臺灣高等法院106年度上字第859號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院106年上字第859號民事判決

裁判日期：民國106年12月19日

裁判案由：拆屋還地等

臺灣高等法院民事判決106年度上字第859號上訴人 柳皓瀚 訴訟代理人 洪大明 律師複代理人 鄭玉金 律師訴訟代理人 江慧敏 律師被上訴人 趙倚玄 （即 趙庭玉 ）訴訟代理人 周彥憑 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國106年5月17日臺灣新竹地方法院105年度訴字第904號第一審判決提起上訴，本院於106年12月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊於民國97年9月2日買受坐落新竹市○○段○○○○○○號土地（下稱378-2地號土地），並於97年9月16日辦理土地所有權移轉登記。上訴人所有門牌號碼新竹市○○○街○○號之未辦保存登記建物（下稱系爭建物），於伊買受378-2地號土地前即坐落該土地上，占用面積如原判決所附新竹市地政事務所106年3月14日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示Ａ部分，面積32.56平方公尺（下稱系爭土地），迄無任何占有權源，屬無權占有。經伊屢次催告請求拆屋還地，上訴人均置之不理。上訴人無權占用系爭土地，既受有使用土地之利益，並致伊受有損害，應返還所受利益。爰依民法第767條及第179條規定，聲明求為判決：㈠上訴人應將坐落系爭土地之系爭建物拆除，並將系爭土地返還被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人新臺幣（下同）3萬5,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人590元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：378-2地號土地係於97年間自新竹市○○段○○○號土地所分割，未分割前為訴外人 孫宗山 所有。孫宗山於92年間將378地號土地出售予伊，雙方立有「預訂土地買賣或永久使用權契約書」（下稱系爭契約）。伊於買受該土地後始興建系爭建物，已辦理第一次所有權登記。伊係徵得原地主同意且出資購買後始興建系爭建物，被上訴人明知378-2地號土地上有系爭建物仍予買受，則其嗣後請求拆屋還地應屬權利濫用。又依民法第796條第1項規定及舉重明輕之法理，原地主孫宗山既不得請求伊將系爭建物移去或變更，被上訴人為孫宗山之後手，亦應受拘束。且378-2地號土地乃位置偏僻之農牧用地，被上訴人主張以申報地價年息8%計算不當得利，顯有過高等語，資為抗辯。
三、原審判決㈠上訴人應將坐落系爭土地上之系爭建物拆除，並將系爭土地返還被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人3萬5,400元，及自105年11月4日起至返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人590元。上訴人不服，提起上訴，除補稱：被上訴人自承其買受378-2地號土地時，即知悉系爭土地有系爭建物占用之事實，且歷經多年均未干涉或行使權利，基於「債權物權化」之法理，應類推適用民法第425條之1規定。且被上訴人明知伊對系爭土地有買賣或永久使用之債權契約存在，卻請求伊拆屋還地，其行使權利屬權利濫用，有違社會正義及誠實信用原則云云外，其上訴聲明為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項（本院卷第53頁）：㈠被上訴人為378-2地號土地之所有權人，有土地登記第一類謄本及地籍圖謄本可稽（原審卷第10、11頁）。
㈡378-2地號土地上之系爭建物為上訴人所有，占用系爭土地
面積為32.56平方公尺，業經原審法院履勘現場並囑託新竹市地政事務所派員測量，有勘驗測量筆錄及附圖可稽（原審卷第78-79、211-212頁）。
㈢378-2地號土地105年之申報地價為每平方公尺2,720元，有土地登記第一類謄本可稽（原審卷第11頁）。
五、本院得心證之理由：㈠按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之」，民法第767條第1項定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認土地所有權人之請求為有理由（最高法院85年度台上字第1120號及72年度台上字第1552號判決意旨參照）。經查，被上訴人主張其為378-2地號土地之所有權人乙節，為上訴人所不爭執。上訴人雖抗辯其有合法占用系爭土地之權源云云，並提出其與孫宗山訂立之系爭契約為證（原審卷第39-41頁），然系爭契約所約定之預定買賣土地標的非但未經測量明確，且系爭契約第2條所指之「附圖」【上訴人稱該附圖（原審卷第50頁）即上證二（本院卷第92頁），惟為被上訴人所否認（本院卷第211頁）】，亦無法確指為系爭土地。況系爭契約乃上訴人與孫宗山訂立之債權契約，原不得對抗契約雙方以外之第三人，上訴人復未舉證證明被上訴人有何明知或可得而知系爭契約存在而應受該債權契約之拘束，上訴人抗辯依民法第796條第1項規定及舉重明輕之法理，被上訴人不得請求拆屋還地云云，委無足取。