裁判字號：臺灣新竹地方法院90年訴字第50號民事判決
裁判日期：民國90年08月02日
裁判案由：返還停車位等
臺灣新竹地方法院民事判決九十年度訴字第五○號
原告丁○○被告丙○○
甲○○訴訟代理人乙○○右當事人間返還停車位等事件，本院判決如左：
主文被告丙○○應將坐落新竹市○○段二二一六建號即新竹市○○路○○巷「師專名邸」之地下室停車位編號第五號返還與原告，並自民國九十年六月十五日起至返還日止，按月給付原告新臺幣貳仟元。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告丙○○負擔貳分之壹，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹拾伍萬元供擔保後得假執行。被告丙○○於假執行程序實施前，如以新臺幣肆拾萬元為原告供擔保，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：（一）被告丙○○應將坐落新竹市○○段第二二一六建號之地下室停車位編號第五號返還原告，並自民國（下同）九十年六月十五日起至返還日止，按月給付原告新臺幣（下同）貳仟元。（二）被告甲○○應將坐落新竹市○○段第二二一六號建號之地下停車位編號第十二號，返還原告，並自八十八年七月十三日起至返還日止，按月給付原告貳仟元。（三）願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣新竹市○○段第二二一六建號係名為「師專名邸」公寓大廈之住戶地下室停車空間，惟因樓上住戶，地下室車位少，故當初建商銷售系爭房地時，即將地下室劃分為十二個車位，由欲使用停車位之住戶，另行簽訂車位買賣契約書付款買受，取得車位專用使用權，並取得建物共同使用部分較多持分之登記，因被告二人皆未購買地下室停車位，故其持分僅為萬分之一六三及萬分之二三八，原告擁有車位，持分則為萬分之七七一，此有建物登記簿謄本可按。
（二）關於該編號五號、十二號之地下室停車位本係建商信託登記為訴外人 汪晏清 所有，嗣因汪晏清出售建物與第三人，乃將系爭五號及十二號車位再信託登記與原告，而編號五號車位，原係被告丙○○向訴外人汪晏清承租使用，嗣因被告拒繳租金，經汪晏清終止租約，並經原告於九十年六月十五日當庭終止租約，惟被告丙○○則拒絕交還五號車位與原告；又編號十二號停車位則係被告甲○○向原告前手汪晏清借用二個月以停放被告兒子之汽車，惟於期限屆滿被告甲○○拒絕交還該十二號車位與原告，凡此亦經汪晏清證述在卷，並有現場相片可證，是被告二人顯屬侵害原告車位使用權利，原告自得請求被告二人返還系爭停車位。又原告係於八十八年七月十三日取得車位使用權利，被告侵害原告之權利，依侵權行為及不當得利規定，被告應給付原告無權占有期間相當於租金每月二千元整之不當得利。其中被告丙○○應自原告終止租約即九十年六月十五日起，被告甲○○應自原告取得車位使用權利時即八十八年七月十三日起負相當於租金之每月二千元不當得利。
（三）被告辯稱原告就系爭五號及十二號車位並無專用權云云，顯屬無據：
１、本件系爭名為「師專名邸」公寓大廈於建商興建之初即已規劃十二個停車位銷售，此觀被告所提證二合建契約書後附地下室平面圖已有車位之規劃；被證四並有建商出售之十二個車位平面圖、原證三汪晏清之交屋通知書、證人汪晏清、 李佩玉 、 許順裕 及 馮堯鑑 之證述及證人許順裕提供原始房屋買賣契約書及車位買賣契約書，均足徵本件地下室共用部分之停車空間，於建商出售時，即由建商先行分配十二個車位，由欲使用停車位之住戶，另行簽訂車位買賣契約書付款買受，取得使用權，足見系爭地下汽車停車位於預售時已約明用途及使用權人，即建號二二一六號建物之共有人間，就該建物之停車空間，業已成立按原建商分配使用之分管契約，就停車位約定為專用部分（最高法院八十六年度台上字第二二四五號裁判參照），此觀原證四房屋買賣契約書第十二頁明確載明「車位、汽機車車位均於地下室，汽車位依契約規定，機車位統一停放於規定之空間內」，益足徵建物承購戶均同意汽車車位之使用權悉依車位買賣契約規定分配。
