裁判字號：臺灣新北地方法院91年訴字第733號民事判決
裁判日期：民國91年07月11日
裁判案由：確認取得房屋等
臺灣板橋地方法院民事判決九十一年度訴字第七三三號
原告丙○○被告甲○○訴訟代理人乙○○右當事人間請求確認取得房屋等事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）先位聲明：請求確認原告取得門牌號碼台北縣新莊市○○路○○○巷○號房屋之事實上處分權。
（二）備位聲明：
１、被告應給付原告新台幣五十萬一千六百元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
２、願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）先位部分：
１、緣坐落台北縣新莊市○○路○○○巷○號房屋一樓（未辦保存登記）原為被告所有，多年前被告已將之出租予原告，前原告得被告同意乃將之增建二樓鐵皮屋防漏，雙方最後一次租約之租期為自八十九年九月一日至九十年八月三十一日止，而該租屋經原告出資修繕後，於九十年初，被告夫妻即與原告達成買賣合意，並要求買賣條件為：⑴價金二十萬元，分二期給付；⑵原告需續付租金半年至原租約屆期；⑶押租金三萬元作定金不退還。雙方達成買賣合意後，原告始再投入數十萬元資金作房屋水電管線之整修及二樓內部裝潢等，至同年三月間，被告之妻以急需資金為由，要求原告價金二十萬元需於四月一日一次付清，原告依約於三月三十一日備妥二十萬元現金到被告家要交付，被告夫妻卻已反悔不收受。
２、按雙方買賣契約既已成立生效，而房屋自始由原告占有使用中，被告已經將買賣房屋之事實上處分權讓與原告，由原告取得事實處分權（因房屋未辦保存登記），但被告卻以租期屆滿屬無權占有為由，訴請遷讓，故原告有請求確認取得事實上處分權之必要，爰請求判決如先位聲明所示。
（二）備位部分：若本院認原告先位聲明無理由，而房屋經雙方合意買賣後，原告始大部整修，共花費五十六萬一千六百元，被告除違約造成原告損害外，且亦獲有不當得利應返還原告，則請求判決如備位聲明所示。
（三）對被告抗辯所為之陳述：
１、被告答辯狀中稱「二月二十八日底以前，特別強調要現金二十萬元才賣」不實在。
２、被告於本院三重簡易庭九度重簡五八五號案件中，業已承認「當時口頭確實謂要賣給他．．．」。
３、本院三重簡易庭九十年度重簡字第一五八號和解筆錄，乃依雙方租賃關係租期屆滿，承租人即原告應否返還租屋之問題為審查，而本件則依雙方之買賣關係，請求確原告取得房屋，二者訴訟標的截然不同，被告自不得以原告曾簽立租賃關係之和解筆錄，即認為原告亦不得提本件買賣關係之訴訟。
三、證據：提出房屋租賃契約書、起訴狀、筆錄影本各一件及收據影本三件為證，並聲請訊問證人甲○○、 蔡正輝 、 楊淑惠 。
乙、被告方面：
一、聲明：如主文第一項所示，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）本件房屋買賣契約並未成立：
１、緣坐落台北縣新莊市○○路○○○巷○號房屋一樓為被告所有。被告將此房屋出租予原告，租期為自八十九年九月一日至九十年八月三十一日止。前述房屋坐落之土地為台糖公司所有，台糖公司於九十年一月三十一日來函，要買地或付租金。四月十二日台糖公司又來函催繳，被告於催繳期間內四月二十四日繳款租地金五年損害賠償及一年之租金合計共二十七萬六千五百一十二元。
２、查原告於九十年二月間固曾口頭同意將系房屋出賣予原告，然當時雙方口頭約定台糖租金（損害賠償金）由原告繳納，且另需於二月二十八日底以前，特別強調要現金二十萬元才賣，否則八月三十一日契約到期，便不再續約。而原告二月底，並未前來辦理。至原告所言三月三十一日，備妥二十萬元乙事，純屬虛構。被告之妻當日晚上與岳母去收房租，原告尚開出四、五、六、七、八月五張支票之房租交付予被告之妻，如果買賣妻約如原告所言已成立，何以原告再支付五個月之租金，足證雙方就系爭房屋之買賣契約並未成立。
