裁判字號：臺灣高等法院100年重上字第318號民事判決
裁判日期：民國101年02月14日
裁判案由：返還土地
臺灣高等法院民事判決100年度重上字第318號上訴人 吳雪惠 即 吳黃罔市 之.
吳國華 即吳黃罔市之. 吳國泰 即吳黃罔市之.兼上三人共同訴訟代理人 吳秀蘭 即吳黃罔市之.上一人訴訟代理人 紀鎮南 律師被上訴人 郭天賜
郭錦清 郭素珍 郭宜信 郭游 阿免上五人共同訴訟代理人 黃憲男 律師被上訴人 吳佑
郭致宏 郭永隆 郭雲琴 郭珠子 上列當事人間請求返還土地事件，上訴人對於中華民國100年2月11日臺灣宜蘭地方法院99年度重訴字第35號第一審判決提起上訴，本院於中華民國100年1月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，與訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○號土地如原判決附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示部分以外之土地返還予上訴人。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人連帶負擔十分之七，餘由上訴人連帶負擔。
本判決第二項，於上訴人以新台幣壹佰陸拾肆萬叁仟元為被上訴人供擔保後得假執行，但被上訴人如以新台幣肆佰玖拾貳萬陸仟肆佰零玖元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
事實與理由
一、查原審原告吳黃罔市已於民國（下同）100年1月22日死亡，吳秀蘭、吳雪惠、吳國泰、吳國華為其全體繼承人，有吳黃罔市除戶戶籍謄本及繼承系統表在卷可稽（見本院卷第29至30頁），則吳秀蘭、吳雪惠、吳國泰、吳國華依民事訴訟法第175條第2項規定聲明承受訴訟，尚無不合。次查被上訴人吳佑、郭致宏、郭永隆、郭雲琴、郭珠子經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件上訴人起訴主張：
（一）坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○號土地（地目建，以下稱14地號土地）原為上訴人之被繼承人 吳阿泉 所有，現為上訴人所共有，茲因同為吳阿泉所有，現為上訴人所共有之毗鄰之同地段15地號土地（地目農，以下稱15地號土地）及同段16地號土地（以下稱16地號土地）曾與被上訴人之祖父 郭金坤 定有耕地三七五租約，遂將系爭14地號土地一併出租於郭金坤作為曬穀之用，因就系爭14地號土地之租賃並未約定期限，遂形成不定期租賃關係，此業經本院98年度上字第310號民事判決中載明為兩造不爭執之事項。郭金坤於65年間過世後，15地號土地之耕地租賃由郭金坤之子 郭水 連承繼，16地號土地之耕地租賃由郭金坤之子 郭水同 承繼，並分別辦理三七五耕地租約變更登記。系爭14地號土地之租賃關係則由郭金坤之全體繼承人承受之。依民法第450條第2項規定，不定期租賃者，當事人得隨時終止租約。上訴人因欲將系爭14地號土地收回他用，遂分別於99年2月25日、6月21日、8月9日及9月2日發函向被上訴人為終止系爭14地號土地租賃契約之意思表示。兩造間就14地號土地之不定期租賃關係既已終止，依民法第455條、第767條規定，被上訴人應將14地號土地回復原狀並返還上訴人，惟被上訴人迄未將系爭14地號土地回復原狀返還，爰依民法第455條、第767條規定，訴請被上訴人返還系爭14地號土地。
（二）被上訴人辯稱吳阿泉出租14地號土地予郭金坤供建屋居住使用云云，並非事實，上訴人否認之。被上訴人所提「土地使用同意書」上吳阿泉之簽名筆跡與吳阿泉親自填寫之「臺灣省教育工作人員基本資料表」上之簽名不同，該「土地使用同意書」上吳阿泉之印文亦已模糊而無法辨識是否確為吳阿泉之印章，上訴人否認該「土地使用同意書」之真正，該「土地使用同意書」應不得作為認定吳阿泉有同意被上訴人在14地號土地上興建房屋之證據。再者，依宜蘭縣壯圍鄉公所99年12月9日壯鄉工字第0990014146號函文所載，可認鄉公所就該申請案之准駁，僅以書面資料為判斷，就申請人檢附之土地使用同意書，亦無為實質審查。且壯圍鄉公所99年9月23日壯鄉工字第0990011155號函檢附之相關申請文件，並無申請人協同土地所有權人親至鄉公所辦理申請手續之文書，亦無鄉公所派員到場實地調查之相關記錄，實難僅憑乙紙土地使用同意書，即認吳阿泉曾同意郭金坤在14地號土地上建築房屋。坐落系爭14地號土地上房屋之稅籍證明雖載郭金坤為納稅義務人，但房屋稅之納稅義務人，並不以房屋所有人為要件，又郭金坤雖生前即設籍於14地號土地上房屋，亦無法證明吳阿泉同意郭金坤建築房屋。又吳阿泉向郭金坤收租穀金，並非直接前往農地收取，而係待郭金坤於稻穀收成後將稻穀交付碾米廠，吳阿泉再前往碾米廠領取相當於稻穀之貨幣。且吳阿泉於63年教職退休後即遷居板橋，嗣後係委請郭金坤自行至郵局電匯租穀金至吳阿泉帳戶。吳阿泉早於22年即因工作離鄉，不曾居住於原籍（即系爭14地號土地所在），實無法知悉承租人郭金坤就14地號土地之使用已違反僅供曬穀使用之約定。
