裁判字號：臺灣高等法院100年上易字第564號民事判決
裁判日期：民國101年05月01日
裁判案由：減少價金等
臺灣高等法院民事判決100年度上易字第564號
上訴人 陳麗涵 原名陳.訴訟代理人 丁振發 律師被上訴人 朱立偉 訴訟代理人 周奇杉 律師
陳瑞琦 律師 許玉娟 律師上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國100年4月29日臺灣臺北地方法院97年度訴字第4741號判決提起上訴，本院於101年4月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人給付之金額超過新臺幣陸拾捌萬零貳佰參拾玖元本息部分及該部分假執行之宣告暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用由被上訴人負擔3分之1，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、兩造之聲明及陳述要旨如下：
（一）被上訴人主張：伊於民國96年5月6日經由永慶房屋 仲介 股份有限公司（下稱永慶房屋）木新店居間仲介，與上訴人簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定由伊以新臺幣（下同）1,345萬元向上訴人購買坐落臺北市○○區○○段1小段332-3地號土地所有權應有部分千分之154（下稱系爭土地），及其上同所建號3057門牌號碼為臺北市○○街○段○○○巷○弄○○號5樓房屋（下稱系爭房屋），暨同所建號3059同上門牌號碼地下二層編號B2-5號停車位1個（下稱系爭停車位），伊已付清價金，上訴人亦於96年6月28日交付上開房地及辦竣所有權移轉登記予伊。詎伊於雇工裝潢系爭房屋完竣遷入後，始於96年10月間陸續發現系爭房屋之次臥室天花板漏水，且系爭停車位附近有鋼筋外露及水泥塊剝落之情事，伊旋於同年12月17日依民法第365條第1項規定，以存證信函通知永慶房屋轉知上訴人上開瑕疵。又伊於提起本件訴訟，由法院囑託台北市建築師公會鑑定後，始知悉系爭停車位所在之地下室天花板亦有含氯離子過量之瑕疵，並於訴訟中一併請求上訴人就該項瑕疵負擔保責任，故亦未逾6個月除斥期間。茲系爭房屋與停車位之上開瑕疵，已減少房屋及停車位之價值及通常效用，且缺少上訴人所保證之品質，故伊依民法第359條及第360條規定，自得請求上訴人減少價金或賠償損害134萬5千元，減少價金部分並因上訴人已收取全部價金，故依不當得利之法則，請求上訴人返還該部分價金，另伊尚得依民法第227條不完全給付規定，請求上訴人賠償伊修繕系爭房屋部分所支出之費用23萬5,060元。再者，因上訴人未依債之本旨履行債務，交付有瑕疵之房屋及停車位，使伊之生活品質大受影響，致伊精神上感受莫大痛苦，伊依第227條之1準用第195條第1項前段之規定，亦得請求上訴人賠償非財產上損害10萬元等語。爰求為命上訴人給付168萬0,060元及自起訴狀繕本送達翌日（即97年6月18日─見原審卷第65頁之送達證書）起至清償日止，按年息百分之5計付利息之判決。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
（二）上訴人則以：伊於交付系爭房屋予被上訴人時即已告知系爭房屋曾發生之各種狀況，故伊並無故意或過失不告知瑕疵之情形。又系爭房屋於交付被上訴人時並無滲漏水狀況，故系爭房屋發生滲漏水應係被上訴人之裝潢所致。此外，被上訴人於訂定買賣契約前，曾多次看屋及停車位，故於系爭停車位交付前應已知悉系爭停車位附近有鋼筋外露及水泥塊剝落，惟其當時並無異議，故不得於嗣後再要求伊負瑕疵擔保責任及不完全給付損害賠償責任。又縱認系爭房屋及停車位確有上開瑕疵，然被上訴人請求減少價金數額亦屬過高。況被上訴人雖於96年12月17日曾以存證信函為瑕疵通知，惟其通知對象乃永慶房屋及行政院消費者保護基金會，並未對伊為通知，而自伊交付系爭房屋及停車位予被上訴人之日即96年6月28日起至被上訴人於97年5月16日提起本件訴訟止，顯已逾民法第365條所規定之6個月除斥期間。再系爭地下室停車位於興建時，並無關於氯離子含量之法定標準，故嗣縱有法令規定氯離子標準含量，惟此項超值含量亦非可歸責於伊，伊不負瑕疵擔保責任等語，資為抗辯。
