臺灣彰化地方法院員林簡易庭小額民事判決
102年度員小字第60號
原 告 昇明通路電動車股份有限公司
法定代理人 邱瑞滄
訴訟代理人 陳信義
被 告 林欣儀
上列當事人間請求返還租押金等事件，本院於民國102年5月28日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將給付原告新臺幣壹萬捌仟玖佰玖拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元，其中新臺幣伍佰元由被告負擔，其餘由
原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣壹萬捌仟玖佰
玖拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
理由要領
一、原告起訴主張：
(一)兩造於民國100年10月15日訂立租賃契約（下稱系爭契約）
，由原告向被告承租門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○○○號1、
2樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期限自100年11月1日起至
105年10月31日止，租金每月新臺幣（下同）20,000元。被
告於訂約時，並交付40,000元作為房屋之押租保證金，並約
定被告若不繼續承租，原告應將房屋回復原狀，被告亦應退
還系爭押租金。
(二)嗣原告於101年6月初，告知被告不繼續承租系爭房屋，將遷
讓他處，兩造於101年6月27日簽立解約書，被告同意租賃期
限更改至101年6月30日止，若原告欲續租房屋，則需支付被
告101年7月份之租金，否則應於101年6月30日前將系爭房屋
回復原狀交予被告，被告則退還押租金。嗣原告已將系爭房
屋回復原狀並返還被告，被告至今仍未返還押租金40,000元
。爰依系爭契約提起本件訴訟等語。
(三)對被告抗辯之陳述：
1、被告辯稱原告未將所搭設之系爭房屋牆外廣告看板拆除，惟
查，被告已於101年6月22日將系爭房屋出售他人，原告雖與
被告解除系爭契約，但原告仍有可能向新屋主簽訂租賃契約
，故廣告看板斯時尚未拆除，惟原告已於101年7月2日或3日
拆除廣告看板。況解約書亦未提及是否必須拆除看版，故原
告並未違約。再者，被告抗辯原告未將舊看板懸掛回去，然
舊看板是前承租人所留下，原告亦無回復原狀義務，在商業
習慣上，看板是由後面的承租人來處理，若需要保留舊看板
應該要另外約定。
2、兩造既已解除契約，所有相關權利義務應已於解約書上一併
約定，被告抗辯事項既然在解約書上沒有約定，則應無被告
所要求之給付違約金及將舊看板回復原狀等問題。又原告只
租到101年6月份，被告水電費用卻計算至7月份，若101年6
月份水電費用被告有墊付，原告願意給付被告等語。
(四)並聲明：被告應給付原告40,000元。
二、被告則以：
(一)原告於101年6月份中旬透過電話與被告聯絡，請求提早終止
租賃契約，且於101年6月27日晚間前往被告住所，因原告未
攜帶房屋契約書及鑰匙，且時間已晚不便檢查系爭房屋狀況
，但原告表示因居住北部地區車程很久，希望能先簽立解約
書，日後再點交房屋，歸還鑰匙並撕毀合約書，被告同意而
簽訂解約書。詎嗣後原告反悔不願依系爭契約之約定，支付
違約金20,000元，並以各種理由拖延，被告於101年7月28日
寄出員林中正路233號存證信函，請原告於101年8月3日前來
處理，清點金額後當面歸還鑰匙並撕毀合約書，惟原告無故
不予理會且未與被告進行任何聯絡。
(二)原告於101年6月間主張解除系爭契約時，被告即告知原告將
出售系爭房屋，仲介帶客人看系爭房屋時，亦有知會原告。
原告雖出示之彰化縣員林鎮調解委員會調解不成立證明書，
但被告並未收到任何調解通知，且原告將本件民事起訴狀被
告地址填寫錯誤，原告是否確實通知被告到場調解值得懷疑
。又原告僅提供調解不成立證明書與解約書，刻意迴避系爭
契約書及被告所寄之員林中正路233號存證信函，顯有誤導
之嫌。
(三)再者，原告主張已將系爭房屋回復原狀，顯與事實不符；且
被告雖同意原告承租系爭房屋至101年6月30日止，惟被告並
未放棄系爭契約上之任何權利。事實上，原告違反系爭契約
下述約定：⒈原告於101年6月30日遷離時，並未將其所裝設
之廣告看板並未拆除，事後拆除時，不但沒有將被告所有之
舊看板裝回去，甚至將看板之鐵架基座拆除，造成被告之損
失，依系爭契約第9條約定，須給付被告回復原狀費用16,80
0元；⒉系爭房屋室內牆壁原本為象牙白顏色，被原告更改