２、按同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有人共有，但若部分區分所有人不需使用該共同使用部分者，得予除外，此觀土地登記規則第七十五條第一款之規定自明。是如區分所有權人買受停車位後，又因故不需停車位者，依上述不需使用共同使用部分者，得予除外之規定，亦得將車位單獨移轉於同一公寓大廈之其他區分所有人。故本件訴外人汪晏清因出售建物而無使用車位之必要，乃將系爭五號、十二號車位移轉與原告，原告共同使用部分始增為萬分之七七一，是系爭車位當屬原告專用部分自明。
（四）被告甲○○主張依其與建商合建契約第四條約定：「：：地下室、等公共設施，按雙方分得主建物面積比例分配」，被告甲○○應分得比例為每戶萬分之三一九，而非萬分之二三八，因認其亦有停車位使用權云云。惟查，被證二合建契約第四條係將原記載為「：：地下室、公共梯間、水箱：：等公共設施，按雙方分得主建物面積比例分配」，修改為「：：地下室之公共梯間、水箱：：」，足徵被告甲○○與建商約定按比例分配面積僅指地下室之公共梯間、水箱、變電室等公共設施部分，非指地下室之全部面積，是被告就地下室公共梯間等公共設施外劃屬停車位部分之面積並無依比例分配之權限，被告刻意援引修正前條款主張其對地下室車位之使用權限，即顯屬無據，又被告甲○○亦未另向建商購買停車位，則被告甲○○自無主張占用停車位之權限。
三、證據：提出建物登記簿謄本四份、照片四幀、交屋通知單、房屋買賣契約書、車位買賣契約書等影本各一份為證。並聲請訊問證人汪晏清、李佩玉、許順裕、馮堯鑑。
乙、被告方面
一、聲明：駁回原告之訴。願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）本件「師專名邸」大樓之新竹市○○段二二一六建號地下室，乃所有區分所有人所分別共有，非其中任一區分所有權所能單獨所有或單獨使用。原告主張其受讓訴外人汪晏清所有之地下室停車位編號第五號及第十二號，誠然有誤：
１、按內政部七十一年十一月二十日臺內地字第一０一九八五號函：「共同使用部分登記為區分所有人共有，持有面積應依協議決定，未能協議時則應按各區分所有建物面積佔各該相關區分所有建物的總面積之比例而定」本件系爭停車位係地下室防空避難室兼作停車空間，性質乃共同使用的「附屬建物」，屬全體所有區分所有人共同使用或由有區分所有人共同約定某區分所有人使用某部分，因此與區分所有人持分之多寡無關。原告主張其持分比為萬分之七七一即擁有二個車位，恐有誤解。
２、本件建物之法定車位僅五個，然按建商竟將原屬儲藏室之共同使用部分劃設停車格，出售牟利，已違反建築法相關規定及侵害全體區分所有權人之權益，因此原告倘認其權利受到侵害應向前手求償。原告主張被告無權占有，應先證明其對系爭地下室之特定停車位有使用權利存在之書證（即與全體區分所有人訂定之分管契約書），否則被告二人依區分所有人之地位使用系爭地下室，乃民法第八百十八條所明定之權利，何來無權占有？
（二）被告甲○○年高七十，且任該公寓大廈日間管理，不會開車，亦無汽車，並未使用地下室。況被告甲○○原為本件公寓大廈之地主，依與建商之合建契約第四條約定「：：地下室、：：等公共設施，按雙方分得主建物面積比例分配，故被告甲○○應分得之比例應為每戶萬分之三一九，但建商僅登記萬分之二三八，且不敢出面處理合建爭議，致被告甲○○之權益受損。原告曾為解決車位爭議，而致被告甲○○家中商談，同意要給甲○○使用編號十二號車位，其事後反悔，提起本件訴訟，顯非可採。
（三）被告丙○○誤以為訴外人汪晏清對地下室五號車位有所有權，而向汪晏清承租，待嗣後得知自己對系爭地下室亦有合法使用權源，始不再給付租金與訴外人汪晏清，訴外人汪晏清亦未再向被告丙○○收取租金，原告持此認為其對地下室某特定區域享有權利，似有不當。退一步而言，縱使應付租金，亦應向管理委員會繳納，始屬妥當。依本棟大樓之使用執照記載，地下室法定車位僅有五個，被告丙○○所停之車位並非法定車位，乃屬公共使用部分，被告丙○○身為住戶，自有權使用。況依建築法規定，附屬建築物之共同使用部分須隨主建物之比例分配登記，而建商已將本棟大樓出售完畢，同時也就喪失對本棟大樓所有之權益，何以建商有停車位可以信託登記？因此，原告起訴請求返還停車位，實屬無理。
