裁判字號：臺灣新北地方法院99年訴字第1166號民事判決
裁判日期：民國99年10月19日
裁判案由：返還不當得利
臺灣板橋地方法院民事判決99年度訴字第1166號原告乙○○書狀未記.訴訟代理人 徐志明 律師複代理人 陳俊成 律師被告甲○○訴訟代理人 舒正本 律師複代理人 王俊權 律師上列當事人間請求返還不當得利事件，於中華民國99年10月5日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、當事人之主張：
一、原告方面：聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）117萬4,475元，及自支付命令聲請狀送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。並陳明原告願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）不當得利之法律關係：緣被告系門牌號碼坐落於台北縣板橋市○○街23之1號2樓之建物所有權人，惟被告僅有建物之所有權，而就建物所坐落之土地及地號為台北縣板橋市○○○段第三崁小段323-1地號（下稱系爭土地；同前建物所坐落地號）並未擁有所有權，而系爭建物之該棟建築物系四樓公寓，每一層所應擁有之坐落基地持分應為四分之一，該棟其餘建物所有權人均各自擁有相應之土地持分，唯獨被告僅有建物之所有權而未擁有其坐落基地之持分，被告所有之建物顯然欠缺合法坐落、使用系爭土地之權利，該建物於無合法權限下而仍使用系爭基地之時況下，當屬民法第179條不當得利而應給付相當租金之損害予其建物所相應土地之所有權人。而被告所有之系爭建物之相應土地持分現為原告所有，被告當應就其建物使用原告土地之不當得利關係，支付租金予原告無疑。
（二）租金數額之計算方式：系爭江于翠段第三崁小段323-1地號土地，其公告現值為每平方公尺86,200元，而系爭土地面積為109平方公尺，原告所有之比例為四分之一，則原告就系爭土地之價值即高達234萬8,950元。參照土地法第97條與第105條之準用規定，被告應支付予原告之使用土地租金，每年即達23萬4,895元。再以不當得利相當於租金之損害其時效至少5年計算，則被告應支付予原告之金額為117萬4,475元。
（三）被告主張應依誠信原則、買賣不破使用借貸云云，實不足採，蓋關於對其有利之事實，宜應由主張者積極舉證以明之，然被告並無任無憑證以實其使用借貸之說，顯不可採。
（四）證據：提出建物登記謄本、土地所有權狀、地價第二類謄本等影本為證據。
二、被告方面：聲明：請求駁回原告之訴。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）台北縣板橋市○○○段第三坎小段第323-1地號，原為訴外人 林逸聰 於民國50年6月19日經買賣取得全部所有權。
嗣於64年間，系爭土地上興建板橋市○○街○○號1至4樓之房屋，地主、建商各分配1/2。土地部分，地主林逸聰保留半數持份，其餘持份則於64年9月9日讓予訴外人 涂忠夫 ；房屋部分，該棟第2、3層之房屋則分配予地主林逸聰（即門牌號碼為板橋市○○街○○號之1、23號之2，板橋市○○○段第三坎小段2608建號、2609建號），林逸聰則分別讓與被告甲○○、訴外人 林錦昌 等二人，並於65年12月22日為各該建物之第一次登記。嗣林逸聰死亡，系爭土地於91年4月15日由其林錦昌繼承1/4持份、 施淑芬 與 施德和 等二人代位繼承各1/8持份，自此林錦昌取得板橋市○○街○○號之2房屋所占用土地之1/4持份。惟被告甲○○所有之板橋市○○街○○號之1之房屋，則未分配任何土地持分，其相應土地持份則由訴外人施淑芬、施德和等二人取得各1/8持份。又訴外人施淑芬、施德和等二人將繼承自林逸聰之土地持份共1/4，於93年10月6日讓予訴外人 劉哲銘 ，而 劉哲明 於95年3月21日又將其所有持份之一半讓予訴外人 吳順農 。原告乙○○則分別於98年8月14日、98年12月1日自劉哲銘、吳順農各取得持份1/8。上揭諸情，有系爭土地建物登記謄本暨異動索引以及人工作業登記簿等可參。
（二）本件原告不得主張被告為無權占有，則其依不當得利法律關係為請求云云，即屬無理由。
１、依誠信原則，原告不得主張被告為無權占有。被告甲○○於65年12月22日雖僅取得系爭房屋之所有權，然與相應土地持份之所有人林逸聰間，彼此有使用借貸關係之存在。
本件原告係於98年8月14日、98年12月1日分別取得持份1/8，合計取得持份1/4。斯時原告僅取得相應之土地持份，並未取得其上房屋之所有權，其已知悉相關之占有狀態及有使用借貸關係之存在。而按民法上之債權契約，除法律有特別規定外，固僅於特定人間發生其法律上之效力。
惟按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項定有明文。依司法院大法官釋字第349號解釋意旨：「最高法院48年度台上字第1065號判例，認為『共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。」則依此為反面解釋，應認為物之受讓人若知悉讓與人已就該物與第三人間另訂有債權契約，而猶於該契約成立後惡意受讓該物之所有權者，參照上開大法官解釋及民法第148條所揭櫫之誠信原則，該受讓人亦仍應受讓與人原訂債權契約之拘束（附件一，台灣高等法院98年度重上更二字第51號判決、最高法院95年度第16次民事庭會議決議）。
