臺灣高雄地方法院民事判決 98年度雄小字第684號
原 告 新理想大樓管理委員會
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 甲○○
上列當事人間請求給付管理費事件，於民國98年3月3日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣叁萬叁仟陸佰元。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣叁萬叁仟陸佰元為原告預供
擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告為門牌號碼屏東市○○街223之5號建物（
下稱系爭建物）之所有權人，為「新理想大樓」之區分所有
權人，依該大樓住戶規約第2條規定，該大樓區分所有權人
應按期繳交管理費，被告每月原須繳納之管理費為新臺幣（
下同）560元，惟大樓住戶於民國95年7月26日召開區分所
有權人會議（下稱系爭會議），決議變更管理費計費方式，
依變更後之計費方式核算，被告每期應繳納之管理費增為1,
120元，惟被告自95年10月起至98年3月止均未繳納，合計
積欠30期管理費（每1個月為1期）33,600元，屢經催討，
被告均未繳款，爰依公寓大廈管理條例及住戶規約，請求被
告給付管理費33,600元；本屆管理委員會之改選雖未送區公
所報備，但均經住戶決議合法選出等語，並聲明：如主文第
1項所示。
二、被告則以：管理委員會除第1屆成立有報備外，其餘各屆並
未送區公所報備，組織並不合法，系爭會議是否確有召開有
所疑問，決議之作成亦有瑕疵；被告雖自80年即為系爭建物
之所有人，惟從未實際居住於該處，縱須繳納管理費亦僅須
繳納原金額560元，再者，原告從未盡責管理大樓，致大樓
外牆樑柱腐蝕危及安全，被告即無須繳納管理費等語資為抗
辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項
㈠被告為系爭建物之所有權人，為「新理想大樓」之區分所有
權人。
㈡被告未繳納95年10月至98年3月間之管理費；被告每月原應
繳納之管理費金額為560元。
㈢管理委員會僅第1屆成立時向區公所報備，其後各屆管理委
員會之改選則未向區公所報備。
四、得心證之理由
㈠公寓大廈管理委員會之改選，不以向地方主管機關報備為要
件
被告雖抗辯原告之委員改選並未報備，故未合法成立等語，
並提出公寓大廈管理組織申請報備處理原則1份為據，觀之
該報備處理原則第4點、第6點固有規定，管理組織報備後
，重新互推之主任委員應填具申請變更報備書及申請變更報
備檢查表，報請直轄市、縣（市）政府或鄉（鎮、市、區）
公所備查，惟查，公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委
員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主
任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集
方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決
議。但規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第29
條第1項、第2項規定甚明；另依同條例第28條第1項規定
，公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及
其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於3個月內召
集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或
推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。依
上開規定，管理委員會之成立及管理委員之選任，應由區分
所有權人召開區分所有權人會議決議行之，上開第28條第1
項雖有規定，成立管理委員會應向直轄市、縣（市）主管機
關報備，惟所謂「報備」，係指將該等事由報請主管機關備
以存查而言，性質僅為行政管理措施，並非管理委員會合法
成立之要件，故本件原告縱僅第1屆管理委員會之成立曾向
區公所報備外，其後之各屆管理委員會均未報備，亦不因此
而影響管理委員會之合法成立，被告以此為辯，並不可採。
㈡被告每月應繳納之管理費為1,120元
⒈原告主張被告每月應繳納之管理費依系爭會議變更之計費方
式已增為1,120元乙情，業據證人即新理想大樓住戶 陳上華
證稱，其有參與系爭會議，該次有人提議管理費以坪數計算
不公平，因此改為總支出除以戶數之方式計算，提議也有通
過等語，參以原告提出之新理想家大廈95年區分所有權人會
議紀錄，會議紀錄參、議題討論一、說明欄亦有記載「決議
1.不住在大樓的住戶若原繳交管理費1320元（每月）以上者
,只需繳交1320元。若低於1320元者，則繳交原金額（不折
半繳交）。2.本案經在座所有住戶全數通過確定，溝通緩衝
期1個月，本年9月1日正式實施」，核與證人證述內容相
符，會議紀錄記載內容應為真實，足認原告主張被告每月應
繳交之管理費已增為1,120元（計算式：560×2=1120）一
情為真；
⒉被告雖抗辯系爭會議究竟有無召開並不清楚等語，惟證人業
已證稱確實有參加系爭會議等語，被告以此為辯，並不可採