（四）被告及除原告以外之全體區分所有權人均認為應循成立正式管理委員會之方式，由全體決議方式有償使用地下室共同使用部分，始符合公寓大廈管理條例之精神，否則原告將恣意處分系爭共同使用部分。
（五）否認證人汪晏清所為證述，原告應提出住戶公約、委託書、車位登記謄本以證明對系爭車位有權利存在。
三、證據：提出地下層弱電配管平面圖及使用執照影本各一份、合建契約書影本一份、面積計算表影本一份、建商出售車位之平面影本一份及新竹市○○段二二一三至二二一六建號建物之登記謄本。
理由
一、原告起訴主張其係「師專名邸」大樓之住戶，該「師專名邸」大樓之地下室即新竹市○○段二二一六建號建物之編號五號、十二號車位，原係訴外人汪晏清受建商之託而代為管理之車位，於汪晏清出售主建物後，復將該二車位相對應之新竹市○○段二二一六建號建物應有部分移轉登記與原告，使原告就該建號建物之應有部分增為萬分之七七一，而使原告取得該編號五號、十二號車位之使用權。而被告丙○○、甲○○均未曾向建商購買車位，被告丙○○原向汪晏清承租編號五號車位，每月租金二千元，惟汪晏清將車位過戶與原告後，被告丙○○非但未繳納租金，且拒不返還該五號車位與原告；被告甲○○則原係向汪晏清借用編號十二號車位二個月，借用期滿，甲○○卻未返還編號十二號車位。因原告對編號五號、十二號車位有使用權，卻為被告二人侵害使用之權利，原告自得依法請求被告返還車位，並依侵權行為及不當得利之規定，請求被告按月賠償原告二千元等語。被告丙○○則以伊所占用之編號五號車位係位於共同使用位置，非法定車位，伊係住戶，有權停放等語為辯，被告甲○○則以渠與建商合建，就地下室部分原約定按主建物面積比例分配，惟建商卻逕將合建契約第四條「地下室、公共梯間」等字樣改為「地下室之公共梯間」，且未依約將被告甲○○應有之地下室面積登記與被告甲○○，是被告甲○○與建商間尚有合建糾紛，對地下室車位並非全無使用之權能，且原告亦曾同意該十二號車位由被告甲○○使用等語置辯。
二、原告所為其就新竹市○○段二二一六建號建物有應有部分萬分之七七一之所有權等情，業據提出建物登記謄本為憑，且為被告所不爭執，則本件所應審究者，乃原告對於編號五號、十二號車位是否有使用權，被告丙○○占有使用編號五號車位、被告甲○○占有使用編號十二號車位是否侵害原告之使用權？應否返還？等項。經查：
（一）按本件「師專名邸」公寓大廈於建商預售時，即已規劃十二個停車位出售，乃兩造不爭之事實，且經證人李佩玉、許順裕到庭證述明確，證人許順裕於九十年五月十一日言詞辯論期日更到庭證稱：「我是師專名邸住戶，是原始向建商購屋的住戶，我在購屋時即購買車位。當時有約定只有買車位的人才可以使用車位。我們買車位的人須另外支付車位的款項，在合約書上有載明所購買的車位，該車位即應由購買人使用。我們另有簽訂住戶公約，另行寄到貴院。當初有購買車位的人地下室的持分比率就比較多。」等語，證人馮堯鑑亦於九十年五月三十日到庭證稱：「師專名邸建造時我是擔任守衛工作，後來擔任該大樓管理員。據我所知該大樓住戶是有買車位的人才可以使用停車位。」等語明確，另證人許順裕並提供房地買賣合約書、車位委託興建契約書等由原告提出本院，其中就車位之約定，於買賣契約書附件二中明定「汽機車車位均於地下室，汽車位依契約規定，機車位統一停放於規定之空間內」，此項買賣契約書乃建商預定用於同類契約之條款，屬定型化契約條款，凡向建商購買「師專名邸」之客戶，所定之契約內容均屬相同。查系爭停車位所屬之地下室，屬區分所有建物所有人共有，此有二二一六建號登記謄本在卷可憑，該地下室乃該公寓大廈專有部分以外之共有部分，惟該地下室共用部分之停車空間，於建商出售時，即由建商與購買房屋之人先行議定，由購買車位之人分配使用，未購買車位者無停車位使用權，經各區分所有建物之住戶同意買受，則各區分所有權人，即建號二二一六號建物之共有人間，就該建物之停車空間，成立按原建商分配位置使用之分管契約（最高法院八十六年度台上字第二二四五號判決參照）。本件「師專名邸」公寓大廈之停車位，業已分管，由購買車位之人取得停車位之使用權，其中編號五號、十二號車位係原告前手汪晏清取得使用權，此由被告丙○○於事發前是向汪晏清租用車位、被告甲○○於事發前向汪晏清借用車位，可得知悉。原告既係自汪晏清處受讓編號五號、十二號車位之使用權，則對該二車位自有管理使用之權能，被告等否認原告對編號五號、十二號車位之權利，尚非可採。
