臺灣臺北地方法院民事簡易判決 105年度店簡字第1071號
原 告 福臨門B區公寓大廈管理委員會
法定代理人 梁惠宇
訴訟代理人 許惠峰 律師
複代理人 戴敏璋 律師
訴訟代理人 喬政翔 律師
姜瑞祥
被 告 黃駿林
上列當事人間請求給付管理費事件，於民國106年7月13日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬肆仟陸佰玖拾陸元，及自民國一
百零五年六月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利
息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟參佰參拾元，由被告負擔新臺幣壹仟壹佰玖
拾柒元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。被告如以新臺幣壹拾壹萬肆仟陸
佰玖拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；民事訴訟法第255
條第1項但書第3款定有明文。本件原告起訴時聲明請求被告
應給付原告新臺幣（下同）127,352元，嗣於105年12月27日
言詞辯論程序時具狀擴張聲明請求被告應給付原告127,440
元，依前揭規定，應予准許。
二、本件原告起訴時之法定代理人為 呂河山 ，於訴訟審理期間變
更為梁惠宇，並經梁惠宇具狀聲明承受訴訟，有民事準備㈤
狀、新北市政府板橋區公所新北板工字第1062048689號函在
卷可憑，核與民事訴訟法第170條、第175條、第176條規定
相符，應予准許。
三、按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為
據者，法院得在他訴訟終結前，以裁定停止訴訟程序，民事
訴訟法第182條第1項定有明文。查本件給付管理費事件並無
以臺灣高等法院104年度重上字第764號確認通行權事件之成
立為據之情形，被告請求於臺灣高等法院104年度重上字第
764號確認通行權事件判決確定前先行裁定停止本件訴訟程
序，核屬無據。又依公寓大廈管理條例第29條第5項規定，
公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所
有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管
理委員、主任委員或管理負責人，本件原告法定代理人呂河
山、梁惠宇雖非具福臨門社區區分所有權人之身分，惟既經
福臨門社區B區區分所有權人會議選任為管理委員、主任委
員，應為原告適法之法定代理人，被告以呂河山、梁惠宇非
區分所有權人不得擔任主任委員為由，請求裁定停止本件訴
訟程序，亦無理由，併予敘明。
乙、實體部分：
壹、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告127,440元及自支付命令送達翌日起
至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、陳述：
㈠被告為福臨門社區B區（下稱福臨門B區）門牌號碼新北市○
○區○○街○○○巷○○弄○○號1樓店面（下稱68號1樓店面）及
地下1層（下稱68號地下1樓）之區分所有權人（原證一），
每月應依規約按坪數計算繳交管理費，詎被告自104年1月起
拒絕繳納管理費。按福臨門社區B區管理委員會住戶管理規
約（下稱福臨門B區住戶規約）第五章第1條第1款規定「住
戶管理費：每戶每月一坪五十五元，修繕基金每坪五元。每
個月繳納一次。」（見本院卷第50頁反面），嗣於104年5月
24日經福臨門B區第17屆區分所有權人會議決議通過自104年
9月起調升管理費為每月每坪70元，維修基金調為10元；並
據以修正福臨門B區住戶規約內容（見本院卷第57頁）。被
告應給付104年1月至12月之管理費計算如下：
⒈68號1樓店面之坪數為19.4坪（面積64.15㎡×0.3025坪/
㎡＝19.4坪）（見本院卷第47頁），104年1月至8月止每
月管理費為1,164元（19.4坪×60元＝1,164元），104年9
月至12月每月管理費為1,552元（19.4坪×80元＝1,552元
）。
⒉68號地下1樓與共有部分之面積共139.9坪（地下1樓面積
441.22㎡＋共有部分4446.29㎡（權利範圍10000分之48）
＝462.56㎡，462.56㎡×0.3025坪/㎡＝139.9坪），104
年1月至8月每月管理費8,394元（139.9坪×60元＝8,394
