裁判字號：臺灣高雄地方法院105年訴字第842號民事判決
裁判日期：民國105年08月16日
裁判案由：履行買賣契約
臺灣高雄地方法院民事判決105年度訴字第842號原告 謝寶桂 訴訟代理人 陳慶仁 被告 蘇元福 訴訟代理人 陳永祥 律師上列當事人間請求履行買賣契約事件，經本院於民國105年8月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣壹佰萬元，原告應同時將所有如附表編號
1、2所示土地之所有權移轉登記為被告所有。被告應自民國一百零四年七月二十五日起至被告給付原告新台幣壹佰萬元止，按日給付原告每日新台幣伍佰元之違約金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣參拾伍萬元供擔保後得假執行，但被告如以新臺幣壹佰零伍萬元為原告預供擔保後，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國104年6月18日就原告所有如附表編號1、2所示土地（下稱系爭土地）簽立買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定於簽約時即備件及用印，並委由訴外人 李靖宇 地政士辦理報稅及過戶事宜。依系爭買賣契約第4條約定，被告需於稅務機關核發稅單後3日內，給付原告買賣價金新台幣（下同）100萬元。詎被告竟以系爭土地有環保問題為由，拒絕給付價金，迄今尚未給付價金，經原告寄發存證信函催促被告履行仍未果，爰依系爭買賣契約第4條約定，請求被告給付買賣價金100萬元，另依該契約第11條第
2項約定，如甲方（即被告）有遲延給付情形，應自應付之日起，按日賠償乙方（即原告）以買賣總價款0.05％（千分之零點五）計算之違約金至完全給付時為止，並聲明：㈠被告應給付原告100萬元及自104年6月30日起至履約止，每日以500元計算之違約金；㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭買賣契約中所約定整理費用部分，係針對系爭土地坑洞需填平部分之金額，詎被告嗣後發現系爭土地除有原告所告知之坑洞需填補之瑕疵外，另有涉及污染場址整治問題，且系爭土地為農業用地，若土地存在污染情形，主管機關不會核發農業使用證明書，故於原告保證或交付無瑕疵之物前，被告得拒絕給付價金，若認原告得請求價金，亦得主張同時履行抗辯。原告於105年1月19日寄發存證信函，要求被告應於收受存證信函後10日內履約，否則要依違約處理，故若有違約金給付義務，亦應自收受存證信函10日後起算等語置辯，並聲明：原告之訴駁回，如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於104年6月18日就原告所有系爭土地簽立系爭買賣契
約，約定買賣價金為100萬元，被告迄今尚未給付買賣價金予原告。
㈡系爭土地於出售時，即存有坑洞需填補及污染問題。
四、本件爭點即為：㈠被告可否以系爭土地存有污染問題而拒絕給付價金？㈡違約金應自何時起算？茲敘述本院得心證理由如下：
㈠被告可否以系爭土地存有污染問題而拒絕給付價金：
⒈被告拒絕給付價金無非係以：兩造先前所約定之整理費用
係填平土地坑洞之金額，但系爭土地存有污染，涉及污染場址整治問題，原告應排除後方得請求價金云云，原告則以系爭土地與被告所有土地毗鄰，因被告所有土地起火燃燒，經消防單位出動怪手協助撲滅後，始發現被告所有土地下埋有污染廢棄物，且遺落廢棄物於系爭土地，致土地均遭環保局列管。兩造於簽立系爭買賣契約前，即曾被環保單位要求至現場會勘，系爭土地有污染問題本由被告所有土地引起，此情亦為被告明知，系爭土地並因環保問題，方以低廉價格出售與被告，復於系爭買賣契約第十四條特別約定事項中明載系爭土地之環保清運費用，於總價10萬元範圍內由雙方各半負擔，故系爭土地有坑洞需填平及污染問題，皆為被告明知且同意下，始與原告簽立系爭買賣契約，原告從未隱瞞污染問題，被告不得以此拒絕履行買賣合約等語為辯。經查，系爭土地於出售時，即存有坑洞需填補及污染問題等情為兩造所不爭，且兩造於締約前之104年5月27日即已因系爭土地、高雄市○○區○○○段○○○○○○○○○○號土地（以下分稱1058地號土地、1063地號土地，土地所有權人分別為被告、財政部國有財產署南區分署）遭棄置或掩埋廢棄物，且因不明原因造成土地下廢棄物悶燒，與高雄市政府環境保護局（下稱高市環保局）、經濟發展局、農業局、地政局、消防局、財政部國有財產署南區分署等單位於系爭土地以及1058、1063地號土地上會勘，並經高市環保局舉發被告以及對原告開立勸告單，要求應依法妥善處理廢棄物等情，亦有高市環保局