（二）如前所述，本件「師專名邸」公寓大廈住戶對於二二一六建號建物之停車位，既因向建商購買房屋而成立分管契約，則未購買車位之被告丙○○，依約自無使用地下室停車位之權能，被告丙○○竟於原告終止租約後仍無權占用，所辯伊係二二一六建號建物之共有人，對於停車位亦有權利云云，顯非可採。
（三）被告甲○○係因與建商合建而取得「師專名邸」公寓大廈之區分所有權人地位，並非向建商購買「師專名邸」之區分所有專用部分，固不受前引證人許順裕所提供房地買賣契約書之拘束，惟據被告甲○○所提與投資建屋人 劉明聰 之合建契約書第四條業已約明「一樓門廳、地下室之公共梯間、水箱、變電室、屋頂突出物等公共設施，按雙方分得主建物面積比例分配」，其中尚變更原約定「：：地下室、公共梯間、：：」之記載，改為「地下室之公共梯間」，足見被告甲○○於與建商合建時，就地下室停車空間，並未約定按分得之主建物面積而為分配，被告甲○○明知建商將地下室停車空間劃分為十二個停車位出售，惟於建商出售過程中，並未以渠對停車位亦有權利而加以阻止，更於房屋興建完成後，向系爭十二號車位使用權人汪晏清借用車位，足見被告甲○○於合建時並未保留使用停車位之權利，而悉數由建商將停車空間出售，則被告甲○○依合建契約，自無從主張渠有使用停車位之權利。惟本件原告於起訴前曾至被告甲○○家中與被告甲○○協商，協商時，原告同意系爭十二號車位讓與被告甲○○使用等情，業據證人李佩玉到庭證稱：「原告就車位之事到被告家裡協商之事我知道我也有在場，是今年的事，當時原告有同意五號（按應係十二號之誤）車位要給甲○○使用，當時我先生及甲○○的家人也在場。：：我知道有一個車位一直是甲○○他們在用，原告也有同意那個車位讓甲○○繼續使用：：當時是說那個車位是要給甲○○的，不是要借給他用的。」等語明確，原告既對被告甲○○使用之十二號車位有管理使用權能，其自能讓與該車位之使用權，原告既已讓與十二號車位之使用權與被告甲○○，被告甲○○亦因受讓而繼續使用，且上開讓與並不因有無將該車位相對應之二二一六建號應有商分為移轉登記而受影響，原告自無從因終止「使用借貸」關係而主張被告甲○○為無權占用。
（四）原告因繼受有權使用編號五號、十二號車位之汪晏清而來之權利，對被告丙○○、甲○○提起本件訴訟，其中被告丙○○並未購買停車位，未取得特定停車位之使用權，且未經原告同意使用系爭編號五號停車位，自無從對抗原告。原告主張被告丙○○無權使用車位期間致其受有相當於租金每月二千元之損害金、不當得利，有關系爭停車位租金為每月二千元，乃被告丙○○所不爭執，則原告此部分請求，尚非無據，應可准許。而被告甲○○曾經原告同意，而受讓使用系爭編號十二號之停車位，原告自無從主張被告甲○○係無權使用。
三、從而，原告本於分管約定及不當得利返還請求權等訴請被告丙○○將坐落新竹市○○段二二一六建號即新竹市○○路○○巷「師專名邸」之地下室停車位編號第五號返還與原告，並自民國九十年六月十五日起至返還日止，按月給付原告新臺幣貳仟元，為有理由，應予准許。致於訴請被告甲○○返還編號第十二號車位及相當於租金之損害金部分，則非法之所許，應予駁回。
四、原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，就其勝訴部分核無不合，被告丙○○陳明願供擔保請准免為假執行，核亦無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。原告敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
五、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十年八月二日
臺灣新竹地方法院民事第二庭~B法官蔡孟芳右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官邱明智中華民國九十年八月二日