元）；104年9月至12月每月管理費11,192元（139.9坪×
80元＝11,192元）。
⒊以上合計，被告應給付①68號1樓店面104年1月至12月之
管理費為15,520元（1,164元×8個月＋1,552元×4個月＝
15,520元）；②68號地下1樓與共有部分104年1月至12月
之管理費為111,920元（8,394元×8個月＋11,192元×4個
月＝111,920元）；總計為127,440元（15,520元＋
111,920元＝127,440元）。
㈡依福臨門B區住戶規約第二章第7條規定區分所有權人會議之
出席人數及比例，僅須過半數即可，並不適用公寓大廈管理
條例之規定。原告已依法通知被告出席第17屆區分所有權人
會議，且出席會議人數及所有權數皆已符合B區住戶規約之
規定（見本院卷第52、90-99頁），被告主張未參加福臨門
B區第17屆區權人會議、未收道會議開會通知、會議紀錄及
會議未達出席人數、會議無效云云，皆屬無據。
㈢按公寓大廈管理條例第第29條第4項規定「公寓大廈之住戶
非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決
議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委
員或管理負責人。」，被告辯稱福臨門B區第17屆區分所有
權人會議之主任委員梁惠宇未具有區分所有權人資格，不得
擔任主任委員，該會議無效云云，無可採取。
㈣查據被告之建物登記謄本（見本院卷第47頁）所示，被告所
稱之停車場係其專有部分，而福臨門Ｂ區住戶規約第六章所
稱之73個法定停車位，係指起造時即已劃定之停車位，此有
板橋地政事務所測量成果圖可資參照（原證十六），與被告
所稱之停車位不同，被告雖將其專有部分改為停車位，不論
其變更合法與否，仍應依福臨門B區住戶規約第五章第1條第
1款規定及歷次區分所有權人會議決議調漲之管理費繳納，
被告稱其僅須繳納停車位清潔費云云，顯不可採。
貳、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
㈠被告於99年3月18日經由法院拍賣程序取得68號1樓店面及68
號地下1樓暨共有部分（權利範圍10000分之48）。被告依前
屋主 郭清標 與管委會訂定收費標準繳納，自99年3月起至102
年10月止，每月依實際坪數減半計算+5個法定停車位，每月
繳交管理費4,473元+5個車位清潔費1,500元，合計5,973元
；102年11月至103年2月每月繳納4,473元。
㈡原告於101年7月8日召開第14屆第2次管理委員會會議，作成
68號地下1樓原登記為商場部分同意被告變更為停車場使用
之決議（附件二），且於102年2月17日經福臨門B區臨時區
分所有權人會議決議同意68號地下1樓變更為停車場使用，
被告與原告並簽立「福臨門B區社區停車場使用執照變更切
結書」（下稱停車場變更切結書），被告乃委託建築師依法
定程序向新北市政府申請將68號地下1樓441.22平方公尺（
133.4坪）原作店鋪使用之空間變更為11個停車位使用，經
新北市政府工務局核准辦理，原告於社區張貼102年8月5日
開始地下停車場施工公告，於102年12月10日取得使用執照
在案。惟因原告不遵守停車場變更切結書之約定，因而衍生
請求確認通行權等事件民事訴訟（臺灣高等法院104年度重
上字第764號確認通行權事件），訴訟期間（102年11月起至
訴訟結束）68號地下1樓停車場無法使用，因此無須繳納管
理費。68號1樓店面沒有爭議可以依坪數繳納，19.4坪×60
元=1164元。如鈞院認為被告訴訟期間地下1樓停車場須繳納
管理費，應延續之前繳納金額每月4,473元為宜。
㈢原告於104年5月24日召開福臨門B區第17屆區分所有權人會
議，未寄送開會通知單給被告，會議實際出席47戶，出席人
數並未過半，又未於會後15日內公告會議紀錄，被告未參加
此次會議，會後也未收到會議記錄，並不知道決議內容管理
費調整之事。再者，時任管理委員會主任委員梁惠宇未具有
區分所有權人資格，其建築物係配偶 朱曼馨 所有（附件二：
建物登記第二類謄本），依公寓大廈管理條例第25條第3項
規定不得擔任管理委員會主任委員，因此104年5月24日召開
之福臨門B區第17屆區分所有權人會議無效。
參、兩造不爭執與爭執事項：
一、兩造不爭執事項：
㈠被告於99年3月18日經由法院拍賣程序取得福臨門B區68號1
樓店面及68號地下1樓暨共有部分（權利範圍10000分之48）
之所有權，為福臨門社區B區68號1樓店面及68號地下1樓之
區分所有權人。
