臺灣桃園地方法院111年度訴字第1064號民事判決

臺灣桃園地方法院民事判決

111年度訴字第1064號

原告 陳彥弘

訴訟代理人 陳柏舟 律師

被告 王玉懿

訴訟代理人 林舒婷 律師

謝雨靜 律師

複代理人 林志騰 律師

上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國112年4月17日言詞辯論終結，判決如下：

主文

被告應給付原告新臺幣肆拾萬元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔九分之四，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣肆拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面：

按當事人得就由一定法律關係而生之訴訟，以合意定第一審管轄法院，民事訴訟法第24條定有明文。查兩造簽立之不動產買賣契約書（下稱系爭契約）第12條第10項約定：「本約如有爭議致涉訟時，雙方合意以買賣標的所在地之法院為第一審管轄法院。本約縱經解除亦不影響本條款之適用。」（見新北院卷第29頁），而本件買賣標的為門牌號碼桃園市○○區○○路000號房屋及所坐落之土地（以下合稱系爭不動產），所在地屬本院轄區，本院自有管轄權，合先敘明。

貳、實體方面：

一、原告主張：兩造於民國110年12月3日簽立系爭契約，約定原告以新臺幣（下同）900萬元向被告購買系爭不動產，原告並已給付第1期款項90萬元。惟於簽約前，原告已表示若銀行無法提供原告買賣價金之8成貸款，原告即無能力購買系爭不動產，故兩造於系爭契約第15條第4項約定：「賣方同意買方貸款不足8成時，買方保有解約之權，但買方需保證信用良好無瑕疵，並不得以額度外之條件拒絕貸款」（下稱系爭特別約定），嗣經原告向多家銀行詢問，因系爭不動產之區域、屬性，均不願意提供貸款成數至8成，依系爭特別約定原告自得解除契約，原告前已寄發存證信函向被告主張解除系爭契約，被告自應返還其已給付之價金90萬元；退步言之，縱認原告違約，被告得以原告已交付之價款作為違約金，然原告已交付之價款高達90萬元，實有酌減違約金之必要，故請求被告返還經酌減之金額，爰依民法第259條、第179條之規定，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告90萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：本件係因原告財力不佳、拒絕配合銀行提供財力證明及保證人，方尚未貸得8成之貸款，原告自不得依系爭特別約定解除系爭契約；另原告經催告後仍未依約給付完稅款，顯有違約之情事，則被告以存證信函向原告表示依系爭契約第10條第1、2項之約定解除契約，並沒收原告已給付之價金90萬元作為懲罰性違約金，自屬有據，並非無法律上原因等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項（見本院卷第105頁，依論述需要為部分刪減及文字修正）：

㈠兩造於110年12月3日簽立系爭契約，約定原告以900萬元之價格向被告購買系爭不動產，原告並已給付第1期款項90萬元。

㈡原告於111年2月10日寄發存證信函予被告，表示申請房貸均未達房價之8成，故行使系爭特別約定之解約權等語，經被告於111年2月11日收受。

四、得心證之理由：

㈠關於原告主張其得依系爭特別約定解除契約，並請求被告返還其已給付之價金90萬元：

　1.觀系爭特別約定記載：「賣方同意買方貸款不足8成時，買方保有解約之權，但買方須保證信用良好無瑕疵，並不得以額度以外之條件拒絕貸款」，此有系爭契約附卷足查（見新北院卷第29頁）。而該約定所指為何，業據證人即經手系爭契約之地政士 王禹傑 於本院審理時證稱：系爭特別約定是由其所撰擬，當時雙方快要簽完系爭契約，原告突然說要加註一個貸不到8成的解約條款，其遂向原告確認財力沒有問題，並經被告同意後，加註系爭特別約定，其也有向兩造說明系爭特別約定之意義，說明方式是先將系爭特別約定念1次給兩造聽後，跟兩造說依系爭特別約定並不得以利率、年限、寬限期、保人等為由拒絕貸款等語明確（見本院卷第215頁）。從而，不論銀行提出貸款方案之利率高低、清償年限或寬限期長短、是否需要保證人，原告均應配合聲請貸款，僅在原告已配合貸款方案辦理後，所核貸之成數仍不足8成時，原告始有系爭特別約定之解約權。

