臺灣臺北地方法院簡易民事判決 107年度店簡字第1050號
原 告 李彬
訴訟代理人 李文中 律師
訴訟代理人 許寶仁 律師
被 告 吳韻麗
訴訟代理人 陳秋民
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國108年2月22日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應自民國一百零二年九月四日起至返還如附圖即新北市新店
區地政事務所一百零七年十二月二十八日土地複丈成果圖所示代
號366⑴面積一點一二平方公尺駁坎部分及代號366⑵面積九點
二九平方公尺院子部分土地之日止，按月給付原告新臺幣壹佰捌
拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣捌仟柒佰玖拾元由原告負擔十分之九，餘由被告
負擔。
本判決第一項得假執行；但被告於每月履行期屆至前各期以新臺
幣壹佰捌拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行駁回。
事實及理由
壹、程序部分
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。查原告起訴時，原訴之聲明為：
㈠被告應將坐落於新北市○○區○○段○○○○○號（下稱系
爭土地）土地上，門牌號碼為新北市○○區○○○路○段○○
號之建物（下稱系爭房屋）拆除，並將占有土地（面積初估
為1平方公尺實際面積待測量後確認）騰空返還予原告；㈡
被告應自民國100年2月17日起至返還系爭土地之日止，按
月給付原告新臺幣（下同）35元，及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈢願供擔保，
請准予假執行之宣告。嗣於108年2月22日言詞辯論時變更
訴之聲明為：㈠被告應將系爭土地上如新北市新店區地政事
務所107年12月28日土地複丈成果圖所示代號366⑴面積1.
12平方公尺駁坎部分及代號366⑵面積9.29平方公尺院子部
分拆除，並將所占用系爭土地部分返還予原告；㈡被告應自
100年2月17日起至返還占用系爭土地部分之日止，按月給
付原告368元；㈢願供擔保，請准予假執行之宣告，核屬請
求基礎事實同一，擴張應受判決事項之聲明，揆諸上開說明
，原告所為訴之減縮之程序合法，應予准許。
貳、實體部分
一、原告方面：
㈠原告起訴主張：原告於100年2月17日以拍賣為登記原因而
登記為系爭土地之所有權人，土地面積為12.62平方公尺。
然被告未經原告之同意，亦無任何正當權源，被告所有之系
爭房屋竟越界無權占用原告所有系爭土地，則系爭房屋無權
占用系爭土地部分乃無合法權源，依新北市新店地政事務所
土地複丈成果圖即附圖所示，被告占用系爭土地面積共計10
.41平方公尺（計算式：366⑴駁坎部分為1.12平方公尺＋
366⑵院子部分為9.29平方公尺＝10.41平方公尺），以搭
建地上物之用，迭經原告通知拆除，被告仍置之不理。原告
則於107年6月13日以律師函告被告配合拆屋還地或協商和
解等事宜，詎遭被告故意拖延，被告所為已致原告所有權之
行使受有損害。原告以所有權人之地位，依民法第767條第
1項前段，起訴請求被告拆屋還地。又被告無權占用系爭土
地，侵害原告所有權，受有相當於租金之不當得利，依民法
第179條、第181條但書規定，請求被告給付自原告取得系
爭土地之日即100年2月17日起按申報地價10%計算之相當
於租金之不當得利368元（計算式：公告現值4,240元×占
用面積10.41平方公尺×原告持分1/1×10%÷12個月＝368
元，元以下四捨五入）等語。原告爰依所有權、不當得利之
法律關係，為此提起本件訴訟，請求被告拆除系爭房屋占用
系爭土地部分之後，將系爭土地返還原告，並給付無權占用
之不當得利。復聲明：㈠被告應將系爭土地上如新北市新店
區地政事務所107年12月28日土地複丈成果圖所示代號366
⑴面積1.12平方公尺駁坎部分及代號366⑵面積9.29平方公
尺院子部分拆除，並將所占用部分土地返還予原告；㈡被告
應自100年2月17日起至返還上開占用系爭土地之日止，按
月給付原告368元；㈢願供擔保，請准予假執行之宣告。
㈡對被告答辯稱：租金部分係依土地登記謄本之公告地計價算
，且系爭房屋之社區有巴士抵達市區尚屬交通便利。另被告
經濟能力尚可，原告所請求相當於租金之不當得利金額並未
過高。被告所稱訴外人新城實業股份有限公司（下稱新城公
司）有提供系爭土地使用權同意書予被告讓被告得無償使用
系爭土地，惟並非被告取得系爭土地之所有權，嗣新城公司
將系爭土地轉讓予原告，原告方為系爭土地之所有權人，則
被告占用系爭土地實屬無權。
二、被告則辯以：
⒈系爭房屋由訴外人新城公司於81年建造完工，此一建案坐落
於臺北縣新店市○○段256-1、256-2、257、257-1、25
7-2、257-3、257-4、257-5、257-6、299、299-1、2