３、況且被告支付予台糖公司之損害賠償為二十三萬一千二百九十八元，衡情亦不可能僅以二十萬元出賣系爭房屋原告，而尚需賠償台糖公司三萬一千二百九十八元之價差，足見原加就雙方約定的買賣條件之陳述，並不實在。
４、本件被告雖曾就出賣系爭房屋為要約之意思表示，然原告並未於承諾期限內為承諾之意思表示，依法被告之要約失其拘束力，兩造間之買賣契約並未成立，原告先位聲明顯無理由
（二）原告主張被告獲有不當得利，並無理由：
１、查原告所附証物僅為「估價單」，並非承攬人所開立之發票，且亦未舉證證明其確有支付整修費。另該估價單為「億鑫鋼鋁門窗」商號所開，然估價內容竟含蓋房屋隔間、地板安裝、水塔配管、招牌損毀、冷凍櫃配線、整修化糞池、衛浴設備等諸多非該商號營業範圍內之工程。又從原告所示之契約書特約條款內容，足認兩造於八十九年八月間就系爭房屋訂立租賃契約時，原告即已加蓋完成屋頂鐵皮屋。然九十年三月估價單中竟包含鐵皮屋工程。足見該估價單均為原告臨訟捏造而成，並不足採。
２、依兩造所訂契約書第六條所載：「乙方（即原告）於租期屆滿時，除經甲方（即被告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利…」第九條約定：「房屋有改裝施設之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。」雙方甚且於特約條款另外加註原告需無條件搬出，恢復原本一樓的面貌，加蓋屋頂鐵皮屋，要負責拆除乾淨，不得要求甲方任何補償。房屋維修費用，由乙方負責處理之約定。依上開約定所載，原告備位聲明要求被告返還不當得利，依法無據。且上開鐵皮屋為原告違章加蓋而成，隨時有可能遭行政機關拆除，被告亦無加以利用之打算，自無不當得利可言。
３、按「和解成立者，與確定判決，有同一之效力。」民事訴訟法第三百八十條第一項明文規定。本件兩造業於九十一年一月二日在鈞院三重簡易庭就返還租賃房屋等事件達成和解，嗣後原告聲請繼續審判已被駁回確定。依和解內容所載原告應於九十一年四月十五日將系爭房屋返還被告，並自九十一年一月起按月給付一萬三千元於被告，另需於九十一年一月三十一日前給付五萬二千元。上開和解內容與確定判決有同一效力，自不容原告再行捏造事實，另行起訴，否則和解筆錄之確定判決效力豈非具文。
三、證據：提出臺灣糖業公司九十年一月三十一日資產字第九○九三二○二○○二號函、九十年四月十二日資產字第九○九三一○一○二九號函、本院三重簡易庭九十年度重簡字第一五八五號和解筆錄、本院三重簡易庭九十年度重簡字第一八五號駁回繼續審判民事裁定影本各一件及繳款憑單影本二件為證。
理由
一、本件原告起訴主張：坐落台北縣新莊市○○路○○○巷○號房屋一樓（未辦保存登記）原為被告所有，多年前被告已將之出租予原告，雙方最後一次租約之租期為自八十九年九月一日至九十年八月三十一日止，於九十年初，被告夫妻與原告達成買賣合意，以二十萬元價格將房屋出售予原告，按雙方買賣契約既已成立生效，而房屋自始由原告占有使用中，被告已經將買賣房屋之事實上處分權讓與原告，由原告取得事實處分權，惟被告竟以租期屆滿屬無權占有為由，訴請遷讓，故原告有請求確認取得事實上處分權之必要，為此請求判決如先位聲明所示；又該房屋係經雙方合意買賣後，原告始大部整修，共花費五十六萬一千六百元，倘原告先位聲明無理由，原告並依被告違約之損害賠償及不當得利法律關係，請求判決如備位聲明所示等情。