臺北簡易庭101年度北簡字第3509號民事判決

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　101年度北簡字第3509號
原　　　告　新視界圖書坊
法定代理人　 許愛蘭
訴訟代理人　 林殷竹 律師
　　　　　　 林鵬越 律師
被　　　告　富邦人壽保險股份有限公司
法定代理人　 陳俊伴
訴訟代理人　 吳晨馨 律師
被　　　告　英屬維京群島商安中股份有限公司台灣分公司
法定代理人　 陳文耀
訴訟代理人　 陳正容
上列當事人間請求返還溢領款事件，本院於中華民國101年9月11
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告富邦人壽保險股份有限公司應給付原告新臺幣叁萬伍仟壹佰
貳拾捌元，及自民國一百零一年三月六日起至清償日止，按週年
利率百分之五計算之利息。
被告英屬維京群島商安中股份有限公司台灣分公司應給付原告新
臺幣叁萬伍仟壹佰貳拾捌元，及自民國一百零一年三月七日起至
清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣柒佰貳拾玖元由被告富邦人壽保險股份有限公司
負擔、新臺幣柒佰貳拾玖元由被告英屬維京群島商安中股份有限
公司台灣分公司負擔，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行；但被告分別以新臺幣叁萬伍仟
壹佰貳拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：（一）原告於99年11月間與被告富邦人壽保險股
份有限公司（下稱富邦公司）及英屬維京群島商安中股份有
限公司台灣分公司（下稱安中公司）簽訂不動產租賃合約書
（下稱系爭租約）， 向渠 等承租坐落臺中市○區○○路4段
186號8之新時代購物中心8之4、8之5（下稱系爭櫃位）及現
有公用及附屬設備經營圖書、文具、輕食等營業，承租面積
為190.8坪，租賃期間自99年12月1日起至102年11月30日止
，約定按原告每月營業淨額（未稅）之8％計算被告抽成租
金，外加營業稅則由原告自行負擔，原告並保證年度營業總
額不低於1,000,000元，即保證被告每年最低保障抽成租金
為800,000元。（二）然而，被告未提供合於所約定使用收
益之租賃物交付予原告，蓋該購物中心於99年12月時，多數
櫃位尚在施工，僅1至3樓、4樓影城、8樓、11樓餐廳開始營
業，百貨業部分多處於裝修階段無法營業，人潮不如預期，
即使系爭櫃位已完成裝修，販售商品及員工已到位，亦無法
獨自吸引人潮展開營業，終致原告無法實現保證被告每年最
低保障抽成租金之承諾。（三）因被告未能提供符合租賃使
用目的之租賃物，原告遂於99年12月25日以新時代購物中心
裝潢試賣期間人潮有限，無法達成年度保證營業總額為由，
與訴外人即新時代購物中心物業管理人仲量聯行股份有限公
司台中分公司（下稱仲量公司）另簽訂臨時櫃合約書，約定
被告改以自營業額抽成且不包底方式收取租金，即原告應將
每日營業額交仲量公司管理，並持統一發票向其請款，經仲
量公司扣除應付費用，再以匯款方式將營業收入返還原告。
而仲量公司依系爭租約約定條款第7條第1項、第8條第2項第
1款、第9條第1項及第4項約定，有代理被告富邦公司、安中
公司招商及管理新時代購物中心之權，其所簽訂之臨時櫃合
約書效力自應及於被告富邦公司及安中公司。縱認臨時櫃合
約書無變更原租約效力，然兩造基於調整原租約目的進行協
商，臨時櫃合約書中除關於檔期目標及包底欄位留白外，其
餘租賃條件則與系爭租約相同，若無以系爭合約書暫停系爭
租約一部或全部效力之意思表示，則兩造重新締約及按月換
約之行為將失其意義。（四）新時代購物中心嗣於100年4月
24日正式開幕，仲量公司之經營方式及來店人潮均未見改善
，經訴外人即仲量公司經理人 徐大倫 表示雙方續以締結臨時
櫃合約書方式延續合作關係，且不回復系爭租約效力，故原
告於99年12月25日迄100年11月30日期間，均按月與仲量公
司重新簽訂臨時櫃合約書。詎新時代購物中心迄100年10月
止仍慘澹經營，系爭櫃位營業額不足支付各項費用，於兩造
協議調降應付費用缺乏共識前提下，原告旋於100年11月7
日申請撤櫃，於同年12月7日撤櫃。未料，在原告撤櫃後，
被告竟以原告未達成年度保證營業總額為由，將系爭櫃位
100年10月貨款232,793元、同年11月貨款153,421元、押金
200,000元及到期日為100年1月31日、付款人為遠東商業銀