（三）原審判決上訴人應給付被上訴人98萬7,685元（即依民法第359條規定之減少價金68萬0,239元，及依民法第227條之損害賠償30萬7,446元），及自97年6月18日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，駁回被上訴人其餘之訴，上訴人就其敗訴部分提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人就其敗訴部分未據聲明不服而告確定（即被上訴人依民法第360條及第227條之1準用第195條第1項前段規定，請求上訴人賠償10萬元非財產上損害部分，及其餘依民法第360條規定請求損害賠償及其他關於依減少價金及不完全給付請求給付之金額89萬9,821元），就上訴人之上訴部分則答辯聲明：上訴駁回。故本件審理範圍即為被上訴人依民法第359條規定請求減少價金68萬0,239元，及依民法第227條規定請求損害賠償30萬7,446元部分。
二、經查被上訴人主張其於96年5月6日透過永慶房屋木新店之仲介，與上訴人簽訂不動產買賣契約，向上訴人買受系爭房屋、停車位及土地所有權應有部分，買賣價金為1,345萬元，其已交付全部價金，雙方亦於96年6月28日完成系爭房屋、停車位及土地之交付及所有權移轉登記，及其於交屋後之96年12月17日曾以存證信函通知永慶房屋木新店有關系爭房屋次臥室有漏水及系爭停車位天花板有油漆脫落情形等事實，為上訴人所不爭執，復有被上訴人提出之系爭買賣契約、付款明細確認表、系爭房屋及停車位照片、建物登記第二類謄本、存證信函為證（見原審卷第6頁至第11頁、第22頁、第25頁至第53頁、第84頁至第88頁及第119頁至第120頁），自堪信此部分事實為真實。至被上訴人主張系爭房屋次臥室有漏水與系爭停車位有鋼筋外露、水泥塊剝落、暨含氯離子過量等物之瑕疵，已減少系爭房地之價值及通常效用，並同時構成不完全給付，依民法第359條規定及第227條規定，請求上訴人減少價金並賠償債務不履行之損害賠償，是否有據，則分述於次：
（一）被上訴人主張系爭房屋有滲漏水瑕疵，系爭停車位有鋼筋外露、水泥塊剝落及含氯離子過量等瑕疵之事實，除有其提出之照片為證外（見原審卷第25頁至第53頁），並經原審囑託台北市建築師公會鑑定後，認系爭房屋次臥室確有漏水情形，及系爭停車位之平頂確有出現鋼筋外露、水泥塊剝落及含氯離子過量之情形（見原審卷外放之上開鑑定報告第8頁至第9頁），而證人即住居於同所6樓之住戶石瑛娥，亦在原審到場證稱：89年間921地震後發現地下室天花板水泥塊陸續掉落，有1年曾請人來修補地下室公共區域天花板水泥塊等語（見原審卷第144頁之言詞辯論筆錄），堪認被上訴人主張有上開瑕疵之事實為真實。上訴人雖抗辯系爭房屋次臥室之漏水乃被上訴人裝潢所致，或係6樓陽台打出所致，並非可歸責於上訴人，以及被上訴人於購屋時有查看過系爭停車位，已明知系爭停車位之瑕疵情況，不得於購屋後再對上訴人主張瑕疵擔保責任及不完全給付賠償責任，且被上訴人未於交付後從速檢查，並通知瑕疵，其請求減少價金已逾6個月之除斥期間，亦不得再主張上訴人應負買賣之瑕疵擔保責任云云。惟查：
1.證人即就系爭房屋進行鑑定之台北市建築師公會建築師 張文耀 在原審及本院到場證述：系爭房屋在當初興建時，外牆是逐層澆灌混凝土，故在新舊混凝土間，就會造成冷縫，一旦下雨，來自於外部之雨水會經由冷縫滲入等語（見原審卷第387頁及本院卷第147頁），堪認系爭房屋漏水之主因在於外部雨水經由逐層澆灌混凝土所產生之冷縫滲入。上訴人雖抗辯漏水乃被上訴人裝潢所致云云。惟查台北市建築師公會鑑定報告明載：系爭房屋「漏水情況僅出現於5樓東北側房間，漏水位置集中於北側牆壁偏平頂部位，該部位之裝修材料為PVC天花板。該部位若因釘天花板而樓板內之水管釘破，可能性不高。因樓板一般有12至15公分，釘天花板使用之鋼釘或釘槍釘僅會貫入約2公分。且已至6樓作水壓檢測，並無水管漏水之現象。該天花板施工對於建築物結構體之施力很小，並不會產生破壞結構之情事，故原告（指被上訴人）裝潢應無影響房屋漏水」（見前揭鑑定報告第9頁），且系爭房屋滲漏水區域係集中於次臥室與公共廁所，而被上訴人並未就該部分施以破壞性裝潢及管線工程等情（見原審卷第126頁至第133頁之工程合約書），難認系爭房屋漏水係因被上訴人於交屋後自行裝潢所致。