板橋簡易庭111年度板簡字第1787號民事判決

宣示判決筆錄

111年度板簡字第1787號

原告金扶輪公寓大廈管理委員會

法定代理人 曾素恩

訴訟代理人 吳有田

被告 藍惠敏

訴訟代理人 藍銘洋

上列當事人間111年度板簡字第1787號請求給付管理費事件於中華民國111年10月25日辯論終結，於中華民國111年11月29日下午4時30分整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：

法官李崇豪

法院書記官葉子榕

通譯張芸瑄

朗讀案由到場當事人：均未到

法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下：

主文

被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬貳仟伍佰肆拾伍元，及自民國一百一十年十一月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

訴訟費用由被告負擔。

本判決得假執行，但被告以新臺幣壹拾壹萬貳仟伍佰肆拾伍元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由要領

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項3款定有明文。本件原告聲明原為：被告應給付原告新臺幣（下同）101155元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，嗣原告於民國（下同）111年10月25日言詞辯論期日當庭擴張聲明為：被告應給付原告112545元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之10計算之利息，揆諸首揭規定，應予准許。

二、原告主張：緣被告為金扶輪公寓大廈(下稱系爭社區)之區分所有權人，其自107年1月起至110年12月31日止，該段期間未如期繳納管理費用，共積欠管理費110615元；又自110年1月起至同年8月間亦未繳納管理費，所積欠管理費共計為112545元。原告為系爭社區成立並向主管機關報備在案之管理委員會，原告曾於110年8月26日以存證信函催告被告繳納積欠管理費，惟被告迄未清償。為此，爰依公寓大廈管理條例第21條之規定及系爭社區規約提起本訴，求為判決：被告應給付原告112545元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之10計算之利息等語。

三、被告則辯以：

㈠系爭社區早於75年2月便取得使用執照，且為新北市板橋區首棟高樓大廈，被告訴訟代理人藍銘洋則為系爭社區之投資建造人，被告僅為位於新北市○○區○○○路00號10樓之6所有權人，原告所收取之費用皆係向被告訴訟代理人藍銘洋統一收取，30餘年來皆係如此執行。

㈡被告訴訟代理人藍銘洋所認知者為管理委員會係對大樓管理運作所有費用，當是取之於區分所有權人、用之於社區管理運作，系爭社區因屬於被告訴訟代理人藍銘洋在台北投資興建之首棟大樓，且交屋迄今已逾36年，被告訴訟代理人藍銘洋自始居住於系爭社區內。系爭社區前30年管理運作順暢，使得管理基金紮實累積達1800多萬元，然近6年之管理是每況愈下，近4年內更是更換了5為主任委員，總幹事之迭次更換更是不遑多讓，已更換不下10位。系爭社區管理委員會遭少數人想把持，實令人痛心且一言難盡。

㈢被告訴訟代理人藍銘洋亦屬原建商，已僵在互負債務之情境，按民法第264條及334條，被告訴訟代理人藍銘洋主張同時履行抗辯，而要衡平權益關係已非系爭社區管理委員會主任委員或是委員會可解決，被告訴訟代理人藍銘洋在4年前就已向系爭社區管理委員會提出雙方溝通之方案，卻無人應對、僅以金額過大，並非管理委員會可解決搪塞。另依108年1月21日系爭社區區權人異議書，除對異議書說明以外，尚有諸多跳過管理委員會而由部分委員擅專處置之事項實不勝枚舉，由108年1月21日系爭社區區權人異議書、108年2月15日新北市政府工務局回函及判決可知，系爭社區管理委員回顯已佔了被告訴訟代理人藍銘洋即興建人許多便宜，已屬不當得利，依上開條文規定，應為互負債務而作加減計算，並應返還不當得利始屬公道。

㈣自106年以後，系爭社區管委會未按行之有30年以上之住戶規約行事，以委員會無通過之規約章程修改，逕於區權會在人數控制下照章宣科就通過，並以此控制人數做出主、副、監、財等重要委員之產生，於107年亦復如此，觀之107年區權會之會議記錄多數仍參雜有關106年度之議題，因議事紛擾亦在人數被控制下照章宣科就通過。嗣經多數委員連名提告，已於108年9月26日經鈞院判決撤銷於107年作成之區權會決議，而管委會未上訴，管理規約理應回復舊住戶規約執行，茲不再贅述。又委員會委員在前揭被掌控之情形下，經常不理性以意識形態杯葛，造成許多事項議而不決，更有擱置重大事項不執行之荒謬，茲分述如下：

