臺灣臺北地方法院89年度訴字第1619號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院89年訴字第1619號民事判決

裁判日期：民國89年06月15日

裁判案由：遷讓房屋

台灣台北地方法院民事判決八十九年度訴字第一六一九號
原告甲○○訴訟代理人 謝恩華 律師被告乙○○住台北市○○街○巷○號七樓右當事人間請求遷讓房屋事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落台北市○○區○○段三小段三七地號土地內三三四四建號即門牌台北市○○街○巷○號七樓之建物（主建物面積一０一點一平方公尺、附屬建物陽台面積九點四五平方公尺）遷讓交還原告，並應自民國八十九年三月九日起至交還前開建物之日止，按日給付原告新台幣伍佰伍拾叁元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣叁佰柒拾陸萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應將門牌號碼台北市○○街○巷○號七樓之建物遷讓予原告使用，並應自民國（下同）八十九年三月九日起至交還前開建物之日止，依買賣總價新台幣（下同）一千一百三十萬元按日計算千分之零點五之違約金；並願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
㈠、原告於民國八十八年十二月四日與被告簽定買賣契約，向被告購買門牌台北市○○街○巷○號七樓之建物及其基地之應有部分（下稱系爭建物及其基地），按兩造所約定之買賣價金為一千一百三十萬元，而就第一、二期原告應給付之一百八十萬元及第三期應給付之五十萬元，業據被告於八十八年十二月四日及八十九年一月六日分別簽收在案，而就剩餘之尾款九百萬元，則約定由原告負責代償被告於美商花旗銀行板橋分行（下稱花旗銀行）之就系爭建物及其基地所為之貸款。兩造原約定於八十九年一月七日前由原告付清尾款被告依約點交系爭建物，然被告於八十九年一月四日就系爭建物及其基地所有權移轉登記予原告所有後，卻遲不點交系爭建物及其基地，並阻止原告代為清償前揭房貸，原告為恐久延致有損失，遂於八十九年二月二十四日由陽信商業銀行匯款八百九十五萬七千六百二十六元予花旗銀行代為清償前揭房貸，並於翌日取得花旗銀行抵押權塗銷同意書，剩餘尾款四萬二千三百七十四元則函請被告至辦理本件房地過戶事宜之 蔡文城 代書處受領，然被告至今仍置之不理。
㈡、按買賣關係為當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約，且物之出賣人負交付其物於買受人並使其取得該物所有權之義務，此為民法第三百四十五條及第三百四十八條所明定，而就所謂交付其物於買受人，即移轉其物之占有於買受人之謂，今原告就其交付約定價金之義務，已依約全數給付，就剩餘被告尚應得受領之四萬二千三百七十四元原告已函請被告受領，然被告卻置之不理，原告並無不為給付價金之情事。其次，依兩造簽定買賣契約書第八條第四項約定，乙方（即被告）若有遲延給付之情形，應賠償甲方（即原告）每日按買賣總價千分之零點五之違約金，且被告最遲應於八十九年三月八日交付系爭房地與原告，然被告至今仍未交付，因此，被告應依前揭約定給付違約金。
三、證據：提出系爭買賣契約書、系爭建物及土地登記簿謄本、存證信函、匯款收執聯、抵押權同意書、掛號回執（均影本）等件為證，並聲請傳訊證人蔡文城。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：依照被告與力霸房屋公司所簽定之委託銷售契約書第七條規定，原告應給付與力霸房屋公司之服務報酬為成交價額一千一百三十萬元之百分之一即十一萬三千元，然原告卻給付力霸房屋公司三十萬元，顯見原告與力霸房屋公司間有利益輸送，共同欺騙被告，因為力霸房屋公司違反委託銷售契約書第六條第二項之約定，賺取買賣系爭建物及其基地之差價，所以原告亦有違約，兩造所簽定之買賣契約無效。
三、證據：提出委託銷售契約書影本乙紙為證。
丙、本院依職權訊問證人 郭雪英 。理由
一、原告起訴主張其於八十八年十二月四日與被告簽定買賣契約，以總價一千一百三十萬元向被告購買系爭建物及其基地，除尾款四萬二千三百七十四元寄放在蔡文城代書處，請被告前往領取外，其已依約給付買賣價金，然被告於系爭建物及其基地所有權移轉登記後，卻遲不點交系爭建物及其基地，雖經原告催告被告限期履約，惟被告遲至八十九年三月九日仍拒不履約，依兩造買賣契約書第八條第四項約定，被告若有遲延給付之情形，應賠償原告每日按買賣總價千分之零點五計算之違約金，為此依前揭買賣契約，請求判令被告應將系爭建物遷讓交予原告，並應自八十八年三月九日起至交還系爭建物之日止，依買賣總價一千一百三十萬元按日以千分之零點五計算之違約金即五千六百五十元等語。被告則以伊與仲介公司即力霸房屋公司所簽定之委託銷售契約書第七條規定，原告應給付與力霸房屋公司之服務報酬為成交價額一千一百三十萬元之百分之一即十一萬三千元，然原告卻給付力霸房屋公司三十萬元，顯見原告與力霸房屋公司間有利益輸送，共同欺騙被告，因為力霸房屋公司違反委託銷售契約書第六條第二項之約定，賺取買賣系爭建物及其基地之差價，應認原告亦有違約，兩造所簽定之買賣契約無效等語置辯。
