裁判字號：臺灣新竹地方法院109年訴字第736號民事判決
裁判日期：民國110年01月13日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣新竹地方法院民事判決
109年度訴字第736號原告國立清華大學法定代理人 賀陳弘 訴訟代理人 陳又寧 律師複代理人 蔡嘉晏 律師被告斯麥爾餐飲有限公司法定代理人 魏慧娟 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109年12月30日辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼新竹市○○路0段000號內如附圖即土地複丈成果圖標示A部分（面積116平方公尺）、標示B部分(面積103平方公尺)之建物騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國109年9月13日起至騰空遷讓返還前項建物之日止，按月於次月13日給付原告新臺幣貳萬玖仟捌佰元，及自次月14日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾捌萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第二項各到期部分，於原告每期以新臺幣壹萬元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面
壹、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告原起訴聲明：「一、被告應將門牌號碼新竹市○○路0段000號之建物如附圖所示A部分約217平方公尺（面積、位置以實測為準），騰空遷讓返還予原告。二、被告應自起訴狀繕本送達之日起至騰空返還前項所示建物之日止，按月給付原告新臺幣（下同）29,800元及按年息5%計算之利息。三、訴訟費用由被告負擔。四、原告願供擔保，請准宣告假執行。」；嗣經本院囑請新竹市地政事務所測量後，原告於民國（下同）109年12月24日具狀變更聲明第一項為：「被告應將門牌號碼新竹市○○路0段000號如新竹市地政事務所109年11月12日土地複丈成果圖所示編號A、B部分，面積219平方公尺之建物，騰空遷讓返還予原告。」。揆之原告上開所為，係因測量而確定騰空遷讓之位置及面積後，所為之補充及更正事實上之陳述，符合前開說明，應予准許。
貳、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面
壹、原告主張：
一、緣門牌號碼新竹市○○路0段000號建物（下稱系爭建物）登記為中華民國所有，原告為管理者。兩造於102年9月1日簽立「清華大學風旺宏館輕食區合約」（下稱系爭合約），約定由被告於系爭建物一樓如新竹市地政事務所土地複丈成果圖（下稱附圖）所示標示A、B部分經營咖啡餐飲（下稱斯麥爾餐廳），被告得使用之面積為系爭建物總面積比例之0.62%即約217平方公尺，租期至111年8月31日止，每月租金29,800元，惟每年二、七、八月之租金減半計費。
二、依系爭合約第3條約定，原告應於合約履行期滿6年時（即108年9月1日後）舉辦綜合評鑑，如被告未通過70%以上滿意度之評鑑門檻，經3個月改善期、舉行第二次評鑑時仍未達上開門檻，合約即視為終止。準此，原告於108年11月14日舉行第一次評鑑，發現斯麥爾餐廳有垃圾雜物堆積、垃圾桶未加蓋、食物成品或半成品未加蓋、内場工作人員未戴口罩及帽子等缺失，平均評分為62.4分，未達及格門檻70分，評為未通過。嗣經三個月改善期後，於109年3月25日舉行第二次綜合評鑑，惟該餐廳仍有盛裝餐具之容器未加蓋、地面有垃圾、環境衛生不佳、隨意讓非餐廳人員進入廚房煮食等缺失，平均評分為63分，仍為未通過，已構成系爭合約第3條之終止契約事由。
三、再者，系爭合約第5條載明被告之履約管理義務，並明定違反同一項累計達三次或違反不同項累計達五次時，原告得终止合約。未料，被告於經營斯麥爾餐廳期間，多次違反該條合約所要求之履約管理義務，自104年11月起至109年3月止，不論係接獲師生檢舉或不定時派員檢查，皆發現斯麥爾餐廳有衛生環境髒亂、員工於非吸菸區抽菸、未按時進行校園食材登錄、未繳交餐飲人員徤康檢查報告等違規情事，其中違反合約第5條第19款事項19次、第25款事項1次、第29款事項4次，已構成終止合約之標準。故而，原告乃於109年4月10日以被告違反系爭合約第3、5條規定為由，以清總經營字第1099002886號函通被告於同年5月31日終止租約，並請其於109年6月7日前騰空遷讓返還租賃物。
四、再且，被告時常遲延繳費，其中109年2月份之租金、費用，於經催告後，亦未遵期於109年4月24日前給付，遲延給付逾1個月，亦構成系爭合約第4、6條所定之終止契約事由，原告遂另於109年4月28日以清總經營字第1099003202號函再次為終止租約之思表示。詎被告於收受上揭函文後，拒不搬遷，原告不得已僅得提起本訴。爰依民法第455條、第767條第1項前段及中段之規定，請求被告騰空遷讓返還租賃物。
五、又被告占有原告管理之系爭建物如附圖標示A、B部分，自受有相當於租金之利益，並致原告無法對之繼續使用收益而受有損害。爰依民法第179條之規定，請求被告返還相當於原租約租金即每月29,800元之不當得利。
六、綜上聲明：（一）被告應將系爭建物如附圖所示編號A、B部分，面積219平方公尺之建物，騰空遷讓返還予原告。（二）被告應自起訴狀繕本送達之日起至騰空返還前項所示建物之日止，按月給付原告29,800元及按年息5%計算之利息。（三）訴訟費用由被告負擔。（四）原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述，僅於勘驗時表示對原告所指占用位置、法官勘驗內容表示無意見。
