裁判字號：臺灣臺北地方法院96年簡上字第448號民事判決
裁判日期：民國97年06月19日
裁判案由：確認租賃關係存在
臺灣臺北地方法院民事判決九十六年度簡上字第四四八號上訴人丙○○
乙○○前列二人共同訴訟代理人 張靜怡 律師前列二人共同複代理人 朱容辰 律師
甲○○被上訴人財政部國有財產局法定代理人戊○○訴訟代理人丁○○複代理人 吳嘉榮 律師上列當事人間確認租賃關係存在事件，上訴人對於中華民國九十六年五月三十一日本院臺北簡易庭九十五年度北簡字第二三六二五號第一審判決提起上訴，本院於民國九十七年五月二十二日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、首按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序。前項規定，於應依行政爭訟程序確定法律關係是否成立者準用之。但法律別有規定者，依其規定。民事訴訟法第一百八十二條有明文規定。又按民事或刑事訴訟之裁判，以行政處分是否無效或違法為據者，應依行政爭訟程序確定之，前項行政爭訟程序已經開始者，於其程序確定前，民事或刑事法院應停止其審判程序，行政訴訟法第十二條亦規定甚詳。查本件上訴人 主張渠 等家祖 張火灶 向被繼承人 李延修 承租坐落於台北市○○區○○段三小段二七八、二七八之二及二七八之四等三筆土地（以下簡稱系爭土地），雙方就系爭土地間有不定期租賃關係存在，被上訴人嗣後本於「民國七十一年十一月二十七日簽奉核准補辦被繼承人李延修之繼承人 李心 等以土地抵繳稅款0000000元」行政處分取得系爭土地，然該行政處分應屬無效，上訴人已對被上訴人提起行政訴訟，以確認該行政處分無效為先位聲明，以確認該行政處分違法為備位聲明，同時以此為由聲請本院裁定停止本件訴訟程序等情，固有上訴人所提出之蓋有台灣高等行政法院收狀戳章之行政訴訟起訴狀一份為證，然本院基於上訴人於本院所提出之證據，均不足以證明張火灶與李延修間就系爭土地間有租賃關係存在（容後詳述），上開行政處分是否無效或者違法，均不足以影響本案判決結果，即本案判決結果不以上開行政處分是否無效或者違法，為認定之依據，上訴人前揭聲請，難謂有據，不能准許，先予敘明。
二、上訴人主張：
（一）上訴人因繼承關係，而取得系爭三筆土地其上門牌號碼為台北市○○○路○段○○○巷○號房屋以及同巷臨二號防空洞（其上種植花木）以及磚造金爐（以下合稱系爭建物）之所有權。系爭建物本為上訴人之家祖張火灶興建所有，張火灶於興建系爭建物時，與當時系爭土地所有權人李延修於民國三十六年一月十日訂有租地契約書（以下簡稱系爭契約書）。嗣後李延修於四十六年間死亡，李延修之繼承人於五十二年間將系爭土地以抵繳遺產稅為由，將系爭三筆土地移轉登記予被上訴人所有。
（二）系爭契約書所約定之租用地點為台北市大安區育才里第十鄰二一六號，當時係坐落於十二甲段二一五地號，於重測後即為台北市○○區○○段三小段二七八地號，並再分割增編同地段二七八之一地號至二七八之十地號，是系爭契約書所約定之承租範圍，包括但不限於系爭土地。依據系爭契約書所載，系爭土地之租賃期間為三十六年一月至三十八年十二月為止，但於上開租賃期間經過後，上訴人等人仍就系爭土地使用收益迄今，而出租人李延修及其後手之土地所有權人均未為反對或終止租約之意思表示，依據民法第四百五十一條之規定，張火灶與李延修所訂立之系爭租賃契約，業已擬制為不定期租賃契約，迄今仍屬有效，上訴人等人既然為張火灶之繼承人，則本於系爭租賃契約所生之租賃權，亦為上訴人所繼承，又依據民法第四百二十五條之規定，系爭租賃契約對於受讓系爭土地所有權之被上訴人自屬存在。是本於系爭租賃契約以及繼承原因關係，上訴人對於系爭土地之租賃權仍然存在。
（三）依據張火灶與李延修間就系爭租賃契約所製作之收租紀錄表冊以觀，其中李延修清楚記系爭租賃契約之土地為「大安區十二甲二一六番地」，即「大安區育才里十鄰二一六號」，而其封面即清楚記載「張火灶」，可知租賃契約係存在於門牌號碼為「大安區育才里十鄰二一六號」房屋所坐落之土地上。再觀「十二甲段二一五地號」土地地籍圖，與台北市○○區○○段二七八、二七八之一至之十現在之地籍圖兩相對照，可知本件上訴人所主張之租賃關係存在於門牌「大安區育才里十鄰二一六號」所座落之土地間。
