臺灣橋頭地方法院110年度訴字第156號民事判決

裁判字號：臺灣橋頭地方法院110年訴字第156號民事判決

裁判日期：民國110年08月25日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣橋頭地方法院民事判決110年度訴字第156號原告 羅樹成 訴訟代理人 羅偉 被告 李俊晶 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110年8月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落高雄市○○區○○路○○○號十六樓之二房屋及如附件房屋租賃契約所示之附屬設備騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣參萬陸仟參佰參拾貳元，及自民國一百零九年十一月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零九年九月九日起至遷讓返還如主文第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬伍仟貳佰伍拾陸元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項及第二項於原告分別以新臺幣貳拾肆萬陸仟肆佰元及新臺幣壹萬貳仟壹佰元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第三項於各期到期後，於原告以各按月給付已到期部分總額之三分之一，為被告供擔保後，就各按月給付已到期部分，得假執行。
事實及理由
壹、程序方面本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：坐落高雄市○○區○○路○○○號16樓之2房屋（下稱系爭房屋）為原告配偶即訴外人 黃郁芳 所有，黃郁芳授權原告處理系爭房屋所有出租事宜，被告於民國108年11月1日向原告承租，兩造約定租期1年，即自108年11月1日起至109年10月31日止，每月租金新臺幣（下同）11,000元，於每月10日給付。而兩造簽訂之租賃契約（下稱系爭租約）載明水、電、瓦斯費及大樓管理費，均由被告負擔，原告並購置如系爭租約末頁附屬設備清單載明之附屬設備（下稱系爭附屬設備），安裝於系爭房屋，以供被告於租賃期間使用。然被告自109年5月10日起即未給付租金，且積欠109年5月至8月間共計2期（即2個月為1期）之大樓管理費。原告先後於109年7月4日、7月16日以存證信函催被告繳交租金，惟被告置之不理，嗣原告依租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第2款規定，以書面通知被告系爭租約於109年8月18日終止並請求遷讓房屋，被告置之不理。原告再於109年9月8日，扣除被告於訂約時交付之押租保證金22,000元後（折抵109年5、6月之租金），被告積欠租金已達2個月之租額（即109年7、8月之租金），原告再次以存證信函向被告表示終止系爭租約之意思並要求遷讓房屋，被告仍置之不理。原告另於109年11月1日即系爭租約期滿後，親至系爭房屋之大樓管理室登記欲進行訪視，恰見被告自系爭房屋外出，顯見被告仍居住於系爭房屋。原告於當下再次以口頭告知被告租約已終止且於109年10月31日到期，不再續約，並要求被告遷讓房屋及繳付積欠之租金與管理費，但遭被告拒絕。被告未繳管理費2期，依系爭租約第27條約定並經原告對被告為終止系爭租賃契約之意思表示後，兩造之租賃關係於109年9月
9日早已合法終止而消滅，被告對系爭房屋即屬無權占有，爰依民法規定，請求被告將系爭房屋及系爭附屬設備全部遷讓返還原告。並依系爭租賃契約第8條約定，原告得請求被告自租約終止日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告租金2倍之違約金即22,000元。另被告於系爭租約終止後繼續使用系爭房屋，每月可獲得相當於租金之利益，致原告每月受有相當於租金之損害，為此依不當得利之法律關係，請求被告自租約終止日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告11,000元之不當得利，及每月大樓管理費2,256元（管理費自109年9月起調漲為每月2,256元）。上開違約金、不當得利及大樓管理費合計35,256元【計算式：違約金22,000元＋不當得利11,000元＋大樓管理費2,256元＝35,256元】，爰請求被告自109年9月9日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告35,256元。又被告積欠109年5月至8月房租（經折抵109年5、6月之租金，尚餘7、8月之租金）及管理費，與109年9月1日至8日房租及管理費，應給付原告共計36,332元【計算式：22,000元（計算式：11,000元×2月）＋8,824元（計算式：2,156元×4月）＋2,933元（計算式：11,000元×8日/30日）＋575元（計算式：2,156元×8日/30日）＝36,332元】，爰請求被告給付原告36,332元。為此，爰依系爭租賃契約約定及上揭法律規定提起本件訴訟等語。並聲明：如主文所示。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院得心證之理由：
(一)原告主張系爭房屋為伊配偶即訴外人黃郁芳所有，黃郁芳並授權原告處理系爭房屋出租事宜，兩造並於108年11月1日簽訂系爭租約，約定租期1年，即自108年11月1日起至109年10月31日止，每月租金11,000元於每月10日給付，且租賃期間之水、電、瓦斯費及大樓管理費，均由被告負擔，原告並購置系爭附屬設備安裝於系爭房屋供被告於租賃期間使用，有不動產租賃委任契約書、系爭房屋租約、系爭房屋課稅明細資料及系爭附屬設備照片附卷可稽（見本院卷第63頁，審訴卷第17至27頁、第61至71頁），堪信為真實，先予敘明。
(二)原告請求被告應將系爭房屋全部騰空，並將系爭房屋及如系爭租約所示系爭附屬物遷讓返還予原告，有無理由？按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。