二、本件原告主張其與被告簽定系爭買賣契約，以總價一千一百三十萬元向被告購買系爭建物及其基地，除尾款四萬二千三百七十四元則寄放蔡文城代書處，已通知被告前往領取外，其餘價金均已付清，且兩造約定被告應於八十九年一月七日前交付系爭建物，然被告於系爭建物及其基地所有權移轉登記後，遲不點交系爭建物，經其催告，被告仍未於其所定期限八十九年三月九日履約之事實，業據其提出系爭買賣契約書、系爭建物及其基地登記簿謄本、存證信函、匯款收執聯、抵押權同意書、掛號回執（均影本）等件為證，並為被告所不爭，復據證人蔡文城到庭結證屬實（見八十九年六月一日言詞辯論筆錄），此部分之事實應堪信為真正。
三、被告雖抗辯稱伊與力霸房屋公司所簽定之委託銷售契約書第七條規定，原告祇需給付力霸房屋公司服務報酬十一萬三千元，然原告卻給付力霸房屋公司三十萬元，顯見原告與力霸房屋公司間有利益輸送，共同欺騙被告，又力霸房屋公司違反委託銷售契約書第六條第二項之約定，賺取買賣系爭建物及其基地之差價，原告亦屬違約，兩造所簽定之買賣契約無效云云，惟查：
㈠、被告與力霸房屋公司所簽定之委託銷售契約書係被告與力霸房屋公司間所簽定關於委託銷售系爭建物及其基地之契約，與本件兩造間所簽定關於買賣系爭建物及其基地之買賣契約，分屬兩個不同之契約，縱令力霸房屋公司違反委託銷售契約書之約定，亦不致影響兩造所訂系爭買賣契約之效力。
㈡、雖被告與力霸房屋公司所簽定之委託銷售契約書約定，被告應給付與力霸房屋公司之服務報酬為成交價額（一千一百三十萬元）之百分之一即十一萬三千元，惟此約定並無拘束原告之效力，因此，原告願意給付力霸房屋公司服務報酬三十萬元，於法尚無不毫，又被告雖因此質疑原告與力霸房屋公司共同詐騙伊，致伊與原告所約定之買賣價金偏低，然被告既自認伊無法證明於委託力霸房屋銷售系爭建物及其基地期間，有其他願買受系爭房地之人曾提出較原告所提出之價金更高之事實（見八十九年六月一日言詞辯論筆錄），證人即力霸房屋公司承辦人郭雪英亦到庭結證稱其未賺取差價等語屬實（見同日筆錄），被告復無法舉證證明力霸房屋公司與原告間有何利益輸送或詐騙伊之事實，其上開抗辯自不足採。是故被告既與原告簽定系爭買賣契約，並就買賣價金及標的達成合意，則系爭買賣契約已然成立生效，被告所辯系爭買賣契約無效云云，要無足取。
四、按違約金本應推定為損害賠償之預約，與無償贈與契約不同，關於損害賠償之數額，在當事人間雖不妨於事前預為約定，而其所約定之數額，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失為標準，酌予核減；又當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，最高法院十九年上字第一五五四號、四十九年台上字第八０七號判例分別可資參照。經查：
㈠、依系爭買賣契約第八條「違約責任」第四款記載：「乙方（被告）若有遲延給付之情形，應『賠償』甲方（原告）每日按買賣總價千分之零點五違約金。」，可知兩造已事先預定不履行契約之損害賠償性質違約金應按買賣總價一千一百三十萬元千分之零點五計算之違約金，依此項約定本件違約金係按年利率百分之十八點二五計算，惟本院審酌被告已將系爭建物及其基地所有權移轉登記予原告，原告亦辦畢轉換房貸債務之手續，原告復未舉證證明被告遲延點交系爭建物及其基地所受損害高達系爭建物及其基地總價年利率百分之十八點二五，應認原告所受損失祇有無法按期受領系爭建物及其基地以供占有使用之利益，是以系爭買賣契約所訂違約金數額與實際損害既顯相懸殊，本院自得依職權酌減之，而以原告實際上所受損失即相當系爭建物租金計算其損害賠償性質之違約金數額。
㈡、查城市房屋之租金以不超過土地及其建物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條定有明文。又土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，土地法第九十七條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管市、縣地政機關估定之價額，此觀土地法第一百四十八條、土地法施行法第二十五條、平均地權條例第十六條前段規定自明。系爭基地八十六年度申報地價為五萬二千八百四十八元，系爭建物之核定契價為六十二萬七千四百元，有土地登記簿謄本及契稅繳款書等件可憑，本院斟酌系爭建物位處東區繁華區，雖設定最高限額抵押權，惟成交價仍高達一千一百三十萬元等情，本院認以系爭基地及建物申報總價額年利率百分之十核算被告使用系爭建物相當於租金之損害賠償，堪屬合理。準此，被告自八十九年三月九日起應按日給付原告五百五十三元〔(52848x1150x229÷10000+627400)x10%÷365=553]之違約金。
五、從而，原告依系爭買賣契約請求被告應將系爭建物遷讓交還原告，並應自八十九年三月九日起至交還系爭建物之日止，按日給付原告違約金五百五十三元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、假執行之宣告：原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，應予駁回。
七、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項判決如主文。
中華民國八十九年六月十五日
民事第四庭法官張競文右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年六月十七日
法院書記官楊翠明