（四）系爭建物目前門牌號碼為「台北市○○○路○段○○○巷○號及二號」，坐落基地即為系爭土地，從土地之分割沿革往前推係均分割自「懷生段三小段二七八地號」即「十二甲段二一五號」土地，故系爭建物係坐落於分割自「十二甲段二一五號」之土地上即可推知。
（五）依據上訴人所提供之全戶戶口名簿，其封面之編號為A0000000，與上訴人至戶政事務所所調閱戶籍謄本上面之編號一致，顯見「台北市○○區○○里○○鄰○○○路○○○巷○號」與「台北市○○區○○里○鄰○○路○段○○○號」係屬同一位置，僅後來分戶，又因建國南路開通，所以另行申請一個門牌號碼，換言之原告等目前所居住之戶籍設立地，即門牌「台北市○○區○○里○○鄰○○○路○○○巷○號」、門牌為「台北市○○○路○段○○○巷○號」房屋，與張火灶所居住之戶籍設立地即門牌「台北市○○區○○里○鄰○○路○段○○○號」係屬同一地址，換言之，「台北市○○區○○里○○鄰○○路○段○○○號」亦是存在於「十二甲段二一五號」土地上之房屋。
（六）上訴人找出其祖父生前為辦理買賣時所畫的「濟南路三段六十七號」房屋平面圖，其上有張火灶之用印正本，且此印章亦曾經出現在認證書中，堪信為真。其上均出現「台北市○○○段○○○○號使用位置略圖」，顯見在製作該圖時兩位在其上用印之人（張火灶及 關天霖 ）均認定使用位置圖均坐落在台北市○○○段○○○○號上；亦可知上訴人等現在所居住之房子原為臨濟南路，故其門牌原為濟南路三段六十七號，後因建國南路開通，為求方便出入起見，遂將房子切成兩半，面濟南路部分門牌維持，與建國南路有相通部分（後半部）門牌變更為建國南路一段七十八巷一號。此為上訴人現在所居住之房子何以為建國南路之門牌號碼之由來。故「台北市○○區○○里○鄰○○路○段○○○號」確係坐落在於「十二甲段二一五號」土地上之房屋。
（七）再觀張火灶之日據時期手抄謄本記載「昭和五年八月九日分戶」而設籍在「台北州台北市大安字十二甲二一六番地」，對照張火灶與地主李延修之收租紀錄表冊第一頁即清楚處記載租用地為「大安區十二甲二一六番地」時間為「昭和七年十二月付清」，連續記載自昭和七年至昭和十五年，下續接租用地點為「大安區育才里十鄰二一六號」，另行「自民國三十五年一月起至三十五年十二月止」，亦連續記載至民國四十三年之收租記錄；再對照張火灶最初設立在○○○區○○里○○鄰○○路○段○○○號」之手抄謄本可看出該○○○區○○里○○鄰○○路○段○○○號」張火灶於三十五年十月一日即設籍在該處（「設本籍」），民國三十五年間張火灶亦有租賃「大安區育才里十鄰二一六號」耕作，且有繳租之事實，雖然大安區戶政事務所回文「大安區最早有門牌編定紀錄之日期為四十一年九月三日」，但早在日據時期即有戶籍之紀錄，上述○○○區○○里○○鄰○○路○段○○○號」亦坐落於「十二甲段二一五號」土地上。故張火灶之戶籍應於三十五年即設在十二甲段二一五地號上之房屋內，而住居所亦應為其自任耕作之所在地，而為租約之租賃地。由上可知系爭租賃契約上所載「大安區育才里十鄰二一六號」即張火灶當時之戶籍設立地址即「台北州台北市大安字十二甲二一六番地」，與原告現在所居住之門牌號碼為「台北市○○○路○段○○○巷○號」房屋均座落在「十二甲段二一五號」所分割出來之土地上。
（八）綜上，上訴人爰本於繼承關係與租賃契約關係，請求確認上訴人就被上訴人所有之系爭三筆土地有租賃關係存在。
二、被上訴人辯稱：
（一）系爭契約書及收租紀錄表固分別記載張火灶租用地點為「大安區育才里第十鄰二一六號、坪數參百坪」、「大安區十二甲二一六番」，惟參諸張火灶日據時期戶籍登記簿謄本所載現住所「台北州台北市大安字十二甲二百十六番地」，倘該項記載係指門牌號碼，而於台灣光復後，即重新編定為「大安區育才里第十鄰二一六號」，則卷附租地契約所記載之租用地點即為房屋，充其量僅為房屋租賃契約，尚非屬系爭土地之租賃契約。如「台北州台北市大安字十二甲二百十六番地」者，係指土地之登記地號，則「台北州台北市大安字十二甲二百十六番地」顯與系爭土地重測前地號即台北市○○區○○○段○○○號完全不同，亦不足以證明已故訴外人張火灶就系爭土地有租賃關係存在。