本件原告於取得系爭土地所有權持份時，既已知悉被告與訴外人林逸聰間有使用借貸關係之存在，猶仍受讓系爭土地所有權持份，揆諸民法第148條第2項、釋字第349號解釋意旨所示，原告不得主張被告為無權占有。
２、退步言之，本件應類推適用民法第425條第1項規定，使用借貸關係，對於原告繼續存在。按民法第425條第1項規定之立法基礎，應係在於所有人於取得該物之所有權之前，已明知或可得而知使用人持續占有標的物之事實，卻仍然願意受讓該物所有權，而與現在之使用人發生法益衝突，其可避免風險卻不予避免；但使用人於取得使用權時，無從得知、亦無法避免將來與新所有人間發生法益衝突，故兩相權宜結果，不應由使用人承擔嗣後由所有人所造成之風險。從而應認為該項規定意旨，在於宣示已合法取得標的物占有之人，於其合法占有期間內，得持續依其原先之信賴，而為標的物之使用或收益，至該期間依法終止之時；不至於僅因標的物所有權之變更，即提前消滅自己之合法占有權源。因此該規定不但具有保護善意第三人之作用，且在維持物之價值、保障正當信賴及促進經濟活動上，扮演重要功能。從而在「使用人取得標的物之使用權在先，並繼續占有之中，而所有人取得該物之所有權在後，造成使用人與所有人發生法益衝突」之情形，應有該項規定之適用，以就風險為合理分配，並符合效率之要求。而使用借貸並無相同於民法第425條之規定，即屬於法律漏洞。因此應以土地使用借貸人已建築房屋占有該土地而具備公示之狀態，任何第三人受讓該土地時，均有可能知悉其占有狀態之公示性為宜，將民法第425條規定類推適用於使用借貸關係之存續，且借用人占有標的物中，該物所有權移轉於第三人之情形（詳附件一，台灣高等法院98年度重上更二字第51號判決、最高法院95年度第16次民事庭會議決議）。則本件就系爭房屋之所有權為被告於65年12月22日所取得，並繼續占有之中，其相應之土地持份則為原告於98年8月14日、98年12月1日陸續取得，與民法第425條第1項規定之要件事實相類似，且被告房屋占有系爭土地，具備公示之狀態，原告受讓系爭土地時，即有可以知悉其占有狀態之公示性，因此就該項規定之規範目的觀察，為了合理分配風險，以維持物之價值，並保障正當信賴及促進經濟活動，本件即應為相同之處理，故依上說明，應類推適用民法第425條第1項規定，認為被告與訴外人林逸聰間之使用借貸關係，對於原告繼續存在，故被告占有系爭土地為有權占有。
３、承上，本件原告不得主張被告為無權占有，則其依不當得利法律關係為請求云云，即屬無理由。
（三）原告請求租金之計算基礎均失據：
１、本件原告請求5年相當於租金之不當得利，然原告係分別於98年8月14日、98年12月1日陸續取得所有權，在此之前，原告並無請求之權利，此復為原告所不爭執（詳鈞院99年7月29日言詞辯論筆錄）。
２、又原告雖主張以土地法第105準用同法第97條之規定為計算，然其竟以「公告現值」為計算標準，顯與前揭土地法第97條規定應以「申報總價」為計算標準不符。
３、另本件系爭房屋，自64年建築完成至今已逾35年，且係位於二樓，並非一樓店面，其使用價值較一樓店面為低，則原告主張依年息百分之十為計算標準，誠屬過重。
（四）證據：提出土地登記謄本、建物登記謄本等影本為證據。
貳、得心證之理由：
一、原告主張其為坐落臺北縣板橋市○○○段第三崁小段323-1地號土地之共有人，應有部分四分之一，而前揭土地上之同地段第2608建號建物即門牌號碼臺北縣板橋市○○街23之1號房屋（即該四層樓加強磚造建物之第二層）之所有權人，但並未擁有該建物所坐落基地之所有權應有部分等情，為被告所不爭執，並有建物登記謄本、土地所有權狀等影本在卷可稽（附本院99年度司促字第11924號卷），原告上開主張自堪信為真實。
二、原告又主張被告對於其所有之前揭建物並未擁有房屋所坐落之土地擁有相應之土地所有權應有部分，乃無合法權限使用前揭土地，而有不當得利等情，則為被告所否認，並抗辯被告所有之前揭房屋，原係前揭土地原所有林逸聰於64年間與建商合建現存之4層樓建物，林逸聰與建商各分配二分之一，林逸聰分得4層樓建物中之第2、3層樓（即板橋市○○○段第三坎小段第2608建號、第2609建號建物，亦即門牌號碼板橋市○○街○○號之1、23號之2房屋），林逸聰並將土地所有權應有部分二分之一移轉予訴外人涂忠夫，嗣林逸聰則分別將分得之房屋讓與被告甲○○、訴外人林錦昌等二人，並於65年12月22日為各該建物之第一次登記，嗣林逸聰死亡，前揭第323-1地號土地於91年4月15日由林錦昌繼承應有部分四分之一、訴外人施淑芬、施德和等2人代位繼承應有部分各八分之一，林錦昌乃取得板橋市○○街○○號之2房屋所坐落土地之應有部分四分之一，惟被告甲○○所有之板橋市○○街○○號之1房屋，則未分配任何土地持分，其所坐落之相應土地應有部分則由訴外人施淑芬、施德和等2人繼承取得，嗣訴外人施淑芬、施德和於93年10月6日將前揭土地應有部分共四分之一讓與訴外人劉哲銘，劉哲明於95年3月21日又將其所擁有之應有部分一半（即應有部分八分之一）讓與訴外人吳順農，原告乙○○則分別於98年8月14日、98年12月1日自劉哲銘、吳順農各取得持份1/8，共取得前揭323-1地號土地應有部分四分之一，被告所有前揭房屋並非無權占有使用前揭土地等語，並提出土地登記謄本、建物登記謄本及異動索引等影本為證據。