裁判字號：臺灣高等法院臺南分院103年重上字第108號民事判決
裁判日期：民國104年06月25日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院臺南分院民事判決103年度重上字第108號上訴人即原告台灣糖業股份有限公司法定代理人 陳昭義 訴訟代理人 黃裕中 律師上訴人即被告 吳景富 訴訟代理人 陳淑香 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，兩造對於中華民國103年11月5日臺灣雲林地方法院第一審判決(103年度訴字第109號)各自提起上訴，本院於104年6月4日辯論終結，判決如下：
主文兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
上訴人即被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹仟肆佰零壹萬壹仟肆佰元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、上訴人即原告起訴主張：
(一)兩造於95年5月間簽訂農地租賃契約書（下稱系爭契約），約定由上訴人即原告將其所有坐落雲林縣○○鄉○○段○○○段00○0地號、同段75地號土地（以下合稱系爭土地）出租與上訴人即被告，租賃期間自95年5月3日起至105年5月2日止，每年租金按當期申報地價31.06%計算。詎上訴人即被告竟違反系爭土地所約定租賃用途之限制，擅自從事零售攤販等商業行為，並於其上設有如雲林縣斗六地政事務所103年9月1日土地複丈成果圖（下稱原審附圖）所示編號A1、A2、C1、C2、E、F、G、H1、H2、J部分棚架、編號I部分遊樂設施、編號L部分廁所、編號K1、K2、M1、M2、N、O、P、Q部分樹木（以下合稱系爭地上物，面積如原審附圖所示）等非農業設施，而屢經雲林縣政府以違反區域計畫法、非都市土地使用管制規則等相關規定裁處罰鍰。上訴人即原告遂於102年12月3日依系爭契約第9條第4款、第6款之約定發函通知上訴人即被告終止系爭租約，是上訴人即被告對於系爭土地即無合法占有權源。為此，依系爭契約第5條第2項、民法第455條、第767條之規定，訴請上訴人即被告拆除系爭地上物及交還系爭土地；併依民法第179條之規定，請求上訴人即被告返還相當於約定租金之利益，即自103年1月1日起至交還系爭土地之日止，按系爭土地當年期申報地價31.06%計算之不當得利。
(二)【原審判決上訴人即被告應將系爭土地如原審附圖所示系爭地上物除去，並將上開土地返還上訴人即原告。上訴人即被告應自103年1月1日起至返還系爭土地之日止，按年給付上訴人即原告新台幣（下同）216,986元，並就勝訴部分諭知供擔保金得假執行，而駁回上訴人即原告其餘之訴及其餘假執行之聲請。兩造對於敗訴部分分別提起上訴。】於本院聲明：
㈠上訴聲明：
⑴原判決關於駁回上訴人損害一部請求及駁回部分之訴訟費用、假執行聲請均廢棄。
⑵上開廢棄部分，原判決主文第三項被上訴人應自103年1月1日起至交還土地之日止，按年再給付640,012元。
⑶第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
⑷第二項聲明願供擔保請准宣告假執行。
㈡答辯聲明：
⑴上訴駁回。
⑵第二審訴訟費用由上訴人即被告負擔。
二、上訴人即被告則以：
(一)伊承租系爭土地後，經雲林縣政府95年9月29日府農務字第0000000000號函同意核准，方於系爭土地填土並搭建系爭地上物。 嗣伊 雖遭雲林縣政府裁罰，仍然積極向雲林縣政府申請核准系爭土地容許作為農產品轉運場、批發零售場使用，卻因上訴人即原告拒不出具使用同意書而遭到雲林縣政府駁回申請，且伊已承租系爭土地7年，上訴人即原告均未對伊使用管理方式有所異議，且系爭土地常供公家機關舉辦活動，使大眾得免費利用，而非藉此營利，上訴人即原告突然終止系爭契約，顯然有違誠信原則。況上訴人即原告請求不當得利之金額過高，應依土地法規定核算。
(二)於本院聲明：㈠上訴聲明：
⑴原判決不利於上訴人部分廢棄。
⑵上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
⑶訴訟費用由被上訴人負擔。
⑷如受不利益之判決，請准宣告免予假執行。
㈡答辯聲明：
⑴上訴駁回。
⑵第二審訴訟費用由上訴人即原告負擔。
三、兩造不爭執之事項及爭執事項：
(一)不爭執事項：㈠系爭土地為上訴人即原告所有。
㈡兩造曾於95年5月間簽訂農地租賃契約書，約定上訴人即