被告則以：雖被告於九十年二月間，曾口頭同意將系房屋出賣予原告，然當時雙方口頭約定台糖租金（損害賠償金）由原告繳納，且另需於二月二十八日底以前，特別強調要現金二十萬元才賣，否則八月三十一日契約到期，便不再續約，而原告二月底，並未前來辦理，是兩造間之買賣契約並未成立，又原告所提僅係估價單非收據，無法證明其確有支付整修費，該估價單應係原告臨訟捏造而成，且依兩造所訂房屋租賃契約書約定，原告於交還房屋時，應負責回復原狀，不得要求被告任何補償，再上開鐵皮屋為原告違章加蓋，隨時有遭拆除之可能，被告亦無利用打算，自無不當得利可言，另本件兩造業於九十一年一月二日在本院三重簡易庭就返還租賃房屋等事件達成和解，嗣後原告聲請繼續審判已被駁回確定，上開和解內容與確定判決有同一效力，原告自不得捏造事實，另行起訴等語置辯。
二、按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第二百四十七條定有明文，亦即原告提起確認之訴，必須其主張之法律關係存否當事人間不明確，致原告之權利或其他法律上之地位有不安之危險，即時有以確認判決除去之必要，其在法律上始有受判決之利益。查原告主張對系爭建築物取得事實上處分權，既為被告所否認，則兩造間就原告對該系爭建築物之事實上處分權存否不明確之狀態，非經判決確認，無以除去，則原告起訴請求確認對系爭建築物取得事實上處分權，非無即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
三、次按「和解成立者，與確定判決，有同一之效力」、「訴訟標的於確定之終局判決中經裁判者，除法律別有規定外，當事人不得就該法律關係更行起訴」，民事訴訟法第三百八十條第一項及第四百條第一項分別定有明文；又若非同一事件，自不受確定判決之拘束，而所謂同一事件，必同一當事人就同一法律關係而為同一之請求，若此三者有一不同，即不得謂為同一事件，亦有最高法院十九年上字第二七八號判例可資參照。查本件之先位聲明係確認原告取得系爭建物之事實上處分權，備位聲明係依違約之損害賠償或不當得利法律關係，請求被告給付原告已支付該建築物之修繕費用，與先前當事人間就該系爭建物返還租賃房屋之法律關係不同，故非同一事件，而無民事訴訟法第四百條第一項之適用，自非當事人前和解效力所及，故被告關於此部分之抗辯為無理由，原告仍得提起本件訴訟，併此敘明。
四、另按未辦理保存登記之建築物為讓與時，雖因未辦理保存登記致不能辦理所有權移轉登記，該建築物之所有權不能發生讓與之效力，但受讓人與讓與人間非不得約定將該建築物之事實上處分權讓與於受讓人。又違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間，如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人，最高法院七十四年度台上字第一三一七號、六十九年度台上六九六號分別著有裁判可資參照，是違章建築之買賣，雖不能移轉登記，而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間，仍得約定將該建築物之事實上處分權讓與受讓人，受讓人除無法取得該建物之所有權外，其他之權利之行使實際上與真正之所有權人無別，得據以合法有權之完全使用及收益，固無庸疑。然違章建築之買賣契約成立後，並不當然發生違章建築事實上處分權讓與之法律效果，尚須受讓人與讓與人間，另有移轉事實上處分權之意思表示合致，始生事實上處分權移轉給受讓人之法律效果，又是否已為事實上處分權之讓與，雖在一般之情形而言，如違章建築買賣契約當事人間，如無相反之約定，應可認為讓與人已將該違章建築物之事實上處分權讓與受讓人，但仍應就具體個案認定之，故本件未辦理保存登記之系爭建築物買賣當事人間是否就該系爭建築物否已為事實上處分權讓與合意，實為本件原告確認取得系爭建築物事實上處分權與否之關鍵。