行股份有限公司永康分行、票面金額100,000元、支票號碼
BO0000000號之支票（下稱系爭支票），計686,214元，與原
告所積欠之最低保障抽成租金互為抵銷，惟兩造既合意以臨
時櫃合約書取代系爭租約，原告已無須保證被告每年最低保
障收成租金，且臨時櫃合約書無沒收押金之約定。（五）綜
上，被告拒絕返還上開款項，實屬無據，爰依民法第259條
及第454條規定，請求被告返還溢領款等語，並聲明：被告
應連帶給付原告686,214元，及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告則以：原告於99年12月1日邀同訴外人 宋玉貴 為連帶保
證人，與被告富邦公司、安中公司簽訂系爭租約，租賃期間
自99年12月1日起至102年11月30日止，每月租金按原告每月
營業淨額（未稅）之8％計算，並保證年度保證營業總額不
低於10,000,000元，即被告每年最低保障抽成租金為
800,000元，外加營業稅則由原告負擔，原告並各給付被告
富邦公司、安中公司押金100,000元。兩造簽訂系爭租約之
際，新時代購物中心正在進行全館分階段樓面改裝、招商等
時程，因各櫃位開幕營運涉及該營運商營運策略，且需配合
室內裝修工程、廣告行銷、人事訓練等，各櫃位廠商進駐營
運時程不一，而原告簽約、承租、裝修及進駐營運等時程，
亦係兩造約定履約程序，被告並無違約情事，另新時代購物
中心於100年2月承租率即達98％以上，8樓櫃位於同年4月亦
完全出租予數家廠商，其後營業額更隨之成長，堪認仲量公
司無經營不佳情形。而原告與仲量公司簽訂臨時櫃合約書，
係因原告遲未依系爭契約第7條第1項約定使用以其名義所開
立之統一發票，仲量公司為令原告得以新時代購物中心名義
開立統一發票，即與其另行簽訂臨時櫃合約書，仲量公司依
約應按月結算應付貨款，於扣除原告應付租金後，始將貨款
餘額給付原告，契約期間為期1月，臨時櫃合約書於原告申
請統一發票後即不再使用。再者，由於臨時櫃合約書乃仲量
公司配合原告所製作之技術性書面文件，其上自無每月包底
租金或變更原租約約定之記載，亦即，臨時櫃合約書之簽訂
並未變更兩造於系爭租約所約定之租賃條件，原告依約仍應
保障被告每年最低抽成租金。又仲量公司固經被告授權管理
購物中心，惟其代理權僅限於系爭租約第7條第1項、第8條
第2項第1款及第9條第1項及第4項所約定之範圍，而原告明
知仲量公司無締結系爭合約書之代理權限，臨時櫃合約書亦
未經被告富邦公司及安中公司用印，足認臨時櫃合約書效力
僅存在於原告於仲量公司間。況原告未依約踐行變更租賃條
件之通知程序，益證兩造未合意以臨時櫃合約書變更原租賃
條件。嗣因原告經營不善，兩造遂於100年11月30日合意提
前終止租約，被告依約結算年度最低保障抽成租金，而原告
於99年12月迄100年11月期間，年度營業額不足5,884,145
元，依約應於100年12月10日補足年度最低保障租金差額
494,269元（含稅），仲量公司則將之與其應付100年10月、
11月貨款232,793元、131,731元互為抵銷，原告尚應給付被
告129,745元，經扣除原告前付押金200,000元，被告僅需返
還押金70,255元，又被告富邦公司、安中公司同負前述返還
押金義務，屬可分之債，原告依法僅得向被告富邦公司、安
中公司分別請求35,127元【計算式：70,255元÷2＝35,127
元】，原告另應就其主張被告負連帶責任之事實舉證以實其
說。又系爭支票尚未兌現，經仲量公司二度發函通知原告領
回均未獲置理等語，資為抗辯，並聲明：（一）原告之訴及
其假執行之聲請均駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保
請准宣告免為假執行。
三、兩造與本院協議爭執及不爭執之事項如下（見本院卷第267
至268頁、第282頁、第321頁）：
（一）不爭執之事項：
1.原告與被告安中公司及被告富邦公司於99年12月1日簽訂
系爭契約，嗣原告於100年11月7日提出廠商撤櫃申請表，
被告安中公司及被告富邦公司依系爭契約第2條第4項，同
意原告於100年11月30日終止系爭契約。
2.原告未依系爭合約第7條第1項規定：「乙方於本租賃標的
內銷售之商品或服務，使用乙方之統一發票…」，自行向
國稅局申請發票以提供予客戶。
（二）爭執之事項：
1.被告是否已依系爭租約及民法第423條規定，提供合於所
約定使用收益之租賃物，交付予原告使用？
2.原告與被告有無約定以臨時櫃合約書取代系爭租約？
