臺灣士林地方法院民事簡易判決 97年度士簡字第1509號
原 告 丙○○
訴訟代理人 曾美華
鄭智元 律師
甲○○
被 告 乙○○
訴訟代理人 蔡宥祥 律師
上列當事人間損害賠償事件，於民國97年10月1日言詞辯論終結
，本院判決如下：
主文
被告應依如附件一所示修復方案將台北市○○區○○街二段二０
二巷二弄二號五樓外牆滲漏水修復完好。
原告其餘之訴駁回。
訴訟訴訟費用新台幣伍萬伍仟柒佰叄拾元，由被告負擔新台幣貳
萬柒仟捌佰陸拾伍元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣壹拾萬元為被告供擔保後
得假執行。但被告如以新臺幣叄拾萬元為原告預供擔保，得免為
假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
訴訟標的及理由要領
一、本件原告主張其請求被告應依財團法人中華營建基金會（以
下稱鑑定機關）97年5月22日營建基字第7199號鑑定報告（
以下稱鑑定報告）所列修復方案1進行修復，核其工程費用
計新台幣（以下同）518,200元，據以計算訴訟標的價額已
逾50萬元，唯經兩造合意適用簡易程序，載在筆錄（97年10
月1日），合先敘明。
二、原告起訴主張：
㈠原告係台北市○○區○○街2段202巷2弄2號4樓建物之
區分所有權人，而被告係同棟公寓5樓之區分所有權人，被
告因為疏於管理其住所，任令其外牆鋼筋外露，室內空間不
為修繕維護，自民國95年起每逢大雨，雨水即沿著五樓外牆
、地板，積水滲漏至原告之屋內，致使原告所有建物，牆壁
斑駁、剝落，壁櫥、家具因而潮濕發霉。致使原告及其家人
因而無法入睡、不堪其擾而承受極大之精神壓力。被告雖於
96年6月9日及7月17日分別委請業者前來查看漏水情形，
惟並未有後續動作，且該業者分別說明要根絕原告屋內漏水
之情形，必須就五樓外牆施做防水工程，方能根絕漏水之情
形。
㈡嗣原告提起本件訴訟，經本院囑託中華營建基金會鑑定，依
張大華 建築師所提出之鑑定報告書及補充說明書㈠㈡，綜合
觀之，原告所有之系爭4樓建物之主臥房、小孩房之平頂漏
水部分，造成該部分漏水可能之原因有建物4、5樓外牆中
性化致失防水功能，而雨水滲入牆體流竄而致。雖因四樓外
牆中性化致失防水效能亦係成因之一，但因虹吸作用造成4
樓平頂漏水，佔所有原因之比例不到10%。是故可以推論，
造成系爭4樓建物平頂漏水之主要部分，係因為被告所有之
系爭5樓建物之外牆中性化，故導致系爭4樓建物之平頂水
漬油漆剝落，佔4樓平頂漏水之成因90%以上。
㈢又系爭5樓建物外牆自屬被告所專有，據此，自應由被告負
起善良管理人之注意義務，善盡維修之責任。而因為被告未
盡善良管理人之注意義務修繕其外牆，致使其外牆因為中性
化喪失防水功能，而導致系爭4樓建物平頂漏水，自應負起
損害賠償責任。又因為該緣故導致原告長期處於遭受漏水困
擾之故，其生活起居及精神上均因而承受莫大之壓力，因此
被告自應對於此部份負精神慰撫金新台幣(下同)20萬元。
詎，屢經多次催告請求被告解決，均不獲置理。為此，依侵
權行為損害賠償請求被告將系爭5樓建物漏水之處修繕完畢
，並賠償因為房屋漏水致使其所受之精神上損害20萬元等語
。並聲明求為判決：1.被告應將系爭5樓建物外牆施作防水
工程，依鑑定報告所提修復方案一進行修繕，使漏水部分修
復完好，並將系爭4樓建物屋內如起訴狀附圖所示編號㈠、
㈡之臥室內，因前開漏水所致平頂及牆面水漬損害部分回復
原狀。2.被告應給付原告新台幣20萬元，及自起訴狀繕本送
達之日起至清償日止，按年息5％計算之利息。3.以供擔保
為條件之假執行宣告。
三、被告答辯略以：
㈠本案系爭之建物建造迄今業已30年之久，並參考建築師所提
出之鑑定報告書及其補充意見書綜合觀之，系爭4樓建物屋
內之所以發生漏水係因為本建物老舊，致部分鋼筋嚴重裸露
，室外水塔、女兒牆水泥中性化所致。因而致雨水滲入牆體
內，沿牆體及混擬土體內本有之孔隙流竄，然原告卻一再質
疑，並強使老舊且有疑似海砂屋現象之系爭建築物所致屋內
漏水之責，全推給被告負責，實令被告難以信服。且鑑定人
於97年9月3日到庭時亦證稱，天花板漏水是指水管漏水，
平頂漏水是指屋頂及外牆中性化後，喪失防水功能，滲入結
構體等語。足見鑑定人仍認系爭4樓建物屋內漏水是肇因於
屋頂及外牆中性化後，喪失防水功能，滲入結構體所致致，
並非被告因故意或過失之行為或未盡其應盡之義務所生。
㈡又，與系爭建物緊鄰之隔壁建築物，亦與本棟相同，均有房
屋老舊且屋內漏水之情形，經被告與鄰居查看，其外牆及女
兒牆水泥砂漿粉刷均係中性化致失防水效能，是以，本案除
鑑定人所稱之漏水情形外，亦不排除由鄰棟建物牆內滲水所
致之可能性。且原、被告曾因室內牆面滲水嚴重，頂樓及牆
