臺灣臺中地方法院簡易民事判決 106年度中簡字第3830號
原 告 朱淯維
訴訟代理人 張舟山 律師
複 代理人 羅淑菁 律師
被 告 朱耘翧
訴訟代理人 朱燦焜
上列當事人間請求給付不當得利事件，本院於民國107年3月8日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，上開規定於
簡易訴訟程序適用之，民事訴訟法第262條第1項前段、第
436條第2項定有明文。本件原告起訴原聲明請求：「一、被
告應給付原告新臺幣（下同）140,320元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。二、
被告應自民國107年1月起至交還系爭土地之日止，按月給付
原告17,540元。三、訴訟費用由被告負擔。」嗣於本院言詞
辯論庭期前之107年1月2日具狀陳明：因考慮裁判費過高，
無力負擔，先行撤回原起訴聲明第二項之主張，聲明改為：
「一、被告應給付原告140,320元，及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。二、訴訟費
用由被告負擔。」，核與上開規定相符，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：
（一）原告為坐落臺中市○區○○○段○○○○○○○號土地（下稱系
爭土地）之共有人，被告則為系爭土地上同段第2651建號
房屋（即門牌號碼臺中市○區○村路○段○○○號，下稱系爭
房屋）之所有權人，然被告所有之系爭房屋並無占有系爭
土地之權源，且原告自102年起至105年間均未與被告簽訂
租約或收取租金，嗣原告請求被告給付106年1月起之地租
並與原告簽訂租賃契約，被告均不同意。兩造於106年3月
22日在臺中市西區區公所調解仍無法達成共識。經原告於
不動產實價登錄查詢系爭土地附近之出租行情，為每坪每
月租金2,000元，系爭土地面積為116平方公尺，而原告持
有系爭土地4分之1即面積29平方公尺，約為8.77坪，故每
月租金為17,540元（計算式：116÷4×0.3025×2,000＝1
7,540），系爭房屋自106年5月起至106年12月止無權占有
系爭土地，共計8個月，獲有相當於租金之不當得利共計
140,320元（計算式：17,540×8＝140,320）。又原告雖
前曾向被告請求106年1月至4月之租金，業經法院以106年
段中小字第977號、106年度小上字第107號判決確定在案
（下稱前案），被告應每月給付原告2,569元，惟系爭土
地坐落商業區，前案判決被告應給付金額顯然過低，蓋系
爭房屋自88年間起迄今均供作營業使用，應不受土地法第
97條所定，城市地方供住宅使用房屋租金，以不超過土地
申報總價年息百分之10之最高租額限制，應依市場價格即
附近土地租金行情計算始合理。原告爰依不當得利之法律
關係，請求被告如數給付上開租金。並聲明：1.被告應給
付原告140,320元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日
止，按年息百分之5計算之利息。2.訴訟費用由被告負擔
。
（二）對被告抗辯之陳述：否認共有人間有分管契約的約定，原
告並未同意被告所有之系爭房屋得合法占有使用系爭土地
；另在前案中，被告並未否認伊對於系爭土地沒有使用權
源，即被告是無權使用系爭土地之狀況。本案跟前案雷同
，只是請求租金之月份不同，本案提出新的主張是參考臺
灣高等法院104年度重上字第999號判決意旨，認為如果租
用基地建築房屋本身是供營業使用的話，要依照土地法第
105條準用第97條之規定，不受土地第97條規定的限制，
蓋依照土地法第97條之規定，不能超過申報地價10%，此
部分只適用供居住用的房屋，而不包括本件供營利使用的
房屋，本件系爭房屋一樓是供親子園便當店營業使用，不
宜受土地法第97條之限制。且被告於前案言詞辯論期日自
認：「當初沒有約定說我要支付土地的費用，也不是借給
我，是大家公家用的。沒有占有使用權源，請依法判決。
」等語，足見被告並無占有使用權源，今被告於本件又主
