臺灣苗栗地方法院99年度訴字第20號民事判決

裁判字號：臺灣苗栗地方法院99年訴字第20號民事判決

裁判日期：民國99年11月09日

裁判案由：拆屋還地

臺灣苗栗地方法院民事判決99年度訴字第20號原告行政院農業委員會林務局新竹林區管理處法定代理人 賴聰明 訴訟代理人 蕭萬龍 律師複代理人 張百欣 律師被告 傅來福 訴訟代理人 周進文 律師被告 林孟瑩 上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國99年10月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告傅來福應將坐落苗栗縣○○鎮○○○段○○○○○號土地上如附表所示編號Ｆ－１、Ｆ－２之地上物拆除，並將上開土地返還原告。
被告林孟瑩應將坐落苗栗縣○○鎮○○○段○○○○○號土地上如附表所示編號Ａ－１、Ａ－２、Ｂ－１、Ｂ－２、Ｃ－１、Ｃ－２、Ｄ－１、Ｄ－２、Ｄ－３、Ｄ－４、Ｅ－１、Ｅ－２之地上物拆除，並將上開土地返還原告。
被告傅來福應給付原告新臺幣玖仟零捌拾叁元，及自民國九十九年二月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。暨自民國九十九年二月一日起至將如第一、二項所示之土地返還原告之日止，按年給付原告新臺幣貳仟叁佰壹拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告各以新臺幣壹萬肆仟零叁拾柒元、新臺幣肆萬貳仟捌佰陸拾肆元，依序為被告傅來福、林孟瑩供擔保後，得假執行。但被告傅來福如以新臺幣肆萬貳仟壹佰壹拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、被告林孟瑩經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。次查原告起訴請求被告應將坐落於苗栗縣○○鎮○○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）上如附表所示之地上物拆除，將土地返還予原告，並請求被告傅來福應給付無權占有上開土地相當於租金之不當得利損害金。按以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額；因定期給付或定期收益涉訟，以權利存續期間之收入總數為準，期間未確定時，應推定其存續期間，但其期間超過10年者，以10年計算，民事訴訟法第77條之2第2項及第
77條之10分別定有明文。是本件原告因起訴所得受之利益應為系爭土地被占用面積之價值。又核定系爭土地之價額，依民事訴訟法第77條之1第2項規定，應以起訴時之交易價額為準，無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準。經查，系爭土地位於苗栗縣境內之鯉魚潭水庫旁，地處偏僻，此有勘驗筆錄所附現場照片可稽，且又屬於原告管理之國有森林用地，在一般市場上可利用之價值甚低，因此，本院認為系爭土地價值應當不高，以原告所陳報之民國99年度之土地公告現值每平方公尺新臺幣（下同）230元（見本院卷第112頁）作為計算基準，應尚符合系爭土地之客觀價額。故本院以此計算訴訟標的價額並無違誤。被告傅來福辯稱土地公告現值通常均低於一般交易之市價，尚非客觀之價額，且未將系爭土地上之地上物之價值計算進去，因此，訴訟標的價額核定有誤等語，應不足採。
二、原告主張：原告與被告傅來福就原告所管理系爭土地內○○○鎮○○段大安溪事業區第11林班，訂定「國有森林用地出租造林契約書」（下稱系造林爭契約書），約定承租面積0.43公頃，租賃期間自民國87年10月31日起至96年10月31日止。按系爭契約書訂定之目的為租地造林，惟被告傅來福不但未依約造林，甚至於系爭土地上違規興建工寮，超出承租範圍而占用系爭土地，並將工寮及其周邊土地轉租予被告林孟瑩，施工裝潢後，用以經營勻淨湖咖啡簡餐店，被告所為顯然違反系爭契約之出租本旨及第三條之約定及「國有林事業區出租造林地管理要點」第五條第三款之規定，經原告多次函告限期改正，請其自行拆除並為復舊造林，惟皆無結果。原告即於95年12月15日以新竹英明街郵局第1777號存證信函通知終止與被告傅來福系爭租地契約，請其將屬於原告管理之系爭租地返還原告，惟被告拒不履行，而系爭租約既經終止，則被告等即屬無權占有系爭林地，爰依民法第767條、第455條之規定，請求被告等將建物拆除，並將系爭林地返還予原告。又被告傅來福無權占用系爭土地，已妨害原告所有權之行使，屬無法律上原因而受有利益致原告受有損害，且其明知非土地所有權人及有權使用之人，卻將系爭土地租賃與被告林孟瑩，係屬不法管理，爰依民法第179條不當得利、民法第177條第2項無因管理之法律關係，請求被告傅來福給付原告相當於租金之不當得利損害金。並聲明：㈠如
