裁判字號：臺灣彰化地方法院93年訴字第10號民事判決
裁判日期：民國95年03月02日
裁判案由：確認土地優先承買權存在等
臺灣彰化地方法院民事判決93年度訴字第10號原告乙○○訴訟代理人 陳建勛 律師複代理人 林益輝 律師複代理人丁○○被告丙○○訴訟代理人 黃精良 律師被告甲○○上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，本院於民國95年2月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、被告甲○○受合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：被告甲○○所有坐落彰化縣○○鄉○○段第1110、1116、1112、1113、1114地號等5筆土地（下稱系爭土地），原告與訴外人 蕭興義 、 蕭昌恆 、 蕭劉盆 、 蕭俊男 、 蕭清宗 6人為租地建屋之承租人，於系爭土地上仍有建物存在，依土地法第104條規定，原告及其他承租人對於系爭土地有優先購買權。詎被告甲○○於民國81年5月間竟違反土地法相關規定，並未通知原告等承租人即將系爭土地以新台幣（下同）3,378,618元出賣予被告丙○○，並辦畢土地所有權移轉登記。92年1月15日系爭土地之其他承租人黃蕭貴鳳、許 蕭淑貞 （以上2人為蕭劉盆之繼承人）、蕭清宗、蕭俊男、蕭興義、 山口 ダツ子、 蕭夏實 、 蕭夏代 、 蕭慶 、 蕭宗 （以上5人為 蕭昌恒 之繼承人）將其優先購買權讓予原告，故原告就系爭土地有全部之優先購買權。按承租人之優先購買權具有物權效力，如出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，亦即以買賣為原因而成立之物權移轉行為對承租人不生效力，故被告於81年5月15日就系爭土地以買賣為原因之所有權移轉登記為無效，應予塗銷，且被告甲○○應於原告依同一條件給付3,378,618元後，將系爭土地辦理所有權移轉登記予原告等語。並聲明：被告丙○○所有坐落彰化縣○○鄉○○段第1110號、地目建、面積0.0000000公頃；同段第1116號、地目建、面積0.017723公頃；同段第1112號、地目道、面積0.001321公頃、權利持分6912分之6561；同段第1113號、地目道、面積0.002415公頃、權利持分6912分之6561；同段第1114號、地目道、面積0.000853公頃、權利持分6912分之6561，於81年5月15日以買賣為原因之所有權移轉登記應予塗銷；被告甲○○應於原告給付3,378,618元同時，將前項所示5筆土地所有權移轉登記予原告；訴訟費用由被告負擔。
二、原告對被告抗辯之陳述：㈠系爭土地是由原告祖父 蕭園 以家長身分，代表原告、蕭興義
、 蕭振茂 、蕭昌恆、蕭俊男5人，向訴外人 蕭友聯 租地建屋，蓋稅籍資料記載稅籍號00000000000（起造人乙○○）房屋2棟是自31年7月起課稅、稅籍號00000000000房屋（起造人蕭昌恆、乙○○、蕭興義、蕭振茂、蕭俊男）、稅籍號00000000000房屋（起造人蕭俊男）是自32年7月起課稅、稅籍號00000000000房屋（起造人蕭振茂）是自33年7月起課稅、稅籍號0000000000房屋（起造人蕭興義）是自34年7月起課稅、稅籍號00000000000房屋（起造人蕭昌恆）是自36年7月起課稅，上開房屋雖然未登記，然自己建築之房屋與依法律行為而取得者有別，縱使不經登記，依最高法院41年台上1039號判決意旨亦不在民法第758條所謂非經登記無效之內。
又蕭園於43年3月18日死亡，而最高法院52年度台上字第3753號判決，即蕭友聯對當時之土地承租人 蕭五常 （為原告及蕭興義之父親，當時代表原告及蕭興義處理租賃事，故蕭友聯列其為當事人）、蕭振茂、蕭昌恆、蕭俊男等人提起調整租金之訴訟，並非對蕭園繼承人之訴訟，由上揭判決書可看出於52年間在系爭土地上有房屋者即為系爭土地之承租人，當時之承租人為蕭五常（原告及蕭興義2承租人之代表人）、蕭振茂、蕭昌恆、蕭俊男等人。嗣後蕭振茂、蕭昌恆、蕭俊男雖有承租權，惟人已搬離上開房屋，系爭土地僅剩原告、原告之母蕭劉盆、蕭興義繼續繳納租金予蕭友聯並使用系爭土地，因而蕭友聯於54、55年間對原告、蕭興義及蕭劉盆3人發出「收回基地通知書」及「收回基地催告書」。後蕭家慶於57年間繼承蕭友聯為系爭土地之所有權人及出租人，其後又轉賣予 蕭清文 ，因蕭清文週轉困難，被其債權人聲請拍賣，而在貴院執行處於69年、73年間進行拍賣時，即經查明當時系爭土地之承租人為原告、蕭劉盆、蕭興義、蕭昌恆、蕭俊男、蕭清宗等6人，故系爭土地之承租人並非以蕭園之全體繼承人繼承其承租權甚明。