（二）況且上訴人主張張火灶原始興建之系爭建物，包括門牌號碼台北市○○○路○段○○○巷○號二層磚造房屋、防空洞及磚造金爐等工作物之建築面積僅為一百十三平方公尺，約三十四點一八坪，而系爭三筆土地登記面積合計為二百三十五平方公尺，約七一點零八坪，其中無一與上開租地契約及收租紀錄表記載面積「坪數參百坪」相符，更足以證明上訴人之先祖父張火灶生前確未向已故訴外人李延修承租系爭土地耕作。再者，上訴人主張卷附原十二甲段二一五地號土地籍圖謄本，與卷附台北市○○段二七八、二七八之一至之十地籍圖兩相對照結果，得以推斷張火灶之租賃關係存在於門牌號碼「大安區育才里第十鄰二一六號」所坐落之土地間，惟上開二件地籍圖所示之比例尺及環繞道路之位置，完全不同，究應如何比較對照？上訴人迄未說明其比對依據，已非可取。
（三）又台北市大安區戶政事務所最早有門牌編釘紀錄之日期為四十一年九月三日，在此之前，並無任何門牌號碼之編釘資料，且上訴人主張之「建國南路一段一八四巷一號」，係於七十二年五月一日由「建國南路一段七十八巷臨一號」整編為「建國南路一段一八四巷臨一號」，嗣於九十一年月八日改編為「建國南路一段一八四巷一號」，該門牌並無初編資料可稽，亦有卷附台北市大安區戶政事務所九十六年三月六日北市安戶字第09630414600號函在卷可稽。
（四）此外，按耕地租賃者，係以支付地租而耕作他人之農地為要件，而所謂耕作者，指目的在定期（按季、按年）收獲，而施以人工於他人之土地上以種植、採收、澆水、施肥、除草、噴藥及管理等農事栽培農作物而言（請參照司法院院字第738號解釋及最高法院四十四年台上字第六一一號、六十三年台上字第一二一八號判例前段意旨）。既自任耕作者，乃承租人施以人工而於出租人之土地上栽培農作物定期收穫，則農地承租人自不得將耕地全部或一部轉租於他人，或將耕地借與他人使用、交換耕作，或有其他未自任耕作其承租耕地，任意變更用途，將耕地供為造林使用（參照最高法院六十三年台上字第一二一八號判例及八十年度台上字第二七一六號判決要旨），抑或興建房屋巷道通路，堆置物品等非為農耕使用，以防杜承租人將承租耕地轉租他人從中漁利，致加重次承租人之負擔，確保佃農自行耕作使用耕地之基本權益，並促進土地利用，從而貫徹農地政策之有效執行（參照最高法院四十八年台上字第一三六二號、四十九年台上字第七六六號判例及七十六年度台上字第二二二二號、七十七年度台上字第一五一七號、七十八年度台上字第七五六號判決意旨）。上訴人提起本件確認之訴，主張張火灶係向李延修承租系爭土地耕作，而有耕地三七五減租條例第十五條之適用，既系爭土地係耕地租約，則上訴人之先祖父張火灶承租系爭土地後，旋於地上搭建系爭建物，即屬不自任耕作，縱有耕地租約存在，亦因此而無效，觀之耕地三七五減租條例第十六條規定至明。
四、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起本件上訴，並為上訴聲明：原判決廢棄，確認上訴人就被上訴人所有之系爭三筆土地有租賃關係存在。被上訴人則為答辯聲明：上訴駁回。
五、經查：
（一）系爭三筆土地原為重測前台北市○○區○○○段二一五地號土地（以下簡稱系爭十二甲段二一五地號土地）之一部。系爭十二甲段二一五地號土地本為被繼承人李延修所有，嗣後該土地於五十二年四月三十日以「抵償」為原因，登記為中華民國所有，被上訴人為管理者，上開土地復於六十九年五月二十一日再以「日據重劃地區清理」為由，登記為懷生段三小段二七八地號土地，原懷生段三小段二七八地號土地之後陸續分割為二七八、二七八之一至之十地號土地。
（二）張火灶於日據時代設籍於「台北州台北市大安字十二甲二一六番地」，三十五年十月一日設本籍於○○○區○○里○○鄰○段○○○號」
