人）共同訴訟代理人 黃錫耀 律師
周中臣 律師被告 朱科翰 （朱培昌之承受訴訟人）
朱修賢 （朱培昌之承受訴訟人）上列當事人間請求給付仲介費事件，本院於民國103年10月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、被告朱科翰、朱修賢經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按當事人死亡或法定代理人之代理權喪失者，其繼承人或法定代理人 於得為 承受訴訟時，應即為承受訴訟之聲明；他造當事人，亦得聲明承受訴訟；聲明承受訴訟，應提出書狀由法院送達他造，民事訴訟法第175條、第176條分別定有明文。查被告朱培昌於本件訴訟起訴後之民國103年3月1日死亡，其繼承人為其妻即被告朱簡月桂與其女兒朱志卿、朱泰萊、兒子朱健飛、孫子朱科翰、朱修賢（後二者為朱培昌已於87年3月13日身故之子朱○○之子），未拋棄繼承，均據原告、被告朱簡月桂、朱志卿、朱泰萊、朱健飛聲明承受訴訟，至於朱培昌另一女兒即訴外人朱○○已拋棄繼承等情，有繼承系統表及戶籍謄本、原告之民事補充陳報狀、聲請狀、被告朱簡月桂、朱志卿、朱泰萊、朱健飛之聲明承受狀各1份可考（見本院卷一第144至145、193至203、248至249頁），是被告承受訴訟於法有據，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：朱培昌生前與被告朱簡月桂共同委請原告仲介銷售朱培昌所有坐落高雄市○○區○○○段○○○○段00-00、00-00、00-000、00-000、00-000地號土地暨其上朱簡月桂所有同段1171建號建物即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號房屋（以下合稱系爭房地），而於101年12月12日簽訂不動產專任銷售契約書（下稱系爭契約），約定委任期間自101年12月12日起至102年6月30日止，以總價金3%作為仲介費用， 嗣兩造 於101年12月28日協議總價由新台幣（下同）9,900萬元提高為1億1,000萬元。詎朱培昌、朱簡月桂於102年2月4日，違反誠信原則，以小孩擬自美國返台自住為訛，共同詐欺原告，於締約上、債務履行上侵害原告之權利，致原告對於重要事項陷於錯誤，遂與朱培昌、朱簡月桂協議由其等補償原告70萬元之方式，終止系爭契約。實則朱培昌、朱簡月桂另委任訴外人曾○○仲介銷售系爭房地，於102年3月12日，以8,880萬元為價金，將系爭房地售予訴外人曾○○、曾洪○○，於102年5月1日辦畢所有權移轉登記，並給付2%仲介費即177萬6,000元予曾○○，顯刻意規避支付較高之仲介費予原告。原告調閱系爭房地登記第二類謄本，發覺上情後，已於102年8月16日，依民法第88條、第92條之規定，行文予朱培昌、朱簡月桂，表示撤銷終止委任之意思表示，是以被告仍應依系爭契約第9條之約定，給付3%之仲介費即330萬元，經扣除朱培昌、朱簡月桂已給付之70萬元，被告作為朱培昌之繼承人，仍應給付原告
260萬元（1億1,000萬元×3%－70萬元＝260萬元），否則70萬元不足以彌補原告損失，蓋原告於訂約後，除於現場佈置大型銷售廣告帆布，並於網路媒體上架，更於各式仲介理監事會議暨營業員專業訓練中大力薦介，於102年2月3日曾有訴外人 陳政憲 表示願以總價金6,800萬元承購，並交付彰化銀行，票號BC0000000號，面額100萬元之即期支票乙紙，業經原告通知朱培昌、朱簡月桂，是請法院衡量原告可獲之最大利益審酌認定被告應賠償260萬元。為此，爰依系爭契約第9條、民法第88條、第92條、第148條第2項、第184條、第185條第1項、第226條第1項、第245條之
1第1項及繼承之法律關係等規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應連帶給付原告260萬元，及自102年3月12日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：㈠被告朱簡月桂、朱志卿、朱泰萊、朱健飛則以：朱培昌、朱
簡月桂並非詐欺原告，且已賠償高達70萬元予原告，原告並當場撕毀系爭契約，朱培昌、朱簡月桂復未承諾不另行委任他人，原告作為專業仲介業者，應可預見朱培昌、朱簡月桂另行委任之可能，又原告並未證明實際支出費用，請求被告再給付260萬元過高等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利益之判決，願供擔保，請准為免於假執行之宣告。
㈡被告朱科翰未於言詞辯論期日到場，惟其提出之書狀答辯要
旨及聲明均同被告朱簡月桂、朱志卿、朱泰萊、朱健飛之答辯及聲明。
㈢被告朱修賢未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為聲明或答辯。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第38至40頁）：㈠朱培昌生前與被告朱簡月桂共同委請原告仲介銷售朱培昌所