原告將系爭土地出租與上訴人即被告，租賃期間95年5月3日起至105年5月2日止，租賃用途限依「非都市土地使用管制規則」、「非都市土地容許使用執行要點」等法令規定，由上訴人即被告自行向縣市政府申請核准容許作農業設施【自產農場品加工設施、作物栽培及培養設施、農產品集貨轉運場（站）、農產品批發零售場（站）】使用。㈢雲林縣政府98年8月6日府農務字第0000000000號函就系爭
73-1地號土地核發農業用地容許作農業設施使用同意書予保證責任雲林縣湳子青果生產合作社產銷班第83班，嗣雲林縣政府以96年11月9日府農務字第000000000號函廢止原核定之同意許可。
㈣行政院農委會訂定之「申請農業用地作農業設施容許使用
審查辦法」第五條規定並未就申請人資格加以限制，即申請農業用地作農業設施容許使用之主體，不論自然人或法人均可提出申請。
㈤原判決附圖所示系爭地上物為上訴人即被告出資興建，或
為上訴人即被告所種植，附圖所示編號R1、R2部分空地為上訴人即被告鋪設水泥作為停車場使用。
(二)爭執事項：㈠上訴人即被告是否有權占用系爭土地？上訴人即原告請求
上訴人即被告拆除系爭地上物是否有違誠信原則？㈡上訴人即原告請求按原租率即當年期申報地價百分之31.0
6計算，或依本件租約第3條第1項末段約定每日應按新台幣2,000元給付相當於不當得利之損害金是否有理由？
四、本院之判斷：
(一)上訴人即被告是否有權占用系爭土地？上訴人即原告請求上訴人即被告拆除系爭地上物是否有違誠信原則？㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段及中段分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。
㈡⑴本件上訴人即原告主張系爭土地為其所有，惟現為上訴人
即被告占有使用，並於其上設置如原審附圖所示編號A1、A2、C1、C2、E、F、G、H1、H2、J部分棚架、編號I部分遊樂設施、編號L部分廁所、編號K1、K2、M1、M2、N、O、P、Q部分樹木等地上物等語，業據提出土地登記謄本為證（見原審卷第7至8頁），並經原審勘驗現場及囑託雲林縣斗六地政事務所測量屬實，有勘驗筆錄、現場照片35張與原審附圖在卷可稽（見原審卷第43至65頁、第115頁），且為上訴人即被告所不爭執，自堪信為真實。又查，兩造於95年5月間簽訂系爭契約，約定由上訴人即原告將其所有系爭土地出租與上訴人即被告，租賃期間自95年5月3日起至105年5月2日止，每年租金按當期申報地價31.06%計算等情，有系爭契約書附卷可參（見原審卷第9至12頁），而系爭契約第2條，關於系爭土地之租賃用途係約定：「限依非都市土地使用管制規則、非都市土地容許使用執行要點等法令規定，由乙方（按：指上訴人即被告，下同）自行申請縣市政府核准容許作農業設施（之自產農產品加工設施、農業產銷設施、作物栽培及培養設施、農產品集貨轉運場站、農產品批發零售場站）使用，乙方不得申請前項指定用途以外之其他容許使用。」；第9條第4款亦約定：「本契約存續期間，乙方如有違反法令之使用或本契約之任一規定時，甲方（按：指上訴人即原告）得終止本契約…」，可知上訴人即被告對於系爭土地之使用，應僅限於農業產銷設施用途，且應依法令使用系爭土地，如上訴人即被告有所違反者，上訴人即原告即得終止系爭契約甚明。
⑵而上訴人即被告分別於96年11月8日、99年12月20日、102
年3月5日，因於農牧用地上從事營業行為違反區域計畫法相關規定，經雲林縣政府分別裁處新臺幣（下同）6萬元、12萬元、12萬元，有雲林縣政府96年11月8日府地用字第00000000000號裁處書、99年12月20日府地用字第0000000000號函、102年3月5日府地用字第0000000000號裁處書存卷可稽（見原審卷第122頁反面至第123頁、第126頁），足徵上訴人即被告確有違反法令使用系爭土地之情，參以原審履勘時系爭土地上確有兒童遊樂器材、零售攤販等設施（見原審卷第56、65頁），益見上訴人即被告有於系爭土地上從事非農業相關營業行為而違反區域計畫法規定甚明，上訴人即原告自得依系爭契約第9條第4款終止契約。而上訴人即原告主張於102年12月3日以雲虎資字第0000000000號函通知上訴人即被告終止契約，並於102年12月10日為上訴人即被告收受等情，有上開函文、郵件收件回執各乙份在卷可查（見原審卷第16至17頁），為上訴人即被告所不爭，則系爭契約於102年12月10日業已終止，堪予認定。
⑶此外，上訴人即被告又未另行主張或舉證有何占用系爭土
地之合法權源，則上訴人即被告自前開契約終止時起即無法律上權源占用系爭土地，從而，本件上訴人即原告主張上訴人即被告無權占用系爭土地，應拆除系爭地上物並返還系爭土地，即屬有據。