張其與被繼承人 朱清泉 間有使用借貸契約，亦或與系爭土
地共有人間已成立分管契約，顯然違反禁反言及誠實信用
原則。再被告所謂土地共有人間成立分管契約之內容，被
告早在前案中已為主張，且係前案判決理由中之重要爭點
，原告與被告應受爭點效所拘束，即同一當事人間就與該
重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法
院亦不得作相反之判斷，被告不得再主張土地共有人間已
成立分管契約。復前案就被告應給付多少租金，並未就系
爭房屋是供住居用或營業或出租他人供營業用，而為區別
，如系爭房屋為營業用或出租他人供營業用，所獲得商業
上之利益，非一般供住居用之房屋可比，業如前所述。前
案就上開重要爭點並未加以審酌，逕依土地法第105條準
用同法第97條之規定計算，顯然違背法令，是本件就原告
請求不當得利之金額，應無爭點效之適用，不受前案判決
之拘束，是原告請求被告給付相當於租金之不當得利為有
理由。
二、被告則以：
（一）系爭土地原為被告母親（即原告祖母） 朱張綢 所有，朱張
綢於100年間死亡，由被告父親朱清泉（即原告祖父）在
100年7月22日分割繼承單獨取得系爭土地之所有權，嗣被
告父親朱清泉於102年2月10日死亡，經所有繼承人協議，
先由訴外人 朱璨焜 （被告之兄、原告之父）之三名子女即
原告、訴外人 朱淑惠 、 朱益顯 共同繼承，每人應有部分3
分之1，渠等三人再各將其應有部分之4分之1，贈與予被
告所有。而系爭房屋原為被告父親朱清泉所有，於88年9
月8日以買賣為原因，將系爭房屋所有權移轉登記予被告
所有迄今。即系爭土地原為被告母親朱張綢所有、系爭房
屋則為被告父親朱清泉所有，被告與朱張綢、朱清泉長久
以來均共同居住於系爭不動產（即系爭土地、系爭房屋）
上，且朱張綢從未向朱清泉收取租全，則按當時土地及房
屋之使用情形，可認為土地所有人朱張綢及房屋所有人朱
清泉間，應成立系爭土地之使用借貸關係（朱張綢為土地
貸與人、朱清泉為土地借用人）。嗣朱清泉雖於88年間將
房屋移轉登記予被告所有，然被告自88年取得系爭房屋所
有權起，迄至100年間系爭土地原所有人朱張綢死亡止，
長達12年期間，土地及房屋之使用情形亦從未改變，朱張
綢並不曾向被告索取分毫租金，顯見系爭土地原所有權人
朱張綢亦同意被告得繼續無償使用系爭土地而成立使用借
貸關係（朱張綢為土地貸與人、被告為土地借用人）。嗣
被告母親朱張綢死亡後，系爭土地由被告父親單獨取得所
有權，而貸與人死亡尚非得為終止使用借貸契約之原因，
應由朱清泉繼承朱張綢一切權利義務，而在朱清泉持有期
間（100年7月102年2月死亡止），亦從未反對被告使用系
爭土地，未曾向被告收取租全，足認系爭土地之使用借貸
契約繼續存在於朱清泉與被告間，並於朱清泉死亡後，原
告及系爭土地其他共有人間，應繼承此使用借貸關係。於
朱清泉之全體繼承人未依法向被告為終止使用借貸關係之
意思表示以前（使用借貸之債權為全體繼承人公同共有，
應全體為之），被告係基於與被繼承人朱清泉間之使用借
貸契約使用系爭土地，於使用借貸契約未終止前，為有權
占有，要無不當得利可言。
（二）系爭土地原所有權人朱清泉死亡後，經全體共有人及訴外
人朱燦焜（原告之父）共同討論後，同意將系爭房屋1樓
及位在大誠街之另間房屋出租，其中系爭房屋由原告提議
每月租金30,000元，扣除伙食費3,000元後為27,000元，
加計大誠街房屋每月租金8,000元，上開租金共計35,000
元，原告並當場將上開每月之租金分配運用，言明由訴外
人朱燦焜及被告各受領12,500元，其餘10,000元則做為系
爭房屋家庭開支、婚喪喜慶紅白包、親戚年節禮品及祭拜
祖先供品開支之用。每年之房屋稅、地價稅及電費則由被
告與訴外人朱燦焜共同分擔，至系爭房屋2、3、4樓則由
訴外人朱燦焜、系爭土地共有人朱淑惠、朱益顯及被告繼
續居住使用，此分配方式亦經原告於本院106年度中小字
第977號民事判決中自認，故系爭土地全體共有人間，係
以此方式進行系爭土地之管理，亦可認為被告係以將1.系
爭房屋1樓及大誠街租金，部分分配予訴外人朱燦焜；2.