再徵諸證人即永慶房屋木新店店長 吳沛錞 在原審到場證稱：委託銷售系爭房屋期間，天花板、牆壁並無滲漏水痕跡，但點交房屋時，上訴人有告知被上訴人小孩房天花板曾經有潮濕情形，上訴人有塗防水漆，故未再發生潮濕情形等語（見原審卷第146頁之言詞辯論筆錄），益見系爭房屋次臥室內有漏水之瑕疵乃於買賣契約成立前即已存在，僅上訴人曾經處理過而未惡化而已。上訴人另抗辯系爭房屋漏水係6樓陽台打出所造成云云，惟證人張文耀在原審及本院證稱：5樓漏水區與6樓木板變形之區域是吻合，惟此項漏水原因並非室內漏水，業經鑑定人員自頂樓之露台灌水以確認並無因露台外推或陽台外推造成水管漏水或其他排水孔漏水之情事，故漏水原因應係建物本身澆灌混凝土時是一層一層的灌，不同澆灌時間所產生的介面，即為冷縫，而下大雨時，如外牆或女兒牆有面磚脫落，則雨水可能自外牆破損處往結構體與面磚間之牆面流下去，碰到冷縫時，如冷縫較大，即會沿著天花板往裡面流，致造成室內漏水等語（見原審卷第385頁及第386頁之言詞辯論筆錄、本院卷第147頁之準備程序筆錄及前揭鑑定報告第7頁㈦之說明），堪認系爭房屋次臥室之漏水與6樓陽台打出，尚不具相當關聯性。此外，上訴人並不能提出其他積極證據以資證明因6樓陽台打出造成系爭房屋次臥室天花板漏水結果，則其此部分所辯，仍非可取。
2.至上訴人抗辯被上訴人於購屋時即已查看系爭停車位，已知悉系爭停車位之瑕疵云云，惟為被上訴人所否認，而證人即永慶房屋木新店職員 潘思尹 在原審證稱：仲介當時陪同被上訴人看屋，先看房屋再看地下室停車位，並未注意停車位附近是否有鋼筋外露、水泥塊剝落（見原審卷第106頁）、證人即陪同被上訴人看屋之 王家駒 證述：到地下室看停車位時，被上訴人並未發現鋼筋外露情事，僅詢問停車位可否停放其休旅車等語（見原審卷第108頁），可見被上訴人並未有發現瑕疵而未立即告知之情形。況查系爭停車位之瑕疵乃氯離子含量偏高之問題，至於鋼筋外露及水泥塊剝落乃上開瑕疵造成之結果，此由前揭鑑定報告內載，系爭停車位之平頂有出現鋼筋外露及水泥塊剝落之情形，且零星分佈於整個地下室平頂。而其成因係於檢測後始發現氯離子含量偏高，且局部原有保護層過薄，致鋼筋易接觸水氣而生鏽，再因體積膨脹後將混凝土推擠破裂而剝落等語可知（見前揭鑑定報告第9頁）。而此項氯離子偏高之瑕疵並非肉眼可見，並無法於查看停車位時即可得知，故上訴人此部分所辯，亦非可取。
3.被上訴人主張其係於系爭房屋交屋後，委託他人裝潢後，甫於96年9月16日遷入，於同年10月間陸續發現系爭房屋次臥室天花板出現滲漏水情形，遂於96年12月17日寄發存證信函予永慶房屋，永慶房屋立即轉知上訴人，並於96年12月24日派員勘查，並確認有上述滲漏水之事實，有被上訴人提出之現場照片、存證信函、裝潢公司合約書、搬家契約書及報價單可稽（見原審卷第25至45頁、第89頁、第119至120頁、第126至133頁、第191頁），並經證人即永慶公司仲介吳沛錞證述：第一次有協商，上訴人有意要處理，但被上訴人要求地下室鋼筋外露要一併處理，上訴人亦願意將停車位上方鋼筋外露一併處理，但被上訴人要求要整個地下室一起修繕，後來就接到被上訴人的起訴狀等語明確（見原審卷第146頁及第147頁之言詞辯論筆錄），可見被上訴人係於96年9月間裝潢完畢後始遷入，並於96年2月17日通知永慶房屋。故其主張於96年10月間陸續發現房屋有漏水瑕疵，並因不知上訴人之住所（按上訴人於兩造不動產買賣契約書上所留之住址乃系爭房屋之門牌號碼─見原審卷第11頁），乃於96年12月17日通知永慶房屋，再經永慶房屋通知上訴人等語，尚與常情不悖，堪認其就系爭房屋之檢查及瑕疵通知，並未違反民法第356條之規定。而被上訴人於通知瑕疵後之97年5月16日提起本件訴訟，請求上訴人減少價金及賠償損害（見原審卷第4頁之起訴狀上收文日期戳），自未逾民法第365條第1項規定之6個月除斥期間。故上訴人關於被上訴人之請求逾民法第365條第1項規定之6個月除斥期間之抗辯，亦非可取。
4.至被上訴人主張其係於96年9月間入住系爭房屋後之同年10月間始發現系爭停車位有鋼筋外露及水泥塊剝落之情事，並於同年12月17日通知永慶房屋云云，固亦提出照片為證（見原審卷第46頁至第53頁），惟查上開停車位有鋼筋外露及水泥塊剝落之情事乃內眼明顯可查知者，被上訴人於系爭停車位點交時或系爭房屋裝潢期間乃至96年9月間遷入系爭房屋後，均不難立即發現，則被上訴人遲至96年12月17日始向永慶房屋為通知，在客觀上自難認其係依民法第356條規定為通知。惟查系爭停車位之鋼筋外露及水泥塊剝落之部分原因乃其混凝土氯離子含量過高，而此項瑕疵並無法以肉眼觀察得知，是被上訴人於提起本件訴訟後，因台北市建築師公會鑑定結果始知悉上情，並在原審追加此部分瑕疵主張，則應認其據以請求上訴人就此部分負瑕疵擔保責任，亦未逾民法第365條第1項規定之6個月除斥期間。