⒈於106年8月15日全台北部大停電，系爭社區備電發電機起動供電數小時，卻因散熱水箱缺水而使機油過熱乳化並傷及引擎油封墊片（數已長時疏於)保養，要修理或購置新機莫衷一是，擱置17個月，至108年1月16日系爭社區新主委產生後才決定招標採購，而型錄規範及排煙新管等說明，被告訴訟代理人藍銘洋亦於108年1月20日即提供委員會參考公布，委員會卻外加一些不必要之規定而延宕多次無人願投標，經被告訴訟代理人藍銘洋指正回復後始於108年6月12日標出，進而於同年6月18日由主委、監委配合完成簽約，嗣因財委不願蓋章支付訂金，在招標已明訂廠商簽約後隨即辦理投保工程意外險，而管委會亦應隨後支付訂金30%訂貨，嚴格要求快速完成，明定支付訂金後50天内完成驗收，仍繼續讓系爭社區處於無發電備用之危險狀態，直至同年9月3日才付了訂金，廠商亦賣命配合縮短40%工期於同年10月3日完成試車。因意識形態之杯葛，竟讓系爭社區有778天處於（有萬一；即極度危險)之窘境，殊屬不該。而當時之管委會在等待發電機換裝完成經新機運轉順利後，接著要再測試最大用電負載運轉之50HP大抽水馬達，負消防灑水及噴灑泡沫功能之抽水起動功能，其裝置在消防大水池裡已30餘年之鋼管及管底逆止閥已鏽蝕致抽不出水，而機電廠商報修後，管委會居然可再擱置60天沒人聞問，被告訴訟代理人藍銘洋於知情之當天安排廠商並於3天内做出最好的答案可起動最重要之試車，錢是被告訴訟代理人藍銘洋代墊先付，含當天配合B棟因COVID-19病毒疫情嚴峻，於109年3月確認於屋頂排風管道要加裝抽風機之議題同樣被擱置多時，亦由被告訴訟代理人藍銘洋代塾先付完成至今尚未撥款返還，管委會似乎沒人記得。

⒉系爭社區更無設廳堂要善男信女高歌禮拜或勸募奉獻收金，如何以神壇指摘？被告訴訟代理人藍銘洋努力求融合，祈願本社區有宗教信仰自由的選擇權，而撰寫連署書訴求；認社區内縱有屬不同宗教信仰之住戶，似應做更大努力磨合，俟委員會成立之程序合理化後再檢視或彙整全體住戶過半意見為審酌定奪之基礎。然事隔半年竟有人挾以主委(住戶沒人見過）之名，於年底重提拆除土地公祠事，並向新北市政府工務局告發為私設神壇、不乾淨…反對異教，並張貼多處於電梯門側直逼、有欲早日拆除土地公祠而後快之心，且昧於良心（工務局公寓大廈管理科尊重民間信仰，認指摘不備理由），事實亦與委員會所做決議出歧。但就如章節開頭；任職委員會之兩人夥同共犯；將土地公神尊盜走至今不願歸還，簡直悖禮犯義；是可忍孰不可忍。

⒊警衛室全大樓監視器於104年底全面加強更新，花錢20餘萬，且事後管委會（主委與監委）與該廠商另簽立五年全責維修，每月10500元收費之契約，事隔半年卻有人以主委一選任期僅有2年且每月10500元收費亦太貴為由，硬要廠商解約，被告訴訟代理人藍銘洋認以契約精神：廠商無錯。前委員會一簽5年，於系爭社區委員會大有案例在；法定空地、亞太電訊、網路寬頻、電梯保養…等等，在廠商之說明且合理要求下，只要雙赢未必不是好事，是否就應一一檢視，但就系爭社區監視器全責維修每月10500元收費是否太貴亦是見仁見智，亦或只是背後論人是非。君不見無理的趕走廠商後，5年多來、監視器壞掉一半而無人修，而重點在監視器對系爭社區之重要性，因系爭社區安全性先天不足，電梯前無門禁，但多數委員忽視無感，就以這幾年之主委並未住在大樓内，即可見一斑，而系爭社區内發生租屋住宿者有吸安、性侵犯尾隨、破壞、等強制案件及竊盜案不下10件，損失數百萬之多，警衛報案卻很為難，監控畫面近半烏漆麻黑難查證據，住戶之損失無以彌補，當年被告訴訟代理人藍銘洋努力剖析全責維修之必要性，並獲多數委員之支持表決通過，無奈委員會議記錄仍被少數人做手腳而強行趕走廠商，5年過去後毫無改善之具體辦法。請當年暗做手腳之委員們捫心自問，您們做對了嗎，迄至110年底才改善完畢。