㈢上訴人即原告請求上訴人即被告拆除系爭地上物是否有違
誠信原則？⑴上訴人即被告辯稱：伊遭雲林縣政府裁罰後，曾積極向雲
林縣政府申請核准系爭土地容許作為農產集貨處理設施使用，卻因上訴人即原告拒不出具使用同意書而遭到雲林縣政府駁回申請，上訴人即原告所為有違誠信云云；又伊已承租系爭土地7年，上訴人即原告迄今才請求拆除系爭地上物，應已違反誠信原則云云；又設置系爭地上物係經雲林縣政府之同意核准，為合法使用，且雲林縣政府及該縣古坑鄉公所在95年至103年年底間，均有在系爭地號土地主辦或協辦各類活動，均為上訴人即原告所明知，本件上訴人即原告終止系爭契約違反誠信原則云云。
⑵然查，上訴人即被告既經雲林縣政府裁罰在先，足認上訴
人即被告確有違反法令使用系爭土地之情，上訴人即原告本得據此終止系爭契約，不因上訴人即原告嗣後出具使用同意書而變更其先前違法使用系爭土地之事實，則上訴人即原告以上訴人即被告違反法令使用系爭土地為由終止契約自難認為有違誠信原則；況上訴人即原告曾函知上訴人即被告及雲林縣政府：上訴人即被告係以個人身分向上訴人即原告承租土地，上訴人即原告得出具上訴人即被告使用系爭土地同意書等語，此觀雲林縣政府102年9月14日以府農務字第0000000000號函書函說明三自明（見原審卷第15頁反面），則上訴人即原告並非未以書面同意上訴人即被告得使用系爭土地，雲林縣政府亦明知上訴人即原告同意上訴人即被告使用系爭土地仍駁回上訴人即被告之上開農產產銷設施容許使用之申請，顯見前開申請遭駁回與上訴人即原告是否同意上訴人即被告使用系爭土地無涉，而係雲林縣政府裁量權行使之結果，自難僅以上訴人即原告未出具系爭土地使用同意書，遽認上訴人即原告違反誠信原則，上訴人即被告上開辯解，洵非可採。
⑶復按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第
148條第2項定有明文。此項規定，於任何權利之行使及義務之履行，均有其適用。權利人在相當期間內不行使其權利，如有特別情事，足使義務人正當信任權利人已不欲行使其權利，其嗣後再為主張，即應認有違誠信而權利失效。法院為判斷時，應斟酌權利之性質、法律行為之種類、當事人間之關係、社會經濟狀況及其他一切情事，以為認定之依據（最高法院102年度台上字第1932號判決意旨參照）。是權利失效之適用，除權利人經過相當期間不為權利行使之事實外，並須有特別事實存在，足致義務人信賴該項權利不再主張，始足當之。本件上訴人即被告因設置系爭地上物違反區域計畫法之相關規定，屢遭雲林縣政府裁處罰鍰業如前述，而上訴人即原告自96年上訴人即被告首次遭裁罰至今，曾多次函請上訴人即被告改正系爭土地之利用情形，並多次展延終止租約之期限，以待上訴人即被告訴願或申請農產集貨設施容許使用之結果，方遲至102年12月3日發函終止系爭契約等情，有上訴人即原告102年6月13日雲虎資字第0000000000號函、102年8月16日雲虎資字第0000000000號函、102年12月3日雲虎資字第0000000000號函在卷可考（見原審卷第13至14頁、第16至17頁），堪認上訴人即原告未立即終止系爭契約係因配合上訴人即被告訴願或申請之時程，等待上訴人即被告申請雲林縣政府容許使用系爭土地，並非放棄行使契約終止權。此外，上訴人即被告亦未舉證證明有何特別事實信賴上訴人即原告不欲行使其契約終止權，揆諸上開說明，自難謂本件上訴人即原告終止系爭契約違反誠信原則，上訴人即被告上開所辯，均無足採。
⑷上訴人即被告另辯稱：設置系爭地上物係經雲林縣政府之
同意核准，為合法使用，且雲林縣政府及該縣古坑鄉公所在95年至103年底間，均有在系爭地號土地主辦或協辦各類活動，均為上訴人即原告所明知，本件上訴人即原告終止系爭契約違反誠信原則云云，然上訴人即被告所謂同意核准之依據係雲林縣政府95年9月20日府農務字第0000000000號函，該函內容僅提及雲林縣政府核准「農業產銷班」之設立申請，並無容許設置系爭地上物之文句（見原審卷第77頁），上訴人即被告執此遽謂伊設置系爭地上物係經雲林縣政府核准，係合法使用系爭土地云云，尚嫌速斷，又經本院函詢雲林縣政府及該縣古坑鄉公所自95年至103年年底間，並無在系爭地號土地主辦或協辦各類活動，亦有雲林縣古坑鄉公所104年3月18日古鄉公字第0000000000號函、雲林縣政府104年4月15日府文觀二字第0000000000號函（見本院卷第94頁、第100頁）在卷可參，是上訴人即被告辯稱上訴人即原告終止系爭契約違反誠信原則云云，亦非可取。