（三）系爭建物為上訴人共有、並坐落於系爭三筆土地之上。系爭建物其中現門牌號碼為「建國南路一段一八四巷一號」之房屋，上開門牌號碼係七十二年五月一日由「建國南路一段七十八巷臨一號」整編為「建國南路一段一八四巷臨一號」，後於九十一年四月八日改編為現今之「建國南路一段一八四巷一號」。
以上事實，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、張火灶之戶籍謄本、財政部台北市國稅局補辦五十二年度遺產稅以實物抵繳稅款轉帳通知書、財政部國有財產局台灣北區辦事處九十三年十月十九日台財產北處字0000000000號函、以及台北市大安區戶政事務所九十六三月六日北市安戶字第09630414600號函各一份為證，應屬實在，先予確認。
六、其次，上訴人主張家祖張火灶與被繼承人李延修間就系爭土地有不定期租賃關係存在，然為被上訴人所不承認，並以前揭情詞置辯，按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段有明文規定，又按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院著有十七年上字第九一七號判例要旨可資參照。是上訴人主張渠等家祖張火灶與李延修間就系爭土地有不定期租賃關係存在，則揆諸上開法文之規定與說明，上訴人即應就其主張負舉證之責任。經查：
（一）上訴人就其上開主張雖提出系爭契約書及收租紀錄表各一份為證（原審卷宗第二十五頁、本院卷宗第十七頁），然為被上訴人否認其真正，按私文書應由舉證人證其真正。但他造於其真正無爭執者，不在此限，民事訴訟法第三百五十七條有明文規定，是上訴人就系爭契約書以及收租紀錄表之形式上真正，仍應負舉證之責，然上訴人對其真正並未能舉證證明之，是上揭文書即不具證據能力而無從為有利於上訴人之認定。況且，系爭契約書記載租用地點為「大安區育才里第十鄰二一六號」，收租紀錄表之記載則為「租用地點：大安區十二甲二一六番地」「租用地點：大安區育才里十鄰二一六號」，是就上開文書之記載文義以觀，縱「大安區十二甲二一六番地」即為「大安區十鄰二一六號」，然上開記載均難以遽而認定張火灶所承租之土地為系爭十二甲段二一五地號土地。上訴人主張其主張之租賃關係係存在於門牌「大安區育才里十鄰二一六號」所座落之土地上一節縱使屬實，然該座落土地是否即為系爭十二甲段二一五地號土地？仍無從經由上開契約書與收租紀錄表之記載獲得確認與證實。
（二）再者，張火灶於日據時代設籍於「台北州台北市大安字十二甲二一六番地」，三十五年十月一日設本籍於○○○區○○里○○鄰○段○○○號」，依據台北市大安區戶政事務所九十六年九月二十日北市安戶字第09631427800號函之記載「所謂番地係泛指一定區域範圍，濟南路三段六十七號則為一定地點之門牌，兩者並不一定等同為同一地址，且戶籍登記原則上採當事人申報主義，本案經查張火灶日據時代最後係設籍台北州台北市大安字十二甲二百十六番地，光復後政府來台後重新清理戶籍時，該民即自行申報設籍於○○區○○里○○鄰○○路○段○○○號，期間戶所並無該民其他戶籍遷徙紀錄留存」。是張火灶於日據時代設籍「台北州台北市大安字十二甲二一六番地」，並不當然等同於其嗣後之戶籍地址「濟南路三段六十七號」，況上開函文係敘明「期間並無該民其他戶籍遷徙紀錄留存」，並非上訴人所指稱之「期間並無該民戶籍遷徙紀錄」，故上訴人 爰引 上開函文為據，主張張火灶自日據時代設籍於「台北州台北市大安字十二甲二一六番地」，其後設籍於「濟南路三段六十七號」，其間並無遷徙，故「台北州台北市大安字十二甲二一六番地」，等同於「濟南路三段六十七號」，顯屬斷章取義，即將上開函文之記載「期間並無該民戶籍遷徙紀錄留存」曲解為「期間並未遷徙」，實非有據而不能採信。
（三）因此，「濟南路三段六十七號」之戶口名簿編號「A0000000」，與「建國南路一段七十八巷臨一號」戶口名簿之編號「A0000000」，雖屬相同，此有上訴人所提出之戶口名簿二份為證，又系爭建物其中門牌號碼為「台北市○○○路○段○○○巷○號」之房屋係坐落於系爭三筆土地之上，前已認定，然上開門牌號碼係七十二年五月一日由「建國南路一段七十八巷臨一號」整編為「建國南路一段一八四巷臨一號」，後於九十一年四月八日改編為現今之「建國南路一段一八四巷一號」，前亦述及。然承上所述，上訴人並未證明張火灶於日據時代所設籍之「台北州台北市大安字十二甲二一六番地」，即等同於「濟南路三段六十七號」，故而「建國南路一段一八四巷一號」房屋雖坐落於系爭三筆土地之上，並不足以證明張火灶設籍地址「台北州台北市大安字十二甲二一六番地」之房屋係坐落於系爭十二甲段二一五地號土地之上。
