臺灣桃園地方法院101年度重訴字第84號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院101年重訴字第84號民事判決

裁判日期：民國101年12月21日

裁判案由：拆屋還地等

臺灣桃園地方法院民事判決101年度重訴字第84號原告 張晉維 訴訟代理人 簡長順 律師被告 梁家宏 訴訟代理人 陳萬發 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，於民國101年11月30日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠兩造於民國99年12月30日共同簽訂不動產買賣契約書（下稱
系爭契約書），約定被告以新臺幣（下同）4,200,000元向原告購買其所有桃園縣○○鄉○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）。復因被告擬興建農舍，故兩造並約明「本案乙方（即原告）提供名義配合甲方（即被告）申辦興建農舍之申請，因農舍興建及申請所產生之相關費用概由甲方負擔」，且為擔保原告債務之履行，亦約定「乙方同意以6,000,000元設定抵押權予甲方」。原告於訂約後12天即100年1月12日即交付農用證明、無農舍證明以及原告身分證、印章等件予訴外人 廖國棟 ，被告可持該證件申請建築執照；至於系爭土地權狀、印鑑證明及戶籍謄本等所有權過戶證件，原告另於100年4月28日交付代書 陳靜瑩 ，聽任被告自行辦理預告登記、抵押權設定、所有權移轉登記，原告並無遲延交付證件之事項。然被告未能按期付款，經原告催告後，被告乃同意最後支付尾款800,000元之日期為101年2月6日，然屆期被告仍未支付尾款，原告遂於101年2月8日再次限期催告，表明3日內未付清尾款即解除系爭契約書，被告仍未能按期支付尾款，並於101年2月16日來函表示「因本人所出售之不動產買方遲延給付價款予本人，而另（為令之誤）本人無法如期給付尾款予您」，依民法第229條第1項、第25
4條之規定，原告自得因被告遲延並經催告而未於期限內履行之時即101年2月11日解除契約。
㈡依系爭契約書，原告僅單純出售系爭土地，其上並無農舍存
在，原告係配合出名申請興建農舍，又依系爭契約書第14條其他約定事項：第4點記載「四、本案乙方（原告）提供名義配合甲方（被告）申辦興建農舍之申請，因農舍興建及申請所產生之相關費用概由甲方負擔（含建築師之各項費用）…」，同條第8點記載「甲、乙雙方協議本案乙方建（為配之誤）合興建農舍之期限為訂立本買賣契約起60天內申請建照並於100年12月31日前完工並取得使用執照日為期限，否則即依一般買賣過戶、權狀核下後3日內甲方即支付尾款予乙方」、並參照系爭契約書附件價金給付方式記載「4.使用執照核發過戶尾款：800,000元（使用執照核發400,000元、過戶尾款400,000元）」，是尾款800,000元原應於取得使用執照時被告即應給付，又為預防被告拖延興建農舍之時程，乃經兩造同意，最後約定尾款支付期限為100年12月31日，然被告所興建之農舍迄至100年12月31日仍未完工，被告卻又另以農舍將於101年2月6日完成為由，要求原告將尾款交付期限改為101年2月6日，經原告同意，兩造於10
1年1月間另以手寫之方式添加於系爭契約書第14條其他約定事項第13、14點，非被告所稱係對於支付尾款保有彈性之詞。
㈢系爭契約書既因被告未能按期履行尾款800,000元而解除，
是被告受領之系爭土地即有返還原告及回復原狀之義務，而被告已在系爭土地上興建地上物，自應予以拆除，以達回復原狀之狀態。又系爭土地所為設定最高限額抵押權6,000,00