（三）兩造就系爭14地號土地之所以形成不定期租賃關係，乃因毗鄰之15地號土地出租予被上訴人之祖父郭金坤耕作使用時，併將系爭14地號土地出租予郭金坤作為晒榖之用，租賃之目的僅供曬穀，而非建築房屋。倘若兩造自始即有將系爭14地號土地作為建築房屋基地使用之意思，吳阿泉即無須另於68年6月15日出具「土地使用同意書」。且被上訴人郭素珍於另案原法院96年度訴字第319號租佃爭議事件曾到庭證稱：「（問：當初為何把貨櫃屋寄放在老家？）因為老家有曬穀場，所以就把它吊去放在曬穀場」等語，足徵系爭14地號土地確係供曬穀之用，而非房屋基地租賃，上訴人終止該不定期租賃契約，應不受土地法第103條所定要件之限制。上訴人已向被上訴人為終止不定期租賃之意思表示，縱終止契約之通知未附期間，依最高法院95年度台上字第1466號判決意旨，亦應解為經過民法第450條第3項所規定最長之期間1個月後，即發生終止之效果，是上訴人已合法終止兩造間就系爭14地號土地之不定期租賃契約。
（四）原法院履勘現場時坐落系爭14地號土地之建物現狀，較宜蘭縣壯圍鄉公所99年9月23日壯鄉工字第0990011155號函檢附之設計圖及68年施工完成時之建築相片，右側多出乙棟2窗1門的鋼筋水泥建築，左側多出1門1窗的磚石造延伸建物，顯有事後增建之情形。上訴人自47年起即陸續離鄉，未曾前往14地號土地。直至94年申請「農業使用證明」時，發現被上訴人違規使用15、16地號土地，會同宜蘭縣政府會勘，始發現茂密之竹林圍籬內蓋有如附圖所示編號
A、B、C之建物，該等建物隱藏在竹林圍籬內，即便在玉田加油站或進出美功路之小道上也無法得見，上訴人實難知悉郭金坤就系爭14地號土地之使用情況。
（五）被上訴人雖辯稱：68年間為被上訴人建屋之泥水工 陳萬村 、 陳錦坤 父子曾親眼看見吳阿泉，且吳阿泉於當時未表示反對建屋云云，然證人陳萬村所述屬聽聞他人傳述，或其個人主觀臆測，並無法確切證明其親自見聞吳阿泉在何時、地有同意郭金坤在14地號土地上建築房屋。況吳阿泉與陳萬村相差20餘歲，吳阿泉於22年即陳萬村2歲時即離鄉，更於60年間退休後即北上台北定居，按社會常情，可認吳阿泉與陳萬村素昧平生、非親非故，何以陳萬村能就吳阿泉之相貌侃侃而談，甚至主張吳阿泉為同村之人，實令人疑惑，其陳述實有偏頗。且證人陳錦坤、陳萬村就施工後之狀況與現況及增修時點之證詞，前後有矛盾之處，其所述顯不可採。且證人陳萬村係以：「我在翻修房子前，該處就已經有房子，被告他們一開始就住在那裡」為基礎，主觀推論吳阿泉有同意郭金坤使用14地號土地建屋，並無法確切證明吳阿泉有同意郭金坤建屋等語。並聲明：㈠被上訴人郭天賜、郭錦清、郭素珍、郭宜信、 郭游阿 免應共同將系爭14地號土地上如原判決附圖編號A、B、C之地上物（面積246.59平方公尺）拆除。㈡被上訴人郭天賜、郭錦清、郭素珍、郭宜信、 郭游阿免 、吳佑、郭致宏、郭永隆、郭雲琴、郭珠子應共同將系爭14地號土地返還上訴人。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
三、被上訴人則以：
（一）系爭14地號土地係吳阿泉出租予郭金坤供建屋居住使用，上訴人僅以對14地號土地欲作他用之故，即主張收回，核與土地法第103條之規定相違，而土地法係民法之特別法應優先適用。又系爭14地號土地之租金，係按年給付，依民法第450條規定，上訴人僅於1個月前通知被上訴人終止租約，亦於法不符，且上訴人所為之催告及終止表示，是否已送達全體被上訴人，亦未見上訴人證明，尚不生終止之效力。
（二）上訴人主張14地號土地係吳阿泉出租供郭金坤曬穀之用，而非供建屋使用，被上訴人否認之，上訴人應就兩造間租賃14地號土地之目的確僅係供曬穀使用乙節負舉證之責。
事實上，郭金坤於65年間死亡前即住居於14地號土地上，戶籍謄本上所載之○○○鄉○○村○○路捌鄰陸壹號」於67年間改編為「美城村8鄰」，又「美間路61號」於93年8月間整編為「美功路二段151號」，故房屋稅籍證明書上記載納稅義務人郭金坤之房屋坐落「宜蘭縣○○鄉○○村○鄰○○路○段○○○號」實與戶籍謄本上所載之○○○鄉○○村○鄰○○路陸壹號」相同。又吳阿泉與郭金坤就15、16地號土地成立之三七五租約，就租金之交付係約定屬往取債務，由出租人吳阿泉前往承租人郭金坤之住處收取實物，是吳阿泉就郭金坤在14地號土地上建屋居住之事實不可能不知。況依吳阿泉之教育工作人員基本資料表所載，吳阿泉之戶籍原籍即為宜蘭縣壯圍鄉美間村8鄰17號，與上開郭金坤之戶籍同屬宜蘭縣壯圍鄉美間村8鄰，二人住家相去不遠，實不可能不知郭金坤於系爭14地號土地上建屋居住。再者，吳阿泉於日據時代在台灣高中畢業後，負笈至日本就讀大學，於當時除係大地主外，亦為高等知識分子，而郭金坤係一不識字之佃農，二人之社、經地位相去甚遠，郭金坤當時僅向吳阿泉承租15、16地號2筆農地，生產之稻谷每期約為3,890斤，應繳納租谷1,459斤，扣除租谷後所剩不多，以當時郭金坤之經濟狀況，不可能僅為曬穀之目的而向吳阿泉承租系爭14地號土地。吳阿泉係郭金坤之子 郭水連 之小學老師，於68年間郭水連之子即被上訴人郭錦清欲在系爭14地號土地上增建房屋時，仍禮貌性地徵詢吳阿泉，吳阿泉亦欣然表示同意，並出具土地使用同意書，該同意書書有吳阿泉之身分證字號，衡情若非吳阿泉本人，依當時之情況旁人應難以知悉，且比對該土地使用同意書上吳阿泉之印文與上訴人提出之吳阿泉「臺灣省教育工作人員基本資料表」上之印文亦相吻合。再觀之被上訴人郭錦清於68、69年間建屋後，迄至吳阿泉85年間死亡，此十餘年期間內，吳阿泉均未有任何反對之表示，上訴人指稱該土地使用同意書係屬偽造，應屬不實。
