裁判字號：臺灣臺南地方法院98年事聲字第30號民事裁定
裁判日期：民國98年06月22日
裁判案由：拍賣抵押物
臺灣臺南地方法院民事裁定98年度事聲字第30號異議人乙○○相對人即債權人第一商業銀行股份有限公司法定代理人甲○○上列當事人因拍賣抵押物強制執行事件，異議人對於民國98年4月21日本院民事執行處司法事務官所為97年度執字第62082號裁定聲明異議，本院裁定如下：
主文異議駁回。
異議程序費用由異議人負擔。
理由
一、本件異議意旨略以：本院97年度執字第62082號強制執行事件執行標的物即坐落在臺南縣○○鎮○○段745、741、731-4地號土地及其上建物即同段762建號門牌號碼臺南縣○○鎮○○路○○○號房屋（以上簡稱系爭房地），業經本院於民國97年12月9日以最低價額新臺幣（下同）7,920,000元進行第一次拍賣，因無人應買，本院認為異議人之使用借貸關係已影響其抵押權，而依民法第886條、司法院院字第1446號解釋之意旨，除去抗告人之使用借貸關係後拍賣。惟依民法第
425條之規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾
5年或未定期限者，不適用之。」，乃為買賣不破租賃原則，具有債權物權化之效力。而異議人與債務人 吳家豪 訂定之不動產使用借貸契約，業經公證人予以公證。異議人借用系爭房屋時間雖在抵押權設定之後，然本院不應認為除去異議人之使用借貸契約後，拍賣才能遂行。上開不動產業經第1次拍賣，雖無人應買，惟依強制執行法第91條之規定：「拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額，而到場之債權人於拍賣期日終結前聲明願承受者，執行法院應依該次拍賣所定之最低價額，將不動產交債權人承受，並發給權利移轉證書。其無人承受或依法不得承受者，由執行法院定期再行拍賣。依前項規定再行拍賣時，執行法院應酌減拍賣最低價額；酌減數額不得逾百分之20。」。是依該法文規定，債權人不願承受或依法不得承受時，法院應定期減價再行賣程序，若第2次拍賣時有拍定人願承受異議人之使用借貸契約時，自無不可。再者，拍賣程序係滿足債權人之金錢債權，若拍定人願承受異議人之使用借貸契約而為應買，並不影響債權人之抵押權及異議人借貸使用權利。乃本院民事執行處竟以執行命令除去異議人使用借貸關係，異議人不服聲明異議，本院復於98年4月21日以97年度執字第62082號裁定駁回異議，為此，爰依法提起異議等語。
二、按不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。96年9月28日修正施行前民法第866條定有明文。故不動產所有人於設定抵押權後，雖得依民法第866條之規定，復就同一不動產與第三人設定權利，但如於抵押權設定後與第三人使用借貸關係而致抵押物之賣得價金，或抵押權人原得收取之法定孳息，有所影響者，依同條之規定言之，不問其使用關係之成立，在抵押物扣押之前後，對於抵押權人亦當然不能生效；其抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以使用借貸狀態逕行強制執行（最高法院74年臺抗字第227號判例、90年度抗字第206號裁定意旨及司法院院字第1446號解釋參照）。又強制執行法第98條第2項亦規定，不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權、租賃關係發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響者，經執行法院除去者，不隨同移轉；蓋因抵押權為擔保物權，抵押人於設定抵押權之後，法律固允許用益權（如租賃權）之存在，但如影響抵押權所支配之抵押物交換價值時，對於抵押權人不生效力。換言之，事後之用益物權如使抵押物價值減少，致拍賣所得之價金，有不足以清償所擔保之債權之虞時，抵押權人即得聲請除去該項權利，而執行法院亦得依職權為之，以抵押物無負擔之方式拍賣。再抵押人於抵押權設定後，抵押物由第三人使用中，則拍賣之標的物，法院即不予點交且註明於拍賣公告中，則拍定人須承擔前手（即債務人）與第三人之使用借貸關係，且無法實現占有使用標的之房屋土地，勢將影響標的購買之意願，此為眾所週知之事實。是如此情事，常經多次拍賣無人應買，則拍賣之價格亦將節節降低，甚至因無人應買而依強制執行法第95條規定視為撤回該不動產之執行，影響抵押權人之受償權利甚大，執行法院自有依聲請或職權除去該租賃關係而為拍賣之必要。
三、經查：債務人所有之系爭房地，係於95年11月9日設定第1順位抵押權最高限額8,676,000元予債權人等情，此有系爭房地登記謄本附於本院97年度執字第62082號強制執行卷宗內可稽，此經本院調閱該卷宗查明屬實。而異議人則係於96年8月30日與債務人就系爭731-4號土地與系爭房屋訂立使用借貸契約之事實，已據異議人於98年3月9日向本院民事執行處具狀陳明在卷，並有使用借貸契約書附於上開執行卷內可參，足認異議人借用上開房地時間在抵押權設定之後。再者，系爭房地經本院於97年12月9日以最低價額7,920,000元進行第1次拍賣，因無人應買，債權人亦未聲明承受，此據本院調閱上開卷宗查明無訛。因此，系爭房地勢需減價再行拍賣，顯見異議人與債務人間之使用借貸關係已影響債權人抵押權之受償。本院民事執行處依債權人即抵押權人之聲請，將前揭異議人與債務人借貸關係除去後拍賣，揆之前揭法文說明與法尚無不合。本件抗告人猶執其已與債務人就系爭731-
4號土地與系爭房屋曾訂立使用借貸契約並經公證人予以公證之事實，認本院民事執行處不得予以除去該使用借貸之法律關係等語，實乃對於民法第425條、第866條法文適用上之誤會，是其主張，核非可採。
四、綜上所述，本院民事執行處就上開房地予以除去使用借貸法律關係，異議人不服聲明異議，本院駛回其異議，經核於法並無不合。聲明人以前詞聲明異議，為無理由，應予駁回。
五、依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項、第95條、第78條，裁定如主文。
中華民國98年6月22日
民事第三庭法官王漢章以上正本係照原本作成如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元中華民國98年6月22日
書記官林木村