主文第1、2項所示。㈡被告傅來福應給付原告721,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並自99年2月1日起至返還系爭土地止，按月給付原告15,000元。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告傅來福則以：系爭土地上之房屋原係三合院建物，於兩造訂立系爭契約書前早已興建並存在數十年以上，現場的草皮及水池是三合院的空地，被告係依原告將系爭土地交付時之原狀繼續使用迄今，被告並無變更原有的使用狀態。故被告並無違反「國有林地事業區出租造林管理要點」第五點規定，有於承租系爭國有森林用地後設置工寮之情事，原告主張依「國有林地事業區出租造林管理要點」第三點㈧、㈨規定終止契約，並無理由。又房屋與其所坐落之基地，固屬各自獨立之不動產，各得為獨立交易之客體房屋與基地為各別獨立之不動產，其所有權人各得行使其權利。而房屋所有人與基地所有人就基地有租賃關係，如其訂立租約當初並無特別反對之約定，房屋所有人將其房屋一部份供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，無論該他人為其親屬或向其租借之人，均與單純之基地轉租有別，自難構成終止基地租約之原因。依此，土地承租人將土地上房屋出租予他人者，並不當然構成違反轉租。而原告主張之「國有林地事業區出租造林管理要點」第三點第㈧規定擅自轉讓或轉租者，係指承租人將承租之國有森林用地轉讓或轉租。被告出租予同案被告林孟瑩之標的為系爭土地上之房屋，而非系爭契約書之租賃標的即系爭土地，是原告所為主張，並無可採。另被告係依據租賃關係占有使用系爭土地，被告並非為處理原告事務而使用管理系爭土地，原告依據民法第177條第2項關於無因管理之規定為請求，即有不合。被告將其所有之系爭建物出租予他人而收取之租金，此係被告管理使用自己不動產而取得之對價，所收取之租金係基於被告與第三人之租賃契約，此非不當得利，至於原告主張被告遲未交還系爭土地而受有損害，此充其量不過原告依據土地法第97條或第105條規定之標準請求被告給付相當於租金之損害或不當得利，原告逕以被告與第三人所訂立之租賃契約之租金作為請求依據，洵屬無據等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准免假執行。另被告林孟瑩則未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、查原告主張其為系爭土地之管理人，系爭土地前為被告傅來福向其租用，承租範圍如附圖螢光筆所示之範圍，期間自87年10月31日起至96年10月31日止，被告傅來福不但未依約造林，並於系爭土地上興建如附表所示編號Ｆ－１、Ｆ－２之地上物，並於95年間將上開地上物及其周邊土地轉租予被告林孟瑩，施工裝潢後，用以經營勻淨湖咖啡簡餐店等事實，業據其提出與所述情節相符之國有森林用地出租造林契約書、現場照片、租賃契約書等為證，且經本院會同苗栗縣大湖地政事務所人員至現場勘驗無誤，並製有勘驗筆錄及如附圖所示之鑑定圖在卷足憑，被告對之亦不爭執，則原告之主張，自堪信為真實。至被告傅來福雖抗辯如上，然查：
㈠依系爭造林契約書第10條約定：「本契約書未定事項，承租
人完全同意依照臺灣省國有林事業區內濫墾地清理計畫與國有林事業區出租造林地管理要點及林務局有關法令規定辦理」。而依附於系爭造林契約書之國有林事業區出租造林地管理要點第3條第1項第8款規定：「租地造林人有下列各款情事之一者，林務局得終止租約，並將其地上物收歸國有，．．．㈧擅自轉讓或轉租者。」，又上開規定乃係系爭造林契約之一部分，此於國有林事業區出租造林地管理要點標題下方載明（見本院卷第14頁），故上開規定自適用於系爭造林契約。又承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人，承租人違反而將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約，此觀諸民法第443條之規定甚明。本件依系爭租賃契約第1條所載（見本院卷第20頁），可知系爭租賃契約之標的物為苗栗縣卓蘭鎮西坪里10鄰112號房屋及週邊土地在內。
經本院至現場勘驗結果，其中苗栗縣卓蘭鎮西坪里10鄰112號房屋係指如附圖所示編號Ｆ－１、Ｆ－２之二層樓建物；週邊土地則係指如附表所示編號Ａ－１至Ｅ－２等地上物所占用之土地。又依附表及附圖所示，可知上開地上物所占用之土地，其中有些係位於被告傅來福向原告承租範圍之內。因此，足見上開租賃契約書所承租之標的物已包含在被告傅來福向原告承租土地範圍之內，是被告傅來福上開轉租行為，應已違系爭造林契約約定及上揭民法規定無誤。既然被告傅來福於系爭造林契約租賃期間，未經原告同意，即將其承租範圍之土地一部份轉租予被告林孟瑩，則原告依據上開系爭造林契約約定及上揭民法規定向被告傅來福終止其與傅來福間所訂定之系爭造林契約，即屬有據。被告傅來福上開抗辯，並不足採。
㈡承上，既然原告已合法終止其與被告傅來福間之系爭造林契
約，則被告傅來福於原告合法終止契約後，其所搭建之如附表所示編號Ｆ－１、Ｆ－２二層樓建物仍繼續占有系爭土地即屬無權占有。另被告林孟瑩則與原告間無任何租賃契約關係存在，且其與被告傅來福間所簽訂之租賃契約亦無法作為有權占有之依據，故被告林孟瑩所搭建之如附表所示編號Ａ－１至Ｅ－２等地上物占用系爭土地也屬無權占有。從而，原告請求被告傅來福應將系爭土地上如附表所示編號Ｆ－１、Ｆ－２二層樓建物拆除，及被告林孟瑩應將系爭土地上如附表所示編號Ａ－１至Ｅ－２等地上物拆除，並將上開土地返還予原告，核屬有據，應予准許。
五、按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例足參）。