有系爭土地及朱簡月桂所有系爭房屋，於101年12月12日簽訂系爭契約，約定委任期間自101年12月12日起至102年6月30日止，以總價金3%作為仲介費用，嗣兩造於101年12月28日協議總價由9,900萬元提高為1億1,000萬元。
㈡朱培昌、朱簡月桂於102年2月4日，以小孩擬自美國返台
自住為由，表示欲終止系爭契約，嗣與原告達成協議，由朱培昌、朱簡月桂補償原告70萬元之方式，終止系爭契約。㈢嗣朱培昌、朱簡月桂另委任曾○○仲介銷售系爭房地，於
102年3月12日以買賣為原因，以8,880萬元為價金，將系爭房地所有權移轉登記予曾○○、曾洪○○，並給付2%仲介費即177萬6,000元予曾○○。
㈣原告調閱系爭房地登記第二類謄本，發覺上情後，於102年
8月16日，行文予朱培昌、朱簡月桂，表示撤銷終止委任之意思表示。
㈤朱培昌之繼承人為朱簡月桂、朱志卿、朱泰萊、朱健飛、朱
科翰、朱修賢，就朱培昌部分，原告僅能請求被告於繼承範圍內給付；至於朱○○則已拋棄繼承，不負任何債務。
四、是以，本件爭點厥為：㈠原告同意終止系爭委任契約之意思表示，是否受朱培昌、朱
簡月桂詐欺所致？得否依民法第92條撤銷？㈡原告同意終止系爭委任契約之意思表示，是否屬於意思表示
錯誤？得否依民法第88條撤銷？㈢原告得否依系爭契約第9條之約定，請求被告連帶給付仲介
費？㈣原告得否依民法第148條、第184條之規定，請求被告連帶
賠償仲介費？㈤原告得否依民法第226條第1項之規定，請求被告連帶賠償
仲介費？㈥原告得否依民法第245條之1第1項之規定，請求被告連帶
賠償仲介費？㈦原告如得請求被告連帶給付仲介費，金額以若干為正當？
五、經查：㈠原告同意終止系爭委任契約之意思表示，難認受朱培昌、朱簡月桂詐欺所致，不得依民法第92條撤銷之：
⒈按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意
思表示，民法第92條第1項前段定有明文。民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院18年上字第371號判例要旨參照）。因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，其所欲保護之法益為「表意者意思表示形成過程之自由」，且所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言；至不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷（最高法院100年度台上字第858號判決要旨參照）。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文。
被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例要旨參照）。
⒉原告主張受朱培昌、朱簡月桂詐欺情事，無非係以朱培昌、
朱簡月桂以小孩擬自美國返台自住為訛，共同詐欺原告，致原告陷於錯誤，不知悉其等欲另行委託銷售，才會同意終止系爭契約云云（見本院卷一第4頁背面、卷二第5、39頁），為其論據。
⒊惟查，觀諸證人方○○證稱：伊任職原告擔任行政助理，伊
係原告訴訟代理人施勝民之妻，原告法定代理人施姜曲係施勝民與前妻所生之女，朱培昌、朱簡月桂於委任期間表示要終止契約，原在電話中提出低於70萬元之補償價格， 嗣伊 於
102年2月間與施勝民一同到朱培昌、朱簡月桂家中洽談終止系爭契約一事，朱簡月桂表示因在美國居住之子女欲返台開設補習班，如果子女知道他們要賣房子，她會被罵很慘，她有心臟病、高血壓，會睡不著，之所以欲終止契約，不是要私底下成交，所以雙方同意以70萬元終止系爭契約，但施勝民要求朱簡月桂書面承諾不會另行委請他人銷售，朱簡月桂卻要求施勝民書面承諾對朱簡月桂日後自行成交不得有意見，結果雙方談不攏，最後決定直接撕毀系爭契約正本等語（見本院卷二第35至38頁）；及證人曾○○證稱：伊於101年年底，尚在 田宏 不動產仲介經紀有限公司之南北房屋田宏加盟店擔任仲介時，路過看到原告懸掛之看板，得知系爭房地要出售，認為有符合伊客戶之需求，遂主動前往朱培昌住處，遞上名片，表明仲介身份，後來伊離職，就沒有向田宏加盟店報告此事，而且伊原本認為不會成交，因為朱培昌開出之售價1億1,000萬元與曾○○、曾洪○○之預算差距過大，伊也沒有跟朱培昌簽立書面契約，因為如果沒有成交或朱培昌要終止委任也沒關係，伊詢問朱培昌是否有委託其他人銷售，朱培昌表示有委託好友銷售，伊問朱培昌是否需要找該銷售人員談，朱培昌表示他跟對方很好，會自己去談，朱培昌表示會補償給原先找的仲介，所以只能給伊2%之仲介費，後來聽朱培昌說已補償一大筆錢給原先找的仲介等語（見本院卷二第31至34頁），可見朱培昌、朱簡月桂於102年
2月間向原告表示欲與原告合意終止系爭契約之際，與曾○○間並無何等可拘束雙方之契約存在，更未與嗣後始順利成交之曾○○、曾洪○○間達成何等協議，而朱培昌、朱簡月桂願意與原告協議一筆雙方均可同意之金額作為終結系爭契約之代價，最終達成以給付70萬元之方式終止契約之合意，並當場撕毀系爭契約，此外雙方未簽立任何受對方拘束之承諾書，足見該筆70萬元即係朱培昌、朱簡月桂換取無締約自由之代價，至於其等日後是否另行出售或果真提供子女自住則與原告無涉；再者，原告僅能提出曾有陳政憲於102年2月3日表示願以總價金6,800萬元承購一事，有原告收受陳政憲簽發彰化銀行票號BC0000000號、面額100萬元支票暨收據1份可考（見本院卷一第23頁、第39頁背面、第43頁），而上開價金6,800萬元與系爭契約約定之銷售底價1億1,