（三）吳阿泉之老家為宜蘭縣壯圍鄉美間村8鄰17號，與系爭14地號土地上郭金坤之建物同屬美間村8鄰，相距不到百尺，且鄉下地方建物不多，多屬田園，視線受阻之情形較少，不論係站立於系爭14地號土地上之房屋處，抑或站立在吳阿泉老家處，皆可看到對方之房屋，於今亦然，又系爭14地號土地上雖有竹叢，然僅一隅有之，且亦有道路連外，並非密不通風，從馬路上即可望見系爭14地號土地之情況，吳阿泉不可能不知道郭金坤於14地號土地上建物。且被上訴人郭錦清於68年間在14地號土地上增修建房屋時，鄰居多前來幫忙，而吳阿泉亦有到場關心。當時為被上訴人建屋之泥水工陳萬村、陳錦坤父子，均親眼看見吳阿泉到場。吳阿泉亦曾親到系爭14地號土地收取租谷，有80年、82年吳阿泉所立之領收證可稽，上訴人主張吳阿泉不曾到系爭14地號土地，不知其上自郭金坤生前起即建有房屋坐落其上云云，實屬虛詞。吳阿泉就被上訴人郭錦清增修房屋既未表示反對，足見其吳阿泉出租系爭14地號土地確係供建屋居住之用。
（四）證人陳萬村與郭錦清、吳阿泉係同村之人，並認識郭錦清、吳阿泉，陳萬村並已當庭就上訴人提出之團體照中正確指認吳阿泉無誤。陳萬村並證稱：知悉吳阿泉之田地有供郭金坤使用，郭錦清住居之建物基地也是吳阿泉所有，而郭錦清請陳萬村去翻修房子時，吳阿泉知道，也有來看過
一、二次，且在翻修房子前，該處就有房子，被上訴人全家一開始就住在那裏，因颱風來了，房子有毀損，必須修繕，吳阿泉有來看過，吳阿泉不曾向陳萬村表示過不能翻修等語，其所證述之內容與被上訴人所提戶籍謄本記載相符，被上訴人自袓父郭金坤起，已三代居住在系爭14地號土地上，豈有同村之陳萬村知悉，而同村且為地主之吳阿泉不知之理等語，資為抗辯。
四、原審判決駁回上訴人之訴及假執行之聲請，上訴人不服提起上訴，其上訴聲明為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人郭天賜、郭錦清、郭素珍、郭宜信、郭游阿免應共同將坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○號土地上如原判決附圖編號Ａ部分所示108.14平方公尺一層ＲＣ加強磚造平房、編號Ｂ部分所示30.48平方公尺一層ＲＣ加強磚造平房、及編號Ｃ部分所示107.97平方公尺一層ＲＣ加強磚造平房地上物拆除。㈢被上訴人郭天賜、郭錦清、郭素珍、郭宜信、郭游阿免、吳佑、郭致宏、郭永隆、郭雲琴、郭珠子應共同將宜蘭縣○○鄉○○段○○○號土地返還上訴人。㈣第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。㈤前開第二、三項部分，上訴人願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明為：上訴駁回，第二審訴訟費用由上訴人負擔。
五、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理兩造不爭執事項並協議兩造簡化爭點為：
（一）兩造不爭執事項：
１、系爭14、15、16地號土地原係上訴人之被繼承人吳阿泉所有，吳阿泉於85年間死亡後，由上訴人繼承。
２、吳阿泉於民國38年之前將地目為「田」之15、16地號土地出租予被上訴人之袓父郭金坤，並定有耕地三七五租約。嗣郭金坤於65年11月間死亡，15地號土地之三七五租約以郭金坤之子郭水連名義辦理租約變更，16地號土地之三七五租約則由郭金坤之子郭水同名義辦理租約變更。郭水連於90年5月間死亡，15地號土地之三七五租約以郭水連之子郭天賜名義辦理租約變更。
３、上訴人曾於96年11月間訴請確認其與被上訴人郭天賜間，就15地號土地之租佃關係不存在，經原法院96年度訴字第319號、本院98年度上字第310號民事判決，確認上訴人與被上訴人郭天賜間就15地號土地之租佃關係不存在確定。
４、上訴人曾於96年11月間訴請確認其與被上訴人吳佑（即郭水同配偶）間，就16地號土地之租佃關係不存在，經原法院96年度訴字第320號、本院97年度上字第548號、最高法院98年度台上字第318號民事判決，確認上訴人與被上訴人 吳佑間 就16地號土地之租佃關係不存在確定。
５、吳阿泉與郭金坤間就地目為「建」之系爭14地號土地另有未定期限之租賃關係，嗣吳阿泉、郭金坤死亡後，該租賃關係各由其繼承人即兩造繼承之。