3.原告請求被告連帶給付686,214元，有無理由？
四、經查，上開不爭執事項，有系爭租約及廠商撤櫃申請表在卷
可稽（見本院卷第15至27頁、第41頁），復為被告所不爭執
，堪信為真實。
五、茲就爭執事項，分論述如下：
（一）被告是否已依系爭租約及民法第423條規定，提供合於所
約定使用收益之租賃物，交付予原告使用？
查原告固主張：依系爭租約，兩造間既約定以每月營業額
做為租金之給付標準，且被告要求原告須達特定金額之年
度最低保證營業額，則被告所提供之系爭櫃位應符合機能
健全，適合營業為目的，然系爭櫃位未符合所約定使用收
益之目的等語，並提出網頁資料為證（見本院卷第28頁）
，惟觀諸該網頁資料內容，僅係一名網友針對新時代購物
中心於100年1月間之情況發表陳述，且內容亦僅稱有部分
樓層仍在改建中，有些店家將開幕等語，但此實未能證明
被告提供之系爭櫃位不合於使用收益之目的。且依被告提
出之營業成長趨勢圖及新時代購物中心8樓櫃位出租圖所
示（見本院卷第86至88頁），新時代購物中心自99年12月
至100年11月全館之營業額均呈現成長狀態，且每月來客
數亦由50餘萬人次增加至75萬人次，另空櫃率亦自30％降
至5％，又在100年2月之際，與原告同樓層之8樓承租廠商
進駐營運之承租面積已達可承租面積之98％，至100年4月
22日，8樓櫃位已完全出租營運，足見新時代購物中心之
營運均正常良好，且櫃位亦陸續經營，來客人數亦增加，
自無未合於使用收益目的之情事。況影響原告經營情況或
業績是否良好之因素本不一而足，或與經營方式有關，或
係受銷售市場反應影響，而新時代購物中心其他櫃位或同
樓層之櫃位是否開始營業，亦非必然與原告之經營情況有
涉，是尚難僅以原告經營狀況不良即推認被告提供之系爭
櫃位未符合所約定之使用收益租賃目的，故原告上開主張
，實難憑採。
（二）原告與被告有無約定以臨時櫃合約書取代系爭租約？
1.經查，原告雖主張：仲量公司依系爭租約第7條第1項、第
8條第2項第1款、第9條第1項及第4項約定，有代理被告招
商及管理新時代購物中心之權，故仲量公司為被告之代理
人，並於88年12月起至100年12月7日止，與原告另簽訂臨
時櫃合約書，約定被告改以自營業額抽成且不包底方式收
取租金，是該臨時櫃合約書效力自應及於被告等語，並以
臨時櫃合約書及系爭租約為據（見本院卷第29至39頁、第
15至27頁）。然觀諸系爭租約第7條第1項係約定：「乙方
（即原告）於本租賃標的內銷售之商品或服務，使用乙方
之統一發票，並接受甲方（即被告）及甲方指定之物業管
理機構（及仲量公司）之監督、協助及管理」、第8條第2
項第1款約定：「乙方就租賃標的裝潢修繕之部分，其施
工、維護、修繕責任及費用由乙方負擔。其設計應事先送
甲方或甲方所委託之物業管理機構審查，經同意後，始得
依甲方之相關規定辦理」、第9條第1項約定：「乙方除在
甲方（或甲方所委託之物業管理機構）所安排之地點，並
事先取得甲方書面核准外，乙方不得在本大樓之通道、公
共區域、大樓外觀及其他地方，另立招牌、張貼發放宣傳
物品、陳列佈置或舉辦活動」及同條第4項約定：「有關
招牌設置地點，乙方須先與甲方或甲方所委託之物業管理
機構協商，並經甲方同意，且招牌設置進行時需告知甲方
或甲方所委託之物業管理機構，其摘除與裝置招牌費用由
乙方自行負擔」等語，依上開約定，仲量公司係為被告監
督、協助及管理原告於新時代購物中心內銷售之商品或服
務，並負責審查原告之裝潢修繕設計及協助安排及協商原
告之招牌設置地點等事務，且遍觀系爭租約內容，均未提
及仲量公司得代理被告與原告簽訂臨時櫃合約書或代理與
原告簽訂任何契約，是原告以上開約定為據主張仲量公司
得代理被告簽訂臨時櫃合約書等語，實非有據。又據證人
即仲量公司副理 涂義芳 到場具結證稱：我是仲量公司之員
工，被告委託我們公司營運及招商管理、業主（即被告）
授權給我們公司之範圍是管理整個樓面之經營、授權範圍
不包括與廠商重新簽約，因業主沒有授權我們這麼做，我
們不能簽約等語（見本院卷第286至287頁），益徵被告並
未無授權仲量公司與原告簽訂臨時櫃合約書以取代系爭租
約之意思表示或行為，故原告上開主張，尚難憑採。
2.再查，原告固復主張：臨時櫃合約書應係為取代系爭租約
而簽訂，故兩造間關於租金給付應以臨時櫃合約書為據，
改為每月營業額抽成，而非以系爭租約所約定之每年最低
保障抽成租金包底為準等語，而臨時櫃合約書之「檔期目
標：___萬【包底萬】」欄位縱為空白而未填寫，惟仲量
公司無代理被告與原告簽訂臨時櫃合約書以取代系爭租約
