臺灣臺中地方法院111年度訴字第2070號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院111年訴字第2070號民事判決

裁判日期：民國111年09月23日

裁判案由：返還房屋等

臺灣臺中地方法院民事判決111年度訴字第2070號原告 林助信 律師即 潘政君 之遺產管理人被告 馮兆華 上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國111年9月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼臺中市○○區○○○○街00號房屋全部騰空並遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣柒拾柒萬伍仟元，及自民國111年8月14日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國111年8月14日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬伍仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣肆拾萬元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、程序方面：
（一）查門牌號碼臺中市○○區○○○○街00號房屋（下稱系爭房屋）之所有權人潘政君已於民國108年1月8日死亡，其繼承人均已向本院聲明拋棄繼承，並經本院准予備查在案，嗣經匯豐商業銀行股份有限公司聲請本院選任潘政君之遺產管理人，本院遂以109年度司繼字第371號裁定選任林助信律師為潘政君之遺產管理人並已告確定在案，有本院109年度司繼字第371號民事裁定及確定證明書在卷可憑（見本院卷第19至21頁），是本件由潘政君之遺產管理人林助信律師為原告提起訴訟，自於法相合。
（二）被告經合法通知，無正當理由，未於本院言詞辯論期日到場，經原告依民事訴訟法第385條聲請一造辯論判決，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
（三）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，民事訴訟法第255條第1項第2款及第7款分別定有明文。查原告原起訴聲明第3項乃請求被告應自111年7月15日起至返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣（下同）2萬5000等語（見本院卷第11頁）；其後於111年9月12日本院言詞辯論期日中當庭變更聲明第3項為被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告2萬5000元等語（見本院卷第59頁）。核伊請求之基礎事實同一，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依上開規定，應予准許。
二、原告主張：被告與潘政君間訂有不定期租賃契約（下稱系爭租約），約定由潘政君將所有系爭房屋出租予被告占有使用，每月租金為2萬5000元。嗣原告已依約提供系爭房屋予被告使用，而被告亦設址於系爭房屋並確有居住該處，被告自108年1月18日起至同年11月20日止，除同年8月及9月外，均按月將每月租金2萬5000元以ATM轉存方式存入潘政君之父 潘景棋 所有之國泰世華銀行新竹分行帳戶內，然其後即未再按期繳納任何租金。經原告清查潘政君之遺產後，前往系爭房屋勘查，發現該址仍有人居住惟無人應門，遂於109年6月5日發函向台灣電力公司台中區營業處（下稱台電公司）詢問系爭房屋用電狀況，經台電公司於109年6月16日函覆表示系爭房屋仍持續用電，足見系爭房屋仍於被告占有使用中。被告基於租賃關係占有使用系爭房屋，然原告已發函通知被告將以其前所給付之2個月押租金逕行抵扣108年8月及9月應繳納租金，是被告迄今既仍積欠自108年12月起之租金未償，亦未將任何租金提存於法院為清償，而業已積欠租金達2個月以上租額，又原告前亦於111年6月9日寄發律師函催告被告上情，然被告於同年月13日收受後仍拒絕給付，已達相當期間，爰以本件起訴狀繕本送達被告為終止系爭租約之意思表示。基上，原告既已合法終止系爭租約，則被告繼續占有使用系爭房屋自屬無權占有，為此依民法第440條第1、2項、第450條第2項及第767條第1項規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓並返還予原告，當屬有據。又被告自109年1月1日起至111年7月31日止（原告就此原請求自108年12月15日起至111年7月14日止，然經原告當庭更正；因於法相合，當准許之）共積欠31個月之租金77萬5000元未償（計算式：月租金2萬5000元×31個月＝77萬5000元），自應負清償及遲延責任。再者，原告合法終止系爭租約後，被告迄今猶仍無權繼續占有使用系爭房屋，受有相當於租金之利益，致原告受有無從管理使用系爭房屋之損害，爰依不當得利及侵權行為之規定，請求擇一，以系爭房屋租金每月2萬5000元（每月以30日計算，每日833元）作為計算被告無權占有系爭房屋可能獲得相當於租金之不當得利或損害賠償等語。並聲明：
請求判決如主文第1項至第3項所示。
三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述。
四、本院得心證之理由：