面裂落之危險狀請宅修工程人員到現場視察，顯見原告早已
知悉其室內漏水原因系因本棟外牆屋頂老舊及樓頂、牆面裂
落所致等情事。
㈢承前開所述，系爭4樓建物漏水委與被告無關，實係建物本
體老舊所生之中性化結果，加上疑似有海砂屋之情形所生。
從而，原告之訴並無理由，請求判決駁回原告之訴，如受不
利判決，願供擔保請准宣告免為假執行等語。
四、經查，原告所有系爭4樓建物內部天花板確有潮化及水泥剝
落，如原告起訴狀所附照片所示現象，業經本院現場勘驗屬
實，並據本院依原告聲請囑託財團法人中華營建基金會鑑定
後，提出鑑定報告稱：鑑定標的物構造及使用之現況為⒈鑑
定標的物為地上五層、地下一層鋼筋混擬土造集合住宅公寓
，於民國67年興建完竣，領有使用執照，現供為住宅使用。
⒉建物南側（正面）貼有面磚，北側（背面）及東側均未貼
面磚（水泥粉刷），該水泥粉刷因年代久遠、中性化嚴重。
⒊外牆構造房屋裸露之外牆及興建時代背景，研判為1B磚牆
。⒋該建物室外、室內均有嚴重之鋼筋裸露現象（即因鋼筋
銹蝕氧化後膨脹致保護層即粉刷層被擠出而破損）。⒌整棟
建築尚無明顯危險之傾斜、沉陷。⒍4樓（立農路2段202
巷2弄2號4樓）會勘時北側、東側、臥房外牆內側有明顯
濕漬、油漆剝落，平頂鋼筋已裸露（同第4點所述），北側
外牆有冷氣機一個。⒎5樓（立農路2段202巷2弄2號5樓
），室內部分鋼筋裸露部分已以水泥砂漿修補，入口落地窗
門已拆卸。⒏屋頂、梯間內有部分鋼筋裸露，室外水塔，女
兒牆水泥砂漿粉刷中性化嚴重，且部分開裂，部分有以水泥
砂漿修補痕跡。⒐建物外牆東面及北面之1、2、3樓均已
有防水維修，塗防水漆，惟4、5樓則無。為兩造所不爭執
，應堪信為真實。至導致系爭4樓建物內部天花板潮化及水
泥剝落現象之原因，據鑑定報告稱：「外牆及平頂水漬油漆
剝落係因建物東側、北側四樓、五樓外牆及女兒牆水泥砂漿
粉刷中性化致失防水效能。」鑑定人並進一步提出補充說明
謂：「外牆及女兒牆中性性後，雨水滲入牆體內，牆體及混
凝土體內本有孔隙，雨水即沿任何可能相連之孔隙流竄，尚
無固定路徑可言。因雨水係沿混凝土體及牆體內之孔隙流竄
，而非沿鋼筋流，鋼筋外露乃案外應另行修繕之事。」另鑑
定機關並指定張大華建築師到庭提出說明圖證稱：「平頂是
指樓板部分，天花板是平頂下面另外加的板材。天花板漏水
是指水管漏水，平頂漏水是指屋頂及外牆中性化以後，喪失
防水功能，滲入結構體內。」而系爭4樓建物外牆中性性後
，雨水滲入牆體內，因虹吸作用造成4樓平頂漏水占該平頂
全部漏水的比例「不到百分之十」（見97年9月3日調解程
序筆錄）等語。足證系爭4樓建物平頂漏水的原因有四，其
一為屋頂、其二為女兒牆、其三為系爭5樓建物東、北側外
牆、其四為系爭4樓建物東、北側外牆等水泥砂漿粉刷中性
化致失防水效能所致。
五、按「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難室，
非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構
造、顏色、使用目的、設置廣造物或其他類似之行為。」公
寓大廈管理條例第8條第1項定有明文，依此規定之意旨，
可知大樓「外牆」係屬公寓大廈專有部分以外之其他部分及
不屬專有之附屬建築物，而供共同使用之「共用部分」（公
寓大廈管理條例第3條第4款）。此乃因大樓外牆性質上關
係大樓整體構造安全及外觀甚鉅而然，尚不因大樓建築完工
在84年6月28日公寓大廈管理條例公布施行前而有異。又依
公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共
用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為
之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應
有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或
住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用
若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」以觀
，則大樓外牆之修繕，即非不可由區分所有權人約定由各樓
層各自負責。查系爭建物外牆，其中1、2、3樓部分均已
各自施作防水維修，塗防水漆，惟4、5樓則無，已如前述
；又被告於原告提起本件訴訟後，也曾雇工就系爭5樓建物
外牆進行簡易修繕，有原告所提照片足憑，且為被告所不否
認。核諸情事，堪信兩造及其餘系爭建物各區分所有權人間
，就系爭建物外牆之修繕，應有由各樓層區分所有權人各自
負責之約定。