之權限，已詳上述。且參之原告於100年10月12日提出予
被告之呈請書，其內容略為：「1.敝公司（即原告）自99
年12月改裝開幕以來，營業期間計9個月，來客數1萬7千
人次，每月平均營業額約39萬。在長期營業額不穩定情形
及每月虧損下，敝公司實無法至國稅局申請發票，完成貴
公司直接租賃合約之程序。……3.敝公司同意購物中心直
到新承租戶替補前，祈可於合約條件面降低抽成，水電瓦
斯及空調費用可免除，待替補承租戶招商完成後做陸續撤
櫃相關事宜，以達雙方互利」等語（見本院卷第40頁），
而被告抗辯稱上開內容之「直接租賃合約」即謂系爭租約
而言等語，有會議紀錄在卷可憑（見本院卷第89頁），且
原告對此亦未爭執，是原告於斯時既仍提及其未能履行直
接租賃合約即系爭租約之內容，且對於抽成亦要求降低，
堪認系爭租約應仍有效存在，未為臨時櫃合約所取代。
3.再依原告提出之廠商撤櫃申請表（見本院卷第41頁），其
上所填載之原合約期間為99年12月1日起至102年11月30日
，與系爭租約約定之租賃期間一致，且撤櫃原因亦記載係
因原告提出直接租賃合約提前解除，預定100年11月30日
撤櫃，倘原告所主張臨時櫃合約得取代系爭租約乙情屬實
，則依臨時櫃合約書，原告與仲量公司每個月均簽訂一次
臨時櫃合約書，而100年10月20日之臨時櫃合約書，其租
賃期間至100年11月30日止，依該約定，原告預定於100年
11月30日撤櫃，應即無提前解除合約之問題，而非再於撤
櫃申請表上填載系爭租約之合約期間，足證原告與被告間
之租賃關係仍以系爭租約為據。再者，依100年11月1日之
會議紀錄所示（見本院卷第89頁），原告尚與仲量公司商
談「包底租金50％分攤」，若原告與被告間業已達成以臨
時櫃合約書取代系爭租約之合意，原告何以須在該次會議
中復提及包底之租金問題，故原告主張：兩造間之租金計
算應以臨時櫃合約書為據等語，洵不足取。甚者，再據證
人涂義芳到場具結證述：（當時經過如何？為何會去簽訂
臨時櫃合約書？）因為原告是與我們業主兩方（即被告）
簽約，當時原告是直接租賃合約，直接跟我們業主簽約，
原告自己要去申請設籍課稅及發票，因為他們沒有馬上去
申請，我們只好以臨時櫃合約去執行這個動作、（臨時櫃
合約書不是要更替原來之合約書嗎？）不是，因為業主（
即被告）沒有授權給我們，我們不會去做這個動作、（臨
時櫃合約是否有改變原告原來租賃契約之租金收取方式？
）沒有改變，臨時櫃合約書跟正式租賃合約書精神是一致
的等語（見本院卷第287至288頁），更可見仲量公司當時
與原告簽訂臨時櫃合約書之目的非在於取代系爭租約之約
定事項。
4.綜上，仲量公司無代理被告與原告簽訂臨時櫃合約書以取
代系爭租約之權限，且原告與被告亦無達成以臨時櫃合約
書取代系爭租約之合意，故原告主張仲量公司得代理被告
簽訂臨時櫃合約，並以之取代系爭租約等語，應屬無據。
（三）原告請求被告連帶給付686,214元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，有無理
由？
1.查原告與被告於100年11月30日合意提前終止系爭租約乙
節，有廠商撤櫃申請書附卷可考（見本院卷第41頁），又
原告與被告間之租賃法律關係仍以系爭租約為據乙情，業
詳上述。準此，依系爭租約第6條約定：「一、租金方式
（請勾選）、……抽成租金：以乙方（即原告）於租賃標
的營業行為所得之每月份營業淨額（未稅）乘上8％為乙
方每月應付甲方之租金。二、依前項約定計算之租金之營
業稅皆外加，由乙方負擔。三、1.乙方倘依第一項之抽成
租金計付租金者，其年度保證營業總額：乙方保證其於租
賃標的內之營業行為之年度保證營業總額不低於新台幣
10,000,000元，並應適用第七條第五項之保證甲方每年最
低保障抽成租金。2.乙方倘依第一項之抽成租金計付租金
者，其年度營業目標總額：乙方於租賃標的內之營業行為
之年度營業目標總額為新台幣5,000,000元，並不適用第
七條第五項之保證甲方每年最低保障抽成租金」等語（見
本院卷第18頁），而原告於99年12月迄100年11月期間，
年度營業額不足5,884,145元乙情，有包底明細表及專櫃
銷貨結帳單在卷可資佐證（見本院卷第90至96頁），則依
上開約定，兩造結算年度最低保障抽成租金之結果，被告
抗辯：原告應於100年12月10日補足年度最低保障租金差
額494,269元（含稅）等語，應屬可採。
2.按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期，各
