裁判字號：臺灣橋頭地方法院108年訴字第603號民事判決
裁判日期：民國109年03月23日
裁判案由：減少價金等
臺灣橋頭地方法院民事判決108年度訴字第603號原告 劉惠民 訴訟代理人 何曜男 律師
何翊萍 律師 徐鼎盛 律師被告 唐永祥 訴訟代理人 朱世璋 律師當事人間請求減少價金等事件，本院民國109年3月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣貳佰貳拾玖萬壹仟元，及自民國一０九年二月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣柒拾陸萬肆仟元為被告供擔保後得假執行。但被告如以新台幣貳佰貳拾玖萬壹仟元為原告預供擔保後得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告因預作退休準備，規劃購買農地興建農舍，經有 巢氏 不動產仲介公司博愛明華加盟店（下稱有巢氏公司）仲介媒合，於民國103年6月11日向被告購買被告所有坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○號、地目均為田、使用分區及使用地類別均為特定農業區之農牧用地（下分別稱系爭2881、2882地號，二者合稱系爭土地），買賣價金共新臺幣（下同）10,200,000元（下稱系爭買賣契約），被告已交付系爭土地予原告，原告亦已於103年7月18日前付清價金，並於103年7月22日完成所有權移轉登記。詎原告因生涯規劃更動，於108年3月間不動產仲介公司銷售系爭土地時，經仲介人員告知系爭2882地號土地於原告購買前，早已提供予同段2116地號之所有權人做為興建農舍之用，已有「未經解除套繪管制不得辦理分割，已興建農舍，基地坐落：美濃段2116地號」之業經農地套繪管制記載之註記（下稱系爭套繪管制），因系爭土地有上開瑕疵情形，被告自應負物之瑕疵擔保責任。另被告於兩造簽定系爭買賣契約時，於契約附件之「標的物現狀說明書」項次8「本土地是否禁建、限建之情形」、項次19「其他重要事項（針對產權、現況等任何補充）」等欄位，均勾選「否」，應認被告於簽立系爭契約時，已有保證系爭土地並無業經套繪管制之瑕疵情形。系爭2881、2882地號土地面積分別為1678、999平方公尺，合計2,677平方公尺，超過2,500平方公尺，符合農業用地興建農舍辦法第2條第1項第3款申請興建農舍之規定，原未可供興建農舍使用，因系爭2882土地遭農地套繪管制，無法興建農舍後，並連帶影響系爭2881地號土地，因面積不足無法興建農舍，出售不易，而造成系爭土地之效用減損及較周邊土地之市場行情明顯低落，經送鑑定後，系爭2882地號土地部分減少987,000元、系爭2881地號土地部分減少1,304,000元，合計共減少2,291,000元，原告自得依民法第359條、第360條請求減少價金，及依同法第179條請求返還不當得利，及民法第227條第1項不完全給付準用第226條第1項請求損害賠償，爰依上開法律關係，依選擇合併，請求擇一為原告勝訴之判決等語。並聲明：被告應給付原告2,291,000元，及自109年2月21日擴張聲明狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並願供擔保，請准宣告假執行。（卷三第299、309頁）
二、被告則以：兩造於103年6月11日簽定系爭買賣契約時，有巢氏公司仲介人員曾提系爭土地之第一類登記謄本供兩造閱覽，當時之土地登記謄本並無系爭套繪管制之記載，被告對於系爭套繪管制並不知情，無故意不告知之情形，系爭套繪管制經法院函查後係高雄市政府地政局美濃地政事務所，於兩造賣賣後之105年1月28日始依高雄市政府工務局之囑託為註記，被告既不知系爭土地有系爭套繪管制，即不必負物之瑕疵擔保責任。原告於簽定系爭買賣契約時並未表明其購買系爭土地係為興建農舍，原告是否為興建農舍而購買系爭土地，係原告內心之動機，被告並不知情，被告並無保證系爭土地可用於興建農舍使用，即不負物之瑕疵擔保保證責任。另被告雖於填寫標的物現況說明書時，於說明書上項次8、19欄中勾選「否」，然被告只是就所知情形填寫標的物現況，不足以認被告有保證系爭土地並無系爭套繪管制之保證意思，不負物之瑕疵擔保保證責任。又依農業發展條例（下稱農發條例）第3條第1項第10款、第18條第1項、興建農舍辦法第2條第1項前段等規定可知，農業用地除用以興建農舍外，尚有許多用途，且須具農民身份方可申請興建農舍，並需經申請並經主管機關核定方得為之，可知農業用地原則上並不能興建農舍，故農業用地是否得興建農舍，不能認為係土地效用減損之瑕疵，故系爭2882地號土地能否用於興建農舍，並不構成物之瑕疵，原告應向仲介人員或向漏未於登記謄本為系爭套繪管制事項註記之美濃地政事務所請求損害賠償，而非向同為被害人之被請求減少價金或賠償等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事實：