為深橘色，於遷移時後並未再重新粉刷，依系爭契約第9條
約定，須支付油漆粉刷費用2,000元；⒊101年6月份系爭房
屋之水費為102元、電費為1,797元，原告均未結清，依系爭
契約第19條之約定，原告亦須給付；⒋原本租賃期限自100
年11月1日起至105年10月31日止，為期5年，原告提前解約
造成被告權益損失，依系爭契約第18條第1項約定，原告須
給付相當1個月之租金即違約金20,000元。以上金額合計
40,699元（計算式：16,800＋2,000＋1,899＋20,000＝40,
699），被告主張與應給付原告之押租金抵銷，經扣除後原
告已不得再向被告請求等語，資為抗辯。
(四)並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請求准許
宣告免為假執行。
三、原告主張兩造於100年10月15日簽訂系爭契約，而向被告承
租系爭房屋，作為營業使用，租金每月20,000元，租賃期限
自100年11月1日起至105年10月31日止，並已依系爭契約第5
條約定，於訂約時，交付被告40,000元作為押租金。嗣原告
欲提前終止租賃契約，於101年6月初，口頭通知被告將提前
終止系爭契約，其後，兩造於101年6月27日簽訂解約書，約
定若原告不欲續約，應於102年6月30日將系爭房屋交還被告
，被告則退還租押金40,000元等事實，業據其提出解約書影
本為證，且為被告所不爭執，復提出系爭房屋租賃契約書等
件附卷為憑，堪可信為真實。
四、惟原告復主張伊已將系爭房屋回復原狀後，遷讓返還被告，
依兩造解約書之約定，被告應返還押租金40,000元等語，則
為被告所否認，並以前揭情詞辯解，是本件所應審究者厥為
：被告抗辯原告應依約支付相當1個月租金之違約金20,000
元、看板及油漆之回復原狀費用18,800元及租賃期間之水電
費1,899元，上述金額已超過押租金40,000元，經抵銷後已
無餘額，原告不得再請求返還押租金等語，有無理由？
(一)違約金部分：
1、查系爭房屋租賃契約書第18條第1項約定：「租賃期間內乙
方（即原告）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（即被
告）一個月租金，乙方絕無異議」，此為兩造所不爭執，自
有拘束兩造之效力。
2、按解釋契約，應以當事人立約之真意為準，而真意何在，又
應以當時及過去之事實與其他一切證據資料為判斷之標準，
不能拘泥文字致失真意（最高法院89年度臺上字第1197號民
事判決參照）。又租賃契約係繼續性之契約，且細繹兩造於
101年6月27日簽訂之「解約書」內容，雙方僅約定原告承租
至101年6月30日止，應於終止日時將系爭房屋交還被告；被
告應返還所收取之租押金等，其目的應僅在使原告提前終止
租賃契約，並未否認過去簽訂租賃契約之有效性，更無以該
解約書為新契約，而取代原有租賃契約之意思。是原租賃契
約有關承租人提前搬離時，應賠償出租人1個月租金之損失
，並負有回復原狀等義務之約定，仍有拘束兩造之效力。況
前述解約書雖約定被告應返還原告押租金40,000元，然出租
人返還押租金之義務，與承租人因提前遷離而給付違約金之
義務，係屬2事，若無特別約定，尚難因被告於解約書中同
意返還押租金，即謂被告放棄請求原告給付違約金之權利。
從而，原告主張解約書中未約定，被告即不得再以原租賃契
約第18條第1項之約定，請求被告給付相當1個月租金即20,
000之違約金等語，洵非可採，被告抗辯依前述租賃契約之
約定，原告應給付被告20,000元，核屬有理。
(二)回復原狀部分：
1、被告抗辯原告搬離時，僅將新看板拆除，未將系爭房屋原有
之舊看板懸掛回去，顯然沒有盡到回復原狀之義務等語，為
原告所否認，並陳稱：商業習慣上，出租人未處理之舊看板
是由後面的承租人自行處置，若需要保留舊看板雙方應該要
有特別約定等語。經查，系爭房屋係作為原告營業使用，衡
情自有重新懸掛公司名稱或廣告等看板之需求，原有之舊看
板及其基座自應予以移除，且系爭房屋既然已有新承租人，
通常原有之舊看板將來應無再使用之可能，且舊看板拆除後
，所餘價值無幾，若租賃契約之當事人無特別約定，由承租
人自行處分，應為事理之常態。系爭租賃契約第9條、第11
條前段固分別約定：「房屋有改裝設施之必要，乙方取得甲
方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還
房屋時自應負責回復原狀」、「乙方應以善良管理人之注意
義務使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方