６、坐落在系爭14地號土地上如原判決附圖所示Ａ（108.14平方公尺）、Ｂ（30.48平方公尺）、Ｃ（107.97平方公尺）部分建物，門牌號碼○○○鄉○○路○段○○○號，係被上訴人郭天賜、郭錦清、郭素珍、郭宜信、郭游阿免共有。
（二）兩造爭點：
１、兩造間就系爭14地號土地之租賃關係為何？究係民法第422條、第450條第2項規定之未定期限租賃契約？或係土地法第103條所定建築房屋之基地租賃？
２、上訴人所為終止租約之意思表示是否合法？
六、茲就上開爭點，析述本院得心證之理由如下：
（一）兩造間就系爭14地號土地之租賃關係為何？
１、查上訴人之被繼承人吳阿泉於民國38年之前將宜蘭縣○○鄉○○段第15、16地號土地出租予被上訴人之袓父郭金坤，並定有耕地三七五租約，另吳阿泉與郭金坤就同段系爭第14地號土地，即有租賃契約關係存在，為兩造所不爭。
上訴人雖主張吳阿泉之祖父 吳木 、父親 吳阿連 均為自耕農，於吳阿泉繼承前第15、16地號土地均由吳阿連、吳木自行耕作，因耕作需要乃在系爭14地號土地上蓋有茅草屋之簡便農舍，吳阿泉於34年間將第15、16地號二筆農地及系爭14地號土地出租予郭金坤時，亦將系爭14地號土地上之農舍一併交付郭金坤使用，兩造間就系爭14地號土地非租地建屋之租賃契約關係云云，惟為被上訴人所否認。上訴人所提吳阿連之戶籍謄本僅足以證明吳阿泉之父吳阿連之職業為「田作」（見本院卷三第135頁），尚難證明15、16地號土地為其自任耕作，亦不足以證明吳阿連有於系爭14地號土地上搭蓋簡易農舍且於吳阿泉將系爭14地號土地出租予郭金坤時仍然存在。且上訴人於原審原主張吳阿泉泉出租系爭14地號土地予郭金坤，係供其曬穀之用，並未主張有一併交付農舍供郭金坤使用（見原審卷一第44頁、第102頁、第104頁、第244頁，卷二第19頁），上訴人主張吳阿泉於系爭14地號土地上蓋有簡易農舍一併提供予郭金坤使用，並無足取。
２、次查被上訴人所提68年6月15日土地使用同意書，經送法務部調查局鑑定結果，因供參之筆跡數量不足，無法鑑定土地使用同意書上之筆跡，與61年12月19日吳阿泉印鑑登記申請書、印鑑證明申請書、61年4月18日吳阿泉台灣省教育工作人員基本資料表上之筆跡、及委託書上吳阿泉之簽名是否相同；另土地使用同意書上吳阿泉之印文，經鑑定結果，與61年12月19日吳阿泉印鑑登記申請書、印鑑證明申請書、61年4月18日吳阿泉台灣省教育工作人員基本資料表、及委託書上吳阿泉之印文均不相同，有法務部調查局100年10月3日調科貳字第10000529190號鑑定書在卷可稽（見本院卷二第97至106頁），系爭土地使用同意書雖無法證明係吳阿泉親自書寫及用印，惟查坐落於系爭14地號土地上門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○村○鄰○○路○段○○○號房屋（以下稱系爭房屋），自54年1月起課房屋稅，郭金坤為納稅義務人，其構造為加強磚造及磚石造，有宜蘭縣政府地方稅務局房屋稅籍證明書在卷可稽（見原審卷一第52頁）；又系爭房屋於61年評定現值時，其構造為部分加強磚造、部分磚造，建物歷經年數為8年7月；64年房屋稅籍調查時，系爭房屋之種類「鋼筋加強磚石造、磚」，房屋之主體構造樑柱為鋼筋石磚造及磚造，主牆為RC防水、針○木、平頂造、板蓋茅草，外型造作之外牆面為「鋼筋水泥、竹編」內部裝飾之隔牆內牆面為「水泥、土面」，此亦有宜蘭縣政府地方稅務局99年10月12日宜稅財字第0990034616號函檢附之宜蘭縣房屋稅籍登記表、房屋現值核計表在卷可稽（見原審卷一第214至216頁），與上訴人所稱之茅草屋顯不相同，可認郭金坤至遲於民國54年1月即在系爭14地號土地上蓋有房屋。又吳阿泉之戶籍雖於37年12月24日即遷出宜蘭縣壯圍鄉，然仍設籍在宜蘭市，迄至78年6月19日始遷出往台北縣板橋市，且吳阿泉自38年至61年間，任職於宜蘭高中擔任教員，有臺灣省教育工作人員基本資料表在卷可稽（重訴卷一第24頁）。又系爭14地號土地於55年辦理農地重劃登記（見原審補字卷第12頁），而依宜蘭縣政府99年9月10日府地劃字第0990125036號函檢附之「宜蘭縣瑪僯農地重劃區土地分配副卡」所示，吳阿泉除系爭14、15、16地號土地出租予郭金坤外，另有實踐段659、660、661、662地號土地出租予訴外人吳清水，及實踐段667地號土地出租予訴外人 吳阿維 ，並留有五美段之63地號土地自耕（見原審卷一第170至712頁）。