㈡原告於101年7月8日召開福臨門B區第14屆第2次管理委員會
會議，就68號地下1樓原登記為商場改建（變更）為停車場
事宜，經討論後決議同意原告向政府有關單位提出變更為停
車場使用之申請（見本院卷第28頁）。原告於102年2月17日
召開福臨門B區臨時區分所有權人暨住戶大會決議：「經討
論依法申請、安全無虞全數無異議通過，管理費用按社區規
定繳納，租賃車位交管理委員會監督管理。」（見本院卷第
29頁）。兩造並簽立停車場變更切結書，於第五條第2項約
定「從地下室停車場實施重新設置工程手續完成後。管委會
預定時間開始收費（每坪收60元整，55元公共基金其餘5元
修繕費用。另清潔費每格停車費300/月）。」。被告委託建
築師依法定程序向新北市政府申請將地下1樓440.51平方公
尺原作店鋪使用之空間變更為停車空間之停車位使用，經新
北市政府工務局核准辦理，於102年12月10日取得88板使字
第176號使用執照（見本院卷第30-39頁）。嗣原告以有住戶
舉發被告地下1樓新設停車場無權行駛社區車道為由，拒不
核發停車證，並召開區分所有權人會議決議不准被告通行車
道，阻礙被告對外出售、出租停車位，被告於103年6月向臺
灣新北地方法院（下稱新北地院）起訴請求確認車道通行權
存在，經新北地院103年度重訴字第592號於104年6月16日判
決確認車道通行權存在，原告上訴後經臺灣高等法院104年
度重上字第764號判決上訴駁回，現於最高法院審理中等情
；有101年7月8日福臨門B區第14屆第2次管理委員會會議紀
錄、102年2月17日福臨門B區第14屆第1次臨時區分所有權人
暨住戶大會會議紀錄、新北市政府工務局變更使用執照、停
車場變更切結書、102年5月5日福臨門B區第14屆第6次管理
委員會會議紀錄等在卷可稽（見本院卷第28-36頁）。
㈢104年9月之前，福臨門B區住戶規約第五章第1條第1款規定
「住戶管理費：每戶每月一坪五十五元，修繕基金每坪五元
。每個月繳納一次。」（見本院卷第50頁反面）；原告於
104年5月24日召開福臨門B區第17屆區分所有權人會議決議
通過「⒈管理費由目前每坪55元調整為70元。⒉維修基金由
5元調為10元。⒊調整後費用自104年9月份實施。」，並據
以修正福臨門B區住戶規約；又依福臨門B區住戶規約第六章
第15條規定「地下室停車空間，除依與建築業者之買賣契約
書或分管契約書使用其約定專用部分外，並應按月繳納清潔
管理費；汽車每停車位參佰元…。」；有福臨門B區第17屆
區分所有權人會議紀錄、福臨門B區住戶規約在卷可稽（見
本院卷第52-53、135、136頁反面）。
㈣被告依照前屋主郭清標與管委會訂定收費標準繳納，自99年
3月起至102年10月止，每月依實際坪數減半計算+5個法定停
車位，每月繳交管理費4,473元+5個車位清潔費1,500元，合
計5,973元；5個停車位出售後，102年11月至103年2月每月
繳納管理費4,473元。
二、兩造爭執事項：
㈠原告於104年5月24日召開福臨門B區第17屆區分所有權人會
議所為自104年9月起調升管理費為每月每坪70元、修繕基金
10元之決議是否有效？
㈡原告依福臨門B區第17屆區分所有權人會議決議及修正後福
臨門B區住戶規約第六章第15條規定請求被告給付68號1樓及
68號地下1樓管理費共127,440元，有無理由？
肆、本院之判斷：
一、原告於104年5月24日召開福臨門B區第17屆區分所有權人會
議所為自104年9月起調升管理費為每月每坪70元、修繕基金
10元之決議，應為無效：
㈠按「區分所有權人會議除第二十八條規定外，由具區分所有
權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為
召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失
區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管理委
員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理
委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期依
區分所有權人會議或依規約規定，任期一至二年，連選得連
任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，
連選得連任一次」，公寓大廈管理條例第25條第3項定有明
文。依此，公寓大廈區分所有權人會議，除第一次會議應按
公寓大廈管理條例第28條規定由起造人召集外，應由管理委