六、次按「土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，
由工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠
缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，
已盡相當之注意者，不在此限。」為民法第191條第1項所
明定，依此規定之工作物所有人責任，係以對工作物之設置
或保管有欠缺為基礎，至於該欠缺是否因工作物所有人之過
失所致，並非所問，亦非以工作物所有人對於直接加害於他
人權利之行為有過失為責任原因，故工作物所有人僅得證明
其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺
，或於防止損害之發生已盡相當之注意而免責，此為民法為
保護被害人之舉證責任運用的特別規定。系爭5樓建物東、
北側外牆水泥砂漿粉刷中性化致失防水效能，既為導致系爭
4樓建物平頂漏水的原因之一，而被告對系爭5樓建物外牆
負修繕之責，復經認定如前，原告請求被告將系爭5樓建物
外牆施作防水工程，使漏水部分修復完好，以除去對原告所
有系爭4樓建物所有權之妨害，依前述說明，則為有據，並
不因被告就系爭5樓建物東、北側外牆水泥砂漿粉刷中性化
致失防水效能有無過失而異。從而原告請求被告依鑑定報告
所提修復方案一中有關系爭5樓建物外牆部分（如附件一）
進行修復，以鑑定報告中方案一與方案二有關5樓外牆修復
之方法，差異在前者列有敲除隔熱層粉刷防水層一項，本院
審酌台灣地區地處西太平洋颱風頻仍區域，北部地區冬季又
有東北季風帶來的雨水，認確有粉刷防水層之必要，因認原
告之請求為有據。至於造成系爭4樓建物平頂漏水的原因有
四，除被告應負責修繕之系爭5樓建物東北側外牆外，尚有
應由全體區分所有權人分擔之屋頂及女兒牆，另有應由原告
自行負責之系爭4樓建物東、北側外牆，則原告請求被告單
獨負責將系爭4樓建物屋內如起訴狀附圖所示編號㈠、㈡之
臥室內，因前開漏水所致平頂及牆面水漬損害部分回復原狀
，尚非有據。
七、末按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私
、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖
非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195條
第1項前段定有明文。本件原告以系爭4樓建物臥室漏水，
導致伊長期處於遭受漏水困擾之故，其生活起居及精神上均
因而承受莫大之壓力，請求被告賠償精神慰撫金20萬元。但
該一漏水原因多端，其中不乏應由原告自行負責者，而系爭
5樓建物外牆水泥砂漿粉刷中性化致失防水效能，實因年久
自然退化，尚非被告施以任何加工行為所致，縱有侵害於原
告人格法益之情事，其情節尚非重大。是原告請求被告以金
錢賠償其所受非財產上損害，應屬無據。
八、綜核上述，原告請求被告依如附件一所示修復方案將系爭5
樓建物外牆滲漏水修復完好，以除去對系爭4樓建物所有權
之妨害，為有理由，應予准許。請求被告將系爭4樓建物屋
內如起訴狀附圖所示編號㈠、㈡之臥室內，因前開漏水所致
平頂及牆面水漬損害部分回復原狀，並給付精神慰撫金20萬
元，則無理由，應予駁回。兩造陳明願供擔保，聲請准為假
執行及免假執行之宣告，就原告勝訴部分，核無不合，爰分
別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假
執行之聲請失所附麗，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及抗辯，核於判決結果不
生影響，爰不一一論述。
十、原告另以系爭4樓建物浴廁天花板漏水係因系爭5樓建物污
水管年久失修所致，請求被告修復該污水管及回復系爭4樓
建物浴廁天花板部分，業經成立調解，合併敘明。
十一、訴訟訴訟費用5萬5730元（含鑑定費用5萬元），由被告
負擔2萬7865元，餘由原告負擔。
中 華 民 國 97 年 10 月 22 日
士林簡易庭法官陳介源
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（台北市○○○路
○段○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 97 年 10 月 22 日
書記官馮衍燕
附件一（系爭5樓建物外牆修復方案）：
1.外牆整修申請。
2.室外鋼管鷹架。
3.敲除中性化水泥粉刷。
4.敲除隔熱層粉刷防水層。
5.外牆1：2防水水泥砂漿粉刷。
6.廢料清運。