臺灣屏東地方法院民事判決
111年度潮簡字第958號
原告
即反訴被告 朱昱誌
訴訟代理人 柯來春
被告
即反訴原告 李澤林
訴訟代理人 張燕卿
上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國112年1月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將原告所有坐落屏東縣○○鄉○○段00000○00000地號土地，如附圖所示編號873-2⑷、874-4⑵之砌磚牆（面積合計0.77平方公尺）、編號873-2⑵之地上物（面積2.69平方公尺）、編號874-4⑶之地上物（面積1.24平方公尺），均予以拆除，並將上開占用之土地均返還原告。
原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣參萬柒仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按「原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起十日內未提出異議者，視為同意撤回。」、「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。」，民事訴訟法第262條第1項、第4項、第255條第1項第7款、第2項分別定有明文，且上揭規定於民事簡易訴訟程序準用之。本件原告原為柯來春、朱昱誌2人，並起訴為拆屋還地之請求，嗣因坐落屏東縣○○鄉○○段00000○00000地號土地均已移轉登記為朱昱誌所有，遂撤回原告柯來春部分，並為訴之聲明變更（本院卷第4、82頁背面），被告均未表示異議，且本院亦認不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，則參諸上揭法條規定，原告所為上開訴之撤回及變更，於法尚無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、本訴部分：
㈠原告主張：坐落屏東縣○○鄉○○段000地號土地（下稱873土地）原為柯來春所有、同段874-1地號土地（下稱874-1土地）為柯來春、原告共有（權利範圍各85/100、15/100），嗣因發現被告有越界建築情事，經地政機關鑑界後，就被告占用部分，於民國110年5月間辦理分割登記為同段873-2、874-4地號土地（下稱873-2、874-4土地，合稱系爭土地，又873-2土地為柯來春所有，874-4土地為柯來春、原告共有，權利範圍亦如上述），而被告所有坐落同段857、860地號土地與系爭土地相鄰，且被告所有砌石牆、砌磚牆、二層鐵皮屋、三層鐵皮屋等地上物，無權占用如附圖所示編號873-2⑴、873-2⑵、873-2⑶、874-4⑴部分（面積合計8.84平方公尺，以下合稱系爭砌石牆）；編號873-2⑷、874-4⑵部分（面積合計0.77平方公尺，以下合稱系爭砌磚牆）；編號873-2⑵部分（面積2.69平方公尺，為二層鐵皮屋之上方屋簷）及編號874-4⑶部分（面積1.24平方公尺，為三層鐵皮屋一部分，與上開編號873-2⑵部分合稱系爭地上物）之系爭土地，又系爭土地均已於111年2月間移轉登記為原告所有，原告爰依據民法第767條第1項規定，請求被告拆除上開地上物並返還占用之系爭土地等語，並聲明：被告應將系爭土地如附圖所示之系爭砌石牆、砌磚牆、地上物，均予以拆除，並將上開占用之土地均返還原告。
㈡被告之答辯：被告於110年4月8日進行鄰地鑑界時，才發現系爭砌磚牆及三層鐵皮屋之屋角有占用系爭土地，另二層鐵皮屋占用部分僅為上方屋簷，至於系爭砌石牆部分，並非被告所有或搭建。而因系爭砌磚牆及系爭地上物占用部分面積不多，兩造遂於上揭鑑界時（原告由柯來春代理、被告由張燕卿代理），達成協議將占用土地部分予以丈量並辦理分割，且分割出之系爭土地，原告願依鄰近土地實價登錄價格計算買賣價金，並出售系爭土地予被告，嗣訴外人 蔡濟航 代書持鑑界結果辦理分割出系爭土地，並查詢鄰近實價登錄價格，計算出「873-2土地每坪價格新臺幣(下同)23,357元，總價41,740元；874-4土地每坪價格26,453元，總價56,240元」之價金，則兩造間自已達成買賣系爭土地之合意而成立買賣契約，後續應僅為交付買賣價金及移轉土地所有權之履約問題，被告並非無權占用系爭土地。又系爭地上物之二層及三層鐵皮屋，占用面積不多，如予拆除，將造成房屋倒塌，失去使用價值，且原告拆屋還地所得利益，顯然小於保存房屋使用價值之利益，原告爰依據民法第796條第1項、第796條之1第1項、第148條誠信原則等規定提出抗辯。綜上，原告請求拆屋還地，並無理由，請予駁回等語，並聲明：原告之訴駁回。