員會主任委員召集之，惟此主任委員必須同時具備區分所有
權人之資格，始得擔任區分所有權人會議之召集人，其經選
任為主任委員後，於任期中喪失該資格者，雖原為區分所有
權人之召集人，亦當然解任，其原本不具區分所有權人資格
者，則自始不得任之。至公寓大廈管理條例第29條第5項規
定「公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區
分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選
為管理委員、主任委員或管理負責人」，係就管理委員會得
由非區分所有權人之住戶參與為規定，核與區分所有權人會
議之召集，係屬二事。蓋區分所有權人會議係區分所有權人
為共同事務及涉及權利義務之相關事項所舉行之會議（公寓
大廈管理條例第3條第7款參照），自無由未具區分所有權人
資格之人召集之理。且公寓大廈管理條例第25條規定僅明示
除起造人得依公寓大廈管理條例第28條規定召集區分所有權
人會議，並未將「規約另有約定」列為例外排除事由，依法
諺「明示其一、排除其他」，公寓大廈管理條例第25條顯然
無意將區分所有權人會議召集權人之資格限制納入公寓大廈
規約自治事項之範圍內，上開法定召集權人之規定，自非規
約約定所得任意排除，尚難執上開公寓大廈管理條例規定、
住戶規約約定，即謂不具區分所有權人資格、僅有住戶身分
之主任委員，亦有召集區分所有權人會議之權限。故於主任
委員具有區分所有權人資格時，固得為區分所有權人會議之
召集人，惟若主任委員不具有區分所有權人資格時，依公寓
大廈管理條例第25條第3項規定，仍無召集權。
㈡查104年5月24日召開之福臨門B區第17屆區分所有權人會議
，係由主任委員梁惠宇召集，惟梁惠宇並無區分所有權人資
格，其為福臨門社區B區區分所有權人朱曼馨之配偶，僅有
住戶身分等情，為兩造所不爭執，並有建物登記第二類謄本
、104年5月24日福臨門B區第17屆區分所有權人大會會議紀
錄（會議召集人：梁惠宇）在卷可稽（本院卷第114、52頁
）。揆諸前揭說明，梁惠宇尚無召集福臨門B區區分所有權
人會議之權限，104年5月24日召開之福臨門B區第17屆區分
所有權人會議係由無召集權人召集，應堪認定。
㈢按「公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議
為其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決議
方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第一條第二
項規定，固應適用民法第五十六條第一項撤銷總會決議之規
定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議
。惟區分所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開，既
非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效
之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決
議當然自始完全無決議之效力（最高法院92年度台上字第25
17號判決意旨參照）。查原告於104年5月24日召開之福臨門
B區第17屆區分所有權人會議，既係由不具區分所有權人資
格之梁惠宇召集，依前揭規定及說明，其非被告合法成立之
意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立
要件之會議，其所為之決議當然自始完全無決議之效力。被
告辯稱104年5月24日召開之福臨門B區第17屆區分所有權人
會議決議無效，為有理由。
二、原告請求被告給付104年1月至12月份管理費114,696元部分
，為有理由：
㈠原告於104年5月24日召開之福臨門B區第17屆區分所有權人
會議所為自104年9月起調升管理費為每月每坪70元，修繕基
金調為10元之決議既屬無效，依該區分所有權人會議決議所
為住戶規約之修正自亦應為無效，則被告應繳納之管理費應
依修正前福臨門B區住戶規約第五章第1條第1款規定之每坪
60元計算（見本院卷第50頁反面），被告應給付104年1月至
12月之管理費為68號1樓店面管理費13,968元（1,164元×12
個月＝13,968元）＋68號地下1樓（含共有部分）管理費為
100,728元（8,394元×12個月＝100,728元），合計為
