臺灣臺中地方法院民事判決 103年度豐簡字第465號
原 告 曹廣泰
法定代理人 林怡蜜
法定代理人
兼訴訟代理人 曹用豪
被 告 陳遠惠
訴訟代理人 車正道
被 告 陸 昆
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於中華民國104年3月31日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落門牌號碼臺中市○○區○○路○○○號未辦理保存
登記建物（稅籍編號00000000000號）遷讓並交付原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不
在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、7款定有明文。查本
件原告原依買賣及繼承之法律關係請求被告陳遠惠交付坐落
門牌號碼臺中市○○區○○路○○○號未辦理保存登記建物（
稅籍編號00000000000號）（下稱系爭建物）。嗣於本院審
理時追加 何光鈞 之共同繼承人被告 陸昆 為被告，依買賣及繼
承之法律關係，請求被告2人交付系爭建物予原告（見本院
卷第49頁），經核前揭追加被告陸昆部分之訴與原訴之請求
基礎事實理由均屬同一，自屬請求之基礎事實同一，對於被
告之攻擊防禦無礙，揆諸上開規定，自應准許。
二、且按當事人得否於本訴為訴之變更、追加，應依民事訴訟法
第255條規定決之。而觀諸上開規定內容，並無附加應以本
訴合法為前提之要件，況從上開規定之立法本旨，原係為節
省當事人另為訴訟之時間與勞費，並防止裁判抵觸，是以應
從寬解釋，換言之，訴之變更、追加不必以本訴合法為前提
，而當事人以此補正本訴合法性，亦無不可（臺灣高等法院
暨所屬法院95年法律座談會民事類提案第28號決議內容參照
）。查，何光鈞之繼承人為被告陳遠惠及陸昆2人，本件原
告起訴時僅以被告陳遠惠為被告，然原告於訴訟程序進行中
業已追加被告陸昆為訴訟當事人，揭諸上開說明，本件原告
已於訴訟程序進行中追加被告陸昆為本件當事人，補正本訴
合法性，是本件並無當事人不適格，並先敘明。
三、被告陸昆未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條
各款所列情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告於民國92年1月1日與被告之被繼承人何光鈞簽訂房屋買
賣契約（下稱系爭買賣賣契約），以新臺幣（下同）200,00
0元向何光鈞買受何光鈞所有系爭建物之房屋使用權（即事
實上處分權），兩造並約定同意何光鈞於買賣契約成立後，
得繼續居住使用系爭建物至何光鈞死亡時，原告於系爭買賣
契約成立時先給付50,000元，其餘買賣價金150,000元於交
屋時給付。後何光鈞已於102年10月死亡（實際死亡日期為
102年10月28日）被告2人為何光鈞之繼承人，被告2人依系
爭買賣契約第5條應交付系爭建物予原告，原告已寄發存證
信函催告被告原告準備繳納尾款150,000元予被告，並請求
被告依系爭買賣契約交付系爭建物，然被告均置之不理，為
此，爰依買賣契約及繼承之法律關係，請求被告謙讓交付系
爭建物。
㈡原告確有尾款150,000元尚未給付，因買賣當時約定等何光
鈞死亡後，交付系爭建物時，原告再交付買賣價金尾款150,
000元。
㈢並訴之聲明：被告應將坐落門牌號碼臺中市○○區○○路○○
○號未辦理保存登記建物遷讓並交付原告。
二、被告答辯：
㈠被告陸昆經合法通知均未到庭表示意見，亦未提出任何書狀
陳述。
㈡被告陳遠惠辯以：
⑴對於原告與何光鈞有訂立系爭買賣契約並不爭執，但系爭買
賣契約訂立時，原告僅交付定金50,000元，惟原告嗣後遲未
依約交付尾款150,000元，是系爭買賣契約因原告未交付約
定價金而消滅，系爭買賣契約於何光鈞生前即已消滅，是原
告於何光鈞死亡之際，據已消滅之系爭買賣契約請求被告履
行契約，違反法律規定而有違誠信。又原告本件請求有權利
濫用情形，另系爭建物現價值不只200,000元，有民法第
227條之2情事變更，原告請求為無理由。