得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民第334條第1項
前段定有明文。茲查，被告應給付原告100年10月、11月
貨款232,793元及131,731元乙情，有專櫃結帳單及專櫃銷
貨結帳單可證（見本院卷第42至43頁、第91至96頁）。又
依系爭租約第5條約定：乙方（即原告）應於簽訂本合約
付予甲方（即被告）新台幣200,000元整押金。在本合約
到期不再續約或乙方依第二條第四項申請提前終止經甲方
同意時，於乙方依第二條第六項規定如期遷出並將租賃標
的回復原狀返還與甲方，且無積欠甲方任何款項或違反本
合約規定之情事時，甲方始將本押金無息退還與乙方（但
本合約另有規定者不在此限）。乙方如積欠第六條所訂房
屋租金、第八條所訂管理費或乙方應繳交的其他各項費用
或對甲方有未清償之債務（包括但不限於罰鍰、損害賠償
或違約金）者，甲方有權自本押金中扣抵等語（見本院卷
第18頁），且原告業已支付押金200,000元予被告，由被
告分別各收受100,000元乙節，有被告開立之收據影本2紙
在卷可查（見本院卷第44至45頁），是依上開規定及約定
，被告抗辯其以將所應給付予原告之貨款與原告尚應給付
予被告之租金抵銷，並經扣除原告前付之押金200,000元
等語，即屬可採。據此，經抵銷及扣除後，原告得向被告
請求之數額共為70,255元【計算式：232,793元＋131,731
元＋200,000元－494,269元＝70,255元】。
3.又按數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除
法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之
；其給付本不可分而變為可分者亦同；按數人負同一債務
，明示對於債權人各付全部給付之責任者，為連帶債務。
無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限
，民法第271條及第272條定有明文。查本件被告富邦公司
與安中公司同負前述返還押金義務，然其等與原告間並未
約定負連帶責任，且法律亦未特別規定，是依上開規定，
被告所負之債務應屬可分之債，故原告依法僅得向被告富
邦公司、安中公司分別請求35,128元【計算式：70,255元
÷2＝35,128元，元以下四捨五入】，原告主張被告應負
連帶責任等語，應非有據。又原告另請求被告應給付系爭
支票之票款，但系爭支票尚未兌現，且係為施工保證票，
被告業已由仲量公司發函通知原告領回系爭支票乙情，亦
有存證信函為憑（見本院卷第126至127頁），原告自得取
回系爭支票，然原告請求被告給付系爭支票之票款，但自
始均未能舉證證明其請求該票款給付之依據，是原告此部
分主張，亦屬無據。
六、綜上所述，被告提供予原告之系爭櫃位符合使用收益目的，
且兩造間未合意以臨時櫃合約書取代系爭租約，故租金之計
算仍應以系爭租約之約定為據。從而，原告請求被告富邦公
司給付35,128元，及自起訴狀繕本送達翌日即101年3月6日
起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；被告安中公司
給付35,128元，及自起訴狀繕本送達翌日即101年3月7日起
至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予
准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，
應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權
宣告被告分別預供擔保，得免為假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用
之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，
爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文所示金額。
中華民國101年9月28日
臺北簡易庭
法官邱筱涵
以上為正本係照原本作成
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年9月28日
書記官林錫欽
計算書
項目金額（新台幣）備註
第一審裁判費7,490元
合計7,490元