裁判字號：最高法院100年台上字第725號民事判決
裁判日期：民國100年05月12日
裁判案由：請求遷讓房屋等
最高法院民事判決一○○年度台上字第七二五號上訴人 張峻峰
董基正 共同訴訟代理人 李孟仁 律師被上訴人 李秀金 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國九十九年十一月九日台灣高等法院台南分院第二審判決（九十九年度上字第一四四號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理由本件被上訴人主張：上訴人張峻峰於民國九十八年九月十七日以上訴人董基正為連帶保證人向伊承租坐落台南縣永康市○○○路
五一六、五一八號房屋（下稱系爭房屋），約定租期自九十八年十月一日起至一○一年九月三十日止，每月租金新台幣（下同）十萬元，應於每月一日前給付，上訴人張峻峰並交付保證金（即押租金）三十萬元。詎上訴人張峻峰自九十八年十一月一日起即未再給付租金，伊先於九十八年十一月四日催繳租金，再分別於同年十二月九日及二十二日至台南縣永康市調解委員會聲請調解均不成立，迄九十九年一月二十二日終止租約。上訴人張峻峰仍占用系爭房屋，自係無權占有，應給付相當租金之不當得利。上訴人董基正既係連帶保證人應負連帶給付之責。爰依租賃物返還請求權及不當得利之法律關係，求為命上訴人張峻峰應遷讓系爭房屋；上訴人二人應自九十九年一月二十三日起至交還系爭房屋之日止，按月給付十萬元之判決。
上訴人則以：兩造約定之租金過高，且未將增建部分扣除。又依土地法第九十七條至第九十九條規定，因系爭租約所約定保證金即押租金過高，伊二人遂於九十八年十月二十六日通知被上訴人，以超收之押租金抵扣租金，故伊並非未支付租金。被上訴人起訴主張伊欠繳租金終止租約，並請求遷讓房屋，非有理由等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：被上訴人主張兩造簽訂租約及因上訴人欠繳租金，經催繳及聲請調解，上訴人均不置理，乃於九十九年一月二十二日終止租約之事實，為上訴人所不爭執，並有房屋租賃契約書、存證信函等附卷可稽，堪信為真實。查系爭租約第三條約定：每月租金於每期一日前繳付。第六條約定：「乙方（即上訴人）……若有拖欠租金，經甲方（即被上訴人）催告限期繳納仍不支付時，甲方得終止租約並沒收保證金」。上訴人於訂約後，僅繳交九十八年十月份之租金，自九十八年十一月以後迄今，即未曾再繳納租金，為上訴人所不爭執。被上訴人即於同年月四日以存證信函催告上訴人於函到七日內給付遲延租金，所定期限自屬相當。上訴人於同年月五日收受，有收件回執可證，仍不予置理，被上訴人自亦得沒收押租金，尚無押租金應計算利息並得抵繳租金之問題。上訴人至九十九年一月一日後，已遲延給付租金逾二個月，而被上訴人復於九十九年一月二十二日以存證信函通知上訴人終止系爭租約，上訴人亦自陳其已於九十九年一月二十二日收受終止租約之存證信函，是系爭租約業於九十九年一月二十二日合法終止，堪以認定。則依民法第四百五十五條規定，被上訴人本於租賃關係終止後之租賃物返還請求權之法律關係，請求上訴人張峻峰遷讓交還系爭房屋，並無不合。又按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。而系爭租約已於九十九年一月二十二日終止，上訴人張峻峰自九十九年一月二十三日起繼續占用系爭房屋即屬無法律上原因之無權占有，並因而獲得相當於租金之利益，致被上訴人受有損害。審酌上訴人張峻峰系爭房屋租金每月十萬元，自可認上訴人張峻峰於系爭租約終止後乃受有每月十萬元之不當得利。上訴人董基正為系爭租約之連帶保證人，有租約為證，應與上訴人張峻峰負連帶給付之責。從而被上訴人本於系爭租賃契約及不當得利之法律關係，請求上訴人張峻峰應遷讓系爭房屋；上訴人二人應自九十九年一月二十三日起至交還系爭房屋之日止，按月給付十萬元，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按以現金為租賃擔保之金額，不得超過二個月房屋租金之總額；已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部分抵付房租，土地法第九十九條定有明文。又以承租人遲付租金為終止原因者，必承租人遲付租金之總額已達兩個月之租額，經定相當期限催告，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租約，此觀民法第四百四十條第一、二項規定自明。是承租人支付之擔保金超過二個月房屋租金之總額，如承租人表示以擔保金抵償，須抵償後遲付之租金達兩個月之租額，出租人始得定期催告承租人給付租金，必待承租人仍不於期限內支付，出租人始得進而終止租約。查兩造約定每月租金為十萬元，上訴人張峻峰曾給付三十萬元為系爭租約之擔保，其僅繳交九十八年十月份之租金，自九十八年十一月以後迄今，即未曾再繳納租金。被上訴人係於九十八年十一月四日以存證信函定期催繳租金，再分別於同年十二月九日及二十二日至台南縣永康市調解委員會聲請調解均不成立，九十九年一月二十二日終止系爭租約，為原審所確定之事實。上訴人張峻峰所支付之擔保金超過二個月房屋租金之總額，且被上訴人於九十八年十一月四日定期催告上訴人支付租金時，上訴人遲付之租金似尚未達兩個月之租額，果爾，該存證信函似不能發生催告之效力。乃原審未遑詳查細究，逕認上訴人至九十九年一月一日後，已遲延給付租金逾二個月，而被上訴人復於九十九年一月二十二日以存證信函通知上訴人終止系爭租約，兩造之租賃關係已經於九十九年一月二十二日合法終止，進而為上訴人不利之判決，不免速斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國一○○年五月十二日
最高法院民事第五庭
審判長法官劉福聲
法官黃義豐法官劉靜嫻法官袁靜文法官高孟焄本件正本證明與原本無異
書記官中華民國一○○年五月二十四日
Q