次按耕地之地租不得超過地價百分之八，約定地租或習慣地租超過地價百分之八者，應比照地價百分之八減定之，不及地價百分之八者，依其約定或習慣，土地法第110條第1項定有明文。而無權使用他人土地者，其所受利益，為使用本身，「相當於租金」係原受利益依其性質不能返還時應償還之價額。且土地所有人固得依不當得利法則向無權占用其土地之人請求返還相當於租金之損害金，惟其數額，除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報地價年息百分之八之最高額。經查：
㈠本件被告傅來福違法轉租系爭土地之部分土地，已如前述，
則被告傅來福就其違法轉租系爭土地之部分土地所獲取之利益，自屬無法律原因而受有利益，並致原告受有損害，原告自得本於不當得利之法則代國家請求返還相當於租金之不當得利損害金。從而，原告請求被告返還違法轉租系爭林地所獲取之利益，於法有據。又被告傅來福雖然違法轉租，惟觀之被告傅來福與林孟瑩所簽訂之租賃契約第1條所載，可知系爭租賃契約之標的物除系爭土地之部分土地外，尚包含被告傅來福所有之苗栗縣卓蘭鎮西坪里10鄰112號房屋在內。
因此，計算被告傅來福因違法轉租自系爭土地所獲取之不當得利時，自應僅就其出租系爭土地部分所獲取之利益而為計算，而不得將其出租上開112號房屋所獲取之利益算入，故原告主張應以被告傅來福向被告林孟瑩所收取之每月15,000元租金作為計算基準，尚屬有誤。
㈡查系爭土地坐落苗栗縣○○鎮○○○段，鄰近鯉魚潭水庫，
地處偏遠，且土地上現除有如附表所示之地上物外，其餘均是樹木，有本院勘驗筆錄所附之現場照片在卷可稽，故系爭土地核非屬城市地方之土地。本院審酌系爭林地之坐落位置、工商繁榮程度、被告利用該林地可得之經濟價值等情事，認被告應返還原告相當於租金之損害金，應以系爭土地申報總價額之年息6％計算為適當。系爭林地遭被告傅來福違法轉租之面積共計702.7平方公尺，以系爭土地之99年度申報地價每平方公尺55元（見本院卷第112頁）作為計算基準，是原告得請求被告給付相當於租金之損害金，應為每年2,319元（計算式：702.7平方公尺×55元/平方公尺×6％＝2,319元，元以下四捨五入），則原告請求自被告傅來福於
95年3月1日開始出租於被告林孟瑩起至原告起訴時即99年
1月31日止之相當租金損害之不當得利金額為9,083元｛計算式：2,319×（3＋11/12）＝9,083｝，及自起訴狀繕本送達翌日即99年2月8日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，逾此範圍之請求，則屬無據；另原告請求被告傅來福應自起訴後之99年2月1日起至返還系爭土地之日止，按年給付2,319元，為有理由，逾此部分之請求，即無理由，應予駁回。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
七、原告及被告傅來福均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假執行，本件原告勝訴部分，本院經審酌尚無不合，爰分別定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，併予駁回。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中華民國99年11月9日
民事庭法官王炳人以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官王宏銘中華民國99年10月9日附表：
┌─────┬──────┬──────────┬─────┐│如附圖所示│如附圖所示之│如附圖所示之占用面積│是否位於承││之編號│地上物│（單位：平方公尺）│租範圍內│├─────┼──────┼──────────┼─────┤│Ａ－１│植草磚│104.56│否│├─────┼──────┼──────────┼─────┤│Ａ－２│植草磚│41.39│是│├─────┼──────┼──────────┼─────┤│Ｂ－１│水池│56.92│否│├─────┼──────┼──────────┼─────┤│Ｂ－２│水池│61.43│是│├─────┼──────┼──────────┼─────┤│Ｃ－１│水池│2.02│否│├─────┼──────┼──────────┼─────┤│Ｃ－２│水池│40.46│是│├─────┼──────┼──────────┼─────┤│Ｄ－１│木頭地板│85.34│否│├─────┼──────┼──────────┼─────┤│Ｄ－２│木頭地板│86.40│是│├─────┼──────┼──────────┼─────┤│Ｄ－３│木頭地板│19.35│是│├─────┼──────┼──────────┼─────┤│Ｄ－４│木頭地板│58.8│是│├─────┼──────┼──────────┼─────┤│Ｅ－１│洗石地板│0.58│否│├─────┼──────┼──────────┼─────┤│Ｅ－２│洗石地板│1.86│是│├─────┼──────┼──────────┼─────┤│Ｆ－１│二層樓建物│22.15│否│├─────┼──────┼──────────┼─────┤│Ｆ－２│二層樓建物│121.45│是│└─────┴──────┴──────────┴─────┘