之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責」。然回復原狀之義
務，若謂包含原告於安裝新看板時，應將舊看板保留，並於
雙方終止租賃契約時，再將舊看板安裝回復，實有違常情。
故本件原告回復原狀之義務，應不及於將系爭房屋原有舊看
板回復懸掛之原處所。再者，原告主張被告已於101年6月22
日，將系爭房屋出售予訴外人 賴瑋勝 ，有原告提出之彰化縣
網際網路地籍資料查詢系統影印資料1紙附卷可稽，被告亦
不爭執已將系爭房屋出售他人，並陳稱因為已經將系爭房屋
出售，所以並未再重新裝設看板等語。被告既未裝設新看板
，且被告提出附卷之巨石廣告估價單，其估價之日期係系爭
房屋出售後之102年3月22日，被告復未能提出統一發票或匯
款資料等，證明其確有支出裝設看板之費用16,800元，應認
被告此部分抗辯不足採信。
2、又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條本文定有明文。被告雖抗辯原告未重
新粉刷牆壁，造成其另行支付2,000元之油漆粉刷費用，惟
被告並未提出相關費用之支出證明，且被告於本院審理時亦
自陳因為已經將系爭房屋出售他人，所以並未重新粉刷油漆
等語，是被告未能舉證證明其實際支出油漆粉刷之費用，其
抗辯以此部分費用抵銷應返還原告之押租金，並無理由。
(三)水電費部分：被告抗辯原告搬遷時尚有水費、電費尚未繳納
，並提出臺灣自來水公司各項費款收據、臺灣電力公司電費
通知及收據等附卷為證，原告雖主張已經繳納相關水、電費
用，惟其並未能提出繳費證明，應認被告抗辯有據。又查，
原告並未爭執被告提出水費、電費收據之真實性，但主張兩
造於101年6月30日終止租賃關係，而被告提出之水費、電費
係計算至7月，應該將7月部分扣除等語。觀諸卷附之臺灣電
力公司電費通知及收據2紙，其用電計費期間均係自101年5
月31日至7月31日，本院審酌兩造並未於搬遷當日對電費實
際使用度數紀錄，基於小額訴訟費用相當性之原理，認為以
兩造各自使用期間之比例計算為宜，是原告於101年6月30日
遷離，依比例計算應負擔一半之電費，即899元【計算式：
（1,713＋84）÷2≒899，小數點以下四捨五入】。另臺灣
自來水公司各項費款收據係在101年7月6日繳納，足見該收
據費用均係在原告承租期間產生，應由原告負擔，費用為10
2元。從而，被告抗辯原告承租期間產生之水費、電費費用
，應由原告負擔，應可採信。而原告應負擔之費用為1,001
元（計算式：899＋102＝1,001），逾此金額之抗辯則無理
由，不予採信。
(四)按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃
關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交
付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額
，始生返還押租金之問題（最高法院87年度臺上字第1631號
裁判參照）。本件被告抗辯原告提前終止租賃契約，應給付
違約金20,000元，另原告承租期間之水費、電費共1,001元
，應由原告繳納，核屬有據，已如前述。則依上開說明，被
告自得於扣除該款項後，如有剩餘再為返還押租金。而被告
應返還之押租金為40,000元，扣除上述金額後，仍有18,999
元（計算式：40,000－20,000－1,001＝18,999）應予返還
。從而，原告基於系爭租賃契約之約定，得請求被告返還之
押租金為18,999元，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回
。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘爭點、攻擊防禦方法，經審酌
核與判決結果無影響，爰不分別斟酌論述，附此敘明。惟被
告 陳明 願供擔保，聲請宣告免為假執行，亦與同法第392條
第2項規定相符，爰酌定相當擔保金額准許之。
六、本件原告勝訴部分，係適用小額訴訟程序，所為被告敗訴之
判決，應依職權宣告假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國102年6月13日
臺灣彰化地方法院員林簡易庭
法官張佳燉
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭（彰化縣○○鎮○
○路○○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國102年6月13日
書記官陳佳宏