裁判字號：最高法院109年台上字第722號民事判決
裁判日期：民國109年09月16日
裁判案由：請求返還土地等
最高法院民事判決109年度台上字第722號上訴人 周為 春訴訟代理人 張建鳴 律師上訴人林 高明美 法定代理人 林雅娟 訴訟代理人 黃帝穎 律師複代理人 魏英哲 律師上列當事人間請求返還土地等事件，兩造對於中華民國107年8月15日臺灣高等法院第二審判決（105年度重上字第141號），各自提起一部上訴及上訴，本院判決如下：
主文原判決關於㈠駁回上訴人 周為春 先位請求拆除原判決附圖一所示編號B建物返還占用土地及備位請求調整租金按土地申報地價年息百分之二計算之其餘上訴，㈡駁回上訴人 林高明美 之上訴，㈢命上訴人林高明美拆除原判決附圖三所示編號B、C、D-1部分建物返還各該占用土地及返還原判決附圖二所示編號E部分土地，㈣命上訴人林高明美給付新臺幣十六萬五千三百七十八元及自民國104年8月20日起至返還土地之日止按年給付新臺幣四萬一千五百十九元，暨各該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。
理由本件上訴人周為春主張：伊向訴外人 洪淑秋 購買坐落臺北市○○區○○段○○段00000地號土地（下稱系爭土地），民國96年12月27日完成所有權移轉登記，其上建物即臺北市○○區○○路○○○巷○號（下稱系爭建物）為對造上訴人林高明美所有，經最高法院101年度台上字第1763號請求返還不當得利事件確定判決（下稱前案）認定兩造就系爭土地成立不定期租地建屋契約（下稱系爭租約）。惟林高明美未曾向伊給付租金，積欠地租達2年以上，經伊於104年2月24日定期催告給付租金，仍未獲置理，且林高明美興建系爭建物，未保留防火間隔及遵守建蔽率與容積率之限制，致生危害於公共安全，伊依土地法第103條第2款、第4款規定，終止系爭租約，請求林高明美拆除如原判決附圖（下稱附圖）二所示編號A、C、D-1部分之建物，返還所占用之系爭土地。
倘認系爭租約未經終止，其租金自65年間以來，均為每半年收取新臺幣（下同）912元，從未調整，顯非合理，應調整為按申報地價年息10%計算每年租金。另林高明美於96年間前案現場勘驗後，擅自擴建如附圖二所示編號B部分之建物，並占用同圖所示編號E部分之土地作為停車位，林高明美應拆除該建物並返還占用之土地。林高明美無權占有系爭土地，獲有相當於租金之不當得利，其中附圖三所示編號C、D-1部分之土地，自104年3月13日至同年8月19日止，按系爭土地申報地價8%計算，為4,085元，附圖三所示編號B、附圖二所示編號E部分之土地，自104年8月19日民事變更聲明狀送達日回溯5年期間，按申報地價8%計算，為16萬1,293元，自104年8月19日起至返還附圖三所示編號B、C，D-1及附圖二所示編號E部分之土地按申報地價8%計算，按年為4萬1,519元等情。爰依民法第455條、第767條第1項、第442條、第179條規定，㈠先位聲明求為命林高明美將附圖二所示編號A、C、D-1部分之建物拆除，返還所占用土地計99.41平方公尺予伊之判決；備位聲明：請求就系爭土地於面積98平方公尺範圍內之每年租金，自起訴狀繕本送達翌日起，調整為按申報地價10%計算。㈡命林高明美將附圖二所示編號B部分之建物拆除，返還所占用土地計7.74平方公尺予伊。㈢命林高明美返還附圖二所示編號E部分土地面積4.51平方公尺予伊。㈣命林高明美給付伊16萬5,378元，及自104年8月20日起至返還上開土地之日止，按年於每年8月19日給付伊4萬1,519元之判決（周為春逾此部分之請求，於原審受敗訴判決，未據其聲明不服，不予贅論）。
林高明美則以：伊向周為春之前手承租系爭土地建屋，歷來均由地主洪姓家族派人收取租金，周為春非僅未向伊收取租金，甚而故意拒收租金，以不正方法欲達成終止租約目的，又伊建屋縱有違反建築技術規則情事，僅屬私有建築違反許可，並未危害公共安全，故周為春終止租約不合法。伊承租系爭土地之租金並無過低，不須調整。附圖二所示編號B、C、D-1、E部分之建物於前案訴訟測量時即已存在，因測量方式與本案不同，始生面積有異，仍屬承租範圍，伊無不當得利情事等語，資為抗辯。
原審將第一審判決關於駁回周為春先位之訴請求林高明美拆除附圖三所示編號C、D-1部分建物返還占用土地部分，及請求拆除附圖三所示編號B部分建物返還占用土地及返還附圖二所示編號E部分土地，暨請求給付不當得利16萬5,378元，及自104年8月20日起至返還上開土地之日止，按年於每年8月19日給付伊4萬1,519元部分廢棄，改判命林高明美給付，駁回周為春其餘上訴及林高明美之上訴，係以：周為春向訴外人洪淑秋購入系爭土地，96年12月27日登記取得所有權，其上系爭建物為林高明美所有，兩造就系爭土地有不定期租地建屋契約存在，業經前案判決認定在案。原地主與林高明美間就系爭土地租金之給付係屬往取債務。周為春承受租賃關係後，未曾赴林高明美之住所收取租金，卻以林高明美欠租達2年以上，依土地法第103條第4款規定終止系爭租約，於法不合。又系爭建物僅新增雨棚部分未符建管法令，縱有違反建蔽率與容積率限制之行政規定，尚非以基地或基地上房屋供違反法令之使用，況周為春知悉系爭建物，仍買入系爭土地承受租約，迄至本件訴訟始為主張，有違誠信，其依土地法第103條第2款規定終止系爭租約，亦屬無據。