㈢兩造就下列事項不予爭執，並有土地登記公務用謄本及其歷年異動索引、地籍圖謄本、現場照片、土地複丈及標示變更登記申請書等資料在卷可參，且經本院至系爭土地現場勘驗無誤，並有本院勘驗筆錄、現場照片、屏東縣枋寮地政事務所111年3月28日函文暨所附土地複丈成果圖（即附圖）等資料（本院卷第40至43頁、第62、63頁）附卷可憑，應堪認屬實：
1.坐落屏東縣○○鄉○○段000地號土地原為柯來春所有、同段874-1地號土地為柯來春、原告共有（權利範圍各85/100、15/100），嗣上揭土地於110年5月間分割出同段873-2、874-4地號之系爭土地（873-2土地為柯來春所有，874-4土地為柯來春、原告共有，權利範圍亦如上述），又873-2、874-4土地均已於111年2月間移轉登記為原告所有。
2.系爭土地其上分別有系爭砌石牆、砌磚牆、地上物占用，占用位置及面積詳如附圖所示。又系爭地上物之二層鐵皮屋、三層鐵皮屋（均為未保存登記建物），均為被告所有，系爭砌磚牆為被告所搭建。
㈣本院之判斷：
1.按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」，民法第767條第1項定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。次按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」，民法第345條定有明文。而在土地買賣之情形，雖尚未辦理所有權移轉登記，惟買受人之占有土地如係出賣人本於買賣之法律關係所交付，無論現實交付抑簡易交付，均具正當權源，原出賣人不得認係無權占有而請求返還（最高法院99年度台上字第626號判決意旨參照）。
2.就系爭砌石牆部分：
查系爭砌石牆固有占用系爭土地，然被告否認系爭砌石牆為其所有或搭建（本院卷第162頁），原告對此亦表示沒有意見等語，而系爭砌石牆既非被告所有或搭建，自難認係被告無權占用土地，則原告請求被告應拆除系爭砌石牆並返還占用之系爭土地，自屬無據，不應准許。
3.就系爭砌磚牆、系爭地上物部分：
原告主張系爭砌磚牆、地上物係無權占有系爭土地等語，被告不否認系爭砌磚牆、系爭地上物為其所搭建及所有之事實，惟否認係無權占用，並以前詞為辯，則被告自應就其主張兩造有於上揭時間就系爭土地成立買賣契約合意之事實，依據民事訴訟法第277條前段規定，負舉證之責。經查，被告固提出草稿1份為證（本院卷第27頁），而觀之該草稿內容，其上固有書寫系爭土地2筆各自之土地面積、每坪之價格、計算後之總價等，惟被告自承其係代書計算後給其之手稿，且其上並無兩造之簽名、蓋章，亦無書立買賣契約之相關約定事項內容，而衡諸一般社會常情，涉及土地等不動產之買賣雙方，除會就買賣標的、價格約定清楚明確外，就相關辦理移轉登記過程所生之稅賦、規費、地政士之報酬等，均應會一併協議約定，以避免日後發生爭執糾紛，然上揭草稿就上揭相關應約定之事項均無記載，是該草稿應僅係兩造商議買賣過程中，兩造就價格部分進行協商時書寫之相關內容，尚難據此即認定兩造業已就土地價格達成合意。至於證人 陳慈慧 於本院證稱：（問：證人有看過柯來春、張燕卿談土地買賣之事？）沒有。（問：兩造現在來法院打官司，內情為何證人是否知道？）好像是被告的房子占用到原告的土地，伊與張燕卿事後有去代書那裡談土地買賣的事，當時柯來春沒有在那裡，伊聽到好像是土地價錢有不同看法，就是代書說要用多少錢去買賣，如果不是那個價格，買方也要付稅金。除了買賣土地價格有問題，另外稅金也有問題。（問：有無聽到柯來春、張燕卿有談好土地價格？）沒有等語（本院卷第161頁及背面），依證人上揭證述內容，僅能證明兩造之訴訟代理人曾有協商討論買賣土地之事，然並無法證明兩造就買賣價格及其他事項均已達成合意，是證人上揭證述亦無從為被告有利之認定。此外，被告亦未提出其他事證供本院參酌，則被告辯稱兩造有於上揭時間就系爭土地成立買賣契約合意等語，並不足採。