另378-2地號土地原為孫宗山所有，系爭建物則為上訴人所興建，與民法第425條之1第1項所規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之情形有別，上訴人提起上訴主張本件應類推適用民法第425條之1第1項之規定云云，亦無可採。而按「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法」，民法第148條定有明文。至權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。上訴人所有之系爭建物占用系爭土地既無任何法律權源，即屬無權占有，被上訴人依民法第767條規定，請求上訴人拆除系爭建物，將系爭土地返還被上訴人，乃其本於所有權之行使，上訴人抗辯被上訴人行使其所有權屬權利濫用云云，自無足取。
㈡次按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」，民法第179條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，他人因此而受有相當於租金之損害，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。復按租金之請求權因五年間不行使而消滅，既為民法第126條所明定，上訴人無權占用系爭土地，受有使用系爭土地之利益，致被上訴人受有損害，該等利益依性質不能返還，依上開規定，被上訴人請求上訴人給付自起訴日起回溯前5年及之後相當於租金之不當得利，亦屬有據。
㈢再按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97
條第1項規定，以不超過該土地申報價額年息10%為限；所稱土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價，即土地法第148條所定土地所有權人依土地法所申報之地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價，公有土地以公告地價為申報地價，免予申報，平均地權條例第16條前段及其施行細則第21條前段分別定有明文。至於所謂以年息10%為限，乃指土地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10%計算，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情事，以為決定（最高法院94年度台上字第1094號判決意旨參照）。上訴人無權占用系爭土地之面積為32.56平方公尺，而378-2地號土地之105年申報地價每平方公尺為2,720元，已如上述；另378-2地號土地自100年10月至105年1月之申報地價為每平方公尺1,680元，亦有地價第二類謄本可稽（本院卷第82頁）。審酌上訴人以系爭建物之2樓至4樓隔為6間房間出租供學生作為宿舍使用，並非作為住宅使用，且每年租金分別為4萬元至5萬元，現已將其中兩間出租，暨系爭土地坐落位置、工商業繁榮程度等情，認被上訴人主張上訴人所受相當於租金之不當得利，應以系爭土地105年1月之申報地價每平方公尺2,720元之年息8%計算等語，尚稱允當。依此計算，被上訴人請求上訴人返還之不當得利應自起訴前回溯5年計算，共計3萬5,400元【2,720元x32.56平方公尺x年息8%x5年＝35,425元（元以下四捨五入，下同），被上訴人僅請求3萬5,400元】，及自105年11月4日起至返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人不當得利590元（2,720元x32.56平方公尺x年息8%÷12月=590元），即屬有據。
六、綜上所述，被上訴人本於所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求上訴人將系爭土地上之系爭建物拆除（面積32.56平方公尺），並將系爭土地返還被上訴人，及給付被上訴人3萬5,400元，暨自105年11月4日起至返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人590元，洵屬有據，應予准許。從而，原審為上訴人敗訴之判決，並依兩造之聲請，分別酌定相當擔保金額予以宣告准、免假執行，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，上訴人聲請傳喚證人即被上訴人之前手 李振嘉 、 陳淑娟 （李振嘉向孫宗山買受378地號土地，以陳淑娟名義登記），用以證明證人於向孫宗山買受378地號土地當時之土地使用情形。本院以被上訴人就其於97年間向證人買受378地號土地斯時已有系爭建物存在乙節並不爭執，僅稱不知系爭建物有占用系爭土地（本院卷第211頁），自無俟證人到庭證述之必要。兩造其餘之攻擊或防禦方法及所舉證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國106年12月19日
民事第十三庭
審判長法官吳麗惠
法官林純如法官王麗莉正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國106年12月19日
書記官余姿慧