吳阿泉為多筆土地之地主，並留有與14地號土地同屬五美段之63地號土地自用，其居住處所與系爭14地號土地間又無交通上之障礙，證人即擔任系爭房屋所在宜蘭縣壯圍鄉美城村8鄰鄰長30多年之 沈吉雄 並證稱：「認識（吳阿泉）。他有到村裡來收租，稻子要收割時，他會來看稻子長得好不好，如果稻穀長得不好，會減一點租谷」等語（見本院卷二第87頁背面）。而吳阿泉確有到系爭14地號土地向被上訴人郭錦清收取租谷，亦有80年、82年吳阿泉所立之領收證足稽（見原審卷二第65頁），吳阿泉既按期向郭金坤收取地租，並於稻穀收割時期會到現場看稻米生長收成情形，對於郭金坤有於系爭14地號土地上興建房屋乙事，當為其所知悉。上訴人主張吳阿泉未曾到過系爭14地號土地，不知承租人就系爭14地號土地之使用情形，應非可取。吳阿泉既知悉郭金坤於系爭14地號土地上興建房屋，而不為制止，且迄至85年死亡前，亦未以任何方式向郭金坤或政府相關單位表示反對之意思，則被上訴人抗辯郭金坤於系爭14地號土地上興建房屋係經吳阿泉之同意，即非全然無據。上訴人雖又主張吳阿泉曾報警阻止郭金坤為違反租賃目的之使用云云，惟未舉證，既為被上訴人所否認，即無可採。
３、又被上訴人曾於69年1月29日為接水接電，檢附建築物配置圖、完工照片等，向壯圍鄉公所申請發給建築物基地坐落於未實施建築管理地區之證明，有宜蘭縣壯圍鄉公所檢送之申請書在卷可稽（見原審卷一第176頁），上訴人主張被上訴人郭錦清於68年間曾將系爭房屋之一部分拆除重建，應屬非虛。證人陳錦坤亦證稱：伊有與父親陳萬村去翻修房子，伊等負責土木的部分，伊不認識吳阿泉，吳阿泉有無到現場伊不知道，翻修之前房屋屋頂是茅草，牆壁是竹摻土去作的，翻修後屋換成屋瓦的，牆壁就用磚頭砌成，原審卷第185頁照片中Ｃ、Ｂ部分的外觀和當初一樣，只有屋頂有修繕過，翻修完成後之狀況如原審卷一第177頁等語（見原審卷二第5至6頁）。又被上訴人郭錦清曾請伊去幫忙蓋房子，伊負責版模，這大約是3、40年前的事了，伊認識吳阿泉，高高、瘦瘦的，戴眼鏡，也是同村的人，吳阿泉和郭金坤的關係是吳阿泉的田給郭金坤使用，郭錦清房子的基地也是吳阿泉的，吳阿泉知道郭錦清翻修房子的事，他有來看，颱風過後房子都壞掉了，印象中吳阿泉來過1、2次，在伊翻修房子前，該處就已經有房子，被上訴人他們在吳阿泉的田耕作，就在那裡蓋房子，一開始就住在那裡，颱風來了，房子有毀損，就必須修繕，翻修後房屋狀況如原審卷一第177頁背面照片，原審卷一第185頁照片就是在既有的範圍上有再增修，伊翻修時吳阿泉自己有到現場，吳阿泉沒有說不能翻修等語，亦業證人陳萬村結證在卷（見原審卷二第7至11頁），並當庭就上訴人提示之照片中，正確指認吳阿泉無誤（見原審卷二第10頁），吳阿泉既知悉系爭房屋之存在，且未反對郭錦清再為翻修，可認吳阿泉確有同意承租人於系爭14地號土地上建築房屋。
４、上訴人雖以證人陳錦坤證稱：「當初是草屋，我有去翻修」、「屋頂是茅草，牆壁是竹片摻土去作的。我們翻修後，屋頂換成屋瓦的，牆壁就用磚頭砌成」、「（提示卷第185-189頁）是否為建物之現況？）都不一樣，現況和我們當初翻修後的狀況都不一樣。被告應該有再施作過」、「（提示卷第185-189頁）從照片中能否判斷建物之現況，是否重新興建？）應該只有翻修過，卷185頁照片中C、B部分之外觀都和當初一樣，只有屋頂有修繕過，A的部分我當初沒有看過」等語，主張被上訴人僱用證人陳萬村、陳錦坤係在系爭14地號土地上按舊有之茅草屋所佔土地既有範圍翻修，並無重新興建情事云云。惟查上訴人並未舉證證明吳阿泉原曾於系爭14地號土地上建有茅草，而陳錦坤雖證稱系爭14地號上之房屋「當初是草屋」，但所謂之草屋，依其所述係「屋頂是茅草，牆壁是竹片摻土去作的」（見原審卷二第6頁），核與系爭房屋之房屋稅籍登記表所載，64年調查時系爭房屋為「平項造、板蓋茅草、外牆面為「鋼筋水泥、竹編」相符（見原審卷一第215頁背面），而系爭房屋於61年核定現值時已載明其構造種類為「加磚、磚」（見原審卷一第216頁），且依房屋稅藉證明書系爭房屋之納稅義務人為郭金坤（見原審卷一第52頁），可認證人陳錦坤與其父陳萬村等人係就郭金坤原有於民國54年以前即存在之房屋為整修。又證人陳錦坤已證稱當初完成翻修後之狀況如原審卷一第177頁背面照片所示，對於法院提示原審卷一第185至189頁原審履勘照片，則證稱應該只有翻修過，現況與其當初翻修後的狀況不一樣等語（見原審卷二第6頁），是其所稱「應該只有翻修過」，係就原審卷一第185-189頁照片，判斷建物之現況是否於其整修後又重新興建之問題，所為之答覆，係就其翻修後之狀況與現狀即原審履勘照片比較之結果。上訴人主張陳錦坤與陳萬村係僅就系爭14地號土地上 吳附泉 舊有茅草屋進行整修，應非可取。
５、上訴人雖又主張證人陳萬村、陳錦坤父子係於63年11月9日 葛樂禮 颱風之後，64年3月14日入伍前受僱於被上訴人郭錦清於系爭14地號土地上原有茅草屋進行整修，與被上訴人郭錦清所稱68年之施工時間相隔4年，吳阿泉身為地主縱曾到場關切災後情形，亦屬人情之常，不可據此認吳阿泉有同意承租人於系爭14地號土地興建房屋云云。惟查上訴人未據證明吳阿泉原曾於系爭14地號土地上建有茅草屋，而陳錦坤證述翻修前房屋狀況，核與系爭房屋之房屋稅籍登記表所載相符，可認證人陳錦坤與其父陳萬村等人係就郭金坤原有於民國54年即存在之房屋為整修，已如前述。而證人陳錦坤固係於64年3月14日入伍（見原二第173頁），惟68年迄今已逾30年，時日不可謂不長，本難期證人就各方面細節均能記憶清淅，且證人陳錦坤已證稱不清楚其係於「當兵期間」或是「退伍後」，去翻修房屋等語（見原審卷二第4頁），上訴人主張陳錦坤係於「入伍前」為被上訴人翻修房屋，核與證人之證言不符。且陳錦坤是當空軍，服役期間為三年（見原審卷二第4頁），則若其係於退伍之後方為被上訴人翻修房屋，則與被上訴人主張翻修房屋之時期，即無杆格。又地主於風災後到場關切固屬人情之常，惟本件並無證據顯示被上訴人係因房屋受葛樂禮颱風破壞而進行翻修（被上訴人抗辯68年間係因被上訴人郭錦清欲結婚而將原有房屋拆除重建，見本院卷二第119頁背面），亦無證據可認被上訴人係於葛樂禮颱風過後，隨即進行翻修，且吳阿泉既知被上訴人翻修房屋，而未制止，可認被上訴人所為未違其本意。上訴人主張吳阿泉未曾同意承租人於系爭14地號土地興建房屋，應非可取。
