臺灣臺北地方法院99年度訴字第3975號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院99年訴字第3975號民事判決

裁判日期：民國100年04月22日

裁判案由：減少價金

臺灣臺北地方法院民事判決99年度訴字第3975號原告信義房屋仲介股份有限公司法定代理人 周俊吉 訴訟代理人 蘇家宏 律師複代理人 朱慧倫 律師被告 陳麗卿 訴訟代理人 林辰彥 律師複代理人 林志揚 律師
謝玉玲 律師上列當事人間減少價金事件，本院於民國100年3月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣貳佰叁拾壹萬柒仟叁佰叁拾貳元，及自民國九十九年七月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣叁萬零柒佰元由被告負擔新臺幣貳萬肆仟元，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣捌拾萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳佰叁拾壹萬柒仟叁佰叁拾貳元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告於民國98年11月4日經由原告信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋公司）仲介出售其所有坐落於臺北市○○區○○段四小段212、212-1地號土地（權利範圍各為10000分之840），及其上同地段第2402建號建物（即臺北市○○區○○○路○段○○巷○○號5樓房屋）予訴外人 陳群育 ，約定買賣價金為新臺幣（下同）1,550萬元，嗣陳群育於98年12月27日再度經由原告信義房屋公司將上開系爭房地出售予訴外人 柯瑞容 ，陳群育將系爭房地點交予訴外人柯瑞容後，並拆除原有裝潢物雇工重新進行室內裝潢時，竟發現系爭房屋有嚴重鋼筋外露及混凝土剝落之情形，經柯瑞容委請訴外人台灣檢驗科技股份有限公司材料及工程實驗室進行檢測，發現系爭房屋氯離子含量平均值高達2.059KG/M3（公斤/立方公尺），遠遠超出國家標準值0.3KG/M3數倍，為俗稱之「海砂屋」，訴外人柯瑞容遂要求陳群育負擔物之瑕疵擔保責任，陳群育以存證信函轉知被告後，被告竟表示不願負責，嗣陳群育將其對被告之瑕疵擔保請求債權讓與原告，原告乃依民法第359條、第294條規定提起本訴。並聲明：
㈠被告應給付原告新臺幣（下同）3,000,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠民法第359條價金減少請求權，其性質上乃買受人專屬之權
利，唯買受人可得行使，而依民法第294條第1項第1款規定，不得讓與，則原告以受讓訴外人陳群育之價金減少請求權之地位提起本件訴訟，即無可准許。
㈡且訴外人陳群育債權讓與通知所送達之地址為「臺北市○○
○路○段○○巷○○號5樓」，惟被告於98年12月31日將上開房屋點交予訴外人陳群育後，即已遷離該處，是故陳群育債權讓與通知並未送達被告，依民法第297條規定對被告不生效力。
㈢再者，自訴外人陳群育所發存證信函所載「本人已先行與信
義房屋仲介股份有限公司達成和解，由信義房屋仲介股份有限公司補貼金額予本人」（原證8，卷第26、27頁）云云，且本件海砂屋之損害為不真正連帶債務，價金減少請求權既已由不真正連帶債務人中其中一人（即原告）之給付而不存在，足見原告所指系爭買賣標的物之瑕疵已獲得補償修正，陳群育之價金減少請求權已不存在，則原告受讓該權利亦失所附麗，不應准許。更遑論被告曾向原告仲介人員表示是否應就系爭房屋有無海砂屋問題先作鑑定，惟原告仲介人員表示因買受人僅為投資，故沒有必要送請鑑定，訴外人陳群育亦於系爭契約第17條第2項「*買方是否請求於簽立本契約後進行檢測」乙欄上表示不須鑑定，足認原告及訴外人陳群育難謂無重大過失，被告又未保證系爭房屋絕非海砂屋，依民法第355條第2項規定，被告自不須負擔瑕疵擔保責任。㈣縱認被告須負瑕疵擔保責任，惟原告及買受人陳群育就本件
亦與有過失，被告得以過失相抵原則，主張減輕或免除損害賠償責任。
㈤並聲明：⒈原告之訴及假執行聲請均駁回。⒉如受敗訴判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠原告主張系爭房屋之交易過程以及經鑑定後發現為海砂屋之
事實，為被告所不爭執（99年10月19日筆錄，卷第93頁），並有雙方提出之不動產買賣契約書、現場照片、SGS材料及工程實驗室試驗報告、存證信函、標的物現況說明書、不動產委託銷售契約書範本資為佐證，應堪確認。
㈡經查，就系爭房屋是否為「高氯離子含量的混凝土建築物」
（通稱海砂屋）之部分，前經訴外人柯瑞容及原告委託SGS材料及工程實驗室鑑定結果，認為：「硬固混凝土氯離子含量（計量單位為每立方公尺中存有之公斤數值，以下記載為kg/m3），樣品編號左2房1柱，試驗結果為1.573（kg/m3），樣品編號左2房2柱，試驗結果為2.091（kg/m3），樣品編號左2房樑，試驗結果為2.514（kg/m3），試驗結果平均值為2.059（kg/m3）」等情，有SGS材料及工程實驗室試驗報告在卷可稽（卷第17頁），且為被告所不爭執（卷第
