臺灣高雄地方法院民事判決 97年度雄簡字第5723號
原 告 丁○○
訴訟代理人 甲○○
被 告 乙○○
上列當事人間請求返還停車位等事件，於民國98年3月3日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應將坐落門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號十三樓之八
建物地下二層如附圖所示編號第十號停車位遷讓返還原告，並應
給付原告新臺幣柒仟零捌叁元，及自民國九十八年三月四日起至
返還上開停車位之日止，按月給付原告新臺幣伍佰元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國95年6月21日自訴外人 黃建江 處購得
坐落高雄市○○區○○段十三小段1493地號土地應有部分10
000分之74，及其上同小段建號2829號建物（門牌號碼：高
雄市○○區○○路○○○號13樓之8，下稱系爭建物）暨建物
共同使用部分即同小段建號2957號建物應有部分10000分之
83（下稱系爭應有部分），並已辦理所有權移轉登記在案，
相較於其他一般未配置停車位之住戶就共同使用部分應有部
分僅10000分之63，原告所有之系爭應有部分較多，係因系
爭應有部分包括大樓地下2層編號第10號之停車位（下稱系
爭停車位）使用權，系爭停車位之專用權自屬原告所有，惟
被告自96年12月30日起即無權占用系爭停車位迄今，被告雖
稱業向訴外人即系爭建物之前屋主丙○○購買系爭停車位之
使用權，惟被告與丙○○間之契約性質屬債權契約，不得以
之對抗原告，被告既未辦理共同使用部分之應有部分移轉登
記，系爭停車位之所有權即未移轉，被告無權使用系爭停車
位，自應將系爭停車位返還予原告，又被告無法律上原因使
用系爭停車位，受有占用系爭停車位之利益，原告即得請求
被告給付其所受相當於系爭建物之大樓住戶承租系爭停車位
每月租金新臺幣（下同）500元，爰依所有物返還請求權、
分管契約及不當得利法則，請求被告返還系爭停車位予原告
，並自96年12月30日起至返還日止，按月給付原告500元等
語，並聲明：㈠被告應將系爭停車位遷讓返還原告；㈡被告
應自96年12月30日起至返還日止，按月給付原告500元。
二、被告則以：被告為聖羅蘭21層公園小別墅之住戶，於87年7
月11日以600,000元之價格，向訴外人丙○○購得系爭停車
位，並經系爭大樓管理委員會登記有案，黃建江雖於93年
10月27日透過法院拍賣程序購得系爭建物，惟拍賣公告記載
之拍賣標的未附停車位，黃建江並未因此購得系爭停車位，
原告既向黃建江購買，自亦未取得系爭停車位；共同使用部
分比例高低者，僅與住戶購買房屋面積坪數相關，與有無停
車位無關，況依大樓管理規約規定，系爭大樓之停車位必須
由住戶單獨購買方可取得所有權等語資為抗辯，並聲明：原
告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
㈠系爭停車位之使用權原屬系爭建物之前屋主丙○○所有。
㈡原告於95年6月21日向黃建江購得坐落高雄市○○區○○段
十三小段1493地號土地應有部分10000分之74，及其上系爭
建物、系爭應有部分，並已辦畢所有權移轉登記。
㈢被告於87年7月11日向丙○○購買系爭停車位，並訂有買賣
契約，並自96年12月30日起使用系爭停車位迄今。
四、本院之判斷：
㈠按經登記之共有不動產，何人為共有人全以登記簿之記載為
準。而各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用
、收益之權；共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管
理之，民法第818條、第820條第1項定有明文，地下室倘
登記為共有，由共有人全體劃分停車位分別停車使用者，應
視為全體共有人就該地下室有分管之約定（最高法院81年度
台上字第1060號判決參照）。再按大法官釋字第348號解釋
：「最高法院48年度台上字第1065號判例認為『共有人於與
其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部
分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在
』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部
分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受
讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不
測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例
在此範圍內，嗣後應不再援用。」其理由為：「民法上之法
律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特別規定外，前
者於特定人間發生法律上之效力，後者於以公示方法使第三
人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。故
動產以交付為公示方法，不動產以登記為公示方法，而以之
作為權利取得喪失、變更之要件，以保護善意第三人。如其
事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容
仍非不得對第三人發生法律上之效力。最高法院48年度台上
字第1065號判例，認為『共有人於與其他共有人訂立共有物
分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割
或分管契約，對於受讓人仍繼繼存在』，就維持法律秩序之
安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有
分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分
管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保
障人民財產權之意旨有違，上述判例在此範圍內，嗣後應不
再援用。」故共有人間成立分管契約後，縱將其應有部分讓
與第三人，該第三人於受讓時知悉或可得知悉分管契約之存
在時，仍受分管契約之拘束。
㈡依被告所提之聖羅蘭21層公園小別墅房屋預定買賣合約書第