６、上訴人雖又以證人陳錦坤證稱「卷185頁照片中C、B部分之外觀都和當初一樣，只有屋頂有修繕過，A的部分我當初沒有看過」等語，及系爭房屋之房屋稅籍證明書記載房屋總面積僅94.2平方公尺等情，主張原判決附圖A部分為被上訴人於證人陳萬村、陳錦坤父子翻修後擅自興建云云。惟查系爭房屋之房屋稅籍證明書已載明系爭房屋於99年6月29日列表時之折舊年數為45年，面積為94.2平方公尺（見原審卷一第52頁），且房屋現值核計表亦載61年評定房屋現值時，加強磚造部分面積為8.24坪，磚造部分為20.25坪（見原審卷一第216頁）合計28.49坪，核與房屋稅籍證明書所載房屋面積94.2平方公尺相當（94.2×0.3025＝28.49），足見房屋稅籍證明書所載面積，為54年起課房屋稅時之房屋面積，非68年經證人陳萬村、陳錦坤翻修後之面積。又證人陳錦坤雖證稱「卷185頁照片中C、B部分之外觀都和當初一樣，只有屋頂有修繕過，A的部分我當初沒有看過」等語（見原審卷二第6頁），惟證人陳萬村則證稱當初房屋翻修後的狀況和原審卷一185頁原審履勘所拍照片差不多，只是在既有範圍上有再增修等語（見原審卷二第9頁）；且依被上訴人郭錦清於68年間申請核未實施建築管理地區建築物證明所附之照片所示，該主屋右側，除有較低矮平頂之房屋相連外，另有一側屋（見原審卷一第177頁背面上方照片右側白色部分），上訴人亦稱「我覺得卷177頁照片中B部分最右邊上面白色的部分不是女兒牆，我猜有可能是卷185頁照片中的A部分」等語（見原審卷二第6頁），足認陳萬村、陳錦坤翻修時原審卷一185頁照片A所示位置部分已有房舍存在，嗣後再經整修而成A部分所示房舍。被上訴人抗辯附圖A部分於證人陳萬村、陳錦坤翻修時已經存在，尚非無據。上訴人主張附圖A部分為被上訴人於陳萬村、陳錦坤父子翻修後擅自興建，尚難信取。
７、上訴人又以被上訴人郭錦清於68年間申請核未實施建築管理地區建築物證明所附之平面圖，其興建之房屋面積僅有
95.63平方公尺，主張被上訴人有於陳萬村、陳錦坤父子翻修後擅自興建房屋云云。查依被上訴人郭錦清於68年間申請核未實施建築管理地區建築物證明所附之平面圖，其興建之房屋面積固僅有95.63平方，惟此應係指其所附照片所示之主屋而言（見原審卷一第177頁背面、第178頁），而依上開照片所示，系爭房屋左側另有一較低之單斜頂側屋。證人陳錦坤亦證稱「卷177頁背面照片最左側，是斜斜的屋頂，被告後來有將該部分墊高成如卷185頁上方照片之最左側，再加蓋鐵皮，讓兩邊連成一線」等語（見原審卷二第7頁），則附圖C部分之面積，雖較被上訴人郭錦清於68年間申請核未實施建築管理地區建築物證明所附之平面圖之面積大，亦難認有逾越68年翻修時，已存在之房舍之範圍。
８、上訴人雖又以系爭房屋供水、供電情形，主張系爭14地號土地上之房屋於65年11月3日郭金坤死亡前，均未裝錶供電，亦未申請供水，且系爭14地號土地四周均為其他農地所包夾，生活機能極為不便，郭金坤承租系爭14地號土地之目的非為建築房屋云云。查系爭宜蘭縣○○鄉○○村○○路○段○○○號房屋整編前之門牌號碼為宜蘭縣○○鄉○○村○○路○○號，有宜蘭縣壯圍鄉戶政事務所100年9月23日壯鄉戶字第1000051273號函在卷可稽（見本院卷二第84頁），又台灣電力股份有限公司宜區營業處100年11月16日Ｄ宜蘭字第10011000781號固函稱「二、旨述地址申請用電原始資料已逾規定保存年限（10年）業經銷燬，茲依本公司電腦查詢檔查得之資料，宜蘭縣○○鄉○○村○○路○○號，係於69年5月開始裝表供電（電號：……用電戶名：郭錦清），93年9月15日地址整編……迄今，用電戶名不變，仍為郭錦清…。三、另查旨述地址依本公司電腦檔所載，除上述用電外，並無以郭金坤、郭水連、郭水同、郭天賜等人名義申請用電之紀錄」等語（見本院卷二第179頁）。台灣自來水股份有限公司第八區管理處100年11月7日台水八業字第10000079520號函固亦稱「經查郭金坤、郭水連等二人未申請供水，郭錦清於91年9月非持69年間壯圍鄉公所核發之未實施建築管理地區建築物證明書申請供水」等語（見本院卷二第186頁）。惟申請用電之原始資料既已銷燬，且郭金坤於54年之前所蓋房屋，又於68年間拆除重建，則68年間有無拆除原有電錶，於重建後重新申請電錶，即有不明。況房屋有無供水、供電僅影響生活上便利之程度，尚非即屬不能居住。且吳阿泉係於34年間將系爭14地號土地出租予郭金坤等情，已據上訴人 陳明 在卷（見本院卷三第88頁），而郭金坤與其妻子兒女全家6口，於35年間即設籍居住於系爭14地號土地上門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○村○鄰○○○○路○○號，有戶籍登記申請書及當年之戶籍謄本在卷可稽（見本院卷一第189至193頁），38年郭金坤與吳阿泉所簽訂之三七五耕地租賃契約書所載郭金坤之住址亦為同址（見原法院補字卷第15頁）。