（一）原告經有巢氏博愛明華加盟店仲介，於103年6月11日與被告簽定不動產買賣契約，向被告購買系爭土地，買賣價金10,200,000元，被告並於系爭買賣契約附件之「標的物現狀說明書」項次8「本土地是否禁建、限建之情形」、項次19「其他重要事項（針對產權、現況等任何補充）」欄位中勾選「否」。
（二）原告已付清買賣價金，並於103年7月22日完成系爭土地之所有權移轉登記。
（三）有巢氏博愛明華加盟店於仲介系爭買賣時，曾提出系爭土地之登記謄本供兩造閱覽，當時系爭2882地號土地登記謄本之「其他登記事項」，並無「未經解除套繪管制不得辦理分割，已興建農舍，基地坐落：美濃段2116地號」之業經農地套繪管制記載。
（四）系爭2882地號土地之上開農地套繪管制之記載，係高雄市政府地政局美濃地政事務所於105年1月28日始依高雄市政府工務局之囑託為註記。
（五）系爭2882地號土地之上開農地套繪管制，係兩造之前前手所有權人曾 劉梅貞 於84年5月29日，提供予同段2116地號之所有權人做為興建農舍之用，於84年5月29日即已存在。
（六）系爭2881、2882地號土地面積分別為1,678、999平方公尺，合計2,677平方公尺，符合興建農舍辦法第2條第1項第3款申請興建農舍之規定。
四、本件爭點：
（一）被告是否應負物之瑕疵擔保責任？（被告於系爭買賣當時是否知悉系爭2882地號土地有套繪管制情形？被告是否已對原告為保證之意思？被告於買賣當時不知系爭2882地號土地業經農地套繪管制，是否應負物之瑕疵擔保責任？系爭2882地號土地因有農地套繪管制而無法興建農舍，是否構成物之價值、效用減損之瑕疵？）
（二）被告是否應負不當得利返還責任及不完全給付責任？（原告主張得請求減少價金，是否有據？）
（三）原告之請求權如成立，得請求被告給付之金額為若干？
五、被告是否應負物之瑕疵擔保責任？（被告於系爭買賣當時是否知悉系爭2882地號土地有套繪管制情形？被告是否已對原告為保證之意思？被告於買賣當時不知系爭2882地號土地業經農地套繪管制，是否應負物之瑕疵擔保責任？系爭2882地號土地因有農地套繪管制而無法興建農舍，是否構成物之價值、效用減損之瑕疵？）
（一）按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，民法第359條定有明文。次按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」、「出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」，民法第354條亦有明文。而所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣特定物其所含數量短少，足使物之價值、效用或品質有所欠缺者，亦屬之（最高法院73年度台上字第1173號判決意旨可參）。而所稱物之通常效用，係指一般交易觀念上應有之效用而言。又「區域計畫公告實施後，不屬第11條之非都市土地，應由有關直轄市或縣（市）政府，按照非都市土地分區使用計畫，製定非都市土地使用分區圖，並編定各種使用地，報經上級主管機關核備後，實施管制。變更之程序亦同。其管制規則，由中央主管機關定之。」；「非都市土地得劃定為下列各種使用區：①特定農業區：優良農地或曾經投資建設重大農業改良設施，經會同農業主管機關認為必須加以特別保護而劃定者。②一般農業區：特定農業區以外供農業使用之土地。」；「農牧用地」係指「供農牧生產及其設施使用者」而言，區域計畫法第15條第1項、區域計畫法施行細則第11條第1、2款、第13條第1項第5款分別規定甚明。另內政部依區域計畫法第15條第1項規定訂定之「非都市土地使用管制規則」第3條規定：「非都市土地依其使用分區之性質，編定為甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築、農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、殯葬、海域、特定目的事業等使用地。」；第6條第3項前段則規定：「海域用地以外之各種使用地容許使用項目、許可使用細目及其附帶條件如附表一。」。復依該規則附表一「各種使用地容許使用項目及許可使用細目表」之規定，編定使用地類別為「農牧用地」者，其免經申請許可使用內容包括農作使用、興建農舍及農舍附屬設施、農作產銷設施、畜牧設施、林業使用及休閒農業設施等。