裁判字號：臺灣南投地方法院98年訴字第96號民事判決
裁判日期：民國98年07月17日
裁判案由：租佃爭議
臺灣南投地方法院民事判決98年度訴字第96號原告丁○○訴訟代理人丙○○訴訟代理人 林根煌 律師被告甲○○訴訟代理人 陳昭宜 律師被告乙○○上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國98年6月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落南投縣南投市○○段○○○○號土地、同段二三三地號土地、同段二三七地號土地、同段二三九地號土地交還原告。
本判決於原告以新臺幣肆萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹拾貳萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴。耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。經查：兩造就原告所有坐落南投縣南投市○○段
233、216、239、237地號四筆土地（下稱系爭耕地）之耕地租佃爭議事件，經原告向南投縣南投市公所耕地租佃委員會調解及南投縣政府耕地租佃委員會調處，均調解不成立後，乃由南投縣政府於民國98年3月19日以府地權字第09800642200號函移送本院，有卷附相關調解、調處程序筆錄可憑，是本件起訴程序核無違誤，合先敘明。
二、本件原告起訴主張：原告以其所有系爭耕地出租予被告，兩造並訂有耕地三七五租約（租約字號：南新字第10號，以下簡稱系爭租約）。被告現竟未為耕作，除將系爭耕地上搭建鐵皮屋外，且堆置雜物、垃圾、輪胎等廢棄物，其中一部分耕地並處於雜草叢生之荒廢狀態，已違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定，系爭租約應屬全部無效，被告自應將系爭耕地返還原告。又被告於系爭237地號耕地上所興建如附圖所示編號B部分之育苗中心，雖有使用執照，然使用執照之面積小於現有面積，且現在亦非供農業使用，而係作為車庫及倉庫使用。況被告尚在育苗中心旁修建編號C部分之涼棚，足見被告擅自在系爭耕地上興建房屋而未自任耕作之事實已明，爰依法提起本訴。
並聲明：如主文第一項所示；原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則抗辯：系爭耕地現皆種植農作物，被告並無不自任耕作，亦未堆置垃圾、廢棄物之情事。系爭237地號耕地上如附圖所示編號B部分之育苗中心，原面積198.66平方公尺，因被告甲○○接受行政院農業委員會之輔導，辦理擴大稻作經營規模，遂將原本的育苗中心擴增至目前的面積，擴建前後皆供作培育水稻秧苗之用，顯屬農用。而系爭耕地附近因闢建道路，致灌溉用水取得困難，水稻種植面積銳減，且因被告甲○○年紀已長，無法負荷育苗之粗重工作，育苗中心的經營方屬停頓狀態，與不自任耕作之情事有別等語。並聲明：駁回原告之訴；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：㈠原告以其所有系爭耕地出租予被告，兩造並訂有耕地三七五租約。
㈡兩造關於系爭耕地租佃爭議案，於南投縣政府申請調處後，經耕地租佃委員會調解不成立。
㈢系爭237地號耕地上建有如附圖所示編號A部分面積16.56平
方公尺之RC造廁所、編號B部分面積438.87平方公尺之育苗中心、編號C部分面積25.95平方公尺之涼棚。
五、本件兩造爭執之處在於：系爭租約是否因被告未自任耕作而無效？茲析述如下。
㈠按耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定，承租人應