58、258-1、254-7共計14筆土地，被告於89年經由法院拍
賣所得，當時拍定之土地為臺北縣○○市○○段○○○○○○號
（新地號為366）。又訴外人新城公司於79年擬建造包含系
爭房屋之建案時，有提供包含系爭土地之使用權同意書予被
告，可證被告於89年經由法拍取得系爭房屋時非無權占用。
再者，就系爭土地上為擋土牆及公共水溝，被告未就系爭土
地受有利益，復該擋土牆實係於77年因山坡地水土保持，由
訴外人澤群建築師事務所提出需施作擋土牆說明書而存在，
於系爭房屋完工前已有雜項執照。被告於89年遷入系爭房屋
，未曾有任何擴建或增建之舉，亦未曾利用房屋或土地為出
租或轉賣他人等情事，絕無原告所稱強占收取不當得利之事
，被告有權占用系爭房屋且無獲不法利益之實。
⒉系爭房屋處於社區邊緣，步行至最近之公車站牌除途經上坡
外尚須20分鐘，開車至各類賣場添購民生用品須25至50分鍾
，則系爭房不僅交通不便利，又因鄰近溪邊住家十分潮濕，
原告主張每月相當於租金之不當得利為每平方公尺35元，實
不合理。並答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回之
。
三、本院之判斷：
原告主張如附圖所示代號366⑴面積1.12平方公尺駁坎部分
及代號366⑵面積9.29平方公尺院子部分，係被告人無權占
用其所有之上揭土地，應予騰空返還；另被告亦因此獲有相
當於租金之不當得利，侵害原告之權利等情，惟為被告所否
認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點應在於：
㈠原告請求被告將如附圖代號366⑴面積1.12平方公尺駁坎
部分及代號366⑵面積9.29平方公尺院子部分拆除並將系爭
土地返還予原告，有無理由？㈡原告得否請求被告就占用系
爭土地期間負不當得利返還責任？若可，數額應以若干為適
當？本院之判斷如下：
㈠原告請求被告將如附圖代號366⑴面積1.12平方公尺駁坎部
分及代號366⑵面積9.29平方公尺院子部分拆除並將系爭土
地返還予原告，有無理由？
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條定有明
文。查原告為系爭土地之所有權人，有新北市○○區○○段
○○○○○號土地登記第一類謄本影本1份在卷可稽（參見本
院卷第37頁），又系爭房屋實際占用系爭土地面積分別如附
圖即新北市新店區地政事務所107年12月28日土地複丈成果
圖所示代號366⑴面積1.12平方公尺駁坎部分及代號366⑵
面積9.29平方公尺院子部分乙情，業經本院協同兩造現場確
認地界及占用區域後，交由地政事務測量人員依照兩造所指
予以測量，兩造於當場亦表示無意見，有本院107年11月2
日勘驗筆錄1份在卷可稽（參見本院卷第131頁）。復本院
亦囑託新北市新店地政事務所測量完竣，有新北市新店地政
事務所土地複丈成果圖1份在卷足憑（詳細占用部分參見本
院卷第127頁），足見系爭房屋確有占用原告所有之系爭土
地無訛。
⒉按「土地使用權證明書」僅有債之效力，基於債之相對性，
存在於出具者與被證明者之間，且土地使用權同意書僅為其
上載明供建商申請營造執照使用之證明，僅係一行政上措施
，不得憑為永久無償、有權占有之依據（最高法院93年度台
上字第577號、99年度台上字第1759號、93年度台上字第15
72號、102年度台上805號及86年度台上字第94號判決參照
），又地主提供土地與建商合建房屋，除有特別情事外，無
不以取得對價或利益為目的，地主因合建契約而出具土地使
用權同意書，使建商於取得土地所有權之前，享有無償使用
土地以興建房屋之權利，應為地主履行合建契約之當然解釋
；且因房屋不能脫離土地而單獨存在，地主於合建關係合法
解消前，雖不得任指合建房屋係無權使用土地，惟建商或取
得合建房屋使用權之人於房屋完成後，是否仍得「無償使用
」土地，則應以合建契約之約定為斷。倘地主預期將於合建
房屋「出售或處分」後獲得土地之對價或利益，應認其原出
具交予建商之土地使用權同意書，至合建房屋建造完成將所
有權移轉登記或交付取得人時，已失其同意之效力（最高法
院93年度台上字第577號判決參照）。查被告雖提出土地使
用權同意書1件（影本參見本院第183頁，原本參見本院依
職權調閱之經濟部水利署臺北水源特定區管理局107年12月
22日水臺建字第10701046550號函暨所附新北市○○區○○
○路○段○○號建物之建築執照及使用執照全卷），辯稱系爭
土地於建商建造時經系爭土地原地主同意使用並出具土地使
用權同意書以供建築房屋，是系爭房屋占用系爭土地確係基
於土地使用之同意而取得合法占有之權源云云。然該等土地
使用權同意書僅表明供新城公司新建住宅使用，並無提及各
該占用系爭土地之建物所有人，已難認定原地主有供系爭房
屋所有權人無償使用系爭土地之意，況觀諸該同意書內容，
無法證明系爭房屋在該批新建住宅之申請房屋興建之範圍內
，是難以憑此作為有權占有系爭土地之依據。縱認上開同意
書可供使用系爭土地以興建系爭房屋，然細繹該同意書內容