（二）承上，系爭房屋及停車位既有上開瑕疵，則被上訴人依民法第359條規定請求減少之價金，即屬有據。而經臺北市建築師公會鑑定結果，系爭房屋漏水範圍屬小範圍且非十分嚴重，並不會影響建物之耐用年數，故系爭房屋減損價值為其修復費用，且經估算修復費用為19萬8,989元，故此部分房屋減損價值即為19萬8,989元；至系爭停車位因混凝土平均強度不足、氯離子偏高，故會影響建物之耐用年數，經參考中華民國不動產估價師公會全國聯合會第4號公報─建物經濟耐用年數表及建物殘餘價格率，原鋼筋混凝土建築物（住宅用）經濟耐用年數為50年，而系爭停車位因有上開瑕疵，則判斷其經濟耐用年數應為其80％即40年，又依79年間當地市場行情，新成屋每坪價值約為每坪16萬元，故減損之價值等於補強房屋成本價格減去正常房屋成本價格，則系爭地下室因具有瑕疵所減損之價值為48萬1,250元，有前揭鑑定報告可參（見原審卷外放鑑定報告第8頁、第10頁、第11頁），而證人即進行上開鑑定之建築師張文耀亦在原審到場證稱：系爭停車位所在地下室即便修繕完畢仍會減損系爭房屋價值等語（見原審卷第386頁反面言詞辯論筆錄），是被上訴人請求減少價金68萬0,239元（計算式：198,989＋481,250＝680,239）部分，洵屬有據。從而，被上訴人主張其就系爭房屋及系爭停車位之價金已全數給付，惟上訴人受領上開應減少價金部分之價金之法律上原因已不復存在，故其得依不當得利法則，請求上訴人返還所受領之此部分價金68萬0,239元等語，亦屬有據。
（三）末查被上訴人主張系爭房屋及系爭停車位之瑕疵，於系爭買賣契約成立時即已存在，惟上訴人因故意或過失未告知被上訴人上開瑕疵，故被上訴人依民法第227條第2項規定，尚得請求上訴人負不完全給付之損害賠償責任，賠償其因支出補強系爭停車位所在地下室天花板之修繕費用30萬7,446元之損失云云。按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第227條第1項及第2項固定有明文。惟查上開出賣人應負不完全給付損害賠償責任之規定，其前提須出賣人有可歸責之事由，而依台北市建築師公會及證人張文耀之證詞，堪認本件系爭房屋之冷縫引致雨水滲入室內及系爭停車位之氯離子含量過高等瑕疵，應係最初起造系爭房屋及系爭停車位之建商於興建時所施作之工法及所使用之材料所造成者，顯不可歸責於上訴人，且非上訴人購買系爭房屋及停車位時可得而知者，故自無從於訂定系爭買賣契約時告知被上訴人，因此與上開民法第227條規定之不完全給付損害賠償要件有所不符，是被上訴人依民法第227條第2項規定，請求上訴人應就系爭停車位之瑕疵，負不完全給付之債務不履行損害賠償責任，賠償其修繕費用30萬7,446元，即非有據，不應准許。
三、綜上所述，被上訴人請求上訴人給付68萬0,239元及自起訴狀繕本送達之翌日即97年6月18日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息部分，洵屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，則非有據，不應准許。從而，原審就上開應予准許部分所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由；就上開不應准許部分（除已確定部分外）之30萬7,446元本息部分，所為上訴人敗訴之判決，則有未洽。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。
四、兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不再逐一詳予論駁，併此敘明。
五、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中華民國101年5月1日
民事第十六庭
審判長法官王聖惠
法官傅中樂法官謝碧莉正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國101年5月2日
書記官李翠齡