臺灣嘉義地方法院109年度訴字第478號民事判決

裁判字號：臺灣嘉義地方法院109年訴字第478號民事判決

裁判日期：民國109年10月08日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣嘉義地方法院民事判決109年度訴字第478號原告 賴坤基 送達處所台中訴訟代理人 張顥瀚 同上複代理人 施易滄 同上被告 吳慶 家上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109年9月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將門牌號碼嘉義縣○○市○○○街○巷○○○號一樓房屋全部遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣叁萬元，並應自民國一○九年八月十二日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣柒仟伍佰元。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第一項於原告以新臺幣伍拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序方面被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠、原告於民國109年1月8日以新臺幣（下同）2,219,999元經拍賣程序買受門牌號碼：嘉義縣○○市○○○街○巷○○號
1樓之房屋（下稱系爭房屋），並於同年月31日取得系爭房屋移轉證書，同年2月13日取得系爭房屋所有權狀。又據系爭房屋拍賣公告及查封筆錄分別記載：「本件拍賣標的現由第三人 吳慶家 承租使用中…，拍定後不點交。」、「據在場人 吳家慶 稱系爭房屋由本人向 曾玲玲 承租，租期自107年12月5日至109年12月4日止，租金每月7,500元…」等語，可見被告以每月7,500元之租金承租系爭房屋至109年12月4日止（下稱系爭租約）。原告得標後委由訴外人 張灝翰 代為處理後續點交事宜，張灝翰遂將原告得標通知公告貼於系爭房屋門口，然被告自109年3月5日起開始積欠租金未給付原告，經多次查訪後，發現原本擋在系爭房屋大門之彈簧床及原告委由張灝翰於109年1月8日所張貼之得標通知公告均已遭移除，詢問多位鄰居始知悉系爭房屋已再無人進出，應已無人居住。原告於109年5月5日以存證信函催告被告給付積欠之租金，詎未獲被告置理。被告迄今自109年3月
5日起至109年6月5日止，尚積欠原告4月租金，爰起訴請求被告返還系爭房屋，並給付原告所積欠之租金及終止租賃契約後至返還系爭房屋之日止相當於租金之不當得利。
㈡、並聲明：被告應將系爭房屋遷讓返還原告；被告並應給付原告3萬元租金，及自起訴狀繕本送達翌日起至交還系爭房屋之日止，按月給付原告7,500元；關於聲明部分，請准宣告原告供擔保後，得為假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：
㈠、原告主張系爭房屋由其於109年1月31日經拍定取得，系爭房屋並自107年12月5日起至109年12月4日止由被告承租中，每月租金7,500元。詎被告自109年3月5日起未給付租金，原告於109年5月5日以存證信函催告被告給付租金未果，嗣多次前往系爭房屋發現被告已搬遷，並以109年8月11日起訴狀繕本送達被告之日作為終止系爭租約之意思表示通知等情，業據原告提出本院108年度司執字18666號不動產權利移轉證書影本、土地及建物所有權狀影本、第二次拍賣公告、查封筆錄、台中大全街374號存證信函影本等件為憑（見本院卷第21-43頁），而被告對於原告主張之事實，已於相當時期受合法之通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀為爭執，依民事訴訟法第280條第3項、第1項規定，視同自認，堪信原告上開主張之事實為真實。
㈡、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項定有明文。又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440條第1、2項復有明文。而承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段亦有明文規定。承租人如不予返還，仍繼續占有、使用、收益租賃物者，即構成承租人返還義務之違反，出租人得依民法第455條規定，基於其契約上之請求權，請求承租人返還租賃物。經查，被告自109年3月5日起即未給付租金，計至109年6月
5日止，合計積欠原告4個月租金，原告乃以起訴狀繕本送達被告作為終止系爭租約之意思表示通知，而本件起訴狀繕本已於109年8月11日合法送達被告，有本院送達證書1紙在卷可稽（見本院卷第79-81頁），揆諸上開說明，原告已合法終止系爭租賃契約。兩造間之租賃關係既已合法終止，被告於租賃契約終止後，迄今仍未自系爭房屋遷讓，將系爭房屋返還原告，顯已構成承租人租賃物返還義務之違反，準此，原告依民法第455條規定，基於其契約上之請求權，請求被告遷讓房屋，自屬於法有據，應予准許。
㈢、原告主張被告自109年3月5日起未給原告租金，每月租金7,500元，計至109年6月5日止，尚積欠4期租金未給付共3萬元，其後至109年8月11日終止租約為止，已累積5月又11日租金未付，總計積欠原告40,250元租金【計算式：
（7,500元×5月）+（7,500元×11/30）=40,250】。從而，原告請求被告給付積欠租金3萬元，未逾上開金額，即屬有據，應予准許。
㈣、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段亦有明定。查原告已於109年8月11日合法終止系爭租約，業如前述，被告即無占有使用系爭房屋之法律權源，從而，原告依民法第767條第1項前段、第455條前段規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，應屬有據。
㈤、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。查系爭租約已於109年
8月11日終止，業經本院認定如前，原告自斯時起即無占用系爭房屋之法律權源，且受有相當租金之利益，並致原告受有相當於租金之損害，是以原告請求被告給付自系爭租約終止之翌日即109年8月12日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告7,500元，洵屬有據，應予准許。
四、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係、民法第455條前段、第767條第1項前段、第179條前段規定，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並給付原告3萬元，及自109年8月12日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告7,500元，均為有理由，應予准許
五、原告陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額，准予宣告假執行。。
六、本件事證已臻明確，原告其餘主張及提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中華民國109年10月8日
民事第一庭法官曾文欣以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年10月8日
書記官許庚森