4.次按「土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。」、「土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。」，民法第796條第1項、第796條之1第1項分別定有明文。本件被告辯稱系爭地上物之鐵皮屋已存在超過40年，其建造當時並非故意或重大過失逾越地界，又原告於購買土地時，未丈量土地即購買，被告得依上揭法條規定拒絕拆屋還地等語，惟原告均予否認。經查，被告並未提出證據證明系爭地上物之鐵皮屋前越界建築時，當時之土地所有人有知悉其越界且未即提出異議之事證供本院參酌。又原告於110年4月8日鑑界後始知悉有越界建築之情事，有原告提出之土地複丈成果圖1份在卷可參（本院卷第7頁），嗣原告即於同年7月間具狀提起本訴，是自難認原告有何知其越界而不即提出異議之情事，則被告就民法第796條第1項部分之抗辯，並不足採。又系爭地上物之二層鐵皮屋占用部分應僅為上方屋簷，有屏東縣枋寮地政事務所函文1份在卷可參（本院卷第174頁），足見其縱為拆除並不影響建物本體，至於三層鐵皮屋占用部分，被告自承應為建物外觀之防水鐵皮及部分水泥等（本院卷第82頁背面），足見其亦應不會影響建物之本體結構，且被告亦陳稱此部分不用送鑑定等語（本院卷第162頁），況以現今之建築技術之進步，如先在建物內側增加樑柱，以結構補強方式支撐固定，再拆除占用部分之工法為之，應可避免對現存建物結構安全之破壞，是被告爰引民法第796條之1第1項之辯解，本院認亦無足採。
5.又按「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」，民法第148條定有明文。被告辯稱系爭地上物占用面積不多，如予拆除，將造成房屋倒塌，失去使用價值，且原告拆屋還地所得利益，顯然小於保存房屋使用價值之利益等語，經查，系爭地上物如予拆除，以現今建築技術之進步，應不至於影響建物本體結構，已如上述，況被告就其所辯系爭地上物如予拆除，將造成房屋倒塌一節，並未提出相關事證以佐其說，又原告所有之系爭土地遭占用，其請求拆屋還地為正當合法權利之行使，尚難認係以損害被告為主要目的，且兩造就系爭土地並未達成買賣契約之合意，業如上述，自亦難認原告有何違反誠信原則可言，是被告此部分辯解，亦無足採。再者，被告又辯稱兩造應有成立未來訂定系爭土地買賣契約之預約，原告應先與被告締結本約等語，然被告就此亦未提出相關事證以實其說，是被告此部分辯解，自不足採，一併敘明。
6.綜上所述，被告就系爭砌磚牆、系爭地上物部分所為之辯解均不足採，且並未提出其有占用系爭土地正當權源之事證，則參諸上揭法條規定及說明，原告主張被告就系爭砌磚牆、系爭地上物部分係屬無權占用，依據民法第767條第1項規定請求拆除並返還占用之系爭土地，於法洵屬有據，應予准許，逾此部分範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
二、反訴部分：
㈠被告即反訴原告（下稱被告)主張：兩造已就系爭土地達成「873-2土地每坪價格23,357元，總價41,740元；874-4土地每坪價格26,453元，總價56,240元」之買賣契約合意，被告爰依據民法第199條、第345條之規定請求原告履行買賣契約，並聲明：原告應於被告給付97,980元之同時，將系爭土地辦理所有權移轉登記予被告。
㈡原告即反訴被告（下稱原告）之答辯：伊從未與被告就系爭土地達成買賣合意，則被告上揭請求，自無理由，請予駁回等語，並聲明：反訴之訴駁回。
㈢本院之判斷：
本件兩造間就系爭土地並未達成買賣契約之合意，業如上述，則被告依據買賣契約之法律關係請求原告履約，而為上揭訴之聲明之請求，自屬無據，應予駁回。又被告就反訴部分既經駁回，則其反訴部分假執行之聲請，已失所附麗，應一併駁回之。
三、至於兩造其餘陳述、答辯及提出之事證，經審酌與本院上揭判決結果並不生影響，爰不另一一論述指駁，併予說明。
四、本件原告本訴勝訴部分，係依據民事訴訟法第427條適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，本院並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。
中 華 民 國 112 年 2 月 20 日
潮州簡易庭法官呂憲雄
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，其未
表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀
（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 2 月 20 日
書記官粘嫦珠