自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。而所謂「不自任耕作」，係兼指轉租及將耕地借與他人使用，或承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途者而言（最高法院76年度台上字第2222號判決要旨參照）。承租人若非因故意而不自任耕作，例如因地界不明遭他人占用（最高法院91年度台上字第2644號判決參照），或是在承租之耕地上興建為便利耕作而設，不以解決佃農家族居住問題而設之農舍（最高法院64年台上字第571號判例、89年度台上字第2760號判決、86年度台上字第2676號判決要旨參照），則不在不自任耕作之列。惟承租人若將承租耕地用以興建非農舍之房屋（最高法院86年度台上字第97號判決參照）、或借予他人挖取砂石、堆放廢棄物（最高法院89年度台上字第1882號判決參照），不論面積多寡，均屬不自任耕作，其原定租約為無效。
㈡經查，系爭216地號耕地上部分種植農作物，部分堆置磚塊
、垃圾；系爭233地號耕地與毗鄰之同段218地號土地相鄰區域部分種植玉米，鄰接玉米田之區域堆放廢棄輪胎，其他土地為雜草等情，業據本院以97年度全字第2號保全證據事件於97年6月11日到場勘驗屬實，並製有勘驗筆錄及現場相片在卷可參。被告雖辯稱：前開磚塊、垃圾係堆放在鄰地即同段214地號土地上，而非系爭216地號耕地上，另系爭233地號耕地上之堆置物並非廢棄輪胎，而是被告乙○○為經營副業所收集之廢內胎等語。然觀諸前開保全證據卷內所附編號4之相片及地籍圖所示，棄置之磚塊、垃圾旁有設置在道路邊線之水溝鐵蓋，而同段214地號土地與成功東路間尚有系爭216地號耕地，足見前開廢棄物之堆置地點應為成功東路路旁土地即系爭216地號耕地無誤。此外，堆置在系爭233地號耕地上之廢內胎皮縱非廢棄物，而係被告因經營副業所收集，然堆置副業材料之用途顯與耕作無關，被告此舉亦未全部將系爭233地號耕地供農業使用。
㈢被告雖抗辯：系爭237地號耕地上編號B部分建物為育苗中心
，乃係供農耕使用之農舍等語，並提出使用執照一紙為證。然查，本院於98年6月1日履勘現場時，前開建物內部僅停放自用小客車、貨車、小型怪手等二、三部動力車輛，並堆放一小堆砂石等情，此有現場相片數張在卷可參。足見前開建物現今已非供農業使用甚明。是前開建物縱然曾經做為育苗中心供農業使用，然未經原告同意，即變更該建物為非農舍使用，亦與擅自變更土地用途相同。再查，被告甲○○於本院履勘時自承：占用系爭237地號耕地如附圖所示編號A部分面積16.56平方公尺之廁所，係鄰地同段240地號土地上之土地公廟廟方興建的，興建時有通知我，我有告知他們土地不是我的，如果有事要自行負責等語。亦徵被告知悉前開廁所之興建非供農業使用，而又不為反對之意思，顯然同意將廁所基地借予他人變更土地用途，而與非自任耕作相當。
㈣按同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆不自任
耕作者，原訂租約全部無效，其他筆土地上自任耕作部分之土地，亦失其租賃之依據，出租人得就全部土地請求一併收回（最高法院66年度台上字第761號判例、73年度台上字第112號、81年度台上字第2180號、84年度台上字第2975號判決參照）。依前所述，被告將其所承租之系爭216、233、237地號耕地部分作為堆置廢棄物及供非農舍之建物使用，揆諸前開最高法院相關見解，顯屬變更土地用途，而有不自任耕作之情形。而被告承租之多筆系爭耕地中固僅有部分耕地有前開未自任耕作之情形，然系爭耕地既在同一租約內，故該租約應全部歸於無效。
六、綜上所述，系爭216、233、237地號耕地部分土地，被告有未自任耕作情形，系爭租約即為無效。兩造間之系爭租約既已全部歸於無效，被告使用系爭耕地即無合法權源，原告自得本於耕地三七五減租條例第16條第2項規定，請求被告將系爭耕地返還予原告。從而，原告請求被告將系爭四筆耕地交還原告，為有理由，應予准許。另兩造 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行及宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
七、本件為判決基礎之事證已臻明確，本院經逐一審酌兩造所提攻擊、防禦方法，核與前開論斷結果無礙，爰不再一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。
中華民國98年7月17日
民事庭法官趙思芸以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國98年7月17日
書記官黃俊岳