0元，亦因系爭契約書解除而無擔保之可能，且擔保債權確定期日為101年1月30日，現亦已屆期，而無任何抵押債權發生，是被告亦有塗銷該抵押權之義務。另被告於解除契約時，乃有回復原狀之義務，則自原告請求被告返還系爭土地時起，被告自屬無權占有系爭土地，是原告自仍得以本訴狀為催告被告回復原狀及返還系爭土地予原告之意思表示。又被告無權占有他人土地，乃屬受有類似租金之不當得利，系爭土地依99年申報地價為256元/平方公尺，則每年以年息
10％計算為40,192元（1,570×256×10％=40,192）。被告於解除契約後，即屬無權占有，故被告即有給付該不當得利之義務。
㈣爰依民法第259條及第179條請求被告回復原狀、塗銷抵押權
及給付不當得利，並聲明：⒈被告應將坐落系爭土地上如複丈成果圖所示1206(B)、1206(C)、1206(D)面積共為185平方公尺之建物拆除，並將系爭土地返還原告，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開土地之日止，按年每年給付原告40,192元。⒉被告應將系爭土地於100年4月29日經桃園縣中壢地政事務所登記最高限額抵押權6,000,000元之抵押權設定登記予以塗銷。⒊訴之聲明第1項願供擔保，請准宣告假執行。（見本院卷第1、83頁，又原告嗣基於複丈成果圖更正建物坐落位置，僅為事實上之更正，非訴之變更或追加，附此敘明）。
二、被告則以：㈠依系爭契約書第3條第4項，雙方已約定：「尾款為800,00
0元...如甲方（被告）未辦理貸款，應於產權移轉後3日內付清尾款，尾款付清之日即為正式交屋日...」、系爭契約書第14條其他約定事項第8點亦約定「...過戶權狀核下後3日內甲方（被告）即支付尾款予乙方（原告）」，原告應先履行將系爭土地及農舍產權移轉予被告之義務，被告於
3日內始有支付尾款之義務，原告並未履行其應先履行之義務，有證人廖國棟之證詞可參。又依系爭契約書第14條其他約定事項第6點約定，原告應在收取第貳款時（即2,400,00
0元），先行辦理系爭土地原有抵押權設定之塗銷登記，之後，因土地抵押債務清償，才進行農舍申請之相關事務，但於簽約後，原告延遲約4個月才將其抵押相關文件交付臺灣房屋地政士，導致流程延後，於原告原有抵押設定經塗銷後，續依系爭契約書第14條其他約定事項第9點設定6,000,00
0元抵押予被告，已是延到100年4月29日才登記，故之後申請農舍建築執照之進度就再被拖延。依系爭契約書第14條其他約定事項第4點，原告除農地買賣外，另負有「配蓋」之義務，亦即原告應履行配合蓋農舍之全部義務，原告業遲延履行系爭契約書第14條其他約定事項第6點之塗銷抵押設定義務，申請農舍建築執照之相關作業進度被拖延延後，非可歸責被告，農舍建築執照於100年8月始取得。又就原告應付之配蓋義務，係指原告允諾先以其自己名義申請於系爭土地上取得准許興建農舍之建築執照，再由被告出資興建該農舍，待農舍興建完成，續以原告名義申請取得該農舍之使用執照，再申請建物保存登記，完成後申請取得建物所有權狀，才能將建物所有權移轉登記至被告。然被告出資興建農舍完成，並已如期備妥尾款後，雙方代理人即臺灣房屋即回報被告，稱其公司通知原告於擬收尾款之當日，原告尚必須交付其本應依約履行之關於「以原告名義申請取得該農舍之使用執照」、「以該使用執照申請建物保存登記」、「以建物保存登記申請建物所有權狀」、「將建物所有權移轉登記至被告」等相關文件證照及用印，但原告要求時間準備文件證照，復經通知於101年2月22日於臺灣房屋見面完成最後程序，當天被告本已備妥800,000元支票，然原告不但未交付所應備齊之證照文件，還一再陳稱物價上漲而不履行。故原告未先履行應將系爭土地及農舍產權移轉至被告之義務，則被告依系爭契約書約定，係於原告履行其應先盡之義務後3日內，始有支付尾款之義務，被告並無違約。
㈡原告所稱於原證4上所載，非謂原告已交付相關文件，係指
為辦理農用證明、無農舍證明、搭排、鑑界、報稅等事務之需求，100年1月12日僅收原告身分證與印章1個，非指收到農用證明或無農舍證明。依原證5上註記代書陳靜瑩於10
0年4月28日收受權狀正本1張、及印鑑證明及戶籍謄本各