又該門牌於43年5月1日整編為美間村8鄰美間路61號，67年3月1日行政區域調整為美城村8鄰美間路61號，嗣又於93年8月8日整編為美城村8鄰美功路二段151號，即目前之門牌；而郭金坤於台灣光復後35年初設籍時，已設籍於美間村7鄰3戶14號，迄65年11月3日死亡時仍設籍原址，並無遷徙記錄等情，有宜蘭縣壯圍鄉戶政事務所100年10月24日壯鄉戶字第1000051471號函在卷可按（見本院卷二第130頁），可認原壯圍鄉美間村7鄰3戶抵美14號房屋確可供居住使用。又系爭14地號土地雖包圍於其他農地之間，惟郭金坤既於毗鄰之15、16地號土地耕作，則其於系爭14地號土地上蓋屋居住，於生活及工作上均稱便利，與常情並無杆格。上訴人主張郭金坤承租系爭14地號土地並無以建築房屋為之目的云云，應非可取。
９、上訴人雖以系爭14地號土地每年租金為稻穀399台斤折合新台幣約4,000元，低於系爭14地號土地89年至99年間每年應納之地價稅，依經驗法則土地所有權人不可能以低於應納地價稅之金額出租供建築之用，主張吳阿泉出租系爭14地號土地僅係供郭金坤曬穀、放置農具及休息之用云云。惟查，系爭14地號土地之租賃關係始於34年間，上訴人以當時約定之租金數額與89年至99年度地價稅之數額比較，主張吳阿泉出租系爭14地號土地供郭金坤曬穀、放置農具及休息之用，尚無可取。況租金應達如何之數額方屬適當，涉及地價、土地位置、工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等因素，出租人如認租額過低，自可與承租人協商或訴請調整，且租賃之目的應探求租賃雙方當時之真意，非可逕依租金之數額而為認定。查系爭14地號土地面積為815平方公尺（見原法院補字卷第12頁），而稻穀一年僅二收，一年中需曬穀之日數所占不多，而耕作亦受氣候、節氣等限制，非天天為之。郭金坤既無恆產又無其他房舍，雖賴租地耕作以維生，仍需有住所供自己及家人居住，衡情應不可能單純為了曬穀、放置農具及工作間短暫之休息之用，而租用系爭14地號土地。
惟系爭14地號土地面積高達815平方公尺，承租當時郭金坤一家六口，亦顯無需用土地全部面積作為建屋居住之用，且依郭金坤當時之經濟狀況，亦不可能單純為建屋之用而承租超出其建屋所需面積之土地，且依被上訴人所提土地使用同意書上所載，吳阿泉同意承租人興建房屋之範圍，亦僅260平方公尺，而非系爭14地號土地之全部面積（見原審卷一第16頁）。參諸系爭15、16地號土地為種植稻穀之田地（見原法院補字卷第15頁），應屬水田，確需另有曬穀之處所。被上訴人郭素珍於另案原法院96年度訴字第319號租佃爭議事件，亦到庭證稱「（問：當初為何把貨櫃屋寄放在老家？）因為老家有曬穀場，所以就把它吊去放在曬穀場」，有該事件97年5月28日言詞辯論筆錄在卷可稽（見原審卷二第28頁），可認郭金坤除於系爭14地號土地上興建當時門牌編號○○鄉○○村○鄰○○路○○號房屋居住之外，亦確有以部分系爭14地號土地作為曬穀場之用。參諸吳阿泉知悉郭金坤有於系爭14地號土地上興建系爭房屋，且對於被上訴人郭錦清於68年間所翻修系爭房屋，亦未為反對之意思表示，可認吳阿泉就68年郭錦清翻修後系爭房屋所在範圍內之土地，同意土地承租人建築房屋使用，而就此範圍內之土地與承租人成立租地建屋之租賃關係；對於此範圍外之土地，則由承租人做為曬穀、放置農具等使用，而則與承租人成立一般之土地租賃。
（二）按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回：契約年限屆滿時。承租人以基地供違反法令之使用時。承租人轉租基地於他人時。、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。承租人違反租賃契約時。土地法第103條定有明文。本件兩造間就68年郭錦清翻修後系爭房屋所在範圍內土地，為租地建屋之租賃契約關係，已如前述。而附圖A、B、C部分於證人陳萬村、陳錦坤翻修時已經存在，並無證據足認有逾越68年翻修時之範圍，亦如前述，證人陳萬村亦證稱68年被上訴人郭錦清翻修後房屋的狀況和原審卷一185頁原審履勘所拍照片差不多，只是在既有範圍上有再增修等語（見原審卷二第9頁），可認附圖A、B、C所示部分均屬租地建屋租賃關係之範圍。上訴人未主張及舉證被上訴人有何土地法第103條各款所列情事，則其主張終止契約請求被上訴人將附圖A、B、C部分所示建物拆除，返還建物所在土地，即非有據。