周為春另主張林高明美之前手 黃阿路 等人承租系爭土地面積僅15.20坪（約50.236平方公尺），惟104年7月16日第一審法院勘驗測量時，林高明美已自行擴建如附圖二所示編號A、B、C、D-1部分面積共107.15平方公尺，超出承租範圍之部分屬無權占有云云，惟林高明美承租後就系爭建物如有逐步擴建之情形，衡諸原地主長期未表示反對，前案於96年現場勘驗測量如附圖一所示編號B之系爭建物使用面積98平方公尺，應認即為租賃範圍。經囑託臺北市建成地政事務所就附圖一、附圖二比對104年測量圖超出96年測量圖編號B部分之範圍如附圖三所示，對於附圖二所示編號A、C、D-1部分，除如附圖三所示編號C（面積2.85平方公尺）、D-1（面積0.17平方公尺）部分為租賃標的範圍外之擴建，非屬附圖一所示編號B涵蓋範圍，其餘均屬系爭租約承租範圍。林高明美就附圖三所示編號
C、D-1部分，未能證明有經周為春同意擴建，仍屬無權占有，周為春請求拆除此部分建物返還土地，自屬有據，逾此範圍之請求，則屬無據。其次，租賃物為不動產者，因其價值之升降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第442條定有明文。查系爭建物為2層樓，斟酌其附近環境、交通、生活機能，原地租每半年收取912元，顯非合理，應按申報地價年息8%計算為相當。又附圖三所示編號B部分建物，係前案勘驗測量後所擴建，非屬租賃範圍，林高明美未能舉證證明係經周為春同意擴建占用，亦無法就上開附圖二編號E部分證明占有使用權源，均屬無權占有，周為春請求其將附圖三所示編號B部分之建物拆除返還土地，及返還如附圖二所示編號E部分，均屬有據。林高明美無權占有如附圖三所示編號B、C、D-1部分及如附圖二所示編號E部分，係無法律上原因受有使用此部分土地之利益，周為春得請求返還該不當得利。審酌調整系爭土地租金之上情，林高明美可能獲得相當於租金之利益，以系爭土地申報地價總價額年息8%計算，較為公允。
依此計算，周為春請求附圖三所示編號C、D-1部分之不當得利為4,085元；請求附圖三所示編號B及附圖二所示編號E部分自104年8月19日民事變更聲明狀送達日回溯5年期間之不當得利16萬1,293元；自104年8月20日起至返還附圖三所示編號B、C、D-1、附圖二所示編號E部分土地之日止，按年於每年8月19日給付4萬1,519元，為有理由。是以周為春依民法第767條第1項、第442條、第179條規定，請求㈠調整系爭土地98平方公尺之年租金自104年3月27日起，按系爭土地申報地價年息8%計算；㈡林高明美將附圖三所示編號B、C、D-1部分之建物拆除，返還該占用部分及附圖二所示編號E部分之土地；㈢林高明美給付16萬5,378元，及自104年8月20日起至返還上開㈡土地之日止，按年於每年8月19日給付4萬1,519元部分，為有理由，應予准許，逾此部分為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查林高明美於事實審抗辯：如附圖三所示編號B（鐵棚）、C及D-1（遮雨棚）部分及如附圖二所示編號E部分於前案起訴時已經存在，應包含在系爭租約內，因前案只針對建物本體測量，後門只量到室內牆壁，也沒有量雨遮位置等語，已提出照片影本為證（原審卷㈡第2、5、8-14頁）。且兩造於原審均稱：前案沒有測到滴雨線，只有測到房屋主體；周為春就附圖二編號C、D-1部分在前案訴訟已經存在一節表示不爭執，就附圖二編號E部分則稱：當時測量時沒有注意到這塊等語（原審卷㈡第99、108頁背面、第109頁、第135頁背面），所辯似非全然無據。原審未詳調查審認，遽以前案測量如附圖一編號B部分作為林高明美承租範圍，不無可議。次按土地法第104條規定，承租人於基地出賣時，有依同樣條件優先購買之權。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。所謂契約不得對抗優先購買權人，係指出賣人與第三人間以買賣為原因而成立之移轉行為，對於優先購買權人不生效力，故出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約，該第三人即不得以所有權人或出租人地位對優先購買權人有所主張。林高明美一再抗辯：伊為系爭土地承租人，系爭土地出賣人出賣系爭土地予周為春，未依法通知伊是否行使優先購買權，伊未放棄行使權利，周為春不得向其主張權利等語（原審卷㈠第56頁以下、卷㈡第188頁以下）。此項防禦方法，攸關周為春得否以所有權人或出租人地位對林高明美主張權利，原審恝置不論，亦有判決理由不備之違法。周為春先位之訴請求林高明美拆屋還地部分是否有理由，既待審酌，其備位之訴請求調整租金部分，應併廢棄發回。兩造上訴論旨，各自指摘原判決上開部分不利於己部分違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件兩造上訴均為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中華民國109年9月16日
最高法院民事第六庭
審判長法官鄭雅萍
法官周玫芳法官王金龍法官王本源法官陳玉完本件正本證明與原本無異
書記官中華民國109年9月26日