又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。又承租人積欠租金，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人始得收回房屋，復為土地法第100條第3款所明定。且土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判決意旨參照）。又上開關於擔保金抵償租金之規定，係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之強制規定，且應類推適用於定期之租賃關係。且土地法為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2個月以上之認定，自應以經扣抵押租金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第440條第2項僅以積欠租金達2個月即得終止之規定。本件原告主張被告自109年5月10日起均未給付租金，經原告於同年7月4日、7月16日分別通知被告繳納遲延租金，並於同年9月8日通知被告遲繳租金經扣除押租金後已達2個月而終止租約，則系爭租約自109年9月9日終止，然被告於系爭租約經原告合法終止後仍占有系爭房屋，業據原告提出上開房屋登記謄本、系爭租約、系爭房屋與附屬物之照片、大樓管理費遲繳明細表、催繳租金及終止租約存證信函等件為證（見審訴卷第17至41頁、第55至71頁、第135至139頁，本院卷第29至51頁、第63至77頁），被告均未提出答辯及爭執，本院依調查證據之結果，認被告自109年9月9日系爭租約終止後，對於系爭房屋已無合法占有權源，則原告依上揭規定，請求被告將系爭房屋及附屬物全部騰空並遷讓返還原告，自屬有據，應予准許。
(三)原告請求被告給付租金、管理費、不當得利及違約金，有無理由？
1.租金與管理費部分：依系爭租約第2條、第3條、第4條、第5條、第7條約定，兩造就系爭房地租賃期間自108年11月1日至109年10月31日，租金每月11,000元，承租人應於每月10日前現金給付租金，押租金為22,000元，租賃期間使用房屋所生之管理費、水電瓦斯費均由承租人負擔（見審訴卷第17至21頁）。又按民法第439條規定，承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。查被告自109年5月起未給付租金，並經原告催討無果而於109年9月9日終止租約已如上述，則被告積欠109年5月至8月之租金，經押租金扣抵109年5月、6月租金後，尚欠109年7月、8月之租金與109年5月至8月之管理費，以及109年9月1日至9月8日之租金及管理費，是原告請求被告給付積欠租金與管理費共計36,332元【計算式：109年7月至8月租金22,000元（計算式：11,000元×2月）＋109年5月至8月管理費8,824元（計算式：2,156元×4月）＋109年9月1日至9月8日租金2,933元（計算式：11,000元×8日/30日）＋109年9月1日至9月8日管理費575元（計算式：2,156元×8日/30日）＝36,332元】，核屬有據，應為准許。
2.不當得利及違約金部分：再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。則無權占有他人之土地或房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，無權占有人應返還不當得利之範圍，為相當於租金之利益。又當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250條亦有明定。並按系爭租約第8條約定，承租人未依約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間相當於月租金額2倍之違約金至返還為止（見審訴卷第21頁）。本件被告自109年9月9日起即無權占有系爭房屋如上所述，依前揭說明，被告獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益上開土地及房屋之損害，原告自得請求被告給付相當於租金之不當得利，參酌系爭租約每月租金為11,000元，且系爭房屋大樓管理費自
109年9月起調漲為每月2,256元（見本院卷第33頁，管理費每二個月為一期共4,512元），堪認上開金額為被告使用系爭房屋每月所受之利益，並為原告所受無法使用收益之損害。又依系爭租約第8條約定，原告並得請求每月相當於租金額2倍之懲罰性違約金即22,000元，至被告返還系爭房屋為止，是原告請求被告自109年9月9日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告其所受領相當於租金之不當得利及違約金共計35,256元（計算式：租金11,000元+管理費2,256元+違約金22,000元=35,256元），洵屬有據，均應准許。
四、綜上所述，原告依系爭租約約定、民法租賃法律關係、民法第767條第1項及第179條不當得利法律關係，請求被告將如
主文第1項所示之系爭房屋及附屬設備全部騰空返還原告，並給付原告36,332元暨自起訴狀繕本送達翌日即109年11月
29日（見審訴卷第107頁）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，以及被告另應自109年9月9日起至返還如
主文第1項之房屋之日止，按月給付原告35,256元之不當得利及違約金，為有理由，應予准許。
五、原告 陳明 願供擔保，請求宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額，准予宣告假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國110年8月25日
民事第二庭審判長法官陳嘉惠
法官周佳佩法官張瀞云以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年8月26日
書記官劉國偉附件：房屋租賃契約之附屬設備項目