，乃載僅係供申請建造執照之使用，揆諸前揭最高法院見解
，上開同意書自為申請建造執照之行政上措施，不得逕憑為
永久無償、有權占有之依憑，且於系爭房屋建造完成交付取
得人時，已失其同意之效力，因此，於系爭房屋交付之時，
上開「土地使用權同意書」已失其同意之效力。準此，被告
以上開「土地使用權同意書」為其占有系爭土地之正當權源
，即屬無據。
⒊惟按，權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主
要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。此觀
民法第148條規定自明。而權利之行使，是否以損害他人為
主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人
及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘
其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之
損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利
社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院101年度臺上字
第1106號裁判意旨參照）。故於具體案件，如當事人以權利
人行使其權利有權利濫用及違反誠實信用原則為抗辯時，法
院應就權利人有無權利濫用及違反誠信原則之情事均予調查
審認，以求實質公平與妥當。查系爭房屋雖占用原告所有之
系爭土地如附圖所示代號366⑴面積1.12平方公尺駁坎部分
及代號366⑵面積9.29平方公尺院子部分，面積非大，且依
經濟部水利署臺北水源特定區管理局107年12月22日水臺建
字第10701046550號函暨所附新北市○○區○○○路○段○○
號建物之建築執照及使用執照全卷（參見本院卷第185頁）
所示，該花園新城內之住家，除經原地主出具同意書而由建
商於79年間申請建造本件系爭房屋所屬集合式住宅及駁坎等
建物或雜項建物，故系爭土地本屬前開集合式住宅之建築基
地。又前開建商所興建之院子及駁坎乃按該集合式住宅而築
設，戶與戶間亦以駁坎及圍牆區隔並另對外各設置大門供出
入，有卷附照片附卷可稽（參見本院卷第45頁、第187頁）
，堪認該駁坎及圍牆範圍乃為建商構築圍牆後交由各該建物
之住戶使用，其後各該住戶多以該圍牆為基礎管理內部空間
迄今；另系爭房屋占用系爭土地部分，業於建造之始經訴外
人澤群建築師事務所提出有施作檔土牆、建物地下室及獨立
基腳之必要，有卷附說明書1份在卷可查（影本參見本院第
185頁，原本參見本院依職權調閱之經濟部水利署臺北水源
特定區管理局107年12月22日水臺建字第10701046550號函
暨所附新北市○○區○○○路○段○○號建物之建築執照及使
用執照全卷），足見如附圖所示駁坎及院子部分若經拆除實
有違及系爭房屋基礎之疑慮，且因系爭房屋占用系爭土地之
面積非大，而無從另為其他有效之利用。從而，審酌上情，
堪認
本件原告本於所有權之作用，訴請被告拆屋還地，其因此得
以獲取之利益甚小，但就被告而言則損失甚大，可認原告前
開權利行使，於本件情形已構成權利濫用，而不應准許。
⒋綜上所述，系爭土地既屬原告所有，被告又無法就系爭房屋
具合法權源等利己事實舉證證明，業如前述，然因原告上開
權利之行使於本件情形已構成權利濫用，則原告本於民法第
767條第1項規定，請求被告拆除系爭建物如附圖所示代號
366⑴面積1.12平方公尺駁坎部分及代號366⑵面積9.29平
方公尺院子部分並返還坐落之系爭土地予原告，實屬無據，
應予駁回。
㈡原告得否請求被告就占用系爭土地期間負不當得利返還責任
？若可，數額應以若干為適當？
⒈按土地所有人行使所有權，因違反誠信或公共利益或可認係
以損害他人為主要目的時，雖得駁回其拆屋還地之請求，惟
該土地上之建物所有人究與土地所有人間並未存在任何法律
關係，其因而獲有利益造成土地所有人無法使用土地受有損
害，土地所有人仍得依侵權行為或不當得利法律關係請求損
害賠償或返還不當得利（最高法院105年度臺上字第389號
裁判意旨參照）。又無權占有他人土地，可能獲得相當於土
地租金之利益，且其占有確已妨害所有人之使用收益時，該
土地所有權人自亦受有相當於租金之損害，此應屬社會之通
念。是請求人請求無權占有人返還占有土地所得之利益，或
賠償其損害，原則上自應以相當於該土地之租金額定之（最
高法院61年臺上字第1695號判例、94年度臺上字第1094號民
事裁判意旨參照）。再按城市地方房屋之租金，以不超過土
地及其建築物申報總價年息百分之10為限，而該條規定於租
用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、第105條分
別定有明文。所謂土地之申報總價，係指法定地價，所謂法
定地價，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，土地所