　2.查淡水一信曾向原告表示如提供保證人即可貸到8成，然原告並不願提供保證人等情，有原告自己所提之對話紀錄存卷可稽（見本院卷第73、83頁）；且證人王禹傑復證稱：其另外有幫原告詢問臺灣企銀，臺灣企銀答覆如果原告能提供年收入100萬元以上之證明，且信用無瑕疵的話，無庸提供保證人，最高亦可貸到預計成交價920萬元的8成，其有和原告說其可以協助辦理，但原告不願意，也沒有去臺灣企銀申辦等語（見本院卷第216至217頁），此並有王禹傑與原告之對話紀錄足佐（見本院卷第253至257頁）。可知淡水一信、臺灣企銀在一定之條件下，均可能讓原告貸至8成，然原告卻未配合淡水一信、臺灣企銀之貸款方案辦理，致無從確認淡水一信、臺灣企銀實際核貸之成數是否仍不足8成，則依上開說明，原告自不得依系爭特別約定解除系爭契約。

　3.至原告雖提出對話紀錄，欲證明其已詢問國泰世華銀行、玉山銀行確認貸款無法達到8成（見本院卷第83至85頁、第145至147頁），然各家銀行之貸款方案本會有所差異，核貸金額亦各有不同考量，既淡水一信、臺灣企銀在一定之條件下，均可能讓原告貸至8成，業經認定如前，則縱有其他部分銀行認為原告貸款無法達8成，亦不足認已符合系爭特別約定之解約權要件。

　4.是以，原告於111年2月10日寄發存證信函表示行使系爭特別約定之解約權，不生合法解除契約之效力，其復據以請求返還已給付之價金90萬元，即屬無據。

㈡關於原告另主張被告將其已給付之價金90萬元作為懲罰性違約金實屬過高，應予以酌減後返還：

　1.按除本約有特別約定外，甲乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定7日以上期間催告仍未履行，他方有權主張解除契約；本約簽訂後，甲方若有違約情事經乙方合法解除本約，甲方對乙方負損害賠償責任，且甲方已交付之價金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金，系爭契約第10條第1項前段、第2項前段分別定有明文。

　2.查原告並未合法解除系爭契約，業經說明如前；而因原告並未依系爭契約給付完稅款，被告乃於111年2月14日寄發存證信函催告，通知原告應於函到7日內給付完稅款，然原告仍未遵期給付，被告遂於111年3月14日寄發存證信函，向原告表示解除系爭契約，並沒收其已付簽約款等事實，有存證信函暨掛號回執為證(見新北院卷第43至49頁、本院卷第31至39頁)，應堪認定。是系爭契約係因原告違反給付完稅款義務而解除，依系爭契約第10條第2項前段之約定，被告應得沒收原告已付簽約款作為懲罰性違約金。

　3.然按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條有明文規定。違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額。又所謂相當之數額，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，暨債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。違約金係屬於懲罰之性質應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若屬於損害賠償約定之性質，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減。

　4.本院審酌⑴被告因原告違反給付完稅款義務而解除系爭契約之解約經過；⑵倘原告如期履行給付價金債務，被告可享有運用該款項獲取孳息的利益；⑶被告因原告違約而解除契約，則被告就系爭不動產再為銷售，將生另覓買家之成本；⑷系爭不動產尚未過戶，被告未支出相關稅賦或規費；⑸社會經濟狀況及平衡買賣雙方利益等情，認為被告沒收原告已付簽約款90萬元作為懲罰性違約金應屬過高，應酌減至50萬元，以符兩造利益的平衡。

　5.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額而為判決確定者，就該酌減之數額以外部分，如債權人先為預扣，因該部分非出於債務人之自由意思而被扣款，債務人自得依不當得利法律關係請求債權人給付。此項給付請求權，應認於法院判決確定時，其請求權始告發生，並於斯時屆其清償期，方符酌減違約金所生形成力之原意（最高法院102年度台上字第1330號民事判決參照）。經查，本件被告可得沒收違約金為50萬元，已如上述，又被告前已收取之系爭不動產價金為90萬元，此為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠），經扣除被告可沒收之違約金額後，被告收取之40萬元部分（計算式：90萬－50萬＝40萬），即為不當得利，是原告依民法第179條規定，請求被告返還上開金額，於法有據。又原告此項不當得利返還請求權，既於本判決確定時發生，並於斯時屆其清償期，被告應自本判決確定翌日起始負其給付遲延之責任。

五、綜上所述，原告依民法第179條之規定，請求被告給付40萬元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

六、本判決所命給付之金額未逾50萬元，原告雖為假執行宣告之聲請，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，仍由本院依職權宣告之。至原告就敗訴部分所為之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，不予准許。另被告就原告勝訴部分陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當擔保金額宣告之。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中　　華　　民　　國　　112　年　　5　　月　　12　　日

民事第四庭　法　官　傅思綺

正本係照原本作成。　　　　　　　　　

如對本判決上訴須於判決送達二十日內向本院提出上訴狀。

如委任律師提起上訴者應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　

中　　華　　民　　國　　112　年　　5　　月　　12　　日

書記官王家蒨