裁判字號：臺灣士林地方法院105年訴字第1757號民事判決
裁判日期：民國107年11月21日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣士林地方法院民事判決105年度訴字第1757號原告 賴永崧 訴訟代理人 謝尚修 律師複代理人 謝逸文 律師
趙立偉 律師 陳引奕 被告中華聾人基督教會法定代理人 葉永和 訴訟代理人 李勝雄 律師複代理人 藍奕傑 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107年10月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號六樓之建物騰空返還予原告。
被告應自民國一百零五年十二月八日起至返還上開建物之日止，按月給付原告新臺幣柒仟肆佰元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰壹拾壹萬元為被告供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣陸佰叁拾壹萬伍仟玖佰零捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項到期部分於原告按月以新臺幣貳仟伍佰元為被告供擔保後，得假執行；但被告如按月以新臺幣柒仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第
255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴聲明為：㈠被告應將門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段○○號6樓之房屋（下稱系爭房屋）騰空返還予原告；㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）5萬元；㈢願供擔保，請准予宣告假執行（見本院卷第10頁）。嗣於本院審理中具狀變更前揭聲明㈡按月請求金額為7,400元（見本院卷第241頁）。經核原告就前揭訴之聲明所為之變更，係減縮應受判決事項之聲明，核與上揭法條規定相符，應予准許，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：系爭房屋暨其坐落基地（下稱系爭房地）原為訴外人 徐連章 所有，其於民國104年12月9日設定第二順位抵押權予訴外人 吳晨薇 以擔保借款1,000萬元；嗣徐連章於105年1月間為償還前揭借款而向從事不動產二胎設定貸款之原告賴永崧及訴外人 侯嘉哲 、 劉献文 等人（下合稱賴永崧等3人）借款1,600萬元（下稱系爭借款），徐連章並與賴永崧等3人就系爭借款約定月息為2.2%、預扣3個月利息、還款期限為3個月，並以系爭房地設定1,920萬元之最高限額抵押權予賴永崧等3人為系爭借款之擔保。賴永崧等3人遂於105年1月29日共同籌款1,478萬4,000元後，將其中1,000萬元匯至吳晨薇帳戶代徐連章清償，以塗銷吳晨薇之前揭抵押權，餘款則以現金方式交付徐連章。詎系爭借款清償期屆至，因徐連章無力清償而欲以出售系爭房地所有權之方式以代清償，賴永崧等3人未避免系爭借款無法收回，僅得接受徐連章之提議，就系爭房地達成所有權買賣之合意，並推由原告為買受人，於105年5月23日與徐連章簽署不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並於同年月29日辦畢所有權移轉登記。又原告於受讓取得系爭房地後，經前往現場察看，始知系爭房屋長期遭被告無權占用作為教會定期聚會場所使用，被告所屬教友並再三阻撓原告進入系爭房屋，甚表示被告乃系爭房地之真正權利人，系爭房地僅係借名登記於徐連章名下，惟被告並未能證明其與徐連章間就系爭房地確存有借名登記契約，縱認屬實，亦僅其等間之內部關係，基於債之相對性及不動產公示原則，原告善意信賴系爭房地之登記外觀，自系爭房地所有權人徐連章受讓取得系爭房地，取得系爭房地之緣由業如上述，其等就系爭買賣契約之簽立及移轉所有權之物權行為，自無何通謀虛偽意思表示可言。從而，原告既為系爭房地所有權人，被告無權占用系爭房屋，故原告應得依系爭房屋之所有物返還請求權，訴請被告遷讓返還系爭房屋。又被告無權占用系爭房屋受有利益，且致原告無法使用收益系爭房屋受有損害，系爭房屋位處市中心、交通便利，原告按每月7,400元請求被告給付相當於租金之不當得利應屬適當等語，為此，爰依民法第767條及第179條之規定提起本訴，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空返還予原告；㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告7,400元；㈢願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：被告前身為中華聾啞基督福音教會，經教友逐年樂捐累積承購教堂基金180萬元，被告遂於75年間以該基金連同向銀行之貸款100萬元計280萬元購買系爭房地，惟被告尚未取得法人登記，僅得與當時任職被告教會主任委員之徐連章成立借名登記法律關係，以其名義購買，並將系爭房地設定180萬元抵押權予訴外人葉永和、 馬成德 及 張忠華 等