按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」，民法第425條之1第1項定有明文，其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係，其期限不受第四百四十九條第一項二十年之限制。」；再按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第四百二十五條之一第一項前段定有明文。其立法理由謂：『僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。』足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續『合法使用』該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然『無償使用』該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之『有權使用』，即無不當得利或侵權行為之可言。此項規定，於房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用。至該土地權利人得依租賃之法律關係，請求房屋權利人給付租金，要屬別一問題。」亦有最高法院93年台上第1328號判決要旨可參；故於得適用或類推適用民法第425條之1第1項時，雖土地所有人與房屋所有人間並無以合意成立租賃契約關係，但因法律之規定，而使其間推定有租賃關係成立，其間法律關係即應適用關於租賃契約之規定，而使房屋所有人就其所有之房屋使用所坐落之土地為有合法使用權源，而非無權占用土地，即無不當得利或侵權行為之可言，合先敘明。經查，被告抗辯前揭被告所有之第2608建號房屋原係訴外人林逸聰與建商合建分配所獲得之房屋，但於第一次登記時直接登記予被告，然訴外人林逸聰並未將相應之房屋坐落之土地應有部分移轉予被告及另一受指定作第一次登記為第2609建號房屋之林錦昌，嗣訴外人林錦昌於93年1月7日始因繼承而取得前揭第323-1地號土地應有部分四分之一，而使其所有之第2609建號房屋取得相應之土地應有部分，而本應與被告所有之第2608建號房屋相應之前揭第323-1地號土地應有部分四分之一卻由訴外人代位繼承取得，並輾轉由原告取得等情，原告並不爭執，並有前揭土地登記謄本、建物登記謄本等再卷可參（見本院卷第37至73頁），則依上開情節觀之，被告所有之前揭第2608建號房屋實際上原屬以土地為出資與建商合建房屋之原土地所有權人林逸聰，但因其他考量而指定訴外人林錦昌與被告為第一次登記之房屋所有權人，但並未將房屋相應之土地應有部分一併移轉予房屋所有權人即訴外人林錦昌與被告，亦即將雖未登記於其名下之前揭第2608建號、第2609建號房屋之所有權歸屬於訴外人林錦昌與被告，實質上亦為關於房屋權利之移轉，但土地之應有部分則未隨同移轉而仍保留於原土地所有權人林逸聰名下，嗣後並分別因繼承移轉予訴外人林錦昌、施淑芬、施德和，其中合計共四分之一並輾轉移轉予原告，與民法第425條之1第1項所定之情形因原屬於同一人所有之房屋及土地，因未一同移轉而發生房屋及土地分屬於不同人所有之情形相仿，應有類推適用民法第425條之1第1項規定之必要。則依前揭說明，於類推適用民法第425條之1第1項規定後，雙方間之法律關係應推定有租賃關係存在，而無不當得利或侵權行為之可言。原告主張被告所有之前揭第2608建號房屋使用其擁有應有部分四分之一之前揭第323-1地號土地為無權占有，並請求被告應返還不當得利等情，即無可採。
三、綜上所述，原告主張依不當得利之法律關係，請求被告應返還其因所有之房屋使用原告與他人共有之土地所獲得之不當利益共1,174,475元及自支付命令聲請狀送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息等，即屬無理由，應予駁回。因原告並非依法律推定成立之租賃關係請求給付使用土地之租金，亦未依民法第425條之1第2項規定請求法院定其租金數額，故均非本件審判範圍，併予敘明。又原告假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
肆、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
中華民國99年10月19日
民事第一庭法官許瑞東以上正本證明與原本無異如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年10月19日
書記官賴玉芬