㈤被告訴訟代理人藍銘洋對於上開系爭社區各點要務多次要求儘速改善，並表達抗繳管理費之理由即為此訴求，卻遭管委會少數委員以如下理由醜化：

⒈醜化被告訴訟代理人藍銘洋故意把住址遷回宜蘭，迴避簽收催繳通知單，實為子虛烏有，並逕行聲請支付命令、移送強制執行，卡超過債權100倍之財產，擅權至極，且違比例原則。

⒉系爭社區内住戶住家之客、餐廳滴漏滲水多年，嗣於107年5月18日真相大白，實肇因於同棟三樓之銀鳳樓餐廳便宜行事，是伊於將近15年前暗地檢用一支已多年不用之供水管，即將被告訴訟代理人藍銘洋住家因於系爭社區完工時即兩戶一齊使用，而停用另一組水錶，接去給其位在電梯機房上之大型空調水塔使用，而於每天關掉空調時，在頂位之餐廳空調水管需以逆止閥止住水回流，就此逆止閥多年來由小滲水，但水量僅為兩樓層長之管内水，又是在11樓頂板下之管道間滲出再沿管道壁分流而下，早年僅滲水實不易查出，但15年後終至大噴水，而系爭社區內門牌號碼為館前東路13號各樓層之五號各戶均受其害，尤以10樓、11樓受害最嚴重，於107年5月10日因開始較大之噴水，害10樓住戶即訴外人田媽媽每天餐桌上午、晚都得用盆子接水，訴外人田先生告知媽媽每日記錄漏水時段及水量，被告訴訟代理人藍銘洋由此判斷觀察，至107年5月18日真相大白，是於當日午後2:30發現沒標示使用戶之水管於管道間有噴水聲，正是銀鳳樓餐廳關掉空調水塔循環水之當下，而聯絡訴外人甲晟水電師傅及管委會王總幹事配合，於下午5點後將該水管關閉，不一會兒銀鳳樓管理經理就來報到，也認了事實，當時尚給於銀鳳樓方便續用，約定隔天與管委會眾委員及田先生會勘後，再由銀鳳樓請水電師傅重新配管解決問題。近20年來被告訴訟代理人藍銘洋處理過程如何，沒任何埋怨。但解決問題後要管委會處理，卻以107年底區權會會議記錄內第8、9、23頁第16案至24頁上段為報告，復於108年1月委員會議記錄第16頁，爭功諉過、挑撥離間莫此為甚。詳107年底區權會會議記錄重點莫不為：散布不實話語醜化，被告訴訟代理人藍銘洋於漏水處之上方建物為違建物在前，於眾多委員會勘當日已說明並邀多位委員檢視竣工圖，無奈該傳謠言者仍不改其劣行，逕將錯誤訊息記載於108年1月委員會會議記錄及年底之區權會議紀錄上。

⒊再參以107年底區權會會議記錄第21、22頁之第12案，針對58號車位部分被告訴訟代理人藍銘洋並非未說明過，早在75年地下商場開幕時，56、57、58號三車位之空間產權即分屬於B1、共計27小吃攤位之面積做為小吃攤商以水洗方式對排出油煙以水洗過濾後再排出之機房用地，因近年小吃攤商經營面積縮小，而拆除另裝小型過濾油煙機而空出此三格面積已分算於小吃攤商經營面積支持分，是應以小吃攤商經營面積收取商場管理費，惟是另有原因，致B1商場變傷場而無以續為營業，應要另為檢討，被告訴訟代理人藍銘洋本身才是最大受害者，而不是收取停車管理費，且被告訴訟代理人藍銘洋本身原就持分有小吃攤商經營面積約1/3，提此案由之時，提案人進住系爭社區應未滿3年、無知此情此景卻如此斬釘截鐵的說：藍銘洋持有登記58號車位，如何從來使用，從未繳費。而要藍銘洋補繳241個月之管理費用。因事實為暫停該位子的車牌號碼00-0000牌號老車已屆30車齡之老車，因耗油太兇而於106年拆牌繳交停駛改開較省油之柴油車，但當時拒繳停車管理費是針對提案人擅專對系爭社區停車位之產權資格故意無視建商所提供停車位建造在80年8月18日營建署公布管理法規之分野，而系爭社區之建照係於72年而使照是75年2月領取，產權登記有別，卻不由分說、故意鄙視硬拗不認，被告訴訟代理人即建商藍銘洋是於斯時開始拒繳，但總停亦不到2年。