⑵並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠原告主張何光鈞生前與原告訂立系爭買賣契約，出售系爭建
物予原告，且原告已交付第一期買賣價金50,000元，被告2
人為何光鈞之繼承人等事實，業據原告提出房屋買賣契約書
、收據、土地所有權狀、存證信函各1份為證（見本院卷第9
頁至第13頁），且為被告陳遠惠所不爭執，堪先信為真正。
是本件所應審究者，即：⑴被告抗辯系爭買賣契約已無效，
有無理由？⑵被告抗辯原告依系爭買賣契約請求被告交付系
爭建物為權利濫用，有無理由？⑶被告抗辯系爭買賣契約訂
立後有情事變更，請求增加買賣價金，有無理由？經查：
⑴按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記，而無法為不動產
所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認
為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人（參照
最高法院85年度台上字第51號判決）。再者，違章建築物雖
無法至地政機關辦理所有權登記，惟其為財產權，自得為交
易之標的物，最高法院48年台上字第1812號、50年台上字第
1236號分別著有判例。職是，系爭建物未辦理保存登記，原
告依據買賣關係所取得之權利，並非物權法之所有權，其為
事實上之處分權。
⑵原告主張何光鈞於92年1月1日以200,000元代價，出售系爭
建物之事實上處分權予原告，與房屋事實處分權之事實，業
據原告提出房屋買賣契約書、收據等為證。被告陳遠惠就此
亦不爭執，是本院基於上開調查證據之結果，堪信為真實。
從而，原告依據買賣關係取得系爭建物之事實上處分權。
⑶按民法所謂條件，係當事人以將來客觀上不確定事實之成就
或不成就，決定法律行為效力之發生或消滅之一種附款。倘
當事人就既已存在之債務，約定於預期不確定事實發生時履
行，則為清償期之約定，而非條件（最高法院94年度台上字
第1609號民事判決參照）。陳遠惠辯稱原告於訂立後並未依
系爭買賣契約交付其餘買賣價金尾款150,000元，系爭買賣
契約應屬無效等語。然查，系爭買賣契約第2條係約定：「
二、房屋價款：房屋價款經雙方議定同意為新台幣貳拾萬元
正，其付款方式為先付頭款新台幣伍萬元正，交屋時屋內各
項設備必須完整時再付尾款壹拾伍萬元正，一次全部付清。
」第5條約定：「契約成立後，甲方（即原告）即擁有房屋
使用權，但同意乙方何光鈞先生本人百年永久居住；未交屋
前水電費用仍由乙方負擔。」等語（見本院卷第9頁），足
見原告與何光鈞訂立系爭買賣契約時，合意約定系爭買賣價
金尾款150,000元之付款期限為出賣人交屋時，並系爭建物
之交屋期限為何光鈞死亡時，又 合光 均係於102年10月28日
死亡，有何光鈞除戶戶籍謄本1份在卷可憑（見本院卷第26
頁），而原告於何光鈞死亡後，已寄發存證信函催告何光鈞
之繼承人即被告履行系爭買賣契約交付系爭建物時給付尾款
，則被告陳遠惠抗辯原告於系爭買賣契約訂立後並未給付尾
款，系爭買賣契約因可歸責於原告之事由之債務不履行而業
已無效，原告不得基於系爭買賣契約請求被告交付系爭建物
等語，並無足採。
⑷被告陳遠惠另辯稱原告依系爭買賣契約請求被告交付系爭建
物，有權利濫用之情形，應屬無效等語。然按民法第148條
權利之行使，不得以損害他人為主要目的之規定，係在限制
權利人行使權利，專以損害他人為主要目的。若當事人行使
權利，雖足使他人喪失利益，苟非以損害他人為主要目的，
即不受該條規定之限制（最高法院86年度台上字第1807號民
事判決參照）。故權利濫用者，須兼備主觀上專以損害他人
為主要目的及客觀上因權利行使取得利益與他人所受損害不
相當，缺一不可。是以行使權利者，主觀上若非專以損害他
人為主要目的時，縱因權利之行使致影響相對人之利益時，
亦難認係權利濫用。查本件原告於系爭買賣契約約定交屋期
限屆至後，依系爭買賣契約訴請何光鈞之繼承人履行系爭買
賣契約，將系爭建物交付原告，雖將損及被告繼承系爭建物
之事實上處分權，惟系爭建物之事實上處分權因何光鈞生前
訂立系爭買賣契約出售予原告，原告依民法第348條本得於