6條規定「本大廈之地下二層停車空間計四十六個車位皆為
自用，自用汽車停車位甲方需另行購置始能使用之，…甲方
及繼承人、受讓人或本大樓之管理委員會應受本條之約束，
絕無異議…」，有上揭合約書在卷可稽，依該條文約定，建
築商於銷售大樓房屋時，業將地下2層之共同使用部分以人
為方式劃分46個停車位，並與各承購戶定明停車位之使用權
及其範圍；另證人即大樓住戶丙○○亦證稱，86年購買時其
有另外加價購買停車位，價金為700,000元，建設公司同時
有給我1張停車位使用證明書，建設公司有提到如不購買車
位要另外簽切結書，車子也不可以停到地下室等語，當可解
為大樓住戶業已協議共同使用部分即地下2層之使用方式，
性質屬共有物之分管契約，自有拘束各該分管契約當事人之
效力。
㈢本件原告主張其於95年6月21日購得系爭建物共同使用部分
之應有部分10000分之83，相較於其他未配置停車位之住戶
所有之共同使用建應有部分10000分之63，二者之權利範圍
相差10000分之20，顯然原告購得之範圍亦包含系爭停車位
乙情，業據原告提出高雄市楠梓地政事務所網路查詢資料、
建物所有權狀、土地所有權狀、建物登記謄本為證，參以訴
外人即建築商高堅建設股份有限公司職員 呂金珠 、 王文英 於
他件刑事案件偵查時曾具結證稱，地下室車位使用權證明書
是高堅公司製作發給有購買停車位之住戶，住戶若購買車位
者，我們公司會將該車位所有權一併移轉給住戶，因停車位
無獨立的車位所有權狀，所以公司會提高有購買停車位住戶
之公共設施持分比例，亦即將停車位所有權彰顯於提高之公
設比例，因而有購買停車位之住戶會比無購買停車位住戶之
公設比例高，丙○○當初購屋時就有一併購買停車位，所以
其公設持分比例是10000分之83，如果其未買停車位，依公
共設施持分比例分配表所示其持分比應為10000分之63等語
，有臺灣高雄地方法院檢察署檢察官94年度偵字第13577號
不起訴處分書附卷可查，可知原告自黃建江購得之系爭應有
部分為10000分之83，確為表彰取得停車位之用，原告主張
其因購買系爭應有部分即取得停車位之使用權，即屬可採，
被告抗辯共同使用部分之應有部分多寡與停車位無關等語，
則不足取；另依卷附之地下室車位使用權利證明書所載，丙
○○原始購得之停車位即為編號10號之停車位，可認原告所
購得之系爭應用部分所對應者即為系爭停車位無疑。
㈣證人丙○○雖證稱，我的房子是被法院拍賣，當切只有房屋
被查封，停車位沒有被查封，因為那個時候就沒有停車位了
，87年7月11日將停車位賣給被告，將車位賣給被告時即將
使用證明書、遙控器交給被告，沒有辦什麼登記，也有跟管
委會通知說車位賣給被告等語，可知丙○○於87年7月11日
確將系爭停車位之使用權賣予被告，惟系爭建物就共同使用
部分已成立分管契約業如前述，依上揭所述，該分管契約係
以共同使用部分之多寡表彰停車位之使用權，而使用權為所
有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的
，地下室停車位共同使用部分，與建物專有部分，具有密切
不可分之主從關係，建物專有部分所有人，不得將共同使用
部分之車位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建
物專有部分出售他人。是以，丙○○縱轉讓系爭停車位之使
用權賣予被告，並將系爭停車位交予被告使用，僅係將該車
位所有權之部分權能讓由被告行使，參以被告並未辦理共同
使用部分權利使用範圍變更登記，即未取得系爭停車位之使
用權，而黃建江嗣經強制執行程序取得系爭停車位之使用權
，其後原告再自黃建江購得系爭建物，即當然繼受丙○○之
分管地位，而得使用、收益系爭停車位，被告與丙○○間之
賣賣停車位契約僅屬債權契約，依債之相對性，被告自不得
以其與丙○○之約定對抗原告。
㈤被告雖亦抗辯拍賣公告並未記載拍賣之不動產含有系爭停車
位等語。惟查系爭建物之拍賣公告，雖未特別記載系爭建物
包含停車位，但亦未載明停車位不在拍賣之列，拍賣公告既
已載明系爭建物包括「共同使用部分權利範圍10000分之83
」，有本院民事執行處93年9月30日通知1紙在卷可佐，而
系爭建物之共同使用部分應有部分又應包含系爭停車位在內
，已如前述，則系爭建物之拍賣，自包括停車位在內，被告
所辯，自非可取。
㈥按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞
者，得請求防止之，民法第767條定有明文。經查，系爭停
車位係原告所有，業如前述，則被告對原告無法律上之正當
權源而占用系爭停車位，即屬無權占有。是以，原告本於所
有權之法律關係，請求被告遷讓返還系爭停車位，自屬有據
；次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占用他人之物
，依一般社會通念，足認為可獲得相當於租金之利益，致所
有權人受有無法使用該物之損害，則依上開規定，被告自應
將所獲得相當於租金之利益返還所有權人。經查，被告自承
其自96年12月30日起即占用系爭停車位迄今，又系爭停車位
之租金為每月500元一節，為兩造所不爭執，則揆諸前揭規
定，原告請求被告給付自96年12月30日起至98年3月3日止
之不當得利（言詞辯論終止日）共7,083元【計算式：（
500×14）＋（500×5/30）=7,083元，元以下四捨五入】
，及自98年3月4日起至返還系爭停車位之日止，按月給付
500元之不當得利，亦屬有據，為有理由，應予准許。
㈦綜上所述，原告依民法第767條所有物返還請求權之法律關
係，請求被告將系爭停車位騰空交還原告，及依據民法第17
9條不當得利之法律關係，請求被告自96年12月30日起至返
還日止，按月給付500元予原告，均有理由，應予准許。
五、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告
假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本
院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此
敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 98 年 3 月 17 日
高雄簡易庭法官高瑞聰
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 3 月 17 日
書記官陳瑩萍