提供系爭房屋供其他系爭土地共有人居住，作為使用系爭
土地之對價。上開分管契約係經系爭土地全體共有人同意
，且依民法第820條第1項規定，分管契約本不以全體共有
人同意為必要，縱原告不同意，扣除原告應有部分4分之1
，被告及其他系爭土地共有人朱淑惠、朱益顯之應有部分
合計達4分之3，該分管契約業經共有人過半數及應有部分
合計過半數之同意行之，仍屬有效甚明，原告是否同意，
並不影響上開分管契約之效力。退步言，縱法院認系爭房
屋就系爭土地之使用並無使用借貸關係，系爭土地共有人
就土地如何利用，既經多數決同意訂立分管契約，被告使
用系爭土地即非無法律上原因，原告之請求，亦屬無理由
等語，資為抗辯。並聲明：1.原告之訴駁回。2.訴訟費用
由原告負擔。
三、得心證之理由：
（一）原告主張伊為系爭土地之共有人，被告則為系爭房屋之所
有權人，原告自102年起至105年間均未與被告簽訂租約或
收取租金，經原告於不動產實價登錄查詢系爭土地附近之
出租行情，為每坪每月租金2,000元，系爭土地面積為116
平方公尺，而原告持有系爭土地4分之1即面積29平方公尺
，約為8.77坪等事實，有系爭土地所有權狀、系爭土地登
記第一類謄本、不動產交易實價查詢資料、系爭房屋現場
照片等件為證（見本院卷第9-17頁），且為被告所不爭執
（見本院卷第46、51-55頁），堪信為真實。至原告主張
被告應返還自106年5月起至106年12月止無權占有系爭土
地，共計8個月，相當於租金之不當得利等情，則為被告
所否認，並以前開情詞置辯，是本院應審酌者厥為：被告
是否無權占有系爭土地？原告依不當得利之法律關係，請
求被告返還上開期間之租金140,320元及相關利息，有無
理由？
（二）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人土地，受
有相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年
臺上字第1695號判例意旨參照）。次按使用借貸未定期限
者，借用人應於依借貸之目的使用完畢時返還借用物，此
觀民法第470條第1項之規定自明，此際，於依借貸之目的
使用完畢之時，使用借貸關係終了，斯時起，使用借貸關
係歸於消滅，此與借用人是否已受返還之請求無關，蓋此
種情形，與同條第1項但書以及同條第2項所定情形，需經
貸與人請求返還時，借貸關係始行終了者不同。故借用人
於依借貸之目的使用完畢時，倘未返還借用物，仍繼續占
用時，即屬無法律原因而受有利益，貸與人如因此受有損
害者，非不得請求返還其利益（最高法院75年度臺上字第
2374號判決意旨參照）。復按當事人主張有利於己之事實
者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情
形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文
。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之
責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，
則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵
累，亦應駁回原告之請求（最高法院105年度臺上字第221
4號、第2317號判決意旨參照）。主張法律關係存在之當
事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉
證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證
證明（最高法院48年臺上字第887號判例、93年度臺上字
第2279號判決意旨參照）。
（三）經查，證人即原告父親、被告兄長朱燦焜於本院審理中證
述：「（問：你是否住在美村路一段647號？）是的，住
在4樓，已經住30年了。」、「（問：當初這間房屋有無
約定誰負責管理跟使用？）上開地址的四層樓房屋當初是
我父親買的，他負責收租金及支付相關的費用，當初父親
過世後辦完後事，大家回到家中之後，原告跟被告及另2
名證人還有我，一共5人就有在家中討論事情，大家的共
識是美村路的房屋及大誠街的房子收租的費用每月38,000
元，扣除一切費用（水電、瓦斯、稅收、婚喪喜慶費用等
）後，做為我與被告2人的生活費用，這話是從原告口中
說出的，在場的人都有同意，...已經確定管理的方式，.