交屋期限屆至請求履行系爭買賣契約交付系爭建物，乃原告
基於系爭買賣契約之買賣標的交付請求權權能之正當行使，
尚不得僅以原告不願依照被告陳遠惠主張應再增加買賣價金
而為和解，遽指原告行使權利係專以損害他人為主要目的。
被告陳遠惠上開所辯，仍屬無據。
⑸又被告陳遠惠辯稱系爭建物現價值七、八十萬元，依照情事
變更原則，原告亦不得依系爭買賣契約向被告請求交付系爭
建物等語。惟按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，
而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給
付或變更其他原有之效果，固為民法第227條之2第1項所明
定。惟情事變更原則，旨在規範契約成立後有於訂約當時不
可預料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約當事人
間之風險及不可預見之損失。倘於契約成立時，就契約履行
中有發生該當情事之可能性，為當事人所能預料者，當事人
本得自行風險評估以作為是否締約及其給付內容（如材料、
價金等）之考量，自不得於契約成立後，始以該原可預料情
事之實際發生，再依據情事變更原則，請求增加給付。查，
系爭建物之課稅現值為4,200元，有臺中市政府地方稅務局
豐原分局103年10月27日中市稅豐分字第0000000000號函及
附件之臺中市房屋稅籍紀錄表1份在卷可參（見本院卷第33
頁、第35頁）；復參諸系爭買賣契約第5條約定，原告買受
系爭建物後，仍應無償提供予何光鈞居住使用至何光鈞死亡
時，方交付系爭房屋予原告，顯見原告與何光鈞訂立系爭買
賣契約時，已將原告於買受系爭建物事實上處分權後，放棄
對何光鈞請求繼續使用系爭建物之租金，而為系爭買賣價金
之約定，且房地產之價格並非一成不變，仍會因物價及社會
整體環境而為異動，此亦為一般社會大眾所知悉，是以何光
鈞及原告於契約成立時，就系爭買賣契約履行中有發生該當
房屋價格變定情事之可能性，為締約當事人所能預料者，締
約當事人之何光鈞本得自行風險評估以作為是否締約及其給
付內容（如價金等）之考量，被告自不得於系爭買賣契約成
立後，始以該原可預料情事之實際發生，再依據情事變更原
則，請求增加給付。是被告此部分所辯，仍屬無據。
㈡按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有
權之義務，民法第348條第1項定有明文。又未經保存登記之
房屋買受人，因未辦所有權移轉登記而未取其所有權，但得
代位行使出賣人之所有權而為法律上或事實上之處分行為，
則上訴人雖未取得房屋之所有權，仍難謂其對之無事實上之
處分權。矧依一般不動產買賣之觀念，出賣人將標的物交付
買受人時，已同意將使用收益權及事實上之處分權隨同交付
行為移轉於買受人，而買受人於受領交付後，就買賣標的物
為事實上之處分行為，亦不違背出賣人之本意（最高法院69
年度台上字第1204號民事判決參照）。復按繼承人對於被繼
承人之債務負連帶責任，民法第1153條第1項定有明文。如
果上訴人所主張系爭不動產已由 蕭榮 出售予上訴人屬實，則
蕭榮所負出賣人之義務即由其繼承人即被上訴人連帶負責（
最高法院80年度台上字第1715號民事判決參照）。查，系爭
買賣契約已成立生效，且被告為何光鈞之繼承人，又被告陳
遠惠抗辯事由，均無足採。從而，原告主張依系爭買賣契約
及繼承之法律關係，訴請被告將系爭建物交付予原告，為有
理由，應予准許。
三、本件為民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗訴
之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權
宣告假執行，併此敘明。
四、訴訟費用負擔及宣告假執行之依據：民事訴訟法第85條第1
項、第78條、第389條第1項第3款。
中華民國104年4月21日
臺灣臺中地方法院豐原簡易庭
法官戴博誠
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國104年4月21日
書記官楊金池