2份，可知因可歸責於原告遲至100年4月18日辦妥塗銷，又遲至100年4月28日交付土地所有權狀正本、及印鑑證明與戶籍謄本予代書之證，故導致系爭契約書第14條其他約定事項第9點抵押反設定於100年4月29日始完成設定。
㈢至系爭契約書第14條其他約定事項第13、14點，係因不堪原
告一再催款，故約定：「若買方無法如期支付價金，賣方提出之催告、延申（應係衍生之誤繕）任何費用，買方需無條件支付。」、「最後支付尾款日期101年2月6日價款800,000元與補償金20,000元整」，綜合系爭契約書第3條第4項及第14條其他約定事項第8點，則第14條第14點所載支付尾款日期101年2月6日為推估之時間，仍應依照原約定原告先履行將系爭土地及農舍產權移轉至被告，被告始有支付尾款之義務。且綜觀第14條第13、14點，兩造對於尾款支付仍保有彈性，縱無法如期於101年2月6日支付尾款，仍僅催告及衍生之任何費用由被告無條件支付，並非逕得解除契約。
㈣另原告所提出之「100年1月6日第24號存證信函」、「10
1年2月8日第45號存證信函」，以假日限期3天為其存證信函之催告，亦非屬相當期限之催告，並不生催告之效力。至於被告曾以存證信函通知原告，其原因係因被告僅國小學歷，加上代書文筆不佳，專業欠佳，致生誤會，然被告真意係以該函首段所要表達「原告受領遲延」之意，並非指被告自承給付遲延。且雙方既約妥於101年2月22日見面，已免除原有存證信函之意思。
㈤本案系爭不動產之買賣總價為4,200,000元，被告業已付訖
達81％款項，斷無就僅餘之19％尾款（800,000元）遲不給付。此外，系爭土地於觀音郊區荒偏之處，僅二戶鄰居，地價甚低，原告所指之依申報地價之年息10％計算利益，亦屬過高㈥被告以前揭情詞資為抗辯；並聲明：⒈原告之訴及假執行之
聲請均駁回，⒉如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行宣告。
三、兩造協議簡化本件爭點整理如下：㈠不爭執事項：
1.兩造於99年12月30日簽立系爭契約書，約定被告以4,200,00
0元向原告購買其所有系爭土地。又被告擬興建農舍，兩造約明原告提供名義配合被告申辦興建農舍之申請，相關費用則由被告負擔，且為擔保原告之履行，故原告設定6,000,00
0元抵押權予被告。
2.兩造嗣約定尾款800,000元交付日期為101年2月6日，被告屆期未給付；原告於101年2月8日以存證信函限期催告
3日內未付清尾款即解除買賣契約。
3.被告於101年2月16日以存證信函表示由臺灣房屋與承辦代書與原告聯繫皆未受回應，適用民法第234條受領遲延規定，另記載「因本人所出售之不動產買方遲延給付價款予本人，而另（為令之誤）本人無法如期給付尾款給您」。
㈡爭執事項：
1.原告是否有先履行提供使用執照申請文件、保存登記申請文件、過戶登記應備文件，完成過戶後，被告始有給付尾款義務？原告是否合法解除契約？
2.原告請求被告拆屋還地、相當於租金之不當得利、塗銷抵押權登記，有無理由？
四、本院得心證理由：㈠原告並未合法解除系爭契約書。
1.按系爭契約書第14條其他約定事項第14點約定「最後支付尾款日期101年2月6日價款800,000元與補償金20,000元整」、系爭契約書第10條第1項約定：「本約簽訂後，倘甲方（被告）不買或不按約定日期付款，經乙方（原告）定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約...」（見本院卷第10、12頁）。經查，原告起訴主張：被告同意最後支付尾款800,000元之日期為101年2月6日，然屆期被告仍未支付尾款，原告遂於10
1年2月8日再次限期催告，表明3日內未付清尾款即解除系爭契約書，被告仍未能按期支付尾款，並於101年2月16日來函表示「因本人所出售之不動產買方遲延給付價款予本人，而另（為令之誤）本人無法如期給付尾款予您」，爰依民法第229條第1項、第254條之規定解除契約云云，並提出存證信函為證（見本院卷第21-24頁）。惟據證人廖國棟（即承辦系爭契約書之臺灣房屋店長）到庭證稱：於101年