..」、「（問：系爭房屋居住的狀況，共有人是否有做合
意的約定？）這個是誰回來，家人都可以居住，只要有空
屋，原告回來都可以居住。」、「（問：當時你們在作協
議時有無講過被告的房屋合法使用系爭土地？）這個不只
在協議當時有同意，在我爸媽在世時就講好了，被告的房
子當然可以合法使用系爭土地，因為我想說，他們要給我
租金當作生活費養老，所以我才會讓三個小孩取得系爭土
地的所有權。」、「（問：提出原告107年3月8日書狀證
物2之分管契約，給你看的內容是否當初協議的內容？）
是的，但是該文字記載的協議內容漏記我們有同意被告的
房屋可以使用系爭土地。」等語（見本院卷第51、52、54
頁）；證人即原告之姐、被告姪女朱淑惠於本院審理中證
述：「（問：美村路的房屋使用管理收益狀況共有人是否
達成過任何協議？）目前這個房屋是被告所有，土地則是
我及兩造、朱益顯共有。房屋及土地的使用狀況是爺爺出
殯完，當天四個共有人有協議，協議的內容為美村路、大
誠街的房屋房租收入給爸爸、姑姑做為養老使用，其餘用
在家庭開支、紅白帖水電瓦斯等。」、「（問：是否依照
前開協議運作多年？）是的，而且當初讓他們養老，是指
讓他們在百年之前做為養老的收入，我和原告、朱益顯三
個有討論，爸爸之前是司機，退休之後確實需要每月生活
費，如此也可減輕我們扶養的負擔。」、「（問：當時你
們在作協議時有無講過被告的房屋合法使用系爭土地？）
因為從阿公的時代房屋就可合法使用系爭土地，後來房子
變成姑姑的，我們當然同意姑姑的房子可以合法使用系爭
土地，因為原告協議當天也有同意除了租金以外，其他一
切例如房屋可以合法使用土地等沿襲爺爺當初的作法。我
當時也有問原告要不要把我們討論的內容用白紙黑字寫下
來，原告表示都是自己人不用。」等語（見本院卷第52-5
4頁）；又證人即原告之弟、被告姪子朱益顯於本院審理
中證述：「（問：你與土地的共有人間是否曾經就土地的
管理使用收益協議？協議的內容及時間？）有。在爺爺還
沒有過世的時候就有說了，說房子的租金收益要留給爸爸
及姑姑養老，我和哥哥姐姐還年輕可以自己賺錢，如此也
可以減輕我們扶養的負擔，這是天經地義的，這是所有共
有人都有同意的事，包括原告。」、「（問：當時你們在
作協議時有無講過被告的房屋合法使用系爭土地？）之前
就有協議姑姑的房子可以合法使用系爭土地，因為姑姑從
小跟爺爺、奶奶一起把我們帶大，不只是之前，協議當天
也有這樣的共識。」等語（見本院卷第53、55頁）。足證
系爭土地之共有人曾就「系爭房屋得以合法使用系爭土地
」、「系爭房屋之一樓租金收益交予被告及原告父親養老
」等節，達成協議與共識，且協議當時系爭土地共有人並
未將協議內容載為書面，原告之父親亦在場見證甚明。
（四）原告雖於本院訊問完證人朱淑惠、朱益顯後，否認協議當
時曾經同意系爭房屋得合法使用系爭土地，然其於本院先
行訊問證人朱燦焜後，對於證人朱燦焜所為之證言係表示
：「...我爺爺過世時，我確實有同意如證人所說的約定
，但是我並沒有同意讓其他共有人使用永遠，也沒有白紙
黑字簽立契約....」等語（見本院卷第52頁），堪認原告
初始並不否認系爭土地共有人曾於原告爺爺過世後達成前
開協議，只是爭執得以使用系爭土地之期限，及協議並未
載於書面之效力。然契約之訂立並不限於書面之形式，民