93頁），再參酌我國國家標準鋼筋混凝土中最大水容性氯離子含量為0.3（kg/m3）以觀，已堪認為系爭房屋混凝土中氯離子含量均超過規範訂定標準甚多，乃屬於「高氯離子含量的混凝土建築物」，而系爭房屋混凝土其中氯離子含量既已超過國家標準甚多，已經足以危及系爭房屋之居住安全，其性質應屬減少系爭房屋價值之瑕疵，堪可認定。
㈢其次，本件經送遠見不動產估價師事務所鑑定結果認：「…
⑵估價方法與說明：⒈比較法-以近鄰或類似地區蒐集之比較標的交易價格為基礎，與勘估標的進行條件比較、分析及價格調整，求取勘估標的價格之方法，依本方法所求得之價格為比較價格。⒉成本法-使用與本案建物相同或類似之建築材料，重新建造相同建物所需要之營造費用，加計其他間接費用、資本利息及利潤後再扣除必要之折舊以求取建物成本價格之方法，依本方法所求得之價格為建物成本價格。」…經由對比較標的之比較價格、收益價格後…⑹評估結果：本報告書依委託者提供之資料，以比較法、收益法為勘估標的價格之推估方法，經由上述推估過程，本次勘估標的正常價格為NT$15,624,829元；特定價格為NT$13,182,668元；正常價格與海砂屋價格之間的價差為NT$2,442,161元，價差比率為15.63%」等情，有遠見不動產估價師事務所估價報告書在卷可憑，因此，系爭不動產確因為高氯離子含量之混凝土，因而造成價格成為13,182,668元，而被告與訴外人陳群育係以1550萬元之價格為交易，因而產生2,317,332元之價差損失（15,500,000-13,182,668=2,317,332），應堪認定，而原告及被告雖人主張以勘估標的正常價格與特定價格之比例與交易價格計算出損失數額（即以15.63%計算，卷第132頁，被告代理人認為由交易價格÷鑑定報告正常價格×鑑定報告價差來計算，但此算法將乘除計算數值倒置，應該是：鑑定報告正常價格÷交易價格×鑑定報告價差才正確，如此計算則與原告計算之方式相同，均是由鑑定價格正常價格與特定價格之價差比例來推算之方式計算），但是依照此方式之計算，則以交易價格為基數之交易特定價格為13,077,350元，低於估價報告書之特定價格，形成計算上之價格低於鑑定價格之不合理現象，故本院認為原告主張之範圍，當以估價報告書之特定價格作為計算上之底線，方為合理。
㈣再者，被告與訴外人陳群育所簽訂之不動產買賣契約書第17
條第2項第2款約定：「氯離子含量檢測約定…買方式否請求於簽立本契約後進行檢測？」、以及第7款約定：「無論買方有無辦理本條第2項之各項檢測，賣方均應依民法負瑕疵擔保責任」，之後該不動產買賣契約並經被告與訴外人陳群育簽名等情，有不動產買賣契約書在卷可按（卷第11頁），因此，本件雖然經訴外人陳群育於不動產買賣契約書第17條第2項第2款中約定處勾選「否」之欄位並簽名，但其真意乃係不需於簽立契約後，立即進行氯離子含量檢測之意思，並無免除被告應負之瑕疵擔保責任之意思，已甚明確，且訴外人陳群育此項是否於簽立本契約後進行檢測之決定，與原告所出售之房屋屬於「高氯離子含量的混凝土建築物」之事實間，並無因果關係存在，被告就訴外人陳群育於不動產買賣契約書決定不需於簽立契約後立即進行氯離子含量檢測，主張「原告及陳群育難謂無重大過失」，顯非有據；又被告請求傳訊證人 廖鎮鈺 ，證明事項為被告曾經向原告仲介人員表示應該先就有無海砂屋問題作鑑定，但原告仲介人員卻表示沒有必要等情，顯然與被告最後與訴外人陳群育所簽訂之不動產買賣契約書之約定情節並不相符，是無傳訊之必要；另外，被告主張原告與被告就本件損害，應屬對訴外人陳群育為不真正連帶債務，價金減少請求權既已由不真正連帶債務其中一債務人即原告之給付而不存在，則答辯人即應同免其責任等語，然而，原告與被告對於訴外人陳群育所負擔賠償責任之法律關係並不相同，如訴外人陳群育對於原告與被告同時為損害賠償之請求時，因受損害之結果相同，因此屬於不真正連帶債務之關係，但是，本件係訴外人陳群育將其對於被告之債權讓與原告（卷第5頁），之後由原告提起本件訴訟，而訴外人陳群育對於原告間有無賠償責任之法律關係並未讓與，復無清償之證據，亦非本件訴訟之法律關係，則被告答辯認為訴外人陳群育價金減少請求權已經由原告給付而不存在，被告亦應同免責任等情，顯非有據。
㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條、第233條第1項分別定有明文。經查，原告依民法第354條、第294條之法律關係，請求被告減少價金及法定遲延利息，原告起訴狀繕本係於99年6月30日寄存送達於被告住所，依民事訴訟法第138條第2項規定經10日發生合法送達之效力（即99年7月10日），有本院送達證書在卷可憑（見本院卷第42頁），原告請求自起訴狀繕本送達翌日起（即99年7月11日）至清償日止之法定遲延利息，即屬有據，應予准許。
四、綜上所述，原告主張系爭房屋為「高氯離子含量的混凝土建築物」，被告應負擔瑕疵擔保責任，原告請求被告給付原告2,317,332元，及自99年7月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍，為無理由，不應准許。
五、兩造均陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行及免假執行，於原告勝訴範圍內，經核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國100年4月22日
民事第七庭法官蘇嘉豐以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年4月22日
書記官林鈞婷