(二)上訴人即原告請求上訴人即被告返還不當得利是否有理由？㈠末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者亦同，此為民法第179條所明定。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查兩造間之租賃關係已於102年12月10日終止，上訴人即被告仍繼續占有系爭土地即屬無權占有，其占有並無法律上之原因，上訴人即原告請求上訴人即被告返還因占有而得之利益自屬有據。又系爭土地為特定專用區之農牧用地，有系爭土地登記謄本在卷可查（見原審卷第7至8頁），則系爭土地通常使用用途應為栽種農作物，與耕地租賃有類似性，參酌土地法第110條規定耕地租賃租金不得超過地價百分之八之規定，及系爭土地東側鄰近臺三線公路，西側則鄰接雲林縣○○鄉○○○道，鄰近交通便利，且土地面積廣大，形狀格局尚屬方正完整，便利大型農業機具進入等情狀，認上訴人即被告所受相當於租金之利益，以系爭土地當期申報地價百分之八，計算上訴人即被告占用系爭土地相當於租金之不當得利，應屬允當。
㈡上訴人即原告雖主張上訴人即被告占用系爭土地之所得利益
應依系爭契約第4條第1項以申報地價之31.06%或第3條第1項規定以每日2000元計算，因上訴人即被告於簽約之時已知悉此項約定，且依農業發展條例之規定應由出租人與承租人自行約定，本件應無土地法第110條規定之適用云云，然查，系爭土地如依法申請容許農產品轉運場或農產品批發零售場使用，考量耕作面積比，至多僅得申請100平方公尺之農業設施，此有雲林縣政府102年11月26日府農務字第0000000000號函附卷可稽（見原審卷第78頁），顯見系爭土地絕大部分依法應作耕作之用，則系爭土地之租金自應貼近耕地租賃之標準，再者，上訴人即被告使用系爭土地之方式違反區域計畫法之相關規定業如前述，則系爭契約之租金條件是否為依通常方式使用系爭土地之可得利益，並非無疑，從而上訴人即原告所主張依系爭契約第4條第1款規定以每年申報地價
31.06%或系爭契約第3條第1項規定以每日2000元之標準計算系爭土地之不當得利，均屬過高，自難以採憑。
㈢綜上，上訴人即被告無權占用系爭土地之所得利益應以申報
地價之百分之八計算，依103年度系爭土地申報地價每平方公尺為256元計算系爭土地之租金為216,986元【計算式：（256X9,187X8%）+（256X1,408X8%）=216,985.6元，元以下四捨五入】，則上訴人即被告自103年1月1日起至返還系爭土地之日止，每年占用系爭土地所得相當於租金之不當得利為216,986元。
㈣又本件土地登記謄本所載系爭土地面積，與雲林縣斗六地政
事務所繪製之附圖備註欄記載有所不同，惟無權占有他人土地所獲得之實際利益，應以其實際占有之面積為準，本件既經地政機關測量結果上訴人即被告實際占用系爭土地面積如附圖所示為10,595平方公尺，足徵上訴人即被告僅就10,595平方公尺之土地受有占有之利益，本件上訴人即原告請求上訴人即被告給付相當於租金之不當得利，自應據此計算，附此敘明。
五、綜上所述，上訴人即被告於系爭土地上設置系爭地上物供營業使用，顯已違反區域計畫法相關法令，是上訴人即原告依系爭契約第9條第4款行使終止權，即屬適法，亦未違反誠信原則，系爭契約於102年12月10日即已終止，自斯時起上訴人即被告占有使用系爭土地乃欠缺正當權源。從而，上訴人即原告依民法第767條第1項前段及中段，請求上訴人即被告拆除或剷除系爭地上物，並返還系爭土地，暨請求上訴人即被告應自103年1月1日起至返還系爭土地之日止，按年給付216,986元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分判命上訴人即被告如數給付並就勝訴部分諭知供擔保金准宣告假執行，經核並無違誤。兩造各就其敗訴部分上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。惟上訴人即被告聲請供擔保免為假執行，爰併酌定相當之擔保金額准許之。
六、據上論結，本件兩造之上訴，均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第463條、第392條第2項，判決如主文。
中華民國104年6月25日
民事第二庭審判長法官黃崑宗
法官夏金郎法官羅心芳上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年6月25日
書記官王薇潔【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。