裁判字號：臺灣高雄地方法院94年訴字第1791號民事判決
裁判日期：民國94年11月22日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高雄地方法院民事判決94年度訴字第1791號原告丙○○○
弄18號訴訟代理人乙○○
弄18被告甲○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國94年11月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣玖萬伍仟捌佰伍拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時，係請求被告給付新台幣（下同）8萬元及自94年5月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付2萬元，嗣於本院審理中，就請求相當租金之不當得利部分追加請求為14萬元；水費、電費部分則分別追加請求2,043元及3,812元，合計請求145,855元（見本院卷第43頁），核為擴張應受判決事項之聲明，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段一小段218地號土地上之建物即門牌號碼為高雄市○○區○○○路○○○號1、2樓房屋（下稱系爭房屋）係伊所有，伊於93年1月1日起以每月租金新台幣（下同）2萬元，出租予被告，並約定租賃期間之水、電費由被告支付，租期自93年1月1日起至94年1月1日止。詎被告於租賃期間屆滿後，屢經伊請求返還，均拒不遷出，迨伊提起本訴請求被告遷讓房屋，被告始於訴訟中之94年10月間遷離，而自94年1月2日起至同年9月30日止，無權占有系爭房屋，享有相當於租金之利益，致伊受有損害；又上開期間之水、電費亦由伊代為支付，被告亦應償還。爰依不當得利及代墊款返還請求權等法律關係，提起本訴等語。並聲明求為判決：原告應給付被告145,855元，並願供擔保請准宣告假執行。
二、原告主張之事實，業據提出與其所述相符之房屋租賃契約書、高雄地方法院郵局93年12月15日第06332號存證信函及其回執、建物所有權狀、台灣省自來水公司各項費款收據、台灣電力公司電費收據等件為證。而被告就原告主張之事實已於相當時期受合法之通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項、第1項規定，視同自認，則原告前開主張，堪信為真實。
三、原告所得請求之項目及數額：
㈠、按無法律上之原因而受利益，致他人受損者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文；次按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，亦有最高法院61年台上字第1695號判例意旨可資參照。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，而所謂土地總價額，係以法定地價為準，而法定地價係土地所有人依土地法規定所申報之地價，在平均地權條例施行之區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價，而建築物價額，則依該管縣市地政機關估定之價額，土地法第97條第
1項、第148條、同法施行法第25條分別定有明文。再基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號著有判例參照）。經查，被告自系爭租賃契約期間屆滿之94年1月2日起，即無權占有系爭房屋及其基地，受有相當於租金之利益，致原告受有損害，則原告依不當得利法則請求被告返還，應予准許。而系爭房屋93年期之課稅現值為70萬9,000元，有高雄市政府稅捐稽徵處三民分處房屋稅繳款書1份在卷可稽；另系爭基地94年1月間之公告現值為每平方公尺4萬404元，而系爭土地共1,597平方公尺，系爭房屋占用該建地之權利範圍為10,000分之142，亦有地價第二類謄本在卷可佐；再系爭房屋坐落於住宅區，生活機能尚稱便利，鄰近建物多為一般店舖，無大型公共場所或交通轉運站各情，已據原告 陳明 在卷，本院斟酌其工商繁榮程度，認以系爭房屋暨基地總價年息6%為核計租金之參考標準，依此計算，則每月租金應為8,126元【計算式：
〔709,000+（1,597x142/10000x40,404）〕x6%÷12=8,126（元以下四捨五入）】，足認原告主張以每月租金2萬元計算不當得利之數額，係屬過高；復參酌系爭房屋之建築完成日為87年8月12日，有前揭建物所有權狀附卷可憑，屋齡約6年，居住環境尚佳乙節，本件計算不當得利之額數應以每月1萬元計給方屬適當。是則被告自94年1月2日起至同年9月30日止，無權占有系爭房屋，應受有相當於租金之利益共9萬元（計算式：1萬x9=9萬元），原告依不當得利之法律關係，請求被告返還9萬元部分，係屬有據，超逾上開範圍之金額，尚非正當。
㈡、按就債之履行有利害關係之第三人為清償者，於其清償之限度內承受債權人之權利，民法第312條前段定有明文。又系爭房屋於租賃期間之水、電費，應由被告支付乙節，為系爭租賃契約第15條所明定；而系爭租賃契約租期屆滿後，被告未依約返還系爭房屋，並為自己之利益而占有、使用，依上開約定之意旨，該段期間之水、電費自應由被告負擔。經查，系爭房屋為原告所有，且原告為水、電供應契約之一方，該水、電費欠繳，有遭斷水、斷電並受追償欠費之虞，核屬就債之履行為有利害關係之第三人；而原告為被告支付94年6月、8月份之水費共2,043元，及同年7至9月之電費共3,812元（2,456+735+309+285+27=3,812），合計5,855元（2,043+3,812=5,855）等情，有台灣省自來水公司各項費款收據及台灣電力公司電費收據等件為證，堪信為真實。基此，被告依代墊款返還請求權，請求被告給付已支付之水、電費共5,855元，應屬有據，應予准許。
四、綜上所述，被告於系爭租賃契約期滿後，仍無權占有系爭房屋，並獲得免付租金之不當得利，致原告受有不能收取租金之損害，另被告無權占有、使用系爭房屋，卻未支付水、電費用，而由原告代為支付，原告自得請求被告返還相當於租金之利益及所代墊之款項。從而，原告本於不當得利及代墊款返還請求權等法律關係，請求被告給付94年1月2日起至同年9月30日止之不當得利損害賠償金9萬元，及代墊款5,855元，合計9萬5,855元洵屬有據，應予准許，至其逾此範圍之請求，係屬無據，應予駁回。
五、末按本判決第1項被告應給付原告之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第389條第1項第
5款，判決如主文。中華民國94年11月22日
民事第一庭審判長法官甯馨
法官劉傑民法官曾鴻文正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國94年11月23日
書記官王敏東