（一）查原告主張之上開事實，業據原告提出系爭房屋建物及土地登記第一類謄本、台電公司109年6月16日台中字第1091180214號函、潘景棋所申設國泰世華銀行新竹分行帳戶之交易明細、原告111年6月9日律師函及國內各類掛號郵件查單、臺中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書等為證（見本院卷第23至43頁），而被告經合法通知，無正當理由未到庭，亦未提出書狀為何聲明及陳述，依民事訴訟法第280條第3項前段準用第1項前段之規定，視同自認，是本院依調查證據之結果，堪信原告之主張，洵屬真實。
（二）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。次按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款亦有明文。經查，被告給付之2個月押租金用於抵扣108年8月及9月所積欠之租金後，被告自108年12月起即均未再依約繳納任何租金，而遲付租金總額已逾2個月之租額，已如前述，是原告得依民法第440條規定，以本件起訴狀繕本送達被告為終止系爭租約之意思表示。而查，本件起訴狀繕本已於111年8月3日寄存送達予被告，有送達證書可稽（見本院卷第55頁），依民事訴訟法第138條第2項規定，自寄存之日起，經10日發生效力，故系爭租約應於111年8月13日已發生合法終止之效力，容無疑義。
（三）次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第455條、第767條第1項分別定有明文。查系爭租約已於111年8月13日合法終止，已如前述，則兩造間之租賃關係自該日起即已消滅，然被告迄仍設址於系爭房屋，且繼續占有使用系爭房屋，亦如前述，則原告依租賃物返還請求權，請求被告將系爭房屋全部騰空並遷讓返還予原告，自屬有據，應為准許。
（四）又按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文；另系爭租約已於111年8月13日經原告為合法終止，均如前述，而按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院65年台上字第2714號判例、87年台上字第1631號判例要旨參照）。基此，原告以起訴請求被告繳納所積欠之租金時，自應以該押租金先予抵充後計算之，是原告主張被告積欠108年8月及9月，及自109年1月1日起至111年7月31日，共積欠33個月之租金，經扣除2個月押租金後，被告尚積欠31個月租金未償，為此依系爭契約之租金給付請求權，請求被告給付欠繳租金共計77萬5000元（計算式：月租金2萬5000元×31個月＝77萬5000元），當屬有據，應予准許。
（五）再按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第1項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。查原告請求上開積欠租金部分，係約定每月支付，屬有確定期限，被告應自每月期限屆滿時起，負遲延責任；而被告所積欠自109年1月1日起至111年7月31日止之租金共77萬5000元，均已屆給付期限，是原告請求被告應就上開欠繳租金加計給付自起訴狀繕本送達翌日即111年8月14日（本件起訴狀繕本於111年8月3日寄存送達被告，經10日發生效力，見本院卷第55頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，亦屬有據，當為准許。
（六）末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年度台上字第1695號判決要旨可資參照。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度；倘利益超過損害，應以損害為返還範圍，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人所有物或地上物，可能獲得之相當於租金之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡量標準，非以請求人主觀上所受之損害為斷（最高法院104年度台上字第715號判決意旨參照）。查兩造間系爭租約於111年8月13日終止後，被告迄今仍未將系爭房屋遷讓返還予原告，核屬無權占有，則被告自因無權占有系爭房屋，而可能獲得相當於租金之利益，原告亦因系爭房屋遭被告無權占有，致無法使用系爭房屋，而受有相當於租金之損害無疑。又兩造間系爭租約所約定之租金既為每月2萬5000元，則原告主張以每月2萬5000元為計算被告無權占有系爭房屋可能獲得相當於租金之利益，應為可採。因此，原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日即111年8月14日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬5000元，亦屬有據。
五、綜上所述，原告依租賃物返還請求權，請求被告將系爭房屋全部騰空並遷讓返還予原告，另依系爭租約之法律關係，請求被告給付前所積欠之租金共77萬5000元及法定遲延利息，並依不當得利之法律關係，請求被告自111年8月14日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬5000元，均為有理由，應予准許。
六、原告陳明願供擔保，聲請宣告准予假執行，經核尚無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國111年9月23日
民事第五庭法官許惠瑜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年9月23日
書記官高偉庭