參、得心證之理由
一、查原告主張之事實，業據提出建物所有權狀、系爭合約書、原告109年4月10日清總經營字第1099002886號函暨簽收單、原告109年4月28日以清總經營字第1099003202號函暨簽收單、評鑑會議紀錄、違規事項警告通知單、罰款收據、衛生檢查紀錄表暨附件、勞動部勞工保險局107年5月4日保納行二字第1510760128332號函及107年3月27日保普就字第16107071080191號函、新竹市政府107年5月21日府勞動字第107008048918號函、勞動部「違反勞動法令事業單位（雇主）查詢系統」檢索結果頁面、逾期繳費通知單、原告109年1月3日清事務字第10990000503號函、事件報告等為證（見卷第33-177頁），而被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何有利於己之聲明或陳述，以供本院審酌，本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨，自堪認原告之主張為真實。
二、按兩造簽訂之系爭合約第3條約定：「本合約自102年9月1日起至111年8月31日止9年，惟期滿6年時甲方（即原告）須舉辦綜合評鑑，若乙方（即被告）通過70%以上滿意度之評鑑門檻，則繼續履行合約，反之，若評鑑結果未符合甲方需求時，將給予3個月的改善期，改善期結束後甲方再舉辦第二次綜合評鑑，如評鑑結果仍未達理想，本合約即視為終止。」、第4條第1項：「…乙方須於每月十五日前繳交電费、水费及上月發生之罰款…；乙方遲延超過一個月時，視同違約。」、第5條第19、25、29款及第32款本文：「乙方營業之室内外環境及設備，由乙方負責維護清潔，烹煮食物器具須每日清洗，每遇至少大掃除一次。」、「乙方雇用之工作人員須造具名冊送交甲方備査，並不得有抽煙、嚼檳榔、或隨地吐痰等行為；亦不得攜帶、撫育幼童或飼養寵物。乙方之員工每有增減情事，皆須造具名冊送交甲方，違反則視同違約。」、「乙方對所僱用之工作人員應負勞工安全衛生法及勞基法所規範之僱主責任而與甲方無僱傭關係，工作人員因工作而遭受之一切意外傷亡及損害概舆甲方無關。」、「罰則：乙方應誠實遵守及履行本合約各條款之规定，凡有違約者，應依甲方通知期限改善，未依期限改善者，得連續依下列情形處罰；違反同一項累計達三次或違反不同項累計達五次時，甲方得終止合約。」、第6條第1項第1款：「乙方履約有下列情形之一者，甲方得以書面通知乙方终止合約或解除合約之部分或全部，且不補償乙方因此所生之損失：1.違反本合约笫四條及第5條第一、四、六…時…。」。次按，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第455條前段、第767條第1項前、中段分別定有明文。查本件被告既有未通過評鑑，且違反合約所定之履約管理義務累計達五次以上，復遲延給付109年2月份之租金逾1個月等違約事實，經原告發函終止合約，是兩造間就系爭建物所成立之合約關係，業已終止。又被告迄今仍未自系爭建物遷出，自屬無權占有，故原告依前揭規定，請求被告將系爭建物如附圖所示標示A、B部分騰空遷讓返還予原告，洵屬有據，應予准許。
三、再按，無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨可參）。查系爭合約業經原告發函終止，惟被告迄今仍未搬離系爭建物，則其繼續占有系爭建物即為無法律上之原因，並受有相當於租金之不當得利，則原告請求被告自起訴狀繕本送達之日（即109年9月13日）起至騰空遷讓返還之日止，按月給付相當於租金之不當得利，自屬有據。又系爭合約約定之每月租金為29,800元，則原告主張被告無權占有系爭建物可受相當於原租金每月29,800元之不當得利，尚屬適當，應為可採。惟關於不當得利及法定遲延利息之時點部分，考量原告訴之聲明係按月請求，以及相當於租金之不當得利係得利後始生給付義務之性質，故被告自109年9月13日起之不當得利應於次月即10月13日繳納，並自次月即10月14日起負遲延責任，嗣後每期給付均以此類推，原告逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。
四、綜上所述，原告依民法第455條、第767條第1項前、中段及第179條之規定，請求被告應將系爭建物內如附圖標示A(面積116平方公尺)、標示B（面積103平方公尺）部分騰空遷讓返還予原告，並應自起訴狀繕本送達之日（即109年9月13日）起至騰空遷讓返還上開建物之日止，按月於次月13日給付原告29,800元，及自次月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，至原告其餘之請求，為無理由，應予駁回。
五、原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分，
合於法律規定，爰酌定相當擔保金額准許之；至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。
六、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐
一論列，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第2項，判決如主文。
中華民國110年1月13日
民事庭法官張百見以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國110年1月14日
書記官李佩玲