㈡被告甲○○於73年間因拍賣取得系爭土地所有權時，原告及
其他承租人之房屋並未併同拍賣，且於被告甲○○登記為土地所有權人後，原告尚以承租人身分給付租金，原告為承租人甚明。其他承租人亦於92年1月間將其優先購買權讓予原告，因優先購買權係屬債權之一種，其他承租人已依債權讓與之相關規定通知被告，原告就系爭土地主張優先購買權本屬合法有效。
㈢被告丙○○陳稱向被告甲○○購買系爭土地之價金為20,736
,214元，此絕非實在，因被告除主張上揭金額外，亦曾主張買賣價金為7,400,000元、7,000,000元不一，可見被告所陳之價格皆非實在，因其等無法提出確實之買賣契約書及證明價金之給付，故應以被告向地政機關申報所有權移轉登記書上所記載之金額為彼等買賣價金。雖上開買賣價金與公告現值相等，然以系爭土地上有他人房屋占用，且於不定期租賃關係中，僅就土地為買賣，其價格必定不高，又一般交易習慣以公告現值作為買賣金額並無異常。
三、被告部分：㈠被告丙○○抗辯：
⑴原告前曾向貴院對被告提起確認優先購買權存在之訴，案經
貴院以83年度訴字第749號判決原告之訴駁回，原告上訴，經臺灣高等法院臺中分院以87年度上字第71號判決駁回其上訴，再經最高法院駁回上訴而確定。原告復向臺灣高等法院臺中分院提起再審之訴，亦為該院以92年度再字第5號判決駁回確定。
⑵系爭土地之原承租人為訴外人蕭園，蕭園死亡後繼承人有子
女蕭五常、蕭振茂、蕭昌恆、蕭俊男、 蕭錦元 、 邱蕭箱 、康蕭引、 陳蕭續 、 張蕭鈕 、 薛蕭銀 、 蕭秀明 、 張蕭月 等。原告之母蕭劉盆雖為蕭園之媳婦仔，但並非其養女，依據大法官會議釋字第58號解釋意旨可知，養女與養親之婚生子結婚，收養關係終止，故蕭劉盆對蕭園之遺產顯無繼承權。蕭劉盆於其夫蕭五常死亡後，與原告及蕭五常其他子女均拋棄繼承，可見原告及蕭劉盆對系爭土地之租賃權均無繼承權，則原告並無法就系爭土地主張優先購買權。
⑶租賃權乃以債權人與債務人間之信賴關係為基礎，故此項債
權性質上不得讓與，又依最高法院65年台上字第530號判例意旨：土地法第104條係規定租用基地建築房屋之承租人於承租人之基地出賣時有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用。可見基地承租人始享有優先購買權，俾基地與房屋產權同屬一人，使不動產產權單純化，如非基地承租人即不得享有優先購買權。原告並未徵得出租人之同意，本件租賃權依法即不能讓與，縱有讓與亦為無效，租賃權既不能讓與，則專屬之優先購買權亦不能讓與，故原告不能對被告主張優先購買權。
⑷原告主張系爭土地買賣價格為3,117,260元，此係公告現值
，絕非實際買賣價格，被告係以20,730,624元之價格承買，貴院84年度自字第133號刑事判決則認定買賣之價金為7,400,000元，由訴外人 陳恆產 交付予被告甲○○兌現之支票總額達7,266,000元，另外土地增值稅716,778元亦由被告代繳，則合計金額更不在此數目，原告卻仍主張依公告現值優先購買，此顯然有違經驗法則等語。並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
㈡被告甲○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、本件原告主張其係系爭土地原始承租人之一，又受讓取得其他承租人之優先購買權等語，被告丙○○則抗辯稱系爭土地原始承租人為原告祖父蕭園，因原告之父蕭五常死亡後，原告拋棄繼承，是原告就系爭土地並無租賃權，又優先購買權依法不能讓與等語。則本件首應審究者為原告是否為系爭土地之原始承租人及優先購買權得否讓與？茲審酌如下：
㈠查原告曾於本院對被告提起確認優先購買權存在之訴，經本
院以83年度訴字第749號判決原告之訴駁回，該案經臺灣高等法院臺中分院、最高法院均駁回原告上訴而確定（以下稱前案），原告於前案係主張其是承租人蕭園之繼承人，而就系爭土地其中1110、1116地號2筆土地有優先購買權，惟其於本件則主張其是系爭土地原始承租人之一，又受讓其他承租人之優先購買權，故就系爭土地全部有優先購買權，此經本院調閱前案全卷核實無訛。本件原告主張其為優先購買權人之原因事實與前案不同，訴訟標的即有不同，故原告提起本件訴訟，應非法所不許，先予敘明。惟法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果，已為判斷時，除有顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，法院及當事人對該重要爭點之法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，以符民事訴訟上之誠信原則。前案中法院已確認系爭土地原為蕭友聯所有，出租與原告祖父蕭園，蕭園於43年3月18日死亡，其繼承人有原告之父蕭五常及蕭園其他子女蕭振茂等多人，蕭五常於54年3月18日死亡，原告之母蕭劉盆及原告均拋棄繼承，其後蕭劉盆並未與出租人另成立新租約等情，有判決書可稽，原告於本件竟作相反之主張，已有可議。