五、查兩造曾口頭談及由原告以二十萬元價格向被告買受系爭建物，惟被告事後又不同意出賣，且尚未收取原告分文價款，及原告仍有給付被告系爭建物九十年三月至八月租金之事實，為兩造所不爭執，已堪信為真實。依一般經驗法則判斷，出賣人於未取得相當價金或擔保前，並不可能逕將買賣標的物之物權移轉予買受人，否則出賣人就價金之取得，即全無保障可言，是本件被告既未收取原告分文價款，則其尚無移轉系爭建物之事實上處分權予原告之意，至為灼然。參以原告仍須支付九十年三月至八月之租金予被告，益徵原告於兩造租賃期間屆滿前，並未取得該系爭建物之事實上處分權，迨租期屆滿後迄今，被告猶拒收原告二十萬元價金，顯被告亦無意移轉系爭建物事實上處分權予原告。綜上所述，本件無論兩造就系爭建物之買賣契約成立與否，被告既未移轉系爭建物之事實上處分權予原告，原告自無法取得系爭建物之事實上處分權，是原告請求確認其取得系爭建物之事實上處分權，即無理由。
六、又原告備位聲明復主張依不當得利及違約損害賠償法律關係，訴請被告給付其整修系爭建物之費用五十六萬一千六百元云云。惟查：系爭建物之原租賃契約，並未經兩造終止或變更，原告仍依約給付系爭建物之租金至租期屆滿，且原告於租賃期間內，並未取得系爭建物之事實上處分權，而租期屆滿後，原告亦無移轉系爭建物之事實上處分權予被告之意，故於租賃期間屆滿時，兩造當事人之權利義務仍須依該租賃契約之約定為之。又依兩造簽訂之租賃契約書第六條記載：「乙方（即原告）於租期屆滿時，除經甲方（即被告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利…」、第九條約定：「房屋有改裝施設之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀」，及另外加註：「（一）租賃期間，因台糖公司要收回土地或房屋改建時，即刻中止本契約書，乙方需無條件搬出，恢復原本一樓的面貌、加蓋屋頂鐵皮屋，要負責才除乾淨，不得要求甲方任何補償。（二）以後房屋維修費用，由乙方負責處理．．．」等約定，原告於租期屆滿後，自須依該租賃契約之約定回復原狀，其支出之維修費用依該契約之約定，亦不得向被告為請求，因此原告依不當得利請求被告返還關於系爭建物之整修費用，本無理由，況系爭建物現仍由原告之占有使用中，並未返還被告，故原告主張所增加系爭建物之價值及被告所受有不當得利，於原告實際遷離時是否尚存在，仍有疑問，是原告於未返還系爭建物前，即請求被告返還不當得利，自不應准許。再本件原告僅請求其確認取得系爭建物之事實上處分權，並未請求被告移轉系爭建物之事實上處分權，是原告既未請求被告履行系爭建物之買賣契約，即無從認定被告就原告所主張之買賣契約，有無違約情事（例如被告可能主張同時履行抗辯），遑論本件系爭建物之買賣契約是否成立仍有爭議，故原告另以違約為由，主張被告應負損害賠償責任，亦無理由。
七、綜上所述，原告先位聲明請求確認取得門牌號碼台北縣新莊市○○路○○○巷○號房屋之事實上處分權；備位聲明依不當得利及違約損害賠償法律關係，請求被告給付五十六萬一千六百元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，均無理由，應予駁回。又原告之訴經駁回，其備位聲明之假執行聲請亦失依附，應併駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中華民國九十一年七月十一日
臺灣板橋地方法院民事第二庭~B法官連士綱右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十一年七月十一日~B書記官李宏明