105年7月18日函文暨所附之會勘紀錄在卷可稽（本院卷第153至157頁）。以兩造所有土地本為相鄰土地，且均曾因所有土地有廢棄物悶燒而共同會勘，被告對於系爭土地有廢棄物清理之環保問題，應無不知之理。對照系爭買賣契約第十四條特別約定事項第三點記載：買賣雙方同意本案土地環保清運費用，於總價新台幣壹拾萬元範圍內，由買賣雙方各半負擔，超過部分由買方（即被告）負擔等語綦詳（本院卷第6頁），依照上揭契約約定以及兩造曾經與高市環保局會勘而知悉系爭土地本存有環保廢棄物之問題等情節，堪認上揭『環保清運費用』並非僅限於土地坑洞需填平部分之金額，而係包括環保廢棄物之清理等費用。蓋土地內若有掩埋之廢棄物，如無清理豈能貿然填平，兩造非無常識經驗之人，且於高市環保局會勘後才簽立系爭買賣契約，豈會不就環保清理部分先為討論而逕就土地坑洞填平費用為約定？況且土地填平費用不難估計，難估計者為遭掩埋之環保廢棄物清理，此部分涉及遭掩埋之廢棄物數量多寡以及廢棄物之種類，故兩造之上揭特約若僅在約定土地填平費用，應可估計出大致之金額而於契約上載明，不需以10萬元作為兩造平攤之上限，約定超過部分由被告負擔，故依兩造約定之真意，關於污染、廢棄物之處理費用應由被告負擔，被告以系爭土地存有污染問題而拒絕給付價金，應無可採。
⒉證人即辦理系爭買賣契約之李靖宇地政士於本院審理中亦
具結證稱：伊先前已就系爭土地與被告談過多次，但價金均未談成，某日原告訴訟代理人陳慶仁來找伊，表示價金已經談好，請伊來擔任簽約代書，簽約地點在被告的公司，當時有兩造、陳慶仁及伊在場，簽完約後，有提到如何給付價金，被告有請會計經理過來問，會計經理對於系爭土地上面的環保爭議有疑問，不曉得處理那塊土地的環保費用需要多少錢，如果沒有把環保費用金額確定的話，合約是簽不成的，故雙方簽完約後，又於合約特別約定事項加上第三點，在低於10萬元的範圍內，由雙方各付一半，如果高於10萬元部分，就由被告負擔。談論該環保費用的範圍時，因會計經理擔心後續要處理環保費用會過於龐大，當時講到的是系爭土地下面可能有被掩埋的廢棄物，這不是挖起來就可以清走的，所以程序都需要寫計畫送環保局才可以處理，故範圍即已包括整個處理、寫計畫送環保局、清運等相關費用。兩造於討論時有提到系爭土地已經過環保局會勘，被告亦表示後續要請環保公司做處理，並說這個金額還沒確定，所以最後雙方才會協議以10萬元為上限由兩造共同負擔，其他都是被告負擔。特別約定事項都是伊寫的，因伊不清楚環保要如何處理，所以就告訴兩造就寫環保清運費用等語綦詳（本院卷第70頁）。證人李靖宇業經具結擔保證詞之信憑性，且證人為辦理土地買賣之專業，與兩造無特殊情誼、仇怨或利害關係，衡情無甘冒偽證罪責並破壞專業信譽而袒護原告之必要，所為證述應可採信。是系爭土地之環保清理費用超過10萬元部分應由被告負擔，被告自不得以系爭土地可能存有污染，涉及污染場址整治問題，而拒絕給付價金。又關於環保清運費用需以被告實際支出後原告方於5萬元範圍內有給付義務，且此與價金給付義務無對待給付義務之關係，附此敘明。
⒊按「農業用地：指非都市土地或都市土地農業區、保護區
範圍內，依法供下列使用之土地：⑴供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。⑵供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。⑶農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍(藏)庫、農機中心、蠶種製造(繁殖)場、集貨場、檢驗場等用地」、「有下列各款情形之一者，得申請核發農業用地作農業使用證明書：⑴依本條例第三十七條第一項或第二項規定申請農業用地移轉不課徵土地增值稅」，農業發展條例第3條第10款、農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第3條第1款定有明文，是並非農業區土地即為農業用地，尚須合於一定使用目的者，方可認為農業用地。被告雖以系爭土地為農業用地，若土地存在污染情形，主管機關不會核發農業使用證明書，故原告應保證或交付無瑕疵之物云云。惟查，系爭土地使用分區為特定農業區雖有土地登記第一類謄本可稽（本院卷第22、23頁），然兩造於買賣系爭土地前即已與高雄市環保局會勘，故兩造對於系爭土地存有坑洞以及可能存在污染或廢棄物，依照系爭土地現狀顯非供農業使用等情均早已知悉，自無可能將系爭土地認作係農業用地。再以兩造若有買賣農業用地之意思，則交付合於農業使用之土地即為原告之義務，自無可能再約定環保清運費用超過10萬元部分由被告負擔。況且，依照原告所提出之稅單即土地增值稅繳款書（本院卷第169至174頁），其上已標明一般買賣，顯然不是按照農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第3條第1款辦理不課徵土地增值稅，以地政士係以辦理土地登記為專業，若當事人間約定土地買賣係以農業使用為目的，豈有可能不聲請免徵土地增值稅。證人李靖宇於本院審理中亦明確證稱系爭土地非農業用地買賣，亦無約定要使用農業使用證明等語（本院卷第71頁），是被告辯稱原告應交付合於農業使用以使主管機關得核發農業使用證明書之土地云云，亦無可採。
⒋按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方