114,696元（13,968元＋100,728元＝114,696元）。
㈡被告雖辯稱因原告不遵守停車場變更切結書之約定，因而衍
生請求確認通行權等事件民事訴訟（臺灣高等法院104年度
重上字第764號確認通行權事件），訴訟期間（102年11月起
至訴訟結束）68號地下1樓停車場無法使用，因此無須繳納
68號地下1樓管理費，如認被告於訴訟期間地下1樓停車場須
繳納管理費，應延續之前繳納金額每月4,473元為宜云云。
惟查：
⒈按公寓大廈應設置公共基金，區分所有權人依區分所有權
人會議決議繳納之費用為公共基金之來源之一；公寓大廈
管理條例第18條第1項第2款定有明文。又依福臨門B區住
戶公約第五章第1條第2項規定「各區分所有權人『每期（
每個月）應依照與建商所簽訂買賣契約書所載之總坪數乘
以每坪（□元）所得數目繳納管理費。未售戶及未進住戶
收費標準同前項。…。」，第7條規定「公共基金來源包
括「…。三、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納
之管理費。…。」，第9條「公共基金來源第三款之管理
費用途如下：委任或僱傭管理服務人員之報酬。共用
部分，約定公用部分之管理、維護費用或使用償金。…
。…。」（參本院卷第50頁反面、第135頁），是區分
所有權人每月繳納之管理費為公共基金之主要來源之一，
每月繳納管理費為區分所有權人之義務，不論房屋是否進
住或使用，均應繳納。被告辯稱於訴訟期間，不能使用68
號地下1樓，不須繳納管理費云云，委無可採。
⒉又被告主張68號1樓及地下1樓之管理費於89年間至103年2
月間每月獲減半繳納管理費，為原告所不爭執，並有被告
所提出管理費繳納通知單之收執聯為佐，固堪信為真正。
然被告所有之68號地下1樓經福臨門B區區分所有權人會議
決議同意變更為停車場使用後，兩造簽立停車場變更切結
書，於切書第五條約定「地下室停車場重新設置工程手續
完成後，管委會於預定時間開始收費（每坪60元其中55元
公共基金，其餘5元為修繕費用），…。」（即104年5月
24日福臨門B區第17屆區分所有權人會議決議修正前之B區
住戶規約規定），已變更先前減半收費之約定，被告既為
68號地下1樓之區分所有權人，自應依該修正前之B區住戶
規約之規定（每月每坪60元）繳納管理費。兩造雖因停車
場車道使用而有爭訟，被告未使用停車場固無庸繳納清潔
費，惟被告若認68號地下1樓因訴訟期間無法使用欲主張
應減少管理費數額，自應經區分所有權人會議同意以資處
理，尚不得逕自拒納管理費，被告上開抗辯委無可採。
四、綜上述，原告請求被告給付68號1樓及68號地下1樓104年1月
至12月之管理費114,696元及自支付命令送達翌日即105年6
月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應
予准許。逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
陸、假執行之宣告：本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條
適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第
3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規
定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中華民國106年8月17日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法官蔡寶樺
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（新北市○○區○
○路○段000號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本
）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年8月17日
書記官黃聖筑
計算書
┌──────┬────────┬─────────┐
│項目│金額（新臺幣）│備註│
├──────┼────────┼─────────┤
│第一審裁判費│1,330元│原告部分敗訴，故訴│
│││訟費用中1,197元由│
│││被告負擔，餘133元│
│││由原告負擔。│
├──────┼────────┼─────────┤
│合計│1,330元││
└──────┴────────┴─────────┘