法第153條定有明文，是縱使上揭協議並未載於書面，亦
不影響其產生之效力，仍可拘束參與協議之兩造。又按借
貸契約未定期限者，借用人應於依借貸之目的使用完畢時
返還之，民法第470條定有明文。而依證人朱燦焜、朱淑
惠、朱益顯前揭所為之證詞可知，系爭土地之共有人均同
意將系爭房屋之租金作為被告及原告父親養老之用（見本
院卷第52-54頁）；原告亦陳稱：系爭房屋之租金要當被
告及原告父親之生活費等語（見本院卷第53頁）， 益徵 當
初系爭房屋得以使用借貸系爭土地之目的，應係出於被告
、原告父親養老之用。本院酌以被告所稱：系爭土地原為
被告母親（即原告祖母）朱張綢所有，朱張綢於100年間
死亡，由被告父親朱清泉（即原告祖父）在100年7月22日
分割繼承單獨取得系爭土地之所有權，嗣被告父親朱清泉
於102年2月10日死亡，經所有繼承人協議，先由訴外人朱
璨焜（被告之兄、原告之父）之三名子女即原告、訴外人
朱淑惠、朱益顯共同繼承，每人應有部分3分之1，渠等三
人再各將其應有部分之4分之1，贈與予被告所有；而系爭
房屋原為被告父親朱清泉所有，於88年9月8日以買賣為原
因，將系爭房屋所有權移轉登記予被告所有迄今；系爭土
地原為被告母親朱張綢所有、系爭房屋則為被告父親朱清
泉所有，被告與朱張綢、朱清泉長久以來均共同居住於系
爭不動產（即系爭土地、系爭房屋）上，且朱張綢從未向
丈夫朱清泉收取租金，嗣朱清泉雖於88年間將房屋移轉登
記予被告所有，然被告自88年取得系爭房屋所有權起，迄
至100年間系爭土地原所有人朱張綢死亡止，長達12年期
間，土地及房屋之使用情形亦從未改變，朱張綢並不曾向
被告索取分毫租金等情（見本院卷第41、42頁），被告並
未爭執（見本院卷第46、51-55頁），堪認屬實。而認系
爭土地原所有權人朱張綢既同意被告得就系爭房屋繼續無
償使用系爭土地，應與被告間已成立使用借貸關係（朱張
綢為土地貸與人、被告為土地借用人）之合意無疑，縱被
告母親朱張綢死亡後，系爭土地由被告父親單獨取得所有
權，然貸與人死亡尚非得為終止使用借貸契約之原因，應
由朱清泉繼承朱張綢一切權利義務，而事實上，在朱清泉
所有系爭土地期間（迄100年7月102年2月死亡止），亦從
未反對被告使用系爭土地，未曾向被告收取過租金，是認
系爭土地之使用借貸契約仍繼續存在於朱清泉與被告間，
並於朱清泉死亡後，原告及系爭土地其他共有人間，應繼
承此一與被告間之使用借貸關係至明。況原告在取得系爭
土地所有權時，基於親戚之情誼關係，對於被告所有之系
爭房屋長久無償使用系爭土地一情，已屬明知；其又與系
爭土地之其他共有人達成前開協議，應認原告繼受原土地
所有權人容忍被告系爭房屋占有系爭土地之義務，乃符誠
信之原則。被告於朱清泉之全體繼承人未依法向被告為終
止使用借貸關係之意思表示以前（使用借貸之債權為全體
繼承人公同共有，應全體為之），被告基於與被繼承人朱
清泉間之使用借貸契約使用系爭土地，於使用借貸契約未
終止前，為有權占有，要無不當得利可言。
（五）原告雖否認當初系爭土地共有人所為之協議有包括同意系
爭房屋得以合法使用系爭土地之意思，並以前詞置辯，然
當初協議成立當時在場之人，除原告外，均一致陳稱該等
口頭協議包括系爭房屋得以合法使用系爭土地之共識，已
如前述；且協議在場之人除原告外，即為原告之父親、姐