；被告另抗辯原本每月之管理費僅須繳納560元，且原告決
議有瑕疵等語，查依公寓大廈管理條例第31條規定，區分所
有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人
三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，
以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區
分所有權四分之三以上之同意行之。本件系爭會議有關管理
費之決議通過，依會議紀錄所載，係以出席住戶全數通過行
之，而系爭會議出席人員應到55員，實到26員，與上揭法定
決議方式雖有不符，惟區分所有權人會議之召集程序或決議
方法，有違反法令章程者，其決議之效力如何，公寓大廈管
理條例並無明文規定，依其性質，應準用民法第56條第1項
之規定，由區分所有權人於決議後3個月內請求法院撤銷其
決議，故在法院撤銷決議前，該決議仍屬合法有效，其對各
住戶自仍有拘束力存在，而依上揭會議紀錄參、議題討論一
、說明欄所載，被告雖未實際居住於該大樓，亦須繳交原金
額即1,120元，不再折半繳交，故被告自不得再行抗辯僅須
繳納560元之管理費，被告此部分之抗辯，亦不足採。
㈢被告不得以原告未修繕大樓外牆為由拒絕給付管理費
按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方
之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事
實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發
生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給
付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯，最高法院59年臺
上字第850號判例已明揭其意。是就同時履行抗辯權之成立
，須因本於雙務契約而互負債務，其間並有對價關係，始具
有此抗辯權利，其中「互負債務」尤為不可或欠之前提。查
公寓大廈之管理委員會係指為執行區分所有權人會議決議事
項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干
人為管理委員所設立之組織，此見公寓大廈管理條例第3條
第9款有明定。又管理委員會之職務依公寓大廈管理條例第
36條規定：「一、區分所有權人會議決議事項之執行。二、
共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。三、公寓
大廈及其周圍之安全及環境維護事項。四、住戶共同事務應
興革事項之建議。五、住戶違規情事之制止及相關資料之提
供。六、住戶違反第六條第一項規定之協調。七、收益、公
共基金及其他經費之收支、保管及運用。八、規約、會議紀
錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管
線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及
消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。九
、管理服務人之委任、僱傭及監督。十、會計報告、結算報
告及其他管理事項之提出及公告。十一、共用部分、約定共
用部分及其附屬設施設備之點收及保管。十二、依規定應由
管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報
及改善之執行。十三、其他依本條例或規約所定事項。」，
可知管理委員會係承全體住戶之委託處分事務，亦即管理義
務係管理委員會對全體區分所有權人之義務，而非對於個別
住戶之義務。次查，區分所有權人依區分所有權人會議決議
有繳納公共基金之義務，同法第18條第1項第2款亦有明定
，足見決定區分所有權人繳納公共基金即管理費多寡之主體
，係由區分所有權人召集之區分所有權人會議所決定。亦即
，管理委員會僅是代為執行全體共有人決議之事項，區分所
有權人繳納對象之債權主體，係屬全體區分所有權人，而非
管理委員會。則管理委員會之職務與管理費之收取並非源於
同一雙務契約，既非立於互為對待給付之關係者，自不能發
生同時履行之抗辯，基上，被告抗辯原告未善盡修繕大樓外
牆一節縱為屬實，被告亦不得主張同時履行抗辯而拒絕管理
費之給付。
㈣綜上所述，原告主張被告應給付管理費33,600元，為有理由
，應予准許。
五、本件係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條
之20規定，應職權宣告假執行，並依同法第392條第2項、
第3項之規定，依職權宣告如被告為原告預供擔保，得免為
假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本
院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此
敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 98 年 3 月 17 日
高雄簡易庭法官高瑞聰
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 3 月 17 日
書記官陳瑩萍