（三）另按「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃」、「（租賃）未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之」、「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」」，民法第422條、第450條第2項、第3項、第455條前段定有明文。又按「未定存續期間之租賃契約，固可不論何時主張終止，但在主張之一造，應於相當期間前預行通知」、「民法第450條第3項所定之出租人應以曆定星期，半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知，係列舉之規定，非謂不動產之租金以一年或半年定其支付之期限者，亦得類推適用該條項之規定」，最高法院19年上字第2558號判例、67年台上字第2293號判例參照。本件兩造就系爭14地號土地上附圖A、B、C所示部分以外之土地，為一般之土地租賃契約關係，已如前述。而上訴人曾於98年11月9日以台北成功郵局第1403號存證信函向被上訴人郭天賜為終止契約之意思表示，經被上訴人郭天賜於98年11月10日收受，有存證信函及回執影本在卷可稽（見本院卷一第136至137頁）；再於99年2月25日委由家和法律事務所 郭蕙蘭 律師以家和蕙北字第02022501號函表示自99年4月1日起不再續租，催告被上訴人郭天賜於99年3月31日前返還土地（見原法院99年度補字第72號卷第26至30頁）；又於99年8月9日以台北成功郵局第802號存證信函向被上訴人郭宜信、郭游阿免、吳佑、郭致宏、郭永隆為終止契約之意思表示，經被上訴人郭宜信於99年8月26日收受，被上訴人郭游阿免、吳佑、郭致宏、郭永隆於99年8月10日收受（見原審卷一第70至72頁、本院卷三第29至34頁）；再以99年8月11日民事訴之追加聲請狀，追加被上訴人郭素珍、郭宜信、郭游阿免、吳佑、郭致宏、郭永隆、郭雲琴為被告，並以該書狀之送達為終止契約之意思表示（見原審卷一第66至67頁）；99年9月2日以台北44支局第869號存證信函向被上訴人郭珠子為終止契約之意思表示，經其於99年9月3日收受（見本院卷三第38至40頁）；另於99年9月10日以台北44支局第868號存證信函向被上訴人郭素珍為終止契約之意思表示，經其於99年9月14日收受（見本院卷三第35至37頁）；再以99年9月3日民事訴之追加聲請狀之送達，對被上訴人郭珠子、郭素珍為終止契約之意思表示（見原審卷一第154至157頁）；嗣又於100年6月16日以台北北門郵局第2262號存證信函，通知被上訴人郭天賜、郭游阿免、郭錦清、郭素珍、吳佑、郭致宏、郭永隆、郭雲琴、郭珠子自100年8月10日起終止租賃契約，經被上訴人郭天賜、郭游阿免、郭錦清、郭素珍、郭珠子於100年6月17日收受（見本院卷三第41至61頁）；被上訴人郭宜信部分由其訴訟代理人於100年8月10日收受（見本院卷三第62至63頁）；上訴人再以100年8月8日民事準備書㈢狀向被上訴人全體為終止契約之意思表示（見本院卷二第19頁），應認兩造間就系爭14地號土地上附圖A、B、C所示部分以外之土地之土地租賃契約，業經上訴人合法終止。兩造間就系爭14地號土地上附圖A、B、C所示部分以外之土地之土地租賃契約，既經上訴人合法終止，則上訴人依民法第455條、第767條規定，請求被上訴人返還此部分之土地，即非無據。
七、綜上所述，上訴人主張兩造間就系爭14地號土地上附圖A、
B、C所示部分以外之土地為一般之土地租賃契約，為可採；至於其主張兩造間就系爭14地號土地上附圖A、B、C所示部分土地為一般之土地租賃契約，則非可採。從而，上訴人以租賃契約業經其合法終止，依民法第455條、第767條規定，請求被上訴人返還附圖A、B、C部分以外之系爭14地號土地，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。又上訴人勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保為准、免假執行之宣告，經核於法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至於上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示，並為准、免假執行之宣告。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第2項、第463條、第385條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國101年2月14日
民事第三庭
審判長法官林敬修
法官賴惠慈法官張靜女正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年2月14日
書記官蕭麗珍附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。