姐、弟弟、姑姑，衡情應無甘冒偽證罪處罰風險，惡意誣
陷原告、為虛偽證述之可能，是應認原告本件被告無權占
有系爭土地之主張，欠缺依憑，並無可採。又按爭點效理
論之適用，亦有例外情形，亦即若當事人已提出新訴訟資
料，足以推翻原判斷時，仍可再為爭執（最高法院95年臺
上字第1154號民事判決意旨可參）。承前，被告對於系爭
房屋是否享有合法使用系爭土地之權源，既於本件聲請傳
喚證人朱燦焜、朱淑惠、朱益顯作證，提出新訴訟資料為
佐，此為前案未經審酌之事項，而依上開3名證人之證述
復足以推翻前案理由中之判斷，應認本件被告自得再為爭
執，本件並無受前案爭點效拘束之問題。此外，所謂禁反
言原則，乃誠信原則之展現，指當事人一方以自己之言詞
或行為使他方相信某一事實存在者，對於因相信該事實存
在而採變更利害關係措施之他方當事人，不得再主張該事
實不存在之原則。查本件被告雖曾於前案審理中陳稱：「
當初沒有約定說我要支付土地之費用，也不是借給我，是
大家公家用的。沒有占有使用權源...」等語（見前案一
審卷第32頁），然其於同次審理期日亦同時當庭陳稱：「
我不是沒有經過同意占用，因為土地是爸爸留下，土地我
有4分之1，房子是我的，是自88年即在我名下，88年之前
房子是爸爸的，但爸爸將房子過戶給我，當時土地是媽媽
的」等語（見前案一審卷第31頁），足認被告對於系爭房
屋究竟有無占有使用系爭土地之合法權源，所述反覆不一
，是否即得認定其已明確為「沒有占有使用權源」之自認
，尚屬有疑，被告雖於本件審理時辯稱：其係有權占有使
用系爭土地等語，然要難認定其即違反禁反言之原則至明
。況被告於前案中對於系爭土地共有人間已成立分管契約
一節業已敘述綦詳（見前案一審卷第31頁），其於本件審
理中再度以之而為抗辯，原告亦不否認系爭土地共有人曾
就系爭土地上系爭房屋之租金收益如何分配達成協議，是
應認兩造應就系爭土地、系爭房屋之管理方式，均已進行
過相當之協商、達成共識，且被告並非係遲滯本件審理時
，始為於前案所述相反之答辯，原告所為被告應受前案爭
點效、禁反言原則拘束之質疑，並無理由。再本件原告就
其以實價登錄標準計算基地租金之主張，已於前案提出、
並經載明於前案審理期日筆錄之上（見前案一審卷第32頁
），並非未經前案加以審酌，今卻於未提出相關新訴訟資
料之前提下，主張就此租金之計算標準例外排除前案爭點
效之適用，欠缺所據，乃無理由，附此敘明。
四、綜上，被告所有之系爭房屋固存在於原告亦為共有人之系爭
土地上，然既經系爭土地之共有人達成協議而同意其使用，
即無無權占用之情。被告雖因此受有使用系爭土地之利益，
然並非無法律上之原因，原告主張依不當得利之法律關係請
求被告返還所受利益，洵屬無據，均應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，經審酌後核
與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國107年4月10日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官林秉暉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年4月11日
書記官劉家汝