000萬元差距甚鉅，原告實不必然能於日後順利成交賺取仲介費，反而須依系爭契約第5條之約定，自行吸收履行仲介義務之相關費用，此有系爭契約1份可考（見本院卷一第6頁），足見原告在形成與朱培昌、朱簡月桂終止系爭契約之意思表示過程中，考量重點在於補償金額之多寡、原告賺取仲介費之機會及自行承擔費用損失之風險大小，自難認原告同意終止系爭契約係受朱培昌、朱簡月桂以擬提供子女自美返台自住一事詐欺所致。是以，原告此項主張難以憑採，不得依民法第92條撤銷同意終止系爭契約之意思表示。
㈡原告同意終止系爭委任契約之意思表示，非屬於意思表示錯誤之情形，不得依民法第88條撤銷之：
⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思
表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限；當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條固有明文。此項錯誤係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別（最高法院51年台上字第3311號判例要旨參照）。
⒉原告雖主張其同意終止系爭契約係屬民法第88條意思表示錯
誤之情形。惟原告與朱培昌、朱簡月桂均同意以70萬元為代價終止契約，其等意思表示內容均無錯誤，又原告形成與被告終止系爭契約之意思表示過程中，考量重點並非朱培昌、朱簡月桂擬提供子女自住，已如前述，自難認此項動機錯誤在交易上認為重要，是以，原告此項主張難以憑採，不得依民法第88條撤銷同意終止系爭契約之意思表示。
㈢原告不得依系爭契約第9條之約定請求被告連帶給付仲介費：
按系爭契約第9條固約定朱培昌、朱簡月桂如另委任其他第三者仲介及中途撤銷委任，須給付總價金3%之仲介服務費等語（見本院卷一第6頁），惟原告既已與朱培昌、朱簡月桂合意終止系爭契約，亦不得撤銷同意終止之意思表示，則系爭契約已失其效力，原告依系爭契約第9條之約定請求被告給付仲介費，洵屬無據。
㈣原告不得依民法第148條第2項、第184條、第185條第1項之規定，請求被告連帶賠償仲介費：
⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第184條、第185條第1項前段及第148條第2項固分別定有明文。
⒉惟原告與朱培昌、朱簡月桂既係合意終止系爭契約，朱培昌
、朱簡月桂並已給付70萬元作為補償代價，自難認有何「不法」侵害原告權利或違反誠實信用之方法，原告此項主張（見本院卷二第30頁），亦難憑採。
㈤原告不得依民法第226條第1項之規定請求被告連帶賠償仲介費：
按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第226條第1項固有明文。惟原告既已與朱培昌、朱簡月桂合意終止系爭契約，亦不得撤銷同意終止之意思表示，則系爭契約已失其效力，已如前述，被告並無履行系爭契約之義務，自無債務不履行事由，原告此項主張亦屬無據。
㈥原告不得依民法第245條之1第1項之規定請求被告連帶給付仲介費：
按契約未成立時，當事人為準備或商議訂立契約而有左列情形之一者，對於非因過失而信契約能成立致受損害之他方當事人，負賠償責任：一、就訂約有重要關係之事項，對他方之詢問，惡意隱匿或為不實之說明者；二、知悉或持有他方之秘密，經他方明示應予保密，而因故意或重大過失洩漏之者；三、其他顯然違反誠實及信用方法者，民法第245條之
1第1項固有明文。惟本件係原告與朱培昌、朱簡月桂訂立系爭契約後，又合意終止，並非契約未成立之情形，原告此項主張難以憑採。
㈦原告既不得請求被告給付仲介費，上開爭點㈦已無審酌必要，附此敘明。
六、綜上所述，從原告與朱培昌、朱簡月桂在協議終止系爭契約之意思表示形成過程觀之，可見原告考量重點在於補償金額之多寡、原告賺取仲介費之機會及自行承擔費用損失之風險大小，而其等最終合意以70萬元為代價，終止系爭契約，此外無其他約定，自難認原告同意終止系爭契約係受朱培昌、朱簡月桂以擬提供子女自美返台自住一事詐欺所致，亦非屬於意思表示錯誤之情形，復非屬不法侵害原告之行為，系爭契約終止後，原告不得依系爭契約第9條之約定請求被告連帶給付仲介費，亦不得依民法第148條第2項、第184條、第185條第1項、第226條第1項或第245條之1第1項之規定，請求被告連帶賠償仲介費，故原告請求被告給付260萬暨法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中華民國103年10月15日
民事第七庭法官李俊霖以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國103年10月17日
書記官邱上一