（四）另徵諸系爭契約書之記載「坪數：參百坪」，故張火灶所承租之土地約為九百九十二平方公尺，（以一平方公尺相當於零點三０二五坪為計算基準）。而系爭十二甲段二一五地號土地面積則為八百三十七平方公尺，此有被上訴人所提出之土地登記謄本一份為憑（見原審卷宗第七十八頁）。因此，兩者之土地面積顯非相同，張火灶所承租之上開土地是否即為系爭十二甲段二一五地號土地，已非無疑。況依據系爭契約書之記載，張火灶租用地點為「大安區育才里第十鄰二一六號」，收租紀錄表之記載則為「租用地點：大安區十二甲二一六番地」「租用地點：大安區育才里十鄰二一六號」，上訴人並主張張火灶於日據時代所設籍之「台北州台北市大安字十二甲二一六番地」。因此，依據上述記載，「台北州台北市大安字十二甲二一六番地」所在房屋之面積應為三百坪。然查，系爭建物即上開門牌號碼房屋連同同址臨二號等建物在內，面積不過共計一百十三平方公尺即約為三十四坪，此有上訴人所提出之台北市大安區地政事務所土地複丈成果圖一份在卷為憑（見本院卷宗第二百二十頁背面），兩者顯不相當，故上訴人主張「台北州台北市大安字十二甲二一六番地」所在地與現今「建國南路一段一八四巷一號」為同一地址房屋，應不足以採信。況系爭二七八、二七八-二、二七八-四地號土地面積分別為一百四十八平方公尺、七十二平方公尺以及十五平方公尺，亦有土地登記謄本為證，故系爭三筆土地面積共計二百三十五平方公尺，亦與上述「台北州台北市大安字十二甲二一六番地」以及系爭建物面積均不相同。綜上，上訴人主張張火灶於日據時代設籍之地址「台北州台北市大安字十二甲二一六番地」，即為現今建國南路一段一八四巷一號，顯非有據。
（五）此外，上訴人所提出之五十八年十二月十一日張火灶出具經本院公證之認證書，其後附具結書係張火灶五十八年十二月十一日出具予財政部國有財產局台灣北區辦事處，其上記載「本人於台北市○○鄉○鎮○○○段○○○○號之國有特種土地上建有木磚造房屋二棟房屋門牌本市○○路○段67、69-AB號之該屋係本人自建房屋所有權人確係本人所有如有虛偽願負法律責任。」（原審卷宗第一八六、1一八七頁），然此經公證書僅能證明張火灶自認於台北市段○○段○○○○號上台北市○○路○段六十七、六十七-AB號房屋二棟為其興建，亦不能證明上開門牌之房屋即為「大安區育才里第十鄰二一六號」、「台北州台北市大安字十二甲二一六番地」。另上訴人又提出納稅收據（原審卷宗第一四０至一四四頁）均為房屋稅繳納之收據，僅能證明就台北市○○路○段○○○號房屋曾有納稅之事實，亦不能證明對系爭三筆土地有租賃關係存在。
七、綜上所述，上訴人所提出之上開證據，均不足以證明上訴人所提出之系爭契約書，其上所記載之承租地點「大安區育才里第十鄰二一六號」、「大安區十二甲二一六番地」，即上訴人共有之系爭建物坐落之系爭三筆土地，故其主張對系爭三筆土地有租賃關係存在，即屬無據。從而，上訴人請求確認就被上訴人所有之系爭三筆土地有租賃關係存在，並無理由。原審為上訴人敗訴之判決，經核並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求為廢棄改判，為無理由，應予駁回。又本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此說明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十七年六月十九日
民事第四庭審判長法官劉坤典
法官趙子榮法官匡偉以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國九十七年六月十九日
書記官陳莉庭