3人為擔保前揭借名登記法律關係所由生之債權。又徐連章分別於75年7月24日、83年6月12日簽立切結書、協約書，載明系爭房地係由被告購置，該房地所有權屬被告所有，僅暫以徐連章名義登記等語；故被告因遲未能取得週鄰同意書暫無法成立財團法人，然系爭房地之真正所有權人確為被告。又不動產經濟價值不菲，依社會通念，買受人於購入房地前，均會詳加調查房屋現況，且買賣之付款金額及條件亦會詳載於契約書，然系爭房地總價高達2,100萬元，原告竟甘冒房屋存有權利瑕疵或遭他人占用而無法使用之風險，於受讓取得系爭房地後始至現場察看，且系爭房地就買賣價金之付款時程，僅約定交屋款2100萬元，在在均與常情有違，足認渠等間就系爭房地之買賣債權行為及移轉所有權之物權行為，顯出於通謀虛偽意思表示，應歸於無效。綜上，原告本於系爭房地所有人之地位行使物上請求權，顯屬無據，亦無何相當於租金之不當得利可言等語置辯，並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保，請准予宣告免為假執行。
三、原告主張系爭房地原為訴外人徐連章所有，其於105年6月29日以買賣為原因取得系爭房地所有權；系爭房地現為被告占有使用等情，有卷附系爭房地異動索引、系爭房地謄本等件在卷可稽（見本院卷第75至77頁、第202至205頁），復為被告所不爭執，均堪信為真實。
四、原告請求被告返還系爭房屋，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告7,400元相當租金之不當得利，被告則以上揭情詞置辯，經查：
㈠被告與徐連章間就系爭房地所有權登記，是否成立借名登記
法律關係？被告主張其為教友聚會之需，於75年間以募款所得180萬元及銀行貸款100萬元計280萬元購買系爭房地，因被告尚未取得法人登記，而與徐連章就系爭房地所有權登記成立借名登記法律關係，並將系爭房地設定180萬元抵押權予訴外人葉永和、馬成德及張忠華等3人為擔保前揭借名登記法律關係所由生之債權等情，業據其提出徐連章分別於75年7月24日、83年6月12日簽立之切結書、協約書（見本院卷第66至67頁），觀諸該等文書均有載明系爭房地係由被告購置，該房地之所有權屬於被告所有，僅暫以徐連章之名義登記等意旨，並參以系爭房地不動產登記簿謄本（見本院卷第202至
205頁），徐連章確有以系爭房地設定抵押權予被告之法定代理人葉永和、馬成德及張忠華等3人等情，則被告主張系爭房地為其出資購買，而與徐連章成立借名登記法律關係，以徐連章為系爭房地登記名義人等情，堪信為真實。
㈡原告與徐連章間就系爭房地之買賣債權契約及移轉所有權之
物權契約，是否為通謀虛偽意思表示而無效？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段亦有明定。又表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第87條第1項前段雖定有明文，惟第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判例意旨參照）。又民法第87條第1項所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示，在贈與或買賣契約，亦不能僅因契約當事人間有特殊親誼關係或價金之交付不實，即謂該贈與或買賣係通謀虛偽成立（最高法院86年度台上字第3865號判決意旨參照）⒉被告主張原告與徐連章之系爭買賣契約及移轉系爭房地之物
權行為，均屬通謀虛偽意思表示，係以原告明知被告與徐連章間之借名登記法律關係、原告購買系爭房地未先至現場看屋、系爭買賣契約就付款時程約定有悖常情等節為其論據，經查：
⑴按不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出
名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。出名人既登記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分，無無權處分可言（最高法院103年度台上字第1518號裁判要旨參照）。經查：被告自承系爭房地所有權狀於104年12月2日遭徐連章詐騙自被告教會取走，而為徐連章占有（見本院卷第219頁書狀及本院卷第73頁被告第39屆第1次臨時執事會暨會員大會會議紀錄），顯見系爭房地所有權狀於104年12月2日之後，即為徐連章占有，則其於