有權人若未申報地價，則以公告地價百分之80為申報地價，
土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16
條規亦有明定。惟考諸該章關於房屋及基地租用之規定，主
要為解決國民居住問題，維持民生之安定，由於城市地方人
口密集，房屋供不應求，導致有房屋壟斷居奇，高抬房價及
房租，方有針對城市地方為租金最高限額規定之必要，非城
市之基地租金應不受該租金最高限額規定所拘束，惟適宜之
租金標準尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，使用人
利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較
，彼等關係及社會等情事以為決定（最高法院68年臺上字第
3071號判例參照）。末按租金之請求權因5年間不行使而消
滅，既為民法第126條所明定，則凡無法律上之原因，而獲
得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利
益請求權，已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹
於消滅時效之租金之利益，即不得依不當得利之法則，請求
返還。其請求權之時效期間，仍應依前開規定為5年（最高
法院49年台上字第1730號判例、65年度第5次民庭庭推總
會議決定參照）查系爭土地為原告所有，被告未經原告同意
使用系爭土地，自屬無權占有，是依前開規定及判例意旨，
原告請求被告給付系爭建物於本件起訴狀送達日即107年9
月3日起回溯5年即其自102年9月4日起之相當於租金之
不當得利，確屬有據。
⒉經查，本件系爭土地係位於新北市新店區山區，斟酌系爭土
地之申報地價107年1月為每平方公尺4,240元，有土地登
記第一類謄本在卷可佐（參見本院卷第37頁），又系爭土地
位於山區，系爭建物至公車站牌走路至少20分鐘，若非搭乘
大眾交通工具，則需自行開車對外。另系爭房屋靠近溪邊，
較為潮濕及被告占用系爭土地係因住家安全需求，且供自行
居住使用。是依此等基地位置、利用狀況、交通便利與繁榮
程度、使用經濟效用等一切情狀，認本件相當於租金之不當
得利以系爭土地申報地價年息百分之5為適當。是依上開地
價為基準，經計算結果，原告就無權占用系爭土地部分，得
請求被告給付自102年9月4日起至返還如新北市新店區地
政事務所107年12月28日土地複丈成果圖所示代號366⑴面
積1.12平方公尺駁坎部分及代號366⑵面積9.29平方公尺院
子部分土地之日止，按月給付之不當得利金額為184元（計
算式：10.41㎡×4,240元×應有部分1×5%÷12月＝184
元，元以下四捨五入）尚屬適當；逾此範圍之請求，即屬無
據。
四、綜上所述，原告依不當得利之法律關係，請求被告應自102
年9月4日起至返還如新北市新店區地政事務所107年12月
28日土地複丈成果圖所示代號366⑴面積1.12平方公尺駁坎
部分及代號366⑵面積9.29平方公尺院子部分土地之日止，
按月給付184元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，
即屬無據。另原告依民法第767條第1項前段規定，請求被
告拆除上開占用部分並返還該占用土地部分，則為無理由，
不應准許。
五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證
據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，
附此敘明。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定
，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依
職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部
分，假執行之聲請即失其附麗，應併予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額
依後附訴訟計算書確定如主文第二項所示金額。
中華民國108年3月22日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法官石蕙慈
訴訟費用計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費2,980元
複丈費及建物測量費5,810元
（107年11月2日）
合計8,790元
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴
書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年3月22日
書記官陳尚鈺