㈡本件原告既主張系爭土地是其祖父蕭園以家長身分代表原告
、蕭興義、蕭振茂、蕭昌恆、蕭俊男等5人向蕭友聯承租之有利於己之事實，自應負舉證之責任。原告雖提出系爭土地上房屋之稅籍登記表為證，惟房屋稅籍登記表僅係稅捐稽徵機關課稅之依據，納稅義務人與所有權人並不一定同人，該課稅資料本不足以作為認定所有權人之依據。況原告既謂其房屋於31年以前即建成，時間顯在稅籍登記表作成以前，依上開登記表並無從認定原告為房屋起造人，又原告縱使為房屋之起造人，與其是否為系爭土地之承租人，亦屬二事，是不能僅憑原告為系爭土地上建物之納稅義務人甚或所有權人因此認定其祖父蕭園以家長身分代表其向地主承租土地。況且，原告所謂其他承租人，除蕭興義為其兄弟，餘蕭振茂、蕭昌恆、蕭俊男3人則為其叔父，輩份並不相當，以當時原告之父蕭五常仍健在，原告謂祖父蕭園代表伊及蕭興義、蕭振茂、蕭昌恆、蕭俊男向蕭友聯承租系爭土地，即有違常情，難予採信。
㈢觀諸最高法院52年度台上字第3753號判決，系爭土地前地主
蕭友聯主張承租人為蕭園，因蕭五常、蕭振茂、蕭俊男、蕭昌恒為蕭園繼承人，因而以上開4人為被告訴請調整租金。嗣蕭友聯於寄送原告及蕭興義之收回基地催告書、收回基地通知書中亦載明：（系爭土地）於民國31年3月21日不定期出租 台端 先祖父蕭園使用建築房屋，嗣蕭園死亡後由台端先父蕭五常生存中繼承繼續承租等等。此有原告提出之前揭最高法院判決書、收回基地催告書、收回基地通知書影本等件在卷可稽。是以上開判決書、催告書、通知書均不足以作為原告所主張其為系爭土地原始承租人之有利證據甚明。
㈣原告另提出本院民事執行處於69年、73年間拍賣系爭土地之
通知函影本為證。惟查，上開執行處公文雖將原告、蕭興義、蕭昌恒、蕭劉盆、蕭俊男、蕭清宗等6人列為承租人，然系爭土地何人有租賃權為實體事項，執行法院就此並無調查認定之權，其公文上關於承租人之記載，其原因不論為債權人或承租人或債務人之陳報，均不足以作為認定原告有租賃權之直接證據。況且，當時原告祖父蕭園、父蕭五常均已去世，僅憑上開公文列原告為承租人，亦不足以證明原告為系爭土地之原始承租人。
㈤原告又主張其以承租人身分給付租金予被告甲○○，其為承
租人云云。惟租賃關係之成立以租賃雙方意思表示合致為必要，原告縱有給付被告甲○○金錢之事實，惟其可能原因非僅給付租金一項，自不足以作為租賃關係存在之證明。原告於前案即曾主張給付被告甲○○租金，經法院判斷「蕭劉盆或上訴人（即原告）片面按原租約經法院判決增加之租金額寄送土地所有人，尚不足以認定已與土地所有人成立租賃關係」，本件原告竟執前詞主張其與系爭土地原所有權人蕭友聯間成立租賃關係，尤無理由。
㈥至於原告主張受讓其他共有人優先購買權部分。按優先購買
權為形成權之一種，以優先購買權人一方願依同樣條件購買之意思表示，買賣契約即為成立，本不得為債權讓與之標的，原告主張依債權讓與而受讓，已有誤解。次按土地法第104條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用（最高法院65年度台上字第530號判例意旨參照）。既基地承租人於基地未為房屋之建築者，無優先購買權，縱使原告所謂其他承租人就系爭土地有優先購買權，惟原告既未受讓其租賃權及基地上房屋之所有權，依上開判例意旨，亦無主張優先購買權之餘地。則原告主張其因債權讓與而取得其他共有人之優先購買權，委無可採。
㈦被告甲○○雖未提出任何抗辯，惟被告丙○○所為抗辯對被告甲○○有利，依法其效力及於被告甲○○，併此敘明。
五、綜上所述，原告並未提出足以證明其為系爭土地原始承租人之證據，其所主張受讓其他承租人優先購買權亦於法不合，從而，原告主張其就系爭土地有優先購買權，請求被告將系爭土地於81年5月15日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷，及被告甲○○應於原告給付3,378,618元同時，將系爭土地所有權移轉登記予原告，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經審酌與判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國95年3月2日
民事第二庭法官施錫揮以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國95年3月2日
書記官蘇美苓