⒋B2之產權全部是被告訴訟代理人藍銘洋於72年與當時地主戶11人合建分配所得，扣除公共機電設備等空間外均是汽車停車位，除另給地主12車位外，其餘空間仍均是被告訴訟代理人藍銘洋所有，依當時建築法規並無須設置機車停車位，後經討論只開放有汽車位人得於自有汽車位小心調靠邊而擺置一機車。對現今無汽車位權屬之停機車之收費，依法論述均是占被告訴訟代理人藍銘洋之便宜，推計自87年（而86年以前藍銘洋當主委就不予計較）起算至111年8月31日，亦已收取平均16車x300元x284個月，則已坐收0000000元，此有合建契約書及使用執照建物產權登載為證。

⒌另亞太電訊自89年起租設網站於系爭社區，因正位在被告訴訟代理人辦公室上方，因對人體有害，經被告訴訟代理人多次反應並早已提供醫學論多次反應並早已提供醫學論點佐證及法院判例請求拆除，詳參101年區權會6月份委員會議記錄及106年5月份委員會由大樓總幹事簽收之提案。管委會長期漠視不理，只知坐收月租8000元計至111年8月31日、計260個月已坐收0000000元。屋頂產權亦屬當年合建契約書，亦有建物產權分配明載可為證。此非僅產權及計價問題，尚有破壞腦神經影響健康問題，當事人多次提異議及醫學理論鑑定及法院判例，管委會不應只要錢，卻故意忽視住戶權益。

⒍又系爭社區內B1商場門牌號碼為中山路一段二號地下一樓58號，屬被告訴訟代理人產權，該處目前管理委員會借已使用為文件庫房之場所，是87年由被告訴訟代理人應接交管理之管委會央求提供使用，23年過去被告訴訟代理人未曾計較，價值參考：地下一樓58號屬被告訴訟代理人產權面積計10.09坪與小吃攤位一處面積計7.75坪，租金即計以4500元/月，相較之下：管委會使用應計至111年8月31日則計有12月x23年+8月計有4500元/7.75坪x10.09坪=0000000元。

㈥以上三項總計至計111年8月31日，則應計高達0000000元。現今之管委會是否該思考做一合情合理且尋求一較高氣度之大融合，如共同努力於3年内達成都更之共識，而非錙銖必較各等語。

四、法院之判斷：

㈠原告主張被告應繳納其所積欠自107年1月起至110年12月31日止之管理費110615元；又自110年1月起至同年8月間，所積欠管理費、共計為112545元之事實，業據其提出存證信函、建物登記第一類謄本、公寓大廈管理組織報備證明暨備查函、107年1月起至110年12月管理費用欠繳資料表及系爭社區住戶規約等件為證，被告對於其積欠上開管理費未繳之金額共計為112545元並未爭執，此部分事實已堪認定。

㈡被告雖不爭執積欠上開管理費，然主張被告訴訟代理人為出資興建系爭社區者，於公以抗繳管理費用並主張同時履行抗辯等語置辯，惟按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。依此規定，公寓大廈各區分所有權人或各住戶所以負有繳納管理費之義務，實因公寓大廈管理維護業務，須賴經費以助其順利推動執行，而該經費則來自住戶或各區分所有權人繳納之管理費，且由此項規定亦可知，有關管理費負擔及收取之標準，若區分所有權人會議已有決議或規約另有規定者，應優先適用之，而受該區分所有權人會議決議或規約之限制。經查，系爭社區規約第17條第2項第3款規定：管理費之分擔基準，區分所有權人應按其建物登記總面積(不含停車位面積)計算以每坪每月定額分擔；及第17條第4項第2款規定：依規約執行、追討積欠管理費之住戶，並訴請法院，命其法院給付應繳之金額及執行費用延遲利息及百分之十，懲罰賠償並溯及既往等語，此有系爭社區規約1份附卷可稽。被告既為系爭社區之區分所有權人，有建物第一類登記謄本在卷可憑，自應受該規約內容之拘束而有依規約繳納管理費之義務，是原告主張被告應繳納管理費及遲延利息，洵屬有據。

㈢從而，原告依前揭住戶規約及公寓大廈管理條例第21條之規定訴請被告給付112545元及自支付命令送達翌日（即110年

　　11月17日）起至清償日止，按年息百分之10計算之利息，即無不合，應予准許。

五、本判決係就民事訴訟法第427條第1項所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。

六、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。

中　　華　　民　　國　　111　年　　11　　月　　29　　日

臺灣新北地方法院板橋簡易庭

書記官葉子榕

法官李崇豪

上列為正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上

訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後

20日內補提上訴理由書（須附繕本）。

中　　華　　民　　國　　111　年　　11　　月　　29　　日

書記官葉子榕