經查，系爭土地所在使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地，面積2,677平方公尺，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本在卷可稽（卷一第43頁以下），自足認系爭土地係確屬農牧用地。則系爭土地如未有其他因特定農業區所受之限制外，自得作為農作使用、興建農舍及農舍附屬設施、農作產銷設施、畜牧設施、林業使用及休閒農業設施等使用，此為特定農業區之農牧用地所應具有之通常效用。而此等通常效用係依法令規定所具有之通常效用，凡買受農地之人均得依法享有，故買受人於買賣特定農業區之農牧用地時，不論其是否曾表明其目的為何？是否兼有興建農舍及農舍附屬設施之用，均不影響其依法享有之上開通常效用。而系爭2882地號土地之系爭農地套繪管制，因兩造之前前手所有權人曾劉梅貞於84年5月29日，即提供予同段2116地號之所有權人做為興建農舍之用，致為兩造所不爭執，足見系爭土地於84年5月間已作為他人農舍之配合耕地，不得再作為農舍之建築基地使用，自堪認已欠缺特定農業區或農牧用地所應具有之通常效用，依通常交易觀念，其價值、效用或品質顯有欠缺，自屬有瑕疵。故被告抗辯依農業發展條例（下稱農發條例）第3條第1項第10款、第18條第1項、興建農舍辦法第2條第1項前段等規定可知，農業用地除用以興建農舍外，尚有許多用途，且須具農民身份方可申請興建農舍，並需經申請並經主管機關核定方得為之，可知農業用地原則上並不能興建農舍，故農業用地是否得興建農舍，不能認為係土地效用減損之瑕疵，系爭2882地號土地能否用於興建農舍，並不構成物之瑕疵云云，委不足採。
（二）按，民法第354條第1項前段係只有規定為「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」，而並另未規定出賣人必須具有故意、過知或可歸責事由等要件。次按「按出賣人所負之權利或物的瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，依民法第351條及第355條規定之反面解釋，顯不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要。」，有最高法院71年度台上字第2395號判決要旨可參，是出賣人所應負之瑕疵擔保責任為無過失責任，無論出賣人是否有故意或過失均應負責。經查，有巢氏公司於仲介系爭買賣時，曾提出系爭土地之登記謄本供兩造閱覽，當時系爭2882地號土地登記謄本之「其他登記事項」，並無系爭套繪管制之記載，為兩造所不爭執，依此土地登記謄本並無系爭套繪管制之記載情形，被告抗辯於買賣當時對於系爭套繪管制並不知情，無故意不告知原告之情形等語，雖堪採信。惟查，出賣人所負之權利或物的瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要，業見前述，故被告抗辯系爭土地未為系爭套繪管制之情形，系因美濃地政事務所當時漏未註記，而遲至於兩造賣賣後之105年1月28日始依高雄市政府工務局之囑託為註記所致，因被告被對系爭套繪管制並不知情，亦無故意不告知原告情形，其即不必負物之瑕疵擔保責任云云，自不足採。
（三）依上各點所述，被告自仍應負物之瑕疵擔保責任。
六、原告之請求權如成立，得請求被告給付之金額為若干？查，原告主張系爭土地與周邊土地之市場行情相較，系爭2882地號土地部分減少987,000元、系爭2881地號土地部分減少1,304,000元，合計共減少2,291,000元，有財團法人高雄市不動產估價師公會109年1月22日（一○九）高市估師中字第653號函暨鑑定報告在卷可稽（卷二第129頁），並為被告所不執，故原告之主張，足認屬實。
七、綜上所述，原告依民法第359條規定，請求被告給付減少之價金2,291,000元，及自109年2月21日擴張聲明狀送達翌日之109年2月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。又本院既已依民法第359條規定為原告勝訴之判決，即無庸再就其他請求權及爭點為審酌，併予敘明。
八、本判決主文第1項原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併予宣告之。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國109年3月23日
民事第一庭法官郭文通以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年3月23日
書記官蔡淑貞