支付價金之契約，民法第345條第1項定有明文。又按雙務契約之一方當事人受領遲延者，其原有之同時履行抗辯權，並未因而歸於消滅。故他方當事人於其受領遲延後，請求為對待給付者，仍非不得提出同時履行之抗辯。除他方當事人應為之給付，因不可歸責於己之事由致給付不能，依民法第225條第1項規定，免其給付義務者外，法院仍應予以斟酌，如認其抗辯為有理由，應命受領遲延之一方當事人，於他方履行債務之同時，為對待給付，最高法院75年台上字第534號民事判例著有意旨可資參照。經查，系爭買賣契約第四條、第七條分別約定價金100萬元應於稅務機關核發稅單後三日內給付之；原告應於104年6月18日前交付代書辦理過戶所需一切書類、證明文件。又稅務機關稅單核發後，地政士將稅單傳真給被告，被告不給付價金，反要求地政士將稅單撤銷等情，業據證人李靖宇證述綦詳（本院卷第72頁），足見被告無意願給付價金，亦無配合辦理土地移轉登記，已有受領遲延之情形。然系爭土地現仍存在，並無不能給付之情形，是被告於原告起訴後行使同時履行抗辯權，依上開判例意旨，本院仍應命原告於被告給付原告價款之同時，移轉系爭土地之所有權與被告。
㈡違約金應自何時起算？
經查，系爭土地稅單核發日期為104年7月21日，稅單核發後有讓被告知悉等情，業據兩造供明在卷，且有高雄市稅捐稽徵處土地增值稅繳款書（本院卷第169至174頁）在卷可稽。另依照系爭買賣契約第四條被告應於稅單核發後3日內給付價金（本院卷第4頁反面），是被告給付價金之最後期限為104年7月24日，自104年7月25日起即應負遲延責任。被告雖辯稱原告於105年1月19日寄發存證信函，要求被告應於收受存證信函後10日內履約，否則要依違約處理，故若有違約金給付義務，亦應自收受存證信函10日後起算云云。惟查，原告存證信函記載：合約簽訂距今已過七個月，今以收到此函後十日內為限，請台端依買賣契約辦理付款及過戶，逾期將依第11條違約責任依法處理等語（本院卷第8頁）。觀其文義僅在督促被告履行，並無延長履約期限或寬延違約責任之意思，至多僅係若被告有於收受存證信函後10日內為履行者，不予追究之意，故被告主張違約金應自收受存證信函10日後起算，應無可採。次查，系爭買賣契約第十一條約定：甲方（即被告）若有遲延給付，應賠償乙方（即原告）自應付之日起，按買賣價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止（本院卷第5頁反面）。經查，系爭土地遭列管，既已出賣與被告，本應由被告處理後續事宜，卻因被告遲遲不願給付價金及辦理移轉，導致兩造均遭高雄市政府經濟發展局於105年4月28日通知共同為會勘，有高雄市政府經濟發展局105年4月28日函文及同局盜濫採土石遺留坑洞巡查紀錄可稽（本院卷第156、157頁）。本院審酌被告之違約對原告所生之困擾，且上開違約金換算年利率為18.25％，並無逾20％利率上限，應認上揭違約金之約定並無過高，是原告請求自105年7月25日起至被告給付之日止按每日500元計算之違約金為有理由，逾此範圍則屬無據，應予駁回。
五、綜上所述，本件原告本於系爭契約請求被告給付買賣價金10
0萬元以及自104年7月25日起至履約止，每日以500元計算之違約金為有理由，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。至被告就給付買賣價金100萬元部分，行使同時履行抗辯權，於法亦屬有據，自應就此部分為同時履行之對待給付判決。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額，併准許之。
至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失其依據，應予駁回。
七、本件原告敗訴部分僅係違約金起算時日之問題，原告整體請求仍為有理由，故訴訟費用仍命被告負擔，併此敘明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘有關攻擊、防禦方法及證據資料之提出，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。
九、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項及第392條第2項，判決如主文。
中華民國105年8月16日
民事第三庭法官黃宣撫以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國105年8月16日
書記官楊茵如附表：
┌─┬──────────────────┬─┬──────┐│編│土地座落│地│面積（平方││號││目│公尺│├─┼──────────────────┼─┼──────┤│１│高雄市○○區○○○段○○○○○號│旱│1,834.56│├─┼──────────────────┼─┼──────┤│２│高雄市○○區○○○段○○○○○號│旱│305.98│└─┴──────────────────┴─┴──────┘