2月6日前，被告有告知要付錢，並請原告準備好文件，原告應提供過戶相關資料給仲介，伊等有電話與原告聯絡，原告說他很忙，要伊等人與其秘書張小姐聯絡，張小姐與原告聯絡後也都說在忙，直到101年2月22日原告說處理好了才約在仲介公司，並請原告將資料帶過來，也請被告準備尾款到現場，當天原告提到物價上漲要求補償，因為他覺得土地價格上漲，所以雙方談不下去等語（見本院卷第65頁、第66頁背面），經核，證人廖國棟為仲介公司店長，與兩造均無仇怨，到庭具結為以上之證述，應無甘冒偽證重罪而設詞偏頗被告之理，其證詞應可採信，而依其所述，被告於101年
2月6日前曾表示要給付尾款，則系爭契約書尾款尚未給付，是否為被告遲延所致，並非無疑。
2.再按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院18年上字第1727號、17年上字第1118號判例意旨，98年度臺上字第1925號裁判意旨參照）。經核，系爭契約書第10條第1項、第14條第14點雖約定最後支付尾款日期為101年2月6日，被告未按約定日期付款，原告得解除契約（約定內容詳如前述），然參酌系爭契約書第3條第4項另約定：「尾款為800,000元...如甲方（被告）未辦理貸款，應於產權移轉後3日內付清尾款，尾款付清之日即為正式交屋日...」、系爭契約書第14條其他約定事項第8點亦約定「...過戶權狀核下後
3日內甲方（被告）即支付尾款予乙方（原告）」、系爭契約書附件記載「4.使用執照核發過戶尾款：使用執照核發400,000元、過戶尾款400,000元」（見本院卷第7、12、13頁），可見雙方亦約定被告應於產權移轉後3日內付清尾款，再參酌系爭契約書第14條其他約定事項第13點另約定：「若買方無法如期支付價金，賣方提出之催告、延申（應係衍生之誤繕）任何費用，買方需無條件支付。」（見本院卷第12頁），則兩造於約定系爭契約書第14條第14點之時，應有認知被告可能無法如期交付尾款，並約定被告若無法如期支付尾款之效果，再佐以系爭契約書價金4,200,000元，被告業已給付3,400,000元，達8成以上，則兩造約定被告違反系爭契約書第14條第14點未於101年2月6日給付尾款之效果應僅生衍生費用由被告無條件負擔之效果，兩造仍應依系爭契約書第3條第4項、第14條第8點之約定，被告於產權移轉3日內付清尾款，原告不得以被告未於101年2月6日為由，解除系爭契約書。
㈡承上，原告既未合法解除系爭契約書，則被告興建農舍占有
系爭土地、設定抵押權登記，係基於兩造系爭契約書，原告請求被告拆屋還地、給付相當租金之不當得利、塗銷抵押權登記，並無理由。
五、從而，原告依民法第259條及第179條請求被告回復原狀、塗銷抵押權及給付不當得利，請求⒈被告應將坐落系爭土地上如複丈成果圖所示1206(B)、1206(C)、1206(D)面積共為185平方公尺之建物拆除，並將系爭土地返還原告，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開土地之日止，按年每年給付原告40,192元。⒉被告應將系爭土地於100年4月29日經桃園縣中壢地政事務所登記最高限額抵押權6,000,000元之抵押權設定登記予以塗銷，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及所提出之事證，經本院斟酌後認與判決結果不生影響，爰不一一加以論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國101年12月21日
民事第三庭法官林宜靜本件正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官范升福中華民國101年12月24日