105年5月23日系爭買賣契約簽立之時，應仍占有系爭房地所有權狀；而我國不動產採公示登記制度，又所有權狀之占有於交易習慣為權利人之表徵，則徐連章於簽立系爭買賣契約時既能提出所有權狀，且登記為系爭房地名義人，則原告就徐連章與被告內部之借名登記法律關係自無必然明知之理，且其等間之內部關係，依前揭裁判要旨，亦無由拘束原告，是被告此部分主張，尚無足採。
⑵至系爭買賣契約價金交付過程，原告主張因徐連章曾以系爭
房地為擔保，向賴永崧等3人借款1,600萬元（即系爭借款），預扣利息後，實際交付之金額為1478萬4,000元，其中1,000萬元依徐連章之指示匯款至系爭房地原第2順位抵押權人吳晨薇帳戶以代徐連章清償其向吳晨薇之借款，並塗銷吳晨薇之抵押權，以利賴永崧等3人新增設定系爭房地第2順位抵押權，至剩餘之478萬4,000元，則以現金交付徐連章收受，嗣因徐連章無力清償系爭借款，其等間始合意就系爭房地為買賣行為，並以系爭房地買賣價金清償系爭借款等情，業據其提出系爭買賣契約、系爭房地異動索引（見本院卷第15至20頁、第75至77頁）等件在卷可稽。參以徐連章確曾於104年12月9日將系爭房地設定擔保債權總金額1,000萬元之一般抵押權予吳晨薇，嗣於105年1月28日設定最高限額抵押權1,920萬元予賴永崧等3人，賴永崧等3人其中之劉献文旋於翌日（即105年1月29日）將1,000萬元存入吳晨薇銀戶帳戶，有各該抵押權設定資料案卷及彰化銀行存款憑條附卷足憑（見本院卷第162至165頁、第169至172頁、第122頁）；復以原告提出之借款契約書（見本院卷第
118頁），徐連章業記載簽收尾款600萬元之旨（按原告主張系爭借款為1,600萬元，因預扣利息之故，實付金額1478萬4,000元），則原告主張徐連章曾向賴永崧等3人借得系爭借款，堪信屬實；故於清償期屆至，徐連章無力清償，其等合意以系爭房地買賣價金清償系爭借款，因後續利息及相關費用已逾500萬元，故500萬元尾款亦無庸支付等情，亦與常情無違。被告空言主張賴永崧等3人與徐連章就系爭買賣契約及系爭房地之移轉物權行為屬通謀虛偽意思表示，尚不足採。至賴永崧等3人買受系爭房地前，未至現場看屋乙節，因系爭房地之買賣緣由係因系爭借款無力清償之故，是賴永崧等3人買受系爭房地顯為債權擔保之最後手段，而系爭房地現況使用情形，或已非當事人重視之契約要素，故原告買受系爭房地前未至現場看屋，亦無悖於常情，是被告此部分主張，尚有誤會。
⑶綜上所述，被告無法舉證證明賴永崧等3人與徐連章就系爭
買賣契約及系爭房地之移轉物權行為屬通謀虛偽意思表示，被告主張前揭法律行為均無效，其乃系爭房地真正所有權人，此部分抗辯，並無足採。
㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條第1項前段定有明文。原告既為系爭房屋所有權人，業如前述，被告復無合法占用權源得對抗原告，則原告請求被告騰空返還系爭房屋為有理由，應予准許。
㈣按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，民法第179條定有明文。又依社會通常觀念，無權占有使用他人所有之房屋，可能獲得相當於租金之利益。經查：
⑴被告占有系爭房屋，為其所不爭執，則原告依不當得利法律
關係，請求被告自起訴狀繕本送達翌日即105年12月8日（見本院卷第43頁）起至騰空返還系爭房屋之日止，給付相當於租金之不當得利，自屬有據。
⑵依卷附之內政部不動產資訊平台網頁資料所示，系爭房地鄰
○○區○路段屋齡及建物型態相近之不動產（含基地）之租金行情為每平方公尺約為每月250元，而系爭房屋建物層次面積為96.84平方公尺、附屬建物面積為5.48平方公尺、共有部分為37.44平方公尺（計算式：1,215.70平方公尺×308/10000＝37.44平方公尺，小數點2位以下4捨5入），共計139.76平方公尺（計算式：96.84平方公尺＋5.48平方公尺＋37.44平方公尺＝139.76平方公尺），以此為計算基礎，系爭房地之市場租金行情約為每月34,940元（計算式：
250元×139.76平方公尺＝34,940元），原告就系爭房屋（不含基地）請求每月相當租金之不當得利7,400元，應屬適當。從而，原告請求被告自105年12月8日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告不當得利7,4000元，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，原告本於所有權妨害除去請求權、不當得利等法律關係，請求被告騰空返還系爭房屋，並自105年12月8日起至返還房屋之日止，按月給付原告7,400元，為有理由，應予准許。
六、本件原告與被告分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國107年11月21日